[부동산 이야기] 콘도 구매 시 알아야 할 것들 (2)

공동관리비(HOA) 내용 파악해 부담 줄여야
콘도 렌트 제한·각종 소송 여부도 미리 확인

평상시라면 학교가 방학을 하고, 개학하는 5~8월 사이가 부동산에서는 제일 바쁜 시기라 볼 수 있다. 하지만 올해는 급격한 모기지 이자율 상승과 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막기 위해서 급격히 금리를 올렸다. 부동산 시장 열기는 급속히 식어가고 있다.  
 
이에 더해 지난 7월 말에 FED는 다시 한번 0.75%의 금리 인상을 단행했다. 하지만 모기지 금리는 이미 먼저 반영된 것으로 보여 큰 폭의 움직임은 없었다. 앞으로 나올 인플레이션에 관한 데이터들이 좋게 나온다면 주식, 부동산 등 자산의 가격의 하락세가 진정되고, 다시 상승으로 이어질 수 있다. 인플레이션이 더 악화하는 것으로 발표된다면, 한동안 부동산 시장은 고전을 면하기 어려울 수도 있다.  
 
이번에는 지난번에 이어서 많은 사람이 관리가 편해 선호하는 콘도 구매에 관해 몇 가지 주의사항을 알아본다. 지난번에 좋은 이자율을 받기 위해서는 콘도나 타운홈의 경우는 최소 25% 이상 다운을 해야 좋은 이자율을 받을 수 있다고 했다. 그리고 단독 주택과 달리 콘도는 HO6 라는 보험을 들어야 하며, 새 콘도의 경우 화이트 퍼밋(입주 허가)을 받아야 클로징하고 이사를 할 수 있다고 했다. 다음은 이 이외에 알아야 할 것들을 살펴보기로 한다.  
 
네 번째는 요즘 기존의 콘도 구매 때 많이 발생하는 문제 중의 하나인 공동관리비(HOA)에 관한 것이다. 서브 프라임 사태 이후에 빈번했던 HOA 문제들은 지금은 많이 줄었지만, 아직도 해당 콘도가 충분한 예산이 있는지 확인해 봐야 한다.  
 

콘도는 집 소유주들의 관리비를 받아 보험, 유틸리티 등 전체적인 관리를 한다. 만약에 집 소유주들이 HOA 비용을 내지 않으면, 예산 부족으로 콘도를 제대로 된 관리를 할 수가 없다. 이럴 경우 바이어가 해당 콘도를 사고 싶어도 악영향을 끼친다. 은행에서는 예산이 부족해 관리 소홀로 인한 가치하락을 예상해서, 콘도 전체에 문제가 있다고 생각해 융자를 해주지 않는다.  
 
하지만 지금은 이런 경우보다는,  콘도의 오너와 테넌트의 비율 등 다른 관련된 내용이 더 중요시된다. 또한 만약에 내가 렌트를 줄 목적으로 콘도를 산다면, 렌트를 줄 때 어떠한 제한이 있는지 꼭 확인해 봐야 한다. 예를 들어 어떤 콘도는 새로 오너가 바뀌고 1년 동안은 렌트를 못 주는 규칙을 정해 놓은 콘도도 있다.  
 
다섯번째는 콘도에 소송이 걸린 경우다. 보통 콘도 자체에 문제가 있어서 소송이 걸린 경우는 생각보다 많지 않다. 주로 새 콘도의 경우, 지은 지 10년 정도가 되면 워런티를 늘리기 위해 HOA에서 빌더를 상대로 소송을 걸어 놓는 경우가 대부분이다. 물론 승소해도 큰 소득이 없다는 것을 집 소유주들도 안다. 다만 혹시 추가로 공공 지역의 수리 시 HOA 비용이 오를 수밖에 없는데, 이런 추가 비용을 소송에서 이긴 금액으로 커버 할 수 있다는 생각에 동참하는 소유주들이 많다.  
 
한 가지 문제는 소송이 걸려있는 콘도의 경우 은행에서는 융자해주기 꺼리기 때문에 쉽게 팔리지 않는다. 바이어들은 융자가 중간에 안 될 수 있기 때문에 소송이 걸려 있는지 꼭 확인하고 오퍼를 넣는 것이 필요하다.
 
이외에도 콘도 구매 때 주의할 사항들은 그 단지에 유닛이 많든 적든 간에 항상 존재한다. 위, 아래층과의 ‘층간소음’, ‘주차문제’ 등 수없이 확인해야 할 것들이 많다. 다만 너무 많은 것을 따지다 보면  사소한 것에 매여서 잘못된 판단을 할 수도 있다. 위에 언급한 사항들 정도로 알고 있다면 콘도 구매하는데 도움이 된다.    
 
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에릭 민 / 드림부동산 부사장