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주택융자에 있어서 거주 용도의 문제 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 현재 살고 있는 집을 팔기 전 다른 집을 사서 들어가려는데 융자 받을 때 주의사항이 있나요?
 
▶답= 현재 집을 나중에 팔고 새로 구입하는 집으로 이사 갈 생각으로 융자를 신청하지만 렌더의 생각은 다를 수도 있습니다. 사람들이 이사 갈 계획이라고 하면서 낮은 이자율로 융자를 받은 후 실제로는 렌트를 놓는 수도 있기 때문입니다. 이는 주거주용 융자와 렌트용 주택에 대한 융자의 이자율과 다운페이먼트 정도 등 융자조건이 많이 다른 데서 기인합니다.
 
일반적으로 더 큰집이나 방 개수가 더 많은 집으로 출퇴근 시간이 오래 걸려 직장에 가까운 곳으로 아이가 있어서 학군이 더 좋은 곳으로 장애인이나 노인 식구가 있어서 일 층짜리 집으로 아이들이 다 출가하고 두 부부만 살게 되어 다운사이징 하기 위해 더 작은 집으로 이사하는 경우 렌더들은 주거주용으로 승인해 줍니다. 하지만 싱글 페밀리 집에서 2-4 유닛으로 자녀들이 많은데 집 크기와 방 개수가 줄어드는 집으로 이사를 갈 경우 렌더가 주거주용 융자 승인을 안 해줄 수 있습니다.  
 
실제로 이사 갈 계획이 있더라도 렌트용으로 다운을 더하고 높은 이자율로 융자를 받아야 할 수 있습니다.
 
또한 새로 구입하는 집의 융자를 주거주용으로 신청하는 순간 현재 살고 있는 집은 렌트용으로 간주됩니다. 이때 현재 집에서 예상되는 렌트 수입을 현재 집의 모기지 페이먼트 재산세 주택보험 등을 상쇄하는데 쓸 수 있지만 여러 제약사항이 있습니다. 주거주용으로 융자를 받을 경우 '주인 거주 서약서'에 사인을 하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상 살도록 명시되어 있습니다.
 
렌더와 2차 시장의 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각합니다. 이 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장 세금보고서 유권자 등록 각종 보험 주.카운티.시 단위의 각종 고지서 우체국 신용보고회사 등의 자료를 통하거나 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있습니다. 페이먼트를 잘하는 구좌에 대하여 굳이 이런 조사를 하는 것은 흔치 않지만 어떤 형태로든지 렌더가 알게 될 경우 모기지를 즉시 갚으라고 하거나 집을 차압절차에 들어갈 수도 있습니다.
 
▶문의: (213)393-6334

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

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