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새해에도 부동산 열기…전략이 문제다

2022년 7가지 포인트

금리 상승 속 건축업계 호황 예상
다가구 주택·물류시설 등 유망

오피스 시장 보수적인 관점 접근
'메타버스' 부동산 투자도 급부상

팬데믹 상황이 장기화하면서 의식주와 같은 기본적인 생활에 많은 변화가 생겼고 어느새 바뀐 많은 부분들이 새로운 일상이 됐다. 매년 발생하는 허리케인에 기상청이 특수한 이름을 붙여 부르듯이 변이 바이러스도 그리스 알파벳 24글자를 사용해 호칭할 정도다.

그러나 이런 상황에서도 부동산 투자를 통한 수익 극대화에 대한 욕구는 계속 이어지고 있다. 특히 부동산 시장 전반이 호황을 누리면서 팬데믹 이전보다 많은 관심을 끌고 있는 게 현실이다. 2022년 새해 내 집 장만을 위한 선택이든, 투자나 은퇴 목적의 도전이든 반드시 알아둬야 할 7가지 투자 예측 포인트를 소개한다.

▶이자율 상승 열기 식힐 것

2021년 주택 시장은 거의 매달 집값이 최근 15년 사이 최고치 기록을 새로 세울 정도로 높은 상승세를 보였다. 그러나 연방준비제도(연준)는 2022년 기준금리 인상을 이미 예고했고 그동안 상승폭이 제한됐던 모기지 이자율도 오를 것으로 보인다. 전국부동산협회(NAR)는 30년 만기 고정금리 모기지 이자율이 내년 3.5%까지 상승할 것으로 관측했다.

역사적으로 보면 여전히 낮은 수준이지만 이미 오른 집값까지 고려하면 바이어의 구매능력에 부담을 줄 것으로 예상된다. 반대로 보면 수요 감소의 요인으로 작용해 새해 구매나 투자를 고려한다면 이전보다는 경쟁이 덜할 것으로 기대해도 될 것이란 설명이다.

▶주택 건축업계 호황 전망

센서스에 따르면 11월 신규 착공 주택 규모는 1970년대 이후 보지 못한 엄청난 수준이었다. 신축의 첫 단추인 퍼밋 신청도 마찬가지로 사상 최대였다.

물류난, 인력난, 원자재난 등의 악재도 있지만 건축업계 실적 전망이 내년에도 밝을 것이란 예상이 주를 이루고 있다. 당장 실제 부동산에 투자할 정도로 자금여력이 충분치 않다면 관련 업종의 주식에 투자하는 것도 좋은 방법이다.

실제 2021년 주택 건축업체 상장지수펀드(ETF)인 ‘SPDR S&P 홈빌더스(Homebuilders)’는 45% 급등했고 대형 건축업체인 ‘DR 호튼’과 ‘레너’의 주가는 각각 52%와 46% 올라 S&P500 지수 상승 폭인 23%보다 컸다.

▶단독주택 간접투자

기관투자자들은 분명 2021년 한 해 집값을 올리는데 상당한 기여를 한 점이 확실하다. 특히 지역을 가리지 않고 단독주택 매입에 엄청난 식욕을 드러내며 현금을 쏟아 부어 개인투자자나 바이어를 압도했다.

‘레드핀 부동산’에 따르면 2021년 3분기 기관투자자 및 부동산 사업가 등이 구매한 주택 비중은 전체의 18.2%로 1년 전 11.2%보다 크게 늘면서 사상 최고를 기록했다. LA는 19.1%로 전국 평균보다 높았고 샌디에이고 19.8%, 애너하임 18.7%, 새크라멘토 19.4%, 샌프란시스코 20.4% 등으로 나타났다.

이미 관련 업계의 거물로 유명한 ‘아메리칸 홈스 포 렌트’나 ‘인비테이션 홈스’를 비롯해 대체투자 자문회사 ‘블랙스톤’이 최근 ‘블루락 레지덴셜 그로스 부동산투자신탁(REIT)’를 인수해 분사한 부동산 투자 트러스트 등 거인들끼리의 경쟁이 치열해지고 있다. 투자자들은 해당 REIT에 대한 관심을 늘려가는 추세다.

▶다가구 주택 여전히

2020년 14억 달러였던 LA 카운티의 다가구 주택 거래 규모는 2021년 최대 45억 달러로 커졌다. 팬데믹을 거치면서 단연 인기를 끈 부동산 투자 대상은 창고와 물류시설 등 산업용 부동산과 다가구 주택이었다.

다가구 주택 시장의 전망은 2022년도 밝게 제시돼 남가주 일대만 봐도 컬버시티, 버뱅크 등은 새로운 일자리가 많이 생겨나는데 새로운 주택이 부족하고 밸리를 포함한 교외 지역도 투자자들의 관심이 높다는 분석이다.

부동산 컨설팅 업체인 ‘뉴마크 그룹’의 크리스 벤턴 시니어 디렉터는 “직장으로 복귀가 가속하면 도심 다가구 주택에 대한 수요는 더욱 커질 것”이라며 “저렴한 아파트가 부족한 가운데 관련 투자 전망은 낙관적”이라고 전망했다.

▶오피스 투자는 보수적으로

델타 변이에 이어 오미크론이 새로운 위협요소로 등장하면서 2022년 오피스 투자 전망은 그리 밝지 않다. 기업들이 직원들의 사무실 복귀 시점을 다시 미루면서 관련 임대시장은 그 파장에 촉각을 곤두세우고 있다.

실제 애플은 사무실 복귀 스케줄을 무기한 연기했고 골드만 삭스는 출근하려면 부스터샷 접종을 의무화해 논란을 불러왔다.

상업용 부동산 회사 ‘쿠시먼 앤 웨이크필드’의 브렛 화이트 CEO는 최근 CNBC와의 인터뷰에서 “오피스 수요가 10~15% 감소할 것으로 예상한다. 2022년까지 상업용 부동산 시장에 팬데믹이 영향을 미칠 것”이라며 “다만 향후 2~3년은 미국 경제와 세계 경제가 만들어낼 새로운 일자리 창출로 완전히 완화될 것”이라고 긍정적인 장기 전망을 제시했다.

▶산업용 부동산 성장 가능성

팬데믹 이후 호황을 누리고 있는 물류업종에서 필수인 창고 및 물류시설 등 산업용 부동산은 2022년에도 상업용 부동산 중 독보적인 성장세를 보일 전망이다. 특히 올해 분기별로 사상 최저 수준을 기록한 물류창고 공실률이 내년에도 이어지며 산업용 부동산에 대한 뜨거운 열기가 계속될 것이란 분석이다.

소비 패턴이 온라인 쇼핑으로 빠르게 전환하는 것은 물론, 글로벌 공급망 문제로 물류난이 심해지는 악재마저도 해당 산업용 부동산 시장에는 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 실제 많은 전문가들이 ‘만약에 대비해’ 대신 ‘제때에 사용하도록’ 이들 산업용 부동산을 필요로 할 것이란 분석이다.

▶떠오르는 ‘메타버스’ 투자

메타버스는 가공, 추상을 의미하는 메타(Meta)와 현실 세계를 의미하는 유니버스(Universe)의 합성어다. 현실 세계처럼 꾸며진 이곳에서 사회·경제·문화 활동이 이뤄지는 특징이 있고 부동산도 마찬가지다.

투자 업계에는 메타버스 전용 REIT가 나올 정도로 ‘메타스페이스 리얼 인베스트먼트 트러스트(MREIT)’ 등이 대표적이다. 가상 세계의 부동산에 투자하고 소유하고 거래하면서 이익을 내는 구조로 비트코인 등 암호화폐와 마찬가지로 새로운 투자 기회로 부상하고 있다.

부동산은 어느 경제권이나 중요한 역할을 담당한다. 많은 전문가들이 변화가 생길수록 더 많은 기회도 뒤따른다고 말한다. 글로벌 경제 등 거시적인 움직임이 로컬 등에 대한 미시적인 투자에도 영감을 준다는 것이다. 2022년 실제 부동산을 선택하거나 메타버스에 뛰어들거나 미리 준비하는 투자자가 되라는 조언이다.

류정일 기자