[부동산 가이드] 부동산 시장 전망

주택공급 부족, 가격 상승 지속
필요한 시점 주택 구매해야

 2022년 부동산 시장을 예상했을 때에는 계속되는 주택공급 부족과 원자재 및 인건비의 상승으로 주택 가격 상승은 지속될 거라 생각했다.  
 
올해를 시작하면서 급변한 모기지 이자율 상승으로 바이어는 주택 구매에 부담을 가지게 됐다.    
 
주택 구입이 지연되고, 또한 수요가 감소하게 되면, 자연히 주택 가격은 하락하게 되는 것으로 예상했다. 그러나 공급 부족이 계속되는 한 다른 어떠한 영향 속에서도 주택 가격 상승은 계속될 전망으로 보인다.  
 
다른 한편으로는 주택 시장의 침체에서 더 나아가 버블의 붕괴까지 예상했지만 러시아의 우크라이나 침공이 뜻하지 않게 미국 부동산 시장에 변화를 가져올 것 같다.  
 

인플레이션과 연준의 금리 인상에 주식과 암호화폐 등의 투자 안전성을 고민하고 있을 때, 갑작스러운 우크라이나 전쟁으로 불안한 투자자들이 안전자산(미국 국채)으로 몰리면서 모기지(부동산 담보대출) 금리까지 동반 하락하고 있다.  
 
채권 수요가 높아져 가격이 뛰면 채권 수익률은 하락한다. 채권 가격과 수익률은 반대로 움직이기 때문이다.  
 
연준은 코로나19 팬데믹 이후 기준 금리를 0%로 낮추는 과감한 통화완화 정책을 펼쳤고, 2020년 4월 14.5%까지 급등한 실업률은 지난달 3.9%로 3%대에 진입하여 코로나19 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 하지만 지난해 12월 물가 상승률은 6%로 연준의 목표치를 크게 상회하는 상황이다.
 
모기지 이자율이 다시 변동 하락함에 따라 최근 시장에서 이탈했던 자금 여유가 많지 않은 첫 주택 구입자들이 다시 주택시장에 뛰어들 것으로 보인다.  
 
이들의 구매력이 높아졌기 때문이다. 또한 상승세가 주춤했던 주택 가격 급등세에도 다시 불이 붙을 전망이다. 부동산 시장은 지난해와 별반 다를 게 없이 예상했던 대로 진행되어 가고 있는 듯하다.
 
2022년 들어서면서 모기지 이자율이 급증해 구매자들의 주택구매 능력이 약화했고, 이에 따라 수개월 뒤에는 주택 가격 상승세에 제동이 걸릴 것이 확실시됐지만 이제 사정이 달라진 것 같다.  
 
올해 주택시장을 ‘믹스드 백(mixed bag)’으로 표현하고 있는데 이는 좋고 나쁜 잡다한 요소들의 집합이 될 것이라는 뜻이라 한다.  
 
이자는 오르는데, 주택 가격도 올라 일반인 주택 구매력에 위기가 올 수도 있다. 임금 상승과 낮은 실업률 같은 긍정적인 신호도 있다. 또한 재택근무로 구매 주택의 지역적 제약이 많이 허물어졌다.  
 
오미크론 등 코로나바이러스 변이가 기승을 부리는 것과 더욱이 전쟁 등, 세계정세의 변화 등으로 부동산 시장에 대한 정확한 분석을 내놓는 것 자체가 무리다. 아직도 우리는 코로나바이러스에서 완벽하게 해방된 것은 아니다. 주택 매입은 흔히 말하는 무릎에 사서 어깨에 팔아야 한다는 주식과 아주 다르다.  
 
무릎이든 어깨든 개인의 재정 상태를 봐가며 부담되지 않는 선에서 필요한 시점에 사는 것이 현명한 주택 구입 비결이라 생각한다.
 
2022년에 바이어들은 신속 구매를 위해 사전 융자 승인 등 미리미리 준비하는 자세가 필요하다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장