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크레딧 점수 올리고 저축 늘리며 준비

바이어를 위한 일보 후퇴전략

집값·금리 상승… 시장 과열에 피로도 증가
쉬면서 전략 점검·준비태세 확립 의미 있어
언제 다시 나설지 기준 명확해야 목적 달성

뉴욕 주 롱아일랜드에 살던 집을 최근 매각한 올리비아 하웰은 지금은 새로 집을 살 타이밍이 아니라고 생각했다. 특히 본인의 예산 내에서는 적당한 집을 찾기 힘들었다. 그는 “가격이 너무 올라 원하는 지역에서 집을 살 수 없다”며 “당장은 어렵고 열기가 좀 식으면 다시 찾아볼 것”이라고 말했다.

치솟는 가격과 오르는 이자율, 극심한 매물 부족으로 많은 바이어가 집을 살 엄두를 못 내고 있다. 지난달 전국의 주택 매물은 지난해보다 19% 급감했는데 ‘TD 뱅크’는 자체 조사 결과를 토대로 3분의 1가량 바이어가 집값이라도 내려가길 기다리겠다며 시장을 떠났다고 최근 밝혔다.

실망스러운 상황이지만 그렇다고 시장에 맞설 수는 없는 법. 차라리 한걸음 뒤로 물러나서 전략을 다시 짜고 새롭게 준비해서 다음 기회에 주택 구매에 나서는 것도 좋을 수 있다. 달궈진 시장이 식을 때까지 기다리기로 결정한 바이어를 위한 4대 전략을 소개한다.

▶크레딧 점수 높이기

‘TD 뱅크’의 주거용 부동산 대출 책임자인 스티브 카민스키는 “좋은 크레딧 점수를 유지하는 것은 휴식 기간에 할 수 있는 가장 중요하고 효과도 좋은 대비 전략”이라고 강조했다.

좋은 점수가 낮은 이자율로 직결되기 때문인데 ‘패니매’에 따르면 740점(300~850점 중) 이상이면 가장 좋은 모기지 이자율이 가능하다. 그렇다면 크레딧 점수 100점의 가치는 얼마나 될까. 전문가들은 대출액에 따라 다르지만 모기지 이자율 2.75%포인트라고 답했다. 즉 740점에 5% 금리로 대출을 받았다면 640점인 경우 이자율은 7.75%로 높아진다는 뜻이다.

‘앨라이’ 뱅크의 린지 벨 수석 재정 전략가는 “대부분 모기지는 최소한 620점 이상을 요구한다”며 “이보다 점수가 높으면 다양한 대출 옵션이 가능하고 이는 곧 낮은 이자율이 가능하다는 의미”라고 강조했다.

크레딧 점수를 높이기 위해서는 크레딧 카드를 사용해 소액을 결제하고 빠르게 갚는 게 가장 좋은 방법이다. 각종 페이먼트 히스토리는 크레딧 점수에서 35%의 비중을 차지하기 때문에 어떤 연체 기록도 남기지 않는 것이 중요하다. 또 이 기간에 새로운 카드를 만들거나 새 차 융자를 받는 것도 피해야 한다.

▶다운페이 저축액 늘리기

쉬는 기간에 저축액을 늘리는 것도 필요하다. 벨 전략가는 “모기지 타입에 따라 요구되는 다운페이가 다르지만 변하지 않는 진실은 더 많이 다운페이하면 더 좋다는 것”이라며 “다운페이 금액이 많을수록 월 페이먼트를 낮추고, 이자율도 좋게 하며, 수수료 부담도 줄어들고 클로징 비용도 감소한다”고 설명했다.

그렇다고 다운페이가 무조건 당장 바이어 지갑에서 나와야 하는 것은 아니다. 벨 전략가는 눈에 보이는 돈 이외의 방법도 찾아보라고 조언했다. 그는 “다양한 다운페이 보조 프로그램과 은퇴 펀드 활용도 생각해볼 수 있다”며 “첫 주택 구매자라면 다른 페널티 없이 트래디셔널 IRA(개인은퇴계좌)에서 1만 달러까지 인출해서 쓸 수 있다”고 말했다.

첫 주택 구매자가 아니면 로스(Roth) IRA를 활용할 수 있는데 직장인 은퇴연금인 401(k)는 조건이 복잡하기 때문에 만약 이를 이용한다면 재정전문가의 조언을 들어야 한다. 다운페이 보조 프로그램은 주 정부의 주택 관련 기관이나 로컬 모기지 전문가 등을 통해서 정보를 얻을 수 있다.

▶모기지 이자율 고정하기

최근 수주에 걸쳐 모기지 이자율은 꾸준히 오르고 있다. 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율을 기준으로 연초 3.11%에서 최근 5.11%까지 상승했다. 전국 기준 중간값 주택 매물을 기준으로 모기지 월 페이먼트 부담이 1731달러에서 2201달러로 늘었다.

전문가들은 모기지 이자율 추가 상승이 이어질 것으로 보고 있다. 인플레이션이 심화하면서 연방준비제도(연준)가 통화정책 긴축기조를 강화하고 있어 각종 대출과 모기지에 드는 비용까지 상승하는 중이다.

주택 모기지 업체 ‘키뱅크’의 데일 베이커 대표는 “가까운 시일 안에 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어지는 일은 없을 것”이라며 “최근 몇 달씩 그랬던 것처럼 금리는 더 오를 전망이고 오직 기대할 수 있는 건 상승 속도가 다소 늦춰지는 정도”라고 예측했다.

이는 휴식 기간을 가진 뒤 다시 바이어로 나서면 지금보다 더 높은 이자율을 받아들여야 한다는 의미다. 이런 피해를 줄일 수 있는 방법이 모기지 이자율 락인이고 단기간 내 내 집 마련을 재추진할 계획이면 적극적으로 검토해야 한다.

통상 30~60일, 최장 90일 동안 현재 약정한 모기지 이자율을 보장받을 수 있는 옵션이다. 일부 모기지 업체는 수수료 없이 락인 서비스를 제공하기도 하고, 어떤 업체는 최장 6개월까지 고정 기간을 인정해주지만 다른 조건들이 손해는 없는지 잘 확인해야 한다.

▶상시 대비 태세 갖추기

어쩌면 처음 결정했어야 할 부분이지만 중요한 것은 기다리기로 했다면 과연 언제 다시 주택시장에 바이어로서 ‘참전’할 것이냐는 점이다.

만약 최초에 다운페이를 기준으로 삼았다면 은행 계좌를 중심으로 얼마나 돈을 모았는지에 대해 본인만의 목표가 있어야 한다. 만약 집의 가격이 내려가면 다시 참여하겠다고 생각했다면 과연 몇 퍼센트가 낮아져야 주택을 구매하는 게 가능할지도 미리 정해둬야 한다.

개인재정 자문사인 ‘머니 위드 매기’의 매기 고메즈 설립자 겸 공인재정플래너(CFP)는 “주택시장을 떠나 잠시 쉬기로 했다면 얼마나 기다릴 것인지를 정해두는 게 중요하다”며 “정확한 기준과 계획이 있어야 감정적으로 집을 사는 실수를 범하지 않을 것”이라고 말했다.

만약 원하는 지역이나 특정한 주택의 조건이 있다면 본인이 찾는 구체적인 부분들을 관련 웹사이트에서 알람으로 설정해두고 에이전트에게도 알려 나타나면 연락을 달라고 당부해둬야 한다. 그렇게 가격 측면의 조건이나 지역적인 조건이 부합하는 것이 나타났다면 가능한 한 빨리 움직이는 것이 유리하다.

당장 직접 확인하거나 버추얼 투어 등에 나서고 모기지 사전승인이 준비될 수 있도록 해야 한다. 벨 재정 전략가는 “언제든지 나설 수 있는 준비태세가 핵심”이라며 “쉬더라도 최종 목표를 위해 모든 준비를 해두는 것이 최선의 방법임을 명심해야 한다”고 강조했다.

류정일 기자