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"홈오너 83만명 아직 모기지 재융자 기회"

[재융자 7단계 전략]
캐시 아웃 등 기타 혜택도 가능
5월 평균 처리 기간 51일 소요
이자율 고정 서두를수록 이익

모기지 이자율은 올해 초 평균 3.22%에서 6월 초 5%를 훌쩍 넘어섰다. 당연히 재융자 수요가 급감했지만, 아직도 기회가 남은 이들이 존재한다고 분석한다.

최근 ‘블랙 나이트’는 83만1000여명의 홈오너가 지금이라도 재융자를 하면 적어도 0.75%포인트 이자율을 낮출 수 있다고 밝혔다. 개인당 월평균 324달러를 아낄 수 있다는 것이다.

이런 상황이 아니어도 캐시 아웃 재융자로 현금을 손에 쥘 수 있고, 기존의 고정이나 변동금리 모기지의 대출 조건을 옮겨 탈 수도 있다. 지난 5월 기준 재융자에 걸린 평균 기간은 51일, 잘 준비해서 실행에 옮겨야 한다.

▶재융자 목표 설정

재융자의 최우선 목표는 금리를 낮춰 월 페이먼트를 줄이는 것이다. 여기에 해당하면 그렇게 목표를 정하면 된다.

그러나 모기지 형태에 따라 재융자로 다른 이점을 누릴 수도 있다. 예를 들어 기존에 변동금리라면 고정금리로 바꿀 수도 있고, 30년 만기를 15년으로 단축할 수도 있다. 집에 쌓인 에퀴티가 충분하면 재융자로 렌더를 바꿔서 모기지 보험료를 아낄 수도 있다.

인플레이션이 심각한 상황에서 다른 재정적인 어려움이 있다면 캐시 아웃 재융자로 추가 현금 마련도 가능하다. 본인의 필요에 맞게 목표를 정하는 것이 첫걸음이다.

▶홈 에퀴티 점검

‘디스커버 홈 론스’는 그동안 집에 쌓인 에퀴티가 5%만 넘으면 재융자가 가능하다고 밝혔다. 그러나 이런 경우는 흔치 않고 대부분은 최소한 20%를 요구한다.

홈 에퀴티가 많을수록 재융자 이자율은 낮아지고 수수료도 아낄 수 있다. 렌더 입장에서는 부실 위험도를 낮출 수 있기 때문이다. 또 에퀴티가 많으면 홈오너 입장에서는 만에 하나 집값이 내려가도 부채가 더 많은 ‘깡통주택’으로 전락할 위험을 줄일 수 있다.

에퀴티 계산은 현재 시세에서 모기지 밸런스를 빼면 된다. 부동산 에이전트에게 의뢰해도 되고 인터넷 부동산 업체의 계산기를 써도 된다. 실제 재융자를 받는다면 전문 감정사를 고용해 정확한 수치를 뽑아야 한다.

▶크레딧 점수 확인

재융자뿐 아니라 어떤 대출 결정이라도 직전에는 크레딧 점수와 크레딧 히스토리를 확인해야 한다. 크레딧 점수는 대출 이자율을 결정하는데 큰 부분을 차지하기 때문이다.

크레딧 점수의 기본은 크레딧 리포트다. 팬데믹 직후 만들어진 ‘CARES 법’의 소비자 보호 대책으로 올해 연말까지는 매주 무료로 크레딧 리포트를 받아볼 수 있다.

리포트는 꼼꼼히 확인해서 잘못된 부분이 없는지 찾아보고 있다면 수정을 요구해야 한다. 오류가 있다면 이를 증명할 서류 준비 등 품이 상당히 들지만, 장기적으로 대출 이자를 결정할 요인이기 때문에 투자할 가치가 있다.

재융자 직전 크레딧 점수를 떨어뜨리지 않으려면 새로 크레딧 카드를 만들거나, 오토론 등 개인 대출을 받거나 해서는 안 된다.

▶재융자 효과 계산

실제 재융자를 신청하기 전에는 새로운 대출과 관련된 각종 비용을 이해했는지 자문해야 한다. 재융자의 클로징 비용은 통상 대출액의 2~5% 선이다. 적어도 재융자가 납득이 되려면 최소한 클로징 비용 이상의 이자 절감이 재융자를 통해서 가능해야 한다.

즉, 새로운 대출로 아낀 비용이 추가로 발생한 비용을 얼마나, 언제쯤 넘어설 것인지 손익분기점을 파악해야 한다. 예컨대 클로징 비용이 5000달러 들었고 재융자로 매달 아낀 페이먼트가 100달러라면 손익분기점은 50개월이다. 4년 2개월로 이 기간보다 더 길게 그 집에서 산다면 이익이 되는 선택인 셈이다.

▶서류 준비 작업

렌더에게는 본인이 얼마나 재융자를 위한 준비가 잘 됐는지 보여줘야 한다. 마련해둬야 할 서류는 가장 최근 급여명세서, 최근 2년간의 W-2, 재산세와 보험료 등을 포함해 현재 모기지에 대한 정보가 담긴 문서 등이다.

만약 자영업자이거나 W-2 등의 발급이 어려운 직업을 가졌다면 최근 2년 동안의 은행 거래 명세서도 가능하다. 추가로 지난 2년 동안의 손익이 기재된 은행 정보가 담긴 1099 양식도 유효하며 소득에 대한 증명으로 고객과의 거래에서 발생한 인보이스도 챙겨둘 필요가 있다.

렌더는 언제든 추가 자료를 요구할 수 있기 때문에 준비과정에서 미리 필요한 내용을 챙겨두고 원활하게 소통하면서 제출 요청에 응해서 시간을 아끼는 것이 중요하다.

▶모기지 렌더 비교

재융자를 위한 렌더 비교는 당연한 권리다. 현재 모기지 렌더와 접촉은 필수지만 그 밖에도 최소한 3개 이상의 렌더에 접촉해서 조건 등을 알아봐야 한다.

이때 유의할 점은 다른 렌더도 필요하다는 것이다. 대형 내셔널 은행은 물론, 커뮤니티 뱅크부터 온라인 렌더와 로컬 크레딧 유니언까지 두루 알아볼수록 이득이다. 대출 관계는 없지만 오랜 기간 거래를 해온 금융회사가 있고 그곳이 모기지와 재융자를 취급한다면 빼먹어선 안 된다.

한 곳에서 좋은 이자율 등 재융자 거래 조건을 받았다면 이를 지렛대 삼아 다른 곳에서 협상하는 기회로 삼아도 좋다.

▶이자율 고정

최상의 이자율과 대출 조건 등을 찾았다면 해당 렌더와 이자율 고정(Lock-in)을 논의해야 한다. 요즘처럼 자고 나면 금리가 오르는 상황에서는 하루라도 빨리 이자율을 내 것으로 만들어 두는 것이 중요하다.

모기지 이자율 고정은 통상 15~60일 정도 유효하다. 요즘처럼 재융자 클로징까지 시간이 더 걸리는 상황에서 홈오너는 더 긴 기간을 안정적으로 확보하길 바란다. 이때 확인할 게 이자율 고정에 드는 비용이다.

렌더에 따라 이자율 고정 수수료를 받거나 받지 않는다. 받지 않다가 추가로 더 연장할 때 수수료를 요구하는 경우도 있다. 수수료는 전체 재융자 대출금의 0.25~0.5% 선으로 추가 비용이 들더라도 고정 시한이 다가오는데 절차가 끝나지 않을 것 같다면 연장하는 것이 나을 수도 있다.

결국 이자율 고정의 핵심은 타이밍이란 설명이다. 따라서 이자율과 조건 등을 따질 때 렌더 측에 클로징까지 얼마나 시간이 걸리는지, 다른 돌발변수는 무엇인지, 대안이 필요한 경우에 드는 추가 비용은 어느 정도인지 등을 확실하게 짚고 일을 진행해야 한다.

류정일 기자