미국 10년 만기 국채 수익율과 모기지 금리의 관계 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 미 정부는 정부 운영을 위한 예산확보를 위하여 국채(Treasury Bond)를 발행한다. 그렇다면 그 중에서도 10년 만기 국채의 수익율이 왜 중요한가?
 
 
 
▶답= 10년 만기 국채 수익율은 단순한 투자상품의 수익율이라기보다는 전세계의 파이낸셜 시장에서 매우 중요하다. 예를 들자면 10년 만기 미국 국채 수익율은 미국 내 모기지 시장에서 가장 큰 영향을 미치고 있다. 투자가들이 다른 금융시장에서 미국 국채 투자보다 더 큰 수익율을 낼 수 있다는 자신감이 생기게 되면 국채 투자를 하지 않게 되어 국채의 가격은 내려가고 수익율은 올라가게 된다. 반대로 금융 시장이 불안해져 투자가들의 자신감이 떨어지게 되면 투자금들을 회수하여 상대적으로 안전하다고 여겨지는 미국 국채에 투자한다. 그렇게 되면 반대로 국채 가격은 올라가게 되고 수익율은 떨어지게 된다.
 
일반적으로 모기지 이자는 장기 투자상품으로 미국 10년 만기 국채 수익율과 같이 연동되는 경우가 많다. 오랜 자료를 참고하면 모기지 금리는 국채 이자율보다 조금(1.5-2%) 높다고 생각하면 된다. 모기지 채권의 위험성이 국채보다 높기 때문이다. 2022년 2/4분기부터 미국 연준에서 미친듯이 오르는 인플레이션을 붙잡기 위하여 기준금리를 급격히 인상하고 있는 중이다. 이유는 연준에서 금리를 인상하게 되면 실물경기가 둔화되고 그에 따른 각종 투자가 감소하게 되어 소비가 줄어들게 된다. 이같은 작용이 물가를 하락시켜 인플레이션을 잡을 수 있게 해준다. 2022년 1월 10년 만기 국채 수익율이 약 1.5%에 반해 2022년 6월의 10년만기 국채 수익률이 최고 3.5%까지 오른 것을 보면 현재 모기지 이자율이 급격히 오른 것을 이해 할 수 있을 것이다.
 

미국 국채의 또 다른 사실은 국채의 상환 기간이 길수록 수익율이 높아지게 된다. 이유는 투자자들에게는 장기간 동안 투자금이 묶여있게 되기 때문이다. 10년 만기 국채 수익율의 핵심 사항은 이 수익율은 단순한 투자에 대한 수익의 가치를 넘어서 현재 경제 상황에 대한 지표로 작용하게 된다. 이는 지금 까지 국채 수익율에 대한 기록을 투자가들이 리뷰하고 전망하여 그들이 현재의 금융시장을 예측하고 투자 결정을 하는 가장 기본적인 factor로 받아들여지고 있다.
 
 
간단하게 재 정리 하여 기억해야 할 요점은 미국 연준의 기준금리 인상은 미국 10년 만기 국채의 수익율을 올리게 되고 미국 10년 만기 국채보다 투자재로서의 위험성이 높은 30년 만기 고정 모기지 금리는 이보다 약 1.5-2% 높은 이자를 형성하게 된다. 그리고, 오르는 30년 만기 고정 모기지 이자는 부동산 수요를 감소하게 만들어 일정기간 유지되면 부동산가격의 하락을 유도 할수 밖에 없다. 물론, 수많은 파이낸셜 시장의 변화와 요건, 그리고 지역적인 특성등에 따라 변수가 있을 수도 있다는 점도 기억해야 할 것이다.
 
 
 
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