[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

하락세라 해도 집값 계속 올라
급매물로 내집 마련 노려 볼만

부동산 관련 기사들을 보면 누구는 폭락할 것이라고 하고, 누구는 둔화라고 말한다. 모든 지표마다 다르다. 정말 헷갈린다. 지금은 연준의 시간이다. 미국 주식도 부동산도 연준의 금리 인상 속도에 따라 출렁이고 있다. 연말까지 미국의 기준금리는 지속적으로 올라갈 것이라는게 지배적이다. 당연히 모기지 금리도 오를 수 밖에 없다.
 
미국 부동산이 작년에 호황을 누릴 수 있었던 이유는 ▶2020/2021년의 낮은 모기지 이자율 ▶코로나 19로 인한 원자재, 건설 인력의 부족과 그로 인한 제한된 공급 ▶세대의 첫 주택 구입자의 증가 (25세~34세 연령 층) 등을 꼽을 수 있다. 그러나 이번에는 다르다. ▶2022년의 주택 시장은 10년 전 보다 훨씬 기반이 훨씬 튼튼하고 ▶역대 최고의 주택 임대료 ▶역사적으로 모기지 연체로 인한 압류가 낮으며 ▶수요가 뒷받침하고 있는 첫 주택 구입자들의 연령대 ▶모기지 대출 건수가 줄어들어 매수자가 줄어들겠지만, 그렇다고 셀러가 집값을 내려서 팔 이유도 없으므로 꼭 팔아야 할 셀러의 매물을 공격하는 것이 좋으며 ▶대부분의 셀러는 이미 모기지 이자율이 저렴할 때 고정 금리로 대출을 받았기 때문에 딱히 집을 던질 이유가 없다는 것이다.
 
부동산 시장은 잠시 둔화 되었다가 기준 금리 인상이 연준이 원하는 수준에 도달하여 종료되면 모기지 이자율의 인하와 함께 다시 성장할 가능성이 높다. 그 말은 관망하고 있던 바이어들이 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 딱히 경기 침체 이슈와 부동산 폭락을 연결 지어 생각할 필요는 없을 듯 하며, 오히려 준비된 바이어들에게는 기회의 시간이 될 수 있어 보인다.
 
사실 공급이 부족하다 보니 미국 부동산 가격은 서브프라임 시기를 제외하고는 지속적으로 상승할 수 있었다. 이런 와중에도 누군가는 새로운 투자처를 찾아 나선다.  
 

하락세라고 해도 지난 10년 간 오른 집값을 상쇄하기는 어렵다. 오히려 저렴한 급매물은 내 집 마련을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다는 분석이다. 현금바이어 또는 다운 페이를 많이 할 수 있는 바이어에게는 좋은 가격에 딜을 해서 부동산을 살 수 있는 기회이기도 하다.  
 
또 바이어로서는 변동 금리로 모기지 이자를 받아서 정말로 현금 여력이 없는 소수의 셀러가 파는 매물 또는 다른 도시로 이사를 가야 하는 셀러의 매물들만 구입 여력이 있기 때문에 바이어는 상황이 유리해지면 확실히 제대로 구입할 수 있도록 먼저 집을 알아보기 이전부터 대출 가능 여부 및 대출 가능 대략적인 금액의 정보가 포함된 사전 승인 레터(Pre-Approval Letter)를 받아두어야 한다.  
 
인생도 투자도 큰 그림을 그리며 가야 하는 건 맞다. 잠시 쉬어가는 것. 그 기다림의 끝에 자신이 원하는 가치를 찾을 수 있다. 지금 부동산은 기다림의 미학이 필요한 시기이다. 좋아하는 사람을 설레이는 마음으로 기다려본 경험이 있을 것이다. 한 겨울 따뜻한 봄을 기다려 본 적이 있을 것이다. 이런 기다림은 왜 필요할까? 그 기다림으로 인해 가치 있는 것을 얻을 수 있기 때문이다. 그동안 이 시간을 기다렸던 준비가 된 바이어에게는 좋은 기회가 될 것이다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장