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집 팔려면 에퀴티, 비용, 세금까지 따져봐야

[셀러가 고려할 6가지 요소]
‘넷 시트’로 한눈에 검토 가능
눈 높아진 바이어 겨냥 준비
이사할 지역·집 형태도 고려

집값 상승률이 둔화할 조짐을 보이는 가운데 셀러도 다양한 요소를 점검해서 집을 내놔야 최대 만족을 누릴 수 있다. [로이터]

집을 팔아볼까 하는데 대체 무엇부터 따져봐야 할지 헷갈릴 수 있다. 집을 팔려는 이유가 가족 규모보다 집이 작아서든지, 다른 지역으로 이사를 원해서라든지 다양할 수 있지만 분명한 공통점은 수지타산이 맞아야 하는 점이다.

지난 2년 동안 압도적인 셀러 위주의 시장 분위기는 서서히 끝나가고 있다. 질로는 지난해 평균 19.5% 추정 집값 상승률이 올해 11%로 둔화할 것으로 예상했다. 지역별로 집값이 고점에 도달했거나 임박했다는 설명으로 셀러들의 조바심을 돋우고 있다.

꽃놀이패일 것 같은 셀러지만 속내는 복잡한 셈법이 필요하다는 설명으로 집을 내놓기 전에 다음 6가지 고려사항을 먼저 점검해봐야 한다.

▶에퀴티

미시간주 워터포드에 위치한 ‘제임스 리얼 에스테이트 에이전시’의 애슐리 오신스키 에이전트는 집을 내놓기 전에 모기지 페이오프 밸런스부터 체크하라고 조언했다.

그는 “리얼터나 타이틀 회사를 통해 받아볼 수 있는 셀러 ‘넷 시트(Net Sheet)’를 검토해야 한다”며 “넷 시트는 셀러를 위한 주택 매각 절차와 각종 비용, 책임 등의 내용을 담은 서류로 집을 팔 때 생기는 각종 사안을 일목요연하게 정리한 것”이라고 설명했다.

이때 셀러는 다른 판매가 등을 입력해 실제로 집을 팔 때 얻을 수 있는 순수한 차익 등의 변화까지도 예상해볼 수 있다.

만약 집을 팔아 모기지 밸런스를 갚고 다른 비용들을 정산하고 난 뒤 적자가 예상된다면 팔지 않는 것이 현명하다. 오클라호마에 위치한 사전 압류 및 숏세일 전문 업체인 ‘모기지 릴리프’의 댄 벨처 CEO는 “압류나 파산을 피하려면 집을 파는 계획을 수정해야 한다”며 “집을 팔아서 모기지 상환을 마치고 다른 비용들도 충당할 수 있도록 하는 것이 최소한의 목표”라고 말했다. 덧붙여 그는 “최상의 조건이라면 집에 쌓아둔 에퀴티와 모기지 밸런스 등이 유리한 모양새를 띠어서 살던 집을 팔고 남은 돈으로 이사할 새로운 집을 위한 최소한 20% 이상의 다운페이까지 마련할 수도 있을 것”이라고 전했다.

▶클로징 비용

최근 크게 오른 집값 덕분에 언제, 얼마의 가격에 집을 샀는지 몰라도 대부분은 상당한 차익을 남길 것이다. 그러나 그렇게 얻게 된 단순 차익이 모두 셀러의 몫이 되는 건 아니다.

버지니아주 알링턴의 ‘웨스만 그룹 앳 켈러 윌리엄스’의 에이전트이자 공인회계사(CPA)인 케이티 웨스만은 “많은 셀러가 집을 팔 때 상당한 금액의 클로징 비용이 있다는 사실을 잊는다”며 “간혹 집을 살 때 드는 부대비용의 2배 이상이 필요하기도 하다”고 말했다.

그는 “셀러들에게 집을 팔려면 각종 준비 비용과 주택 보수비용 등을 제외하고 클로징 비용으로만 예상 거래가의 7~9%를 생각해둬야 한다고 조언한다”고 강조했다.

▶준비 비용

집을 파는 것은 에이전트가 인터넷에 리스팅 정보만 간단히 올리는 것으로 해결되지 않는다. 웨스만 에이전트는 “사상 전례가 없는 요즘 같은 셀러 위주의 시장이라고 해도 그냥 살던 대로 집을 내놓으면 원하는 결과를 얻기 힘들다”며 “셀러가 집을 모델처럼 보이게 꾸며서 리스팅한다면 투자 대비 효과를 극대화할 수 있을 것”이라고 말했다.

이어 그는 “페인트를 새로 칠하고 안팎을 딥 클리닝하거나 새로운 카펫을 사다가 까는 것 등은 상당한 시간과 비용이 든다”며 “여기에 더해 새로운 가전과 카운터 톱 등을 배치하면 아무리 오래된 집도 새것처럼 느껴지고 바이어는 강한 구매 욕구를 갖게 될 것”이라고 조언했다.

파는 집을 무대처럼 꾸미는 ‘스테이징’이 더 높은 프리미엄을 보장할 것이란 설명이다. 웨스만 에이전트는 “스테이징은 비용이 드는 작업으로 셀러에게 부담이 될 수 있지만 가장 제값을 하는 준비 작업”이라며 “오늘날 바이어들은 HGTV를 보고 자란 세대로 어떤 집이든 완벽하게 이사해서 살 수 있는 준비가 돼 있고 매거진에 나오는 사진처럼 깨끗한 새집이길 원하기 때문에 이런 바이어를 상대하려면 셀러도 제대로 된 준비를 할 각오를 해야 한다”고 말했다.

▶어디로 이사 가나

집을 팔면 새로운 살 곳이 필요하다. 이와 관련, ‘리얼터닷컴’의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “만약 살던 동네 안에서 다른 비슷한 사이즈의 집을 골라 이사를 한다면 오른 집값과 상승한 모기지 이자율 등을 고려했을 때 집의 크기를 눈에 띄게 줄이지 않는 한 월 페이먼트 부담은 늘어날 수밖에 없다”며 “새롭게 부담이 늘어도 가족을 위해 가치가 있다면 감수할 수도 있을 것”이라고 말했다.

헤일 이코노미스트는 비싼 동네에 살면서 좀 더 싼 지역으로 이사를 생각할 수도 있다고 말했다. 그는 “달리 말하면 집의 면적이 줄거나 변하지 않으면서 어쩌면 월 페이먼트는 줄일 수도 있다”며 “집값이 싼 지역으로 이사를 생각한다면 주거비와 모기지 비용은 물론, 전반적인 생활비와 새로운 세금도 낮출 수 있을 것이고 이에 따른 새로운 주거 환경까지도 고려해야 할 것”이라고 설명했다.

▶렌트냐, 새집이냐

현재 주택을 소유하고 있다고 해서 다음 집으로 렌트를 살지 말라는 법은 없다. 내 집을 가진 동안 집을 고치느라, 재산세를 내느라 지친 이들이 이런 부담이 없는 렌트로 살길 원하는 경우도 많다.

웨스만 에이전트는 “가끔 주택 다운사이징을 하면서 렌트를 원하는 시니어들의 의뢰를 받는다”며 “렌트는 장점도 있는데 다만 물가 오름세와 임대 시장의 압력 등의 영향을 받을 수 있는 적지 않은 금액의 렌트비를 고정된 수입에 맞춰 살아야 하는 점은 잘 생각해봐야 한다”고 말했다.

집을 팔아 챙긴 차액을 다른 곳에 묻어두는 등 분산투자를 보호하기 위해 단독주택보다 저렴한 콘도를 생각하는 경우도 있다. 다만

헤일 이코노미스트는 “단독주택보다 콘도는 집값 오름폭이 크지 않고, 렌트비 상승 속도는 단독주택 오름세보다 빠른 점에 유의해야 한다”고 전했다.

▶세금 요인

집을 팔고 나면 거액의 세금 부담이 생길 수 있다. 헤일 이코노미스트는 “주택 양도소득세 면제 한도는 집을 판 가격에서 집을 샀던 가격을 뺀 수익 기준 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지다”라며 “그러나 최근 가격 급등의 영향으로 팔려는 집에서 지낸 기간이 길수록 양도 차액은 크고 그만큼 세금 부담은 늘어날 수 있다”고 말했다.

집을 팔아 최대한 많은 순수익을 올리고 싶고 가급적 양도세 납부를 줄이고 싶다면 전문가와 상의해서 제대로 준비하는 것이 필수라고 설명한다.

류정일 기자