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[부동산 투자] 부동산 감정

구매·재융자 시에 가치 평가 수단으로 필수
전문가 고용해야 정확, 인터넷 정보 참고만

부동산 감정(Appraisal)은 매물의 정확한 가격을 알기 위하여 꼭 거쳐야 하는 과정이고 은행에서 융자를 받기 위해서도 반드시 부동산 감정을 해야 한다. 부동산 감정은 바이어가 구매하는 부동산의 현시세를 정확히 알아야 하고 융자기관은 감정사가 제출한 감정보고서를 통해 최종 융자 승인 여부를 결정하게 된다.
 
그러므로 주택을 사려고 에스크로를 열었다면 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 주택의 가치, 즉 가격이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.
 
즉 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이 감정가격이다. 부동산 감정은 살 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.
 
이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.
 
요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는데 ‘질로 닷컴’ 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 상세하긴 하나 감정가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.  
 
부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 약 450달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다.
 
감정한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운 홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 경우는 조금 더 걸릴 수도 있다.  
 
보통 부동산 감정사는 면허가 필요한데 주로 주택 같은 소형 부동산을 감정할 수 있는 Residential License와 그 위 단계인 4유닛 이하의 모든 주택을 감정할 수 있는 Certified Residential License, 4유닛 이상의 아파트, 상가, 오피스, 공장 등의 상업용 부동산 등 모든 종류의 부동산을 감정할 수 있는 가장 높은 단계인 General License의 3가지 면허로 분류된다.
 
▶문의: (213)505-5594

미셸 원 / BEE부동산 부사장

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