[부동산 이야기] 투자 부동산 동향

가격 상승 속 빈 매장 늘어 전략 필요
리스 연장 실행 확률 높다면 적극 고려

 2021년도 주거용 상업용 투자부동산 시장은 주택시장의 호황 분위기 속에 매물의 재고가 매우 적은 셀러스마켓 상황이 이어졌던 한해였다. LA 지역 사무실의 렌트 시장은 오미크론까지 겹치면서 아직은 고전하고 있지만, 아파트, 상가, 창고 등의 상업용 부동산 거래가격은 계속해서 최고가를 경신하고 있다.  
 
 
코스타(Costar) 발표에 따르면 셀러가 원하는 가격과 실제 판매 가격과의 차이가 2006년 이래로 제일 적은 상황이라고 한다. 이는 바이어가 상업용 부동산을 구매하기 위해서는 셀러가 요구하는 리스팅 가격을 거의 다 지불해야 가능하다는 의미이고 즉, 많은 바이어가 매물을 놓고 경쟁을 하고 있다.  
 
지난해 초 서부지역 도심에 위치한 NNN 퀵서비스 레스토랑 매물이 투자율 5%에 거래가 되고 있었으나 최근 4.5%까지 가격이 올라서 거래가 되고 있다. 오렌지 카운티에 매물로 나온 스타벅스 단독 건물은 3.8%에 수십 개 오퍼를 받아서 결국 10% 디파짓과 컨틴전시를 모두 제거하고 30만 달러 오버로 쓴 오퍼가 셀러의 선택을 받았다. 벤투라 카운티 필모어에 위치한 올해 신축한 1만6000스퀘어피트 건물의 그로서리 아울렛은 4.75%에 NN더블넷 투자매물인데도 리스팅 가격에서 2만5000달러 오버로 오퍼를 받았다. LA 카운티에 700만 달러에서 900만 달러 하는 단독 퀵서비스 레스토랑 체인의 투자율이 연 3% 후반대이다.
 
지난 11월 CVS약국 체인은 3년에 걸쳐서 매년 300여개씩 총 900여개의 매장을 닫겠다고 발표했다. 많은 CVS, 월그린과 라이트 에이드와 같은 대형 약국 체인이 매물로 마켓에 계속 나오고 있다. 중가주 지역에 나와 있는 CVS 매물은 10년 넘게 렌트 인상이 전혀 없는 매물도 투자율 4.5%에 스퀘어피트 당 175달러대에 매물이 나와 있고, 남가주에 리스 기간이 4년 정도 남은 라이트 에이드 매물도 5%에 나와 있다. 리스가 만료되고 난 후에라도 리스계약 연장옵션을 실행할 확률이 높거나 쉽사리 새로운 테넌트와 계약하기 좋은 입지조건을 가진 매물이라면 이렇게 셀러스마켓 상황에서 적극적으로 구매에 대한 녹색불을 켜야 한다.

 
즉 만료된 리스의 연장 옵션 행사에 유리하고, 새로운 테넌트와 좋은 가격으로 공실 기간 없이 계약하는 그런 좋은 조건의 상가라면 지금 당장 대형 약국 체인이 짧게 5년 미만의 리스계약 기간이 남아 있더라도 적극적으로 검토해 봐야 한다. 단독건물 또는 쇼핑센터 건물을 살 때에 남아 있는 리스 기간 이외에도 건물 스퀘어피트 당 가격과 지역적인 상가 건물의 활용과 그 도시의 발전성과 사거리 코너 등과 같은 위치를 더 면밀히 검토해야 한다. 워낙 리스가 싸게 계약이 되어 있는 경우에 빌딩 크기와 주변 시세보다 아주 저렴한 렌트를 내는 매물을 잡는 것이 포인트이다.  
 
현재 테넌트와의 리스 계약서 상에서 테넌트의 매출을 보고받을 수 있는 경우에 연 매출 대비 렌트 비율을 확인해서 충분히 여유 있게 좋은 매출을 올리고 있는 가게인지 아닌지를 또한 파악한다.  
 
또 한 번 크게 요동을 치는 2022년 미국 투자 부동산 시장은 과연 어떤 파도를 타게 될 것인지? 좋은 매수의 기회가 열리게 될는지 흥미진진하다. 1월부터 미국 내 투자용 부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 투자자 독자분들께서 모두 좋은 지역의 좋은 투자율을 제공하는 투자 매물을 만날 수 있기를 희망한다.  
 
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해리 정 / 드림부동산