[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

주택 공급 부족으로 가격 강세 지속
투자용 부동산 '1031 익스체인지' 활용

 월스트리트 저널에 따르면 치솟는 주택 가격으로 사람들의 구매 여력이 낮아지고 신규로 주택 시장에 진입하기가 점점 더 어려워지고 있다고 한다.
 
주택 시장은 밀레니얼 세대들이 주택 구입 연령으로 접어들기 시작했고, 높은 임대료를 피하려는 세입자와 자금력이 풍부한 투자자들의 수요로 가격이 지속 상승할 것으로 전망된다.  
 
공급 측면에서는 건설업자들에 대한 적극적인 인센티브 제공 없이는 앞으로 5~10년 동안 공급이 부족한 상황이 지속될 것이라는 전망이다.  
 
단독 주택 수요는 지속되고 있다. 단독 주택은 이웃과의 물리적인 거리가 있고 더 넓은 생활 공간을 제공한다.
 

주택 가격이 계속 오를 것이라는 불안감은 작은 콘도라도 사두어야겠다는 불안감으로 이어지고 있다. 이런 사정으로 요즘 달라진 부동산 마켓 트렌드를 바이어들과 나눠보고자 한다.  
 
요즘은 주택 매물을 목요일쯤 올린다. 그리고 금, 토, 일요일 3일 정도 집을 오픈해서 쇼잉한 후 월요일이면 오퍼는 끝난다.  
 
보통 오퍼는 집집마다 틀리긴 하나 멀티플 오퍼가 들어온다. 몇만 달러 올려 오퍼를 쓰는 것은 기본이고, 계약서 조항 또한 셀러의 마음에 들어야 한다.  
 
기본적으로 4~5번 오퍼가 떨어져서 쓴맛을 보는 바이어는 주위에서 흔하게 볼 수 있는 상황이다. 그래서 오퍼가 밀려나면 실망하고 더 과감하지 못했던 것에 대해 후회한다.  
 
부동산 분야에 발을 들여놓은 지 어느덧 17년이다. 영원히 오르고 영원히 내리는 부동산은 없다는 게 내 생각이다. 이에 따라 임대 사업자를 위한 1031 익스체인지(Exchange)를 하려는 투자자들의 움직임 또한 한 몫하고 있다.
 
미국에서는 본인이 거주했던 주거용 부동산을 매매하면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 차익(판매금액-당초 구매금액)에 관한 세금을 면제한다. 실제 거주자라면 큰 혜택이다.
 
또 다른 세금 혜택이 있는데, 이는 세금납부 기한 연장인 ‘1031 익스체인지’다.  
 
자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오르면 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다.  
 
부동산을 팔고 사는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방 세법이 1031 익스체인지다.  
 
양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리 증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있다. 횟수와 관계가 없으므로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산으로 인한 자산 증식에 가장 유리한 세법이다. 만약 1031 익스체인지를 하지 않고 부동산을 매각할 경우 어마어마한 주택을 소유한 분들은 주거용 비용을 최소화하는 것도 방법의 하나다. 더 높은 수익을 낼 수 있는 곳으로 자금을 활용하라고 권유 드리고 싶다.
 
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써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장