[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

주식 대신 부동산 투자자 증가
OC 중간 주택가격 95만 달러

 아직도 미국은 주택 부족이 심각하다. 매물을 올려놓으면 며칠 안에 주택이 판매된다.  
 
지난주에는 리스팅 가격보다 9만 달러를 올려서 오퍼를 넣었는데도 떨어졌다. 그런데도 주택 공급은 더디기만 한다.  
 
이는 실수요자들로부터 투자자까지 더 부지런히 움직이게 하는 원인이 되었다. 앞으로 신규 주택이 공급된다 해도 훨씬 높은 가격에 분양될 거라는 소식에 바이어들의 발걸음이 빨라지고 있고, 기존 부동산 가격도 오를 것이 뻔하기 때문이다.  
 
미국 기준금리 인상 발표로 부동산 시장이 바짝 긴장한 가운데 주택시장은 여전히 호황을 기록하고 있다.  
 

그러나 올해 공급 부족 현상으로 상승세가 지속할 거라는 전망이다.
 
부동산 공급 부족 사태는 매매 시장만의 문제는 아니다. 무엇보다 임대료 폭등을 부채질한다는 면에서 사회적인 문제로까지 대두하고 있다.  
 
미국의 임대시장은 주택 가격 폭등과 매물 부족에서 주택 매수를 포기한 실수요자의 임대시장 유입으로 이어지고 임대료가 상승하며 악순환이 계속되고 있다.  
 
그런데 여기에 인플레이션까지 겹치면서 임대료가 더 상승하고 있다.  
 
이런 현상들 속에서 사람들의 생각은 내가 구입한 가격 밑으로 내려가지 않을 것이고, 만일 주택가격이 굳이 오르지 않더라도 임대로 큰 수익을 낼 수 있기에 현금 여유가 있는 사람들은 재빠르게 움직이고 있다. 또 하나는 외국인 투자자가 늘어나고 있는 현상이다. 외국인 경우 자산 증명이 필요하다.  
 
크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받을 수 있기 때문이다.  
 
게다가 올해 들어 폭락한 주식 시장에 크게 실망한 투자자들은 투자처를 부동산으로 다시 돌리고 있다. 거기에 러시아 전쟁이라는 악재까지 겹쳐 믿을 수 있는 것은 부동산밖에 없다고 생각하는 것이다.  
 
평균 주택 가격이 100만 달러인 ‘100만 달러 도시’가 지난해 전년 대비 3배나 급증했다. OC 주택가격도 사상 최고로 중간가는 ‘95만 달러’다.  
 
100만 달러 도시가 늘었다는 것은 주택시장에서 주택 첫 구매자의 입지가 더욱 좁아졌다는 말과 같다. 즉, 집값이 오르면 부담해야 할 다운페이먼트 금액과 더불어 대출금도 증가할 수밖에 없다.  
 
첫 주택 구매자의 저축이나 소득이 집값 상승률을 따라잡지 못하는 상황이다.
 
다른 모든 제품 가격과 마찬가지로 집값도 수요와 공급 때문에 결정된다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고, 금리상승 자체가 집값 하락을 주도적으로 유도한다고 보는 것은 무리다.  
 
결국 고정금리 모기지가 금리상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한함으로써 집값을 오히려 오르게 하는 작용을 하고 있다고 볼 수 있다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장