[부동산 투자] 투자용 상가 부동산 구입 가이드

투자용 부동산 가격 낮아지고 매물 늘어
LA도 150만~200만대, 투자율 4% 안팎

투자용 부동산 매물들도 주거용 부동산 시장과 비슷한 흐름으로 진행되고 있다. 올해초보다 좀 나은 가격으로 매물로 나오고 있다.
 
이자율이 올라서 바이어가 적어졌고 환율이 달러당 1300원을 넘는 등 달러가 강세가 되어 한국 등에서 펀드가 오는 경우의 가격 상승의 요인으로 받아들여 지면서 전반적으로 거래량은 줄어들고 있다. 레버리지를 이용해서 구매할 수 있는 여력이 더 어려워져서 투자율이 이자율보다 낮은 경우에 다운페이를 더 많이 해야 한다. 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 경우 55% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 한다.  
 
현실적으로 많은 분이 융자 없이 현금 오퍼를 선호하면서 구매할 능력치를 낮추어서 매물을 보고 있다.
 
남가주에서 300만~500만달러 가격대의 NNN 매물은 35년 리스의 익스프레스 카워시가 CAP 4.3%, ALDI마켓 20년 리스 CAP 4.25%에서 좋은 매물을 만날 수 있지만, 융자를 위한 이자율은  4.75% 에서 5.5% 정도이다. 그러나, 당장 1031을 진행 하시는 분들은 여전히 많이 있기 때문에 또한 늘 그렇듯이 목 좋은곳에 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 좋은 매물은 아직도 구매경쟁이 심하다.  
 

이런 좋은 매물은 미전역에 비즈니스를 오픈해 두고 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과, 마켓, 병원 약국, 익스프레스 카워시 등의 메디컬 단독 NNN 상가 매물들이다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스, 잭인더박스, 칼스주니어, 웬디스, 소닉, 그로서리 아울렛, 스마트앤파이널, 최근 대부분의 장소에서 장사가 잘 되는 익스프레스 카워시가 그것이다.  
 
이런 유명 퀵서비스 레스토랑들은 10년에서 20년씩 리스계약 기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있어서 비교적 가격대가 100만달러에서 400만달러대에서 접근할 수 있기 때문에 바이어가 많다.  대도시에 위치한 칙필레는 투자율 3.25% 에서 3.8% 새로 신축해서 15년 리스가 시작되는 치폴레 건물의 경우 투자율 4%에 매물로 나와 있다.  최근 북가주와 남가주에 매장을 오픈하는레이징케인은 가격대가 700만달러에서 1000만달러 정도다. LA 지역에 올해 완공하는 매물의 경우 3.5% 투자율에 투자자 바이어를 찾고 있다.  텍사스지역과 오리건주의 파파이스 치킨이 세입자로 들어 있는 매물은 4.75%에서 5% 정도로 가격이 좋아졌다.  
 
이자가 계속 오르면 앞으로 투자율 6%대 매물도 어렵지 않게 만나실 수 있을 것이지만, 리스 조건은 건물주에게 유리하게 만들어 있지 않다. NN 리스 계약으로 지붕과 주차장 관리를 별도로 주인이 해야만 하는 경우인지를 살펴보고 득실을 따져봐야 한다.
 
LA 코리아타운 4유닛에서 8유닛 정도 150만달러에서 200만달러대 가격으로 sqft 당 320달러에서 380달러대에 렌트수입과 개보수 여부에 따라서 팔리고 있다. LA카운티의 경우 올해 말까지 모라토리엄의 연장이 되어 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구매할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구매가 최적이다.
 
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해리 정 / 드림부동산 부사장