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[부동산 투자] 부동산의 소유권 방식

공동명의자 사망시 지분은 생존 소유주에게
부부 공유재산 한쪽 채무 이행 위해 매각 가능

 부동산을 사면 구매한 사람의 소유권을 결정하게 되는데 이것을 베스팅(Vesting)이라고 한다. 즉 산 부동산을 누구의 명의로 해야 하는지에 대한 몇 가지 방법이 있다.
 
주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 그리고 공동소유권은 한 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 살 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는지 보자.  
 
1) 분할 공동명의(Tenancy in Common)
 
두 사람 이상이 부동산을 샀을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전하게 된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 사이에도 소유할 수 있는 부동산의 권리형태이다.
 
2) 공동명의(Joint Tenancy)
 
보통은 부부 등 가족 사이인 두 사람 이상의 공유재산일 경우에 해당하는데 소유권이 조인트 테넌시일 경우에는 소유권의 지분은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동 명의자들이 반드시 같이 동의하여야만 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망 시, 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 되는 것이므로 보통은 부부가 공동으로 살때 많이 쓰이는 형식이다.
 
3) 부부 공유재산(Community Property)
 
이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다. 캘리포니아 주 등 몇 개의 주에서만 시행되고 있다.
 
4) 생존자 권리 부여 부부공유재산(Community Property with Right of Survivorship)                    
 
이 소유권 보유형태도 부부에게 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권 양도 시나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야만 효력이 발생한다. 그리고 한쪽 배우자가 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다.
 
5) 동업 재산소유권(Tenancy in Partnership)
 
두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는  동업자들이 모든 책임을  공동으로 지는 무한동업자(General Partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(Limited Partner) 두 가지로 나눌 수 있다.
 
이 밖에도 소유주가 여럿일 경우 신탁 명의(Trust)나, 법인 명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생하니 이럴 경우 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야 하기 때문이다.
 
▶문의: (213)505-5594 

미셸 원 / BEE부동산 부사장

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