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[부동산] 전쟁이 부동산에 미치는 영향

건축자재값·모기지 금리 점진적 상승
수주간 주택 수요·공급 줄어들 전망

러시아가 우크라이나를 침공하여 전쟁이 시작되었고 아직도 진행 중이다. 팬데믹이 진정세로 돌아서 이제 경기가 나아지는 듯 하였지만 이번 전쟁으로 혼란이 가중 되고 있다. 이 여파로 미국 주거용 부동산 시장에 어떤 영향이 미칠 수 있는지 전망해 보겠다. 가장 가능성이 높은 두 가지는 건축 자재 비용의 증가와 모기지 금리의 점진적인 상향으로 보인다.
 
전쟁은 전 세계적으로 또는 가까운 우리 주위 생활에도 영향을 미치고 있다. 이로 인해 세계 금융 시장은 이미 불안감의 심각한 사례를 보여주고 있다. 금융 시장이 하루는 아래로 수직 강하 하고 또 다음 날은 큰 반등을 가져오고 있다. 이런 극적인 금융 시장 불확실성으로 인해 대부분의 주택 구매자와 투자자가 부동산 구매를 위해 자금을 인출하는 주요 장소인 연금, 401k, 주식, 암호 화폐 및 모든 통화 저장 시스템의 변동성으로 혼란스러워 하고 있다.
 
전쟁이 길게 연장 되어 간다면 먼저 값비싼 고급 주택 즉  하이 엔드 부동산 시장이 가장 먼저 영향을 받을 가능성이 높다. 불확실한 전쟁 및 경기 침체로 구매자의 매매가 지연 되거나 매매 자금 조달이 늦어질수 있기 때문이다.  또한 여기서 원유 가격과 인플레이션을 면밀히 지켜봐야 한다.  
 
연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과가 주목 된다. 인플레이션이 예상돼 0.25%나 0.5% 이자상승으로 이어질 것으로 예상된다. 그리고 급속히 상승하는 원유 가격은 곧 세계 경제의 모든 부문에서 인플레이션을 증폭시킬 것으로 보인다.  
 


높은 운송 비용은 매일 넣는 개스 펌프에서만 느껴질 뿐만 아니라 육로, 해상 및 항공으로 운송되는 모든 것에 영향을 미칠 것이다. 예를 들어 화장실, 부엌 리모델링의 가격이 급격히 상승하고 또한 가전 제품 가격도 비싸게 될 것이다. 이미 취약한 공급망에 원유 가격의 상승은 확실히 주택 난방 비용을 증가시킬 것이다.  
 
지난해 부터 이어온 낮은 모기지 금리는 인플레이션 압력으로 금리는 연초부터 꾸준히 상승해 오고 있다. 이에 불안한 투자자들이 모기지 담보증권, 미국 국채, 더 안전한 회사채의 안전한 옵션으로 자금을 옮기고 있다.  
 
고유가는 주거용 부동산 시장의 수요와 공급뿐만 아니라 인플레이션을 부추길 것이다. 인플레이션은 소비자 수요를 둔화시키고 결국 경기 침체로 이어질 수 있다. 전쟁의 현실은 잠재적인 주택 구매자를 자신의 투자 가치가 다음 날까지 얼마인지 모를 정도로 혼란에 빠뜨렸다. 금리도 문제다. 이자율이 높으면 주택 수요가 낮아진다. 더 높은 건설 비용은 신규 건설을 지연시켜 공급 측면을 더욱 감소시킬 것이다. 결론은 앞으로 몇 주 또는 몇달 동안 수요와 공급이 모두 줄어들 것으로 전망한다. 나아진 듯 보이던 주거용 부동산 시장 전체가 좋지 않아 보인다.
 
시작된 인플레이션을 늦출 기회를 놓친 상황이지만 연준은 0.5%의 실질금리 인상에 기대를 걸고 있다. 글로벌 경기 침체의 가능성에 따라 연준은 이제 인플레이션에 대해 전략적인 계획으로 앞장서 가야 할 것이다.  
 
연준은 금리를 낮추면서 경기 침체에 맞서고 있고 이는 주택에 대한 수요를 지원하는 데 도움이 될 것이다. 이번 연준 회의에 새로운 차원의 중요성이 추가되어 보인다. 연준이 변화하는 경제에 계속 대처할 것인지 아니면 변화가 일어나기 전에 빠져나가려 할지를 신중히 선택하여야 할 시간이다.  
 
▶문의: (213)445-4989

현호석 대표/매스터 리얼티

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