[부동산 투자] 부동산 투자 고려사항

지역경제 미래 예상하고 대상 선택해야
임대시장 변화에 맞춰야 이윤 창출 가능

 부동산은 사고 시간이 흐르면 가격이 상승하는 것은 물론이고, 렌트를 주어 매월 일정한 수입을 기대할 수 있어 경제적인 여유만 있으면 누구나 한번은 생각해보는 투자대상이다. 그러나 부동산구매는 다른 여느 투자보다 큰 액수의 돈이 필요하므로 위험부담률도 역시 높다. 그러므로 투자자는 부동산의 가치를 결정짓는 요소들에 대하여 어느 정도의 기본지식을 가지고 있어야 한다. 물론 자본도 갖추었고 기본지식이나 투자에 대한 안목이 있다고 자신하여도 실제로 구매를하게 될 때에는 어떤 경우에도 결정에 신중히 해야 한다. 그리고 부동산을 사고 나면 건물주의 입장에서 유기적인 관계를 맺게 되는 입주자와도 좋은 사이가 되어야 하고 자신이 소유하게 될 부동산의 위치나 성격도 정확히 파악해야 하는 등 자본이 마련되었어도 준비를 해야 할 것이 많다.
 
그러면 성공적인 투자에 절대적인 영향을 주는 부동산의 가치를 결정짓는 몇 가지 특성들에 대하여 알아보자. 먼저 부동산에 투자하여 이윤을 만들 수 있는 가장 기본적인 요건은 공간이다. 이는 표현 그대로 어느 건물 안에 존재하는 공간을 말하는데, 이 공간은 현재 테넌트들이 들어있어 수입이 나오거나, 아니면 앞으로 테넌트들이 들어와 수입이 생길 수 있는 빈 곳으로 나눌 수 있다. 그리고 이런 공간들은 건물이 교통이 좋은 곳에 있다거나 그 주위가 사람이 많이 모일 수 있는 특정한 조건이 형성되어 있거나 정부의 규제 정도, 혹은 고용시장의 증감 등의 영향으로 수요와 공급 때문에 렌트비가 형성될 것이다. 그렇기 때문에 항상 투자자들은 지역경제와 직결되는 미래의 시장이 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그것에 맞게 투자를 해야 한다.
 
즉 임대시장에서는 임대공간의 수요와 공급에 대한 예측이 정확해야 공간의 활용도를 최적화시켜 공실률을 낮추고 임대료를 테넌트가 감당할 수 있는 선에서 극대화하여야 성공적인 투자가 될 것이다. 그러므로 건물주인 투자자는 물론이고 입주자들도 자신의 공간이 속해있는 지역이 앞으로 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그에 맞는 투자전략을 세워야 한다. 이렇게 임대시장의 변화에 잘 맞추어 나가면 건물주는 테넌트와의 계약을 유리하게 할 수도 있고 증축이나 개축을 통하여 더 많은 이윤을 창출할 수도 있게 된다.  
 
그리고 건물의 가치 즉, 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 바로미터는 바로 순수자본에 대비한 수익률이다. 즉 자신이 투자한 현금으로 얼마의 순수입이 생기는가를 계산하여 부동산의 가치를 정하는 것이다. 대부분의 투자자는 특정 건물에 대한 가치를 환산할 때 자본대비 수익률(Capitalization Rate)을 많이 사용하고 이는 바로 투자자가 예상할 수 있는 현금의 흐름으로 직결되어 있다. 그리고 순수입(NOI: Net Operating Income)은 총수입에서 여러 가지 세금이나 건물에 대한 보험료, 전기세나 물값을 비롯한 유틸리티 비용, 건물의 수리 및 유지비용 등 모든 비용을 뺀 실제 수입을 말한다. 위의 두 가지 요소들을 항상 주시하고 분석을 하면 성공적인 투자를 이룰 수 있을 것이다.
 

그러고 나서 자신이 어떤 형태의 수익형 부동산에 투자를 할지 결정하는데, 매월 일정한 수입을 기대할 수 있는 투자용 부동산을 용도에 따라 구분하면 다음과 같다. 우선 아파트 등 임대를 목적으로 하는 다가구주택이 있는데 현재 가장 뜨거운 투자대상이기도 하며, 보통 공실률이 5% 미만이면 좋은 투자대상으로 평가한다. 공급보다 항상 수요가 많기 때문이다. 그리고 소매 시장을 주도하는 상가나 오피스건물, 산업용 시장의 창고나 공장 등이 있으며 호텔이나 모텔 등의 숙박업소도 좋은 투자대상이 될 수 있다.
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장