[부동산 이야기] 상업용 부동산 구매 기본요소

구매조건과 수익성 분석만큼 중요한 환경 검사
오염도 따라 심층 검사 필요 사전에 논의해둬야

 한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거보다 많이 상승하였다. 이에 따라 부동산 임대 수입을 기대할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 코로나 사태가 무색할 만큼 그 어느 때보다 높아졌다.
 
그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구매자들이 신경 써서 알아봐야 한다.
 
우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경 검사가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등 오염 여부는 가치에 영향을 줄 수밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.  
 
이 환경 검사 리포트는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 페이즈(Phase) 1 리포트를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 페이즈 2를 해야 한다.
 

페이즈 2는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 샘플을 채취하여 분석해서 오염 여부를 확인하는 것이다. 참고로 페이즈 1의 검사비용은 2500~3000달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.
 
하지만 페이즈 2까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 따라서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구매하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생할 수도 있다.
 
어느덧 위드(With) 코로나가 일상화되어가고 있으며 역사상 유례 없는 낮은 이자율과 인플레이션의 우려 속에 상대적으로 안전 자산인 부동산에 투자하는 것은 당연한 현상일 것이다. 이러한 경쟁 속에 상업용 부동산을 처음 구매하는 바이어들은 능력 있는 에이전트를 만나서 도움을 받는 것도 중요하지만, 기본적인 상식을 알고 시작하는 것이 바람직하겠다.  
 
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케네스 정 / 드림부동산 대표