[부동산 투자] 인플레이션과 부동산 시장에 미치는 영향

집값·이자율 동반상승 주택 거래 감소
장기적 안목 감당 가능한 가격대 구매

 요즘 경제의 최대 화두는 인플레이션이 아닐까 싶습니다. 6달러대에 올라선 개스 가격과 피부로 체감할 수 있는 장바구니 물가는 우리의 삶을 더욱 팍팍하게 만드는 요소가 아닐까 합니다. 내 생활 주변의 모든 가격이 다 오른 것 같은데 내 수입만 제자리걸음을 하는 것 같다며 하소연하시는 분들이 많아진 것은 저만 느끼는 감정은 아닐 듯싶습니다.
 
연방준비제도(연준)에서는 올 연말까지 최소 6차레 이상의 금리 인상을 예고하고 있고 시장의 물가는 그보다 더 가파르게 상승하는 게 현재의 경제 상황이라고 생각됩니다. 코로나 사태에 따른 미국 정부의 역사상 최대 규모의 경기부양책은 시장에 극심한 왜곡 현상을 불러일으켰습니다.
 
높아진 현금 유동성은 자산 시장의 폭등을 유발하였으며 이로 인한 부동산과 주식 가격의 폭등은 극심한 자산 시장의 왜곡 현상을 가장 잘 보여주는 예가 되었습니다. 재택근무 증가에 따른 도심 외곽 지역의 부동산 수요 증가는 변화되는 시장의 수요에 따른 것이라 해석할 수 있지만 그런데도 두 자릿수의 가격 폭등은 현 경제 상황에 비추어 보아도 납득할 수 없는 수준의 가격 폭등이라 볼 수 있습니다.
 
현재 4.5% 내외를 유지하고 있는 금리는 지난해 연말과 비교하여 보면 2%포인트 이상 높아진 이자율이지만 아직도 많은 지역의 주택은 복수 오퍼에 따른 가격 상승 기조를 유지하고 있습니다. 많은 바이어가 앞으로 높아질 금리에 대비해 주택을 살 수 있는 마지막 기회라고 인식하며 공격적인 마음가짐으로 주택 구매에 나서면서 주택가격 상승에 일조하고 있습니다.
 

하지만 너무 높아진 주택가격과 가파르게 상승하는 이자율은 평균 주택 가격 이하의 매물대를 찾는 구매자들의 구매 포기를 유발하며 서서히 주택시장의 거래량 감소를 이끌 것으로 생각됩니다. 요즘 유행하는 신조어인 영혼까지 끌어모아 집을 구매한다는 ‘영끌족’들도 도저히 감당할 수 없는 수준의 부동산 가격은 앞으로 심각한 부작용을 일으킬 수 있습니다.
 
높아진 부동산 가격과 월세 비용은 극심한 사회 양극화를 유발할 수 있으며 높아진 주거비용으로 인한 가처분 소득 감소는 소비의 감소에 따른 불경기와 양극화에 따른 사회 문제를 발생시킬 수 있습니다. 부동산 경기는 다른 경제활동과 마찬가지로 심리적인 요인이 크게 작용하는데 한번 시장에 대한 부정적인 생각이 퍼지며 그에 따른 패닉 세일이 시작한다면 걷잡을 수 없는 가격 하락으로 이어질 수도 있습니다.
 
하지만 대부분의 부동산 관련 회사들은 아직 시장을 긍정적으로 보고 있으며 그에 따라 그들의 시장 가격 예측 보고서는 올 연말 또는 내년 상반기까지 기존의 가격 상승 기조를 유지할 것으로 예측합니다. 특히 한인들이 가장 많이 거주하고 있는 LA 지역의 가격 상승률은 4~5% 내외를 유지할 것으로 나오고 있습니다.
 
그런데도 주식시장의 평가는 부동산 관련 회사들의 주식가격 하락으로 앞으로의 시장 전망을 대변하고 있습니다. 일시적인 공급망 붕괴에 따른 인플레이션이라 주장하던 연준은 한발 물러서 금리 인상과 유동성 자금 회수에 들어가 인플레이션 억제에 모든 경제정책을 맞추고 있습니다. 모든 경제 지표와 정책들이 긴축과 일시적 가격 조정을 가리키고 있음을 느낄 수 있습니다.
 
아무도 정확한 가격의 등락을 알 수 없듯이 이번에도 시장 전망을 비웃으며 높은 가격 상승을 이어 갈 수도 있습니다. 하지만 확률적으로 한 템포 늦춰서 시장의 추이를 보는 것이 좀 더 이성적인 투자 전략이 아닐까 싶습니다. 마지막 인플레이션이라고 볼 수 있는 80년대에도 부동산 가격은 장기적인 관점으로 볼 때 우상향의 그래프를 나타냈습니다.  
 
현재의 과열된 시장이 어떤 모습으로 변화될지 예측할 수 없지만 좀 더 긴 호흡으로 부동산 시장을 본다면 자신이 감당할 수 있는 수준 내에서 현명한 구매를 하는 것이 옳은 대처가 아닌가 생각합니다.  
 
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조진욱 / 드림부동산 부사장