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[부동산 투자] 부동산 명의

분할 공동명의 지분 따라 재산권 행사 가능
동업 재산소유권 조건 다양해 전문가 필요

부동산을 사면 카운티에 등기해야 하는데 주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태(Vesting)는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘길 수 있다. 그리고 한 개의 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 가지게 되는 것을 공동소유권이라 한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 살 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는지 보자.
 
1)분할 공동명의(Tenancy In Common)
 
두 사람 이상이 부동산을 샀을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 등 어떤 관계의 사이에도 함께 소유할 수 있는 부동산의 권리형태이다.
 
2)공동명의(Joint Tenancy)
 
보통은 부부 등 가족 사이인 두 사람 이상의 공유재산일 경우에 해당하는데 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의해야만 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망 시 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 되는 것이므로 보통은 부부가 공동으로 살 때 많이 쓰이는 형식이다. 그러나 부부 공유 재산권과 다른 점은 소유주가 자신의 소유권을 다른 사람에게 팔 수도 있다.
 
3)부부 공유재산(Community Property)
 
이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다. 캘리포니아에서 많이 쓰이는 부부 사이의 부동산 소유 형태인데 특별한 경우가 아니면 부부 사이의 부동산 형태는 모두 부부 공유 재산으로 소유하게 된다.
 
4)동업 재산소유권(Tenancy In Partnership)
 
두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(General Partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(Limited Partner) 두 가지로 나눌 수 있다. 이 밖에도 소유주가 여럿일때 신탁 명의(Trust)나, 법인명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다.
 
▶문의: (213)505-5594

미셸 원 / BEE부동산 부사장

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