'플리핑' 비즈니스 비용관리가 관건

작년 2분기 8만건ㆍ평균 수익 6만7000불
개축비용, 매입 가격의 70% 미만 유지해야
시장조사 철저히 하고 사후 관리도 필수

 서머타임 도입으로 추운 겨울이 지나고 봄이 다가왔음을 알리고 있다. 연말부터 기지개를 켜기 시작한 플리핑(flipping)에 적합한 시기이기도 하다. 코로나-오미크론 바이러스 팬데믹 사태도 진정 기미를 보이며 부동산 시장에 활기를 불어넣고 있다.
 
'뒤집는다'는 의미의 플리핑은 원래 낚시 기술 용어에서 유래했다. 부동산 용어로 '주택개량 판매사업'으로 번역하면 무난하다. 낮은 가격에 매물을 구입한뒤 대대적으로 개조시킨뒤 가장 빠른 기간에 가장 비싸게 되파는 방식을 일컫는다. 자기가 사는 집을 고치는 일은 리모델링으로 표현하며 주택을 여러번 사고팔아 시세 차익을 노리는 투기꾼과는 또다른 개념이다. 전문 플리퍼 투자집단은 대개 1년 이내에 집을 되팔아 단기간에 이익을 실현한다.  
 
케이블 방송 '주택 사냥꾼(House Hunters)'이란 프로그램은 이들의 비즈니스 방식을 생생하게 보여준다. 오래됐거나 관리가 부실한 매물을 싼값에 사들인뒤 몇달안에 새로운 디자인으로 개조해 팔아치우곤 한다. 그렇지만 주택 플리핑은 양날의 검으로 불린다. 항상 돈을 남길수 있는 방법이라고 생각하면 위험하다. 효율적으로 고치지 못할 경우 예산만 낭비한채 큰 손해를 본다. 플리핑 투자 실패가 거듭되면 재정적으로 심각한 타격을 받기도 한다.
 
또 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때 건축 허가를 받지 못하면 지체될수록 막대한 손실을 초래한다. 업자들은 효율성 극대화를 위해 부동산 회사를 끼고 여러 채의 주택을 한꺼번에 사들여 동시에 플리핑하는 경우가 많다. 이때 가장 어려운 점은 적절한 매물을 찾아내고 구입 자금을 확보하는 일이다.  
 

부동산 데이타베이스 전문 '아톰' 보고서에 따르면 지난해 2분기 전국의 주택 플리핑은 7만9733건에 달했다. 이 가운데 59.2%는 투자자들이 현금으로 40.8%는 융자로 구입했다. 이 기간 전체 주택 매매의 4.9%가 플리핑으로 전년도의 6.8%보다 줄었다. 일반적으로 플리핑 비율이 높아질수록 이익률은 떨어지는 경향을 나타낸다.
 
드림부동산 윤 김 브로커는 "플리핑 비즈니스는 주택 시세가 급등하거나 급락하는 변환기에 추진해야 수익이 커진다. 팬데믹으로 모라토리엄(퇴거 조치 금지)이 연장된 상황에서 테넌트가 있는 집을 사들이는 것은 금기사항이다. 나중에 법적 분쟁소지가 크기 때문이다. 또 플리핑 후에 팔지 못할 경우에는 렌트로 돌려 기본수입을 보충해야 한다"고 설명했다.  
 
2021년 2분기 기준 전국 플리핑 평균 순이익은 1채당 6만7000달러였다. 순익 기준은 주택 판매 중간값에서 투자자의 구매 중간 가격을 뺀 금액이다. 주택 구매 가격보다 33.5% 높은 이익을 안겨준 것으로 드러났지만 1분기 37.2%보다 소폭 하락하고 1년전의 40.6%보다는 이익률이 상당히 떨어진 셈이다. 이 기간 시장에 나온 플리핑 주택 평균값은 26만7000달러로 사상 최고였다. 시공부터 판매까지 평균 147일이 걸려 11년만에 최단기간이었다. 그러나 물가상승 영향으로 이익은 줄었다.  
 
예전보다 저조한 수익의 또다른 원인은 코로나 영향 때문이다. 투자자들이 집을 샀을 때는 집값이 고공행진을 이어갔다. 비싸게 주고 산뒤 고쳐서 되팔려고 할때 코로나 팬데믹이 악화됐다. 이때문에 주택 시장도 타격을 입어 원하는 가격을 받지 못했다는 해석이다. 아톰 측은 "코로나가 덮치기 전까지 주택거래에서 플리핑이 차지하는 비율은 늘고 있었다"며 "올해부터 오미크론 변이가 진정 조짐을 보이는 등 수익 마진이 올라가고 위축됐던 플립오버(플리핑 활동)가 늘 것"이라고 예상했다.
 
전문가들은 성공적인 플리핑을 위해서는 다음과 같은 사항에 신경쓰라고 조언한다.
 
▶사전 시장조사 철저히 할 것
 
브로커가 파는 부동산을 리스팅하는 MLS에서만 매물을 찾으면 안된다. 오프마켓.숏세일에 밝은 에이전트와 함께 숨은 매물을 찾아야 한다.
 
▶견적 산정· 예산과 기한 설정
 
주택 거래 관련 비용인 클로징-대출-셀러 에이전트 커미션-보유비-컨틴전시 비용-유틸리티-공사-개축비를 사전에 파악해야 한다. 플리핑 비용은 집 매매 가격의 70%이하로 투자 가치를 높인뒤 팔때는 원래 주택값의 2배 이상이 적당하다.
 
▶멤버를 관리하라
 
개축 작업에는 건축가.브로커.컨트랙터.인스펙터.대출기관.CPA.부동산 에이전트.전문 변호사가 모두 동원된다. 항목별로 정확한 업무범위를 지정해야 한다.공사전에 착수금을 10% 이상 지불해서는 안되며 진행과정과 작업을 일일이 살펴야 한다.
 
▶지나친 개축은 금물
 
가장 큰 실수 가운데 하나는 부엌 카운터톱을 제일 값비싼 대리석으로 바꾸는 일이다. 튼튼하고 디자인 좋은 것으로 충분하다. 플리핑은 수익을 창출하는 과정이다. 너무 사치스럽게 프로젝트를 진행하면 손해를 본다.

봉화식 객원기자