[부동산 투자] 투자 부동산의 세금혜택

투자용 부동산 정보 습득하면 큰 힘
양도세 연기하는 ‘1031교환’ 중요

요즘은 한인사회의 성장과 인식의 변화로 부동산의 거래 건수가 많이 늘었다. 특히 투자 부동산 규모가 대단히 커졌다.  
 
부동산에 투자하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있다. 투자 부동산 거래가 끊이지 않는 이유다.  
 
한편 대부분의 부동산 투자가는 다음의 세 가지를 잘 활용해 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3배가 넘는 투자를 하는 ‘지렛대(Leverage)’ 효과이다. 그 다음 부동산을 소유하는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세 할 수 있다.  
 
마지막으로 ‘1031교환(Exchange)’이다. 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.  
 

투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않아도 된다. 이를 연기해가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다.
 
예를 들면 10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5000달러에 산 후 올해 150만 달러에 팔았다고 해보자. 매매 차익 100만 달러에 대한 양도세와 그동안 감가상각을 통해 매년 1만 달러 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만달 러가 추가 소득으로 간주된다. 합계 110만 달러의 매매 이득에 대한 양도세를 내야 한다. 그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 ‘1031교환(Exchange)’이다.  
 
즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식할 좋은 방법이다.
 
1031교환은 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 도입됐다.  
 
1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다. 또한 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다.
 
부동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.
 
하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 한다. 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다. 둘째 구매 기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 매입할 부동산을 선정해야 한다. 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안된다. 끝으로 교환대상, 즉 구입하려는 부동산의 융자 금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다.
 
즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자하면 양도소득에 대한 세금이 유예되는 것이다. 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 더 큰 부동산에 재투자를 할 수 있게 되는 것이다.
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장