[부동산 이야기] NNN 투자 부동산 시장

좋은 위치 수익률 5~6% 매물 최근 증가세
시세차익 원하면 타운 내 주거용 유닛 유리

인플레이션 우려로 인한 예상된 시나리오였던 기준금리 상승충격에 대출 이자율이 5%대로 오르고 주식시장 하락이 이어지면서 바이어분들은 손을 놓고 구매를 미루는 분위기가 계속되다가 5월 들어서면서 올 초에 급하게 바이어를 결정했던 매물이 클로징을 못 하고 다시 나오는 등 서서히 좋은 위치에 투자율 5~6% 매물이 시장에 공급되고 있다. 북가주 새크라멘토 인근 신도시에 위치한 한 상가 건물은 스퀘어피트 당 2달러 가격의 비교적 싼 렌트에 7·11 편의점, 도넛, 반려동물 그루밍 숍과 미장원이 안정적으로 입주해 있고 투자율 6%에 매물이 나왔다. 약간의 CAM 비용을 관리부실로 받지 않고 있었던 점을 바로 잡아야 하는 세입자와의 렌트비 조정이 예상되는 상황이지만 지난달과는 달리 이런 좋은 매물이 더 자주 시장에 유입이 되는 분위기다. 예전 같으면 금방 팔려 나갔을 투자율 4% NNN ‘ALDI’ 마켓 매물과 익스프레스 카워시 매물이 그대로 남아 있다. 샌버나디노의 15번 프리웨이 출구에 위치한 스타벅스는 2023년 투자율 4.4%로 오르지만, 아직 바이어의 선택을 못 받고 있다.  
 
신축한 익스프레스 카워시가 테넌트로 입주가 이루어진 매물 여러 개가 애리조나주 피닉스 지역에 투자율 5%, 20년 NNN 리스 계약 매물은 일주일 만에 바이어가 결정되었다. 익스프레스 카워시는 대지 1에이커 안팎으로 시설비만 400만 달러가 든다. 세입자들은 장기 계약을 원하기 때문에 투자자는 안정된 세입자를 둘 수 있다. 유의할 점은 렌트비를 받는 땅 주인이 감가상각하지 않고 세입자가 하는 그라운드 리스 계약이 대부분이다. 2027년까지 계속 줄어들기는 하지만 보너스 감가상각까지 세입자가 할 수 있다. 비록 감가상각하지못하지만, 그라운드 리스를 선호하는 이유는 지붕수리와 같은 건물관리에서 자유로워지고 15년에서 35년 정도로 장기계약이기 때문이다.
 
건물오너가 선호하는 좋은 NNN 내셔널 세입자는 S마켓, QSR 중에서 R브랜드, W브랜드 등은 건물주들 사이에서 아주 좋은 조건의 리스계약을 하는 테넌트들로 많은 투자자분 사이에서 그 특정 브랜드의 세입자만을 찾는 경우도 자주 보게 된다. 보유세, 보험까지 직접 납부를 하고 건물관리도 직접 모든 것을 하고 건물주가 빌딩 감가상각을 할 수 있는 조건을 갖춘 경우를 자주 만나기 때문이다.  
 
이자율이 높아져도 SBA 융자를 이용해서 적은 다운페이로 식당, 치과, 호텔, RV 캠핑장 등 다양한 분야에서 비즈니스와 건물을 함께 사시려는 문의가 이어지고 있다. 캠핑사이트로 유명한 K사와 같이 프랜차이즈 매물은 미 전국에서 활발하게 거래가 이루어지고 있고, 현재 250만 달러에서 800만 달러 등 5곳 정도만 남은 상태이고 독립적인 사이트들도 어렵지 않게 매물을 찾아볼 수 있다.
 

세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 하시는 분들은 현재 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 그 오퍼가 약해서 밀리는 상황이므로 컨틴전시가 제거된 상태에서 오퍼가 고려된다는 점이 경쟁이 많은 매물에 오퍼를 쓸 때 고려해야 한다. 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두는 것은 물론이거니와 한 발 더 빨리 움직여서 매물을 신속하게 판단해야 한다.  
 
매월 들어오는 렌트 수익이 비록 낮더라도 시세차익을 더 고려하시는 분들은 타운에 있는 주거용 유닛들을 사고 계신다. 주거용 유닛을 살 때에 코로나 관련 유예된 렌트가 있는 유닛이 있는지가 제일 큰 바이어들의 관심거리이다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 살 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가 구매가 최적이다.
 
▶문의: [phone]
 

해리 정 / 드림부동산 부사장