[부동산 가이드] 주택 가격 전망

1965년 이후 금리 인상기 7회
주택 중간가격은 대부분 상승

 40년 만에 가장 높은 연간 소매물가지수가 7.4%를 기록했고, 남가주 개솔린 가격은 갤런당 6달러를 돌파했지만 멈출 기미가 없다.  
 
경기가 침체하더라도 인플레이션을 잡기 위해 연방준비은행은 상반기에 1% 하반기에는 1.5%까지 금리 인상을 말하고 있다.  
 
2023년부터 금리 인상 계획에서 1년이나 앞당겨진 셈이다. 많은 사람은 금리 인상으로 집값은 내려갈 것으로 예상하고 집을 팔아야 할 시기라고 한다.  
 
과연 그럴까? 이답을 위해 1965~2020년 사이 발생한 7번의 금리 인상 기간동안 주택 중간가격의 변화를 검토해 이에 대한 답을 찾아보려고 한다.  
 

첫 번째는 1965~1969년 사이 금리 인상과 집값 상승이 같이 발생했다.
 
두 번째는 1972~1974년 사이 욤-키프르 전쟁과 1차 오일쇼크로 인한 스태그플레이션 시대로 오일값의 폭등으로 물가는 껑충 뛰게 됐다. 금리는 3%에서 12%까지 치솟았으나 집값은 상승했다.
 
세 번째는 1976~1981년 사이 이슬람 혁명으로 이란 정유공장 파업에 따른 생산이 중단되자 2차 오일 쇼크로 인한 스태그플레이션이 절정에 달해 젊은이들이 방화 폭동으로 얼룩지고 살인사건 발생률도 높아지고 서민들이 살기 힘든 미국의 암울한 시대였다.  
 
포보커 당시 중앙은행 총재는 금리를 8%로 올리면서 인플레이션을 잡으려고 했다. 하지만 이 기간에도 부동산 가격은 상승세였다.  
 
금리 인상은 자금조달 비용 인상을 가져오고 대규모 자금조달 차질로 주택건설 신규 착공감소로 이어지고 공급 감소가 발생한 것이다. 실제로 이 기간 동안 신규 주택착공은 감소 추세를 보였다.
 
네 번째는 1987~1989년 사이로 하이테크 산업인 IT 혁명의 꽃이 핀 성장의 시대였다. 금리가 인상되더라도 더 큰 성장으로 인해 주택 가격은 동반 상승한 것을 볼 수 있었다.
 
다섯 번째로 1993~1999년에는 IT 산업의 꽃이 만개한 황금시대였다. 금리가 인상되었지만, 더 큰 성장이 인터넷 혁명과 PC 혁명으로 일어났다.  
 
제프 베저스가 아마존을 창업했고, 구글도 이 시기에 시작됐다.
 
여섯 번째 2003~2007년에는 부시 대통령 시절로 성장을 이끈 것은 주택 시장이었다. 오너십 정책으로 서브프라임에게도 대출을 받아 집을 살 수 있게 했으나 연체 발생으로 서브프라임 모기지 부도 발생으로 주택시장 버블이 터진 시기였다. 2016~2017년에는 2008년부터의 양적 완화로 인해 경제가 성장해 금리 인상을 시도한 시기였다.
 
현재 상황은 주택 매물은 부족하고 우크라이나 전쟁 등으로 개솔린 가격이 오르니 원자잿값 상승이 원가상승으로, 제품상승으로, 물가상승으로 이어지고 있다. 역사는 완전히 같은 모습은 아니더라도 유사하게 반복한다. 55조의 자산을 운용하고 있는 세스크라먼은 투자 시 먼저 고려할 것은 이길 가능성의 확률과 손실 제한이라고 말한다.  
 
오늘날 가장 이길 확률이 많은 자산 시장은 어디일까. 탄탄한 하방 경직성으로 손실을 제한할 수 있는 자산시장은 어디일까. 금리 인상이 있던 시기에도 주택 가격이 내려갔던 적이 없었다고 역사는 말하고 있다.  
 
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좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브명예부사장