[상 법] 부동산 임대와 매매

'우선거부권' 부동산 매매 때 권리
'연장 옵션'은 리스 연장에 대한 권리

상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 두 가지는 현재 리스 기간이 만기가 되었을 때 리스 연장과 부동산 소유주가 매매할 때 우선 매입할 수 있는 권리다.  
 
상업용 부동산의 리스 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해 결정된다.  
 
리스계약서에 리스 연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스 연장에 관한 절대적인 권리는 없다.  
 
리스계약서에 명시된 리스 기간이 만기되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다.  
 

따라서 상업용 부동산을 리스할 때 리스 기간이 만기 된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상을 해야 할 중요한 이슈다.  
 
리스 연장에 대한 우선 권리를 받는 것이 계약연장옵션(Option to Renew)이다.  
 
계약연장 옵션이 리스계약서에 포함되어 있을 경우 부동산 세입자는 계약이 만기 되었더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에 비즈니스를 운영하는 데 있어 미래에 대한 계획이 쉬워진다.  
 
일반적으로 리스 기간이 명시된 리스 계약은 리스 기간이 명시된 기간이 만기가 가까워지면 부동산 소유주와 리스계약 연장에 관한 협상에 미리 준비해야 한다.  
 
반면 리즈 연장 옵션이 있을 경우에는 정해진 기간 안에 옵션을 행사하면 리즈가 자동 연장된다.  
 
리즈 연장을 원하지 않을 경우에는 옵션을 행사하지 않으면 된다.  
 
리스 계약이 만기가 된 후 리스 연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락 없이 임대부동산에 남아있는 경우에는 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법 침입자로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다.  
 
불법 침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그 외 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다.  
 
예를 들어 이미 제삼자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다.  
 
또한 임대계약이 되어있는 제삼자 세입자는 부동산 소유주의 허락 없이 잔류한 세입자로 인해 입주를 못 함으로써 피해를 보았을 경우에는 잔류한 임대자에 대해 피해보상 청구를 할 수 있다.
 
많은 리스계약서에는 계약 기간이만기 된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 규정이 포함되어 있는데 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다.  
 
이런 경우에도 기간이 만기된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다.
 
우선거부권 (Right of First Refusal)은 일반적으로 부동산 소유주가 부동산을 매매하려고 할 때 제삼자에게 매매를 하기 전에 임차인에게 우선적으로 매매의 기회를 줘야 하는 계약 권리다.  
 
우선 거부권은 임차인에게 우선 매입할 권리를 주기 때문에 임차인은 새로운 임대인에게 계속 임대를 할지 아니면 본인지 직접 부동산을 매입할 수 있는 권리가 생기는 것이다.  
 
임차인이 선택하는 권리이기 때문에 부동산 리즈를 계약할 때 임대인과 협상을 통해서 권리를 확보하면 비즈니스 운영에 있어서 부동산이 매각될 때를 대비해서 대응할 수 있는 법적 장치이다.  
 
옵션을 행사하는 경우는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션행사를 해야 한다.
 
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이승호 / 상법 변호사