[부동산 이야기] 상업용 부동산 거래 절차

커머셜 에이전트 마케팅 패키지 정확히 설명
SBA 융자 10~15% 다운페이 가능 미리 상담

 NNN 리스계약이 되어 있는 단독테넌트나 상가 부동산을 구매를 하는 절차는 2~4유닛 주거용이나 아파트의 거래와는 아주 다른 과정을 거치게 된다. 구매의향서(LOI), 구매계약서(PSA), 리스계약서, 수입과 지출 재정보고서 등 모든 매물마다 똑같은 계약서 폼이 없기 때문에 처음 거래를 해야 한다면 변호사, CPA, 브로커 등 많은 전문가의 도움이 꼭 필요하다. 매물정보는 Loopnet과 Crexi 등 웹사이트의 무료 계정을 통해서 찾아볼 수 있지만, 자세한 마케팅 패키지 내용을 정확하게 이해하고 무엇보다도 신속하게 매물 정보를 받기 위해서는 커머셜 부동산 에이전트의 도움이 필요하다.
 
마케팅 패키지에는 그 매물을 투자했을 때 예상되는 순수익 내용을 비롯한 리스 계약서 요약, 세입자 관련 정보, 지역 정보가 포함되어 있다. 아파트의 경우도 렌트비와 지출내용들이 있는 정보를 받게 된다. 현지를 직접 방문해 보고 지역상권 등의 정보를 종합한 후 구매결정을 하는데 테넌트가 그 비즈니스를 팔고 있거나 환경영향을 주는 테넌트가 역사적으로 있었는지 등 기초정보가 재정정보보다 더 중요한 구매 판단 기준이 되기도 한다. 오퍼를 쓰기로 결정하면 구매의향서를 작성해 미리 알아 두었던 은행 등의 융자회사로부터 융자의향서와 함께 셀러 쪽에 보내서 협상을 시작한다. 구매의향서가 받아들여져서 바이어로 결정되면 구매 계약서를 쓰게 되는데 셀러 쪽 변호사들이 그것을 작성해서 오는 경우가 많다. 계약서를 충분히 이해하기 위해서 변호사의 도움을 구하는 경우가 아주 많은데 여러 명의 바이어가 경쟁적으로 몰려 있는 최근에는 이 구매계약서를 리뷰하는데 사흘 나흘 정도 시간을 보내다가 딜을 놓쳐 버리는 경우도 종종 발생한다.
 
에스크로가 오픈되면 보통 3일 이내에 또는 정해져 있는 기간 내에 디파짓을 하고 리스계약서를 포함해서 리뷰할 서류들을 전달받는다. 융자를 받기 위한 절차도 본격적으로 시작된다. 건물에 대한 인스펙션은 셀러 쪽과 테넌트의 비즈니스에 영향을 주지 않도록 진행하고 리스계약서에 적혀진 대로 렌트가 들어오고 있는지와 오너가 지불해야 하는 비용들이 있는지와 타이틀 기록 등 자세하게 리뷰를 하면서 정해진 기간 내에 모든 조사를 마쳐야 한다.
 
비즈니스를 구매할 목적으로 상업용 부동산을 구매를 하는 경우 보통 SBA 융자를 이용해서 10%에서 15%의 적은 다운페이로 건물을 구매하므로 융자 가능한 금액에 대해서 미리 충분한 상담을 받아 놓는 일이 매물을 찾는 일보다 우선이다. 클로징에 걸리는 시간은 환경평가 리포트에 2차 지질검사가 지적되면 75일에서 90일 또는 그 이상 시간이 걸리는 경우가 많다.  
 

이자율 상승과 올해 급변한 주식 시장의 흐름 속에서 상업용 부동산 시장은 매물이 부족한 셀러스마켓이 여전히 지속하고 있다. 맥도날드 단독 테넌트에 10년 그라운드리스 계약된 중가주에 위치한 한 매물은 투자율 3.25%의 높은 가격에도 불구하고 이틀 만에 바이어가 결정되었다. LTV 50% 이상으로 상가건물을 구매하려는 대다수의 바이어에게는 매물 잡기가 만만치 않은 요즘이다.  
 
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해리 정 / 드림부동산