투자용 부동산 매입시 '캐시 아웃 재융자' 유용

주택 에퀴티의 80%까지 대출 가능
소득대비 부채 비율 50% 이하여야
HELOC·브리지 론 등 대안도 고려해야

 이미 가진 집에 쌓인 에퀴티를 활용해 세컨드 홈이나 휴가용 주택 또는 투자용 부동산을 구매할 수 있다.    
 
많은 홈오너가 캐시 아웃 재융자 등을 통해 다음에 사려는 부동산을 위한 다운페이로 사용한다. 일부는 캐시 아웃 재융자를 받아 다음 주택 전체를 현금으로 사기도 한다.
 
캐시 아웃 재융자의 장점은 기존 주택에 쌓인 에퀴티를 활용해 훨씬 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있다는 점이다. 다만 재융자 자격을 갖춰야 하고, 대출 조건에 부합해야 하며, 기존 주택에 상당한 에퀴티를 쌓아둬야 한다.
 
▶가능한 대출액
 

캐시 아웃 재융자의 기본은 주택 에퀴티의 80%까지 대출이 가능하다는 것이다. 간단해 보이지만 함정이 있다.
 
예를 들어 현재 주택 시세가 80만 달러라고 가정해보자. 그동안 모기지 원리금을 상환해 현재 집에 쌓인 에퀴티는 50만 달러가 됐다. 본인이 낸 페이먼트로 50만 달러를 적립했지만 이걸 전부 이용할 수 있는 건 아니다. 앞서 말한 80% 룰에 따라 50만 달러의 80%인 40만 달러를 대출받을 수 있는 것도 아니다.
 
대신 계산 순서는 이렇다. 렌더는 현재 시세인 80만 달러에서 20%인 16만 달러를 뺀 64만 달러를 해당 주택의 가치로 본다. 64만 달러에서 남은 모기지 잔액인 30만 달러를 먼저 갚는 식으로 계산하면 남는 금액은 34만 달러이고 이게 캐시 아웃 재융자로 가능한 대출액이 된다.
 
일부 대출 프로그램은 더 많은 금액을 빌려준다. 연방 보훈청(VA)의 캐시 아웃 재융자는 쌓인 에퀴티의 100%를 재융자해준다.
 
▶재융자 자격
 
캐시 아웃 재융자로 투자용 부동산 등을 사는 것은 좋은 재테크 방법으로 추천된다. 그러나 렌더는 이런 캐시 아웃 재융자의 자격을 엄격하게 규정하기 때문에 사전에 점검해서 대출이 가능한지 알아보는 것이 중요하다.
 
첫 번째는 주 거주지로 이용하는 주택을 담보로 캐시 아웃 재융자를 받는 경우, 최소한 20% 이상의 에퀴티가 필요하다는 것이다. 80만 달러짜리 집이라면 16만 달러 이상이 요구된다.
 
두 번째로 크레딧 점수는 620점 이상이어야 한다. 연방 주택청(FHA)의 모기지 프로그램 등을 이용할 경우 최소 크레딧 점수는 580점 이상이면 된다. 그러나 캐시 아웃 재융자는 어떤 대출 프로그램을 이용하든 최소한 620점 이상을 갖춰야 한다.
 
세 번째 소득대비부채(DTI) 비율은 50% 이하여야 한다. DTI 비율은 월 지출액을 월 세전 소득으로 나눈 것이다. 모기지 등 월 지출액이 2000달러인데 월 소득이 5000달러라면 DTI 비율은 40%다.
 
네 번째 담보인정비율(LTV)은 80% 이하여야 한다. 현재 모기지를 주택 시세와 비교한 수치로 기존 모기지 잔액이 30만 달러이고 현재 집값이 80만 달러면 LTV는 37.5%다. 렌더는 LTV를 활용해 캐시 아웃 재융자 승인 여부를 결정한다.
 
▶소요 기간
 
많은 홈오너가 캐시 아웃 재융자의 승인을 받기까지 얼마나 오랫동안 현재 모기지를 유지해야 하는지 궁금해한다. 일반 모기지, FHA 또는 VA 모기지인 경우 대부분의 렌더는 첫 번째 모기지를 클로징하고 캐시 아웃 재융자를 받기 전까지 평균적으로 약 6개월이 소요된다고 설명한다.
 
FHA와 VA 대출 프로그램인 경우 연방 정부가 제공하는 ‘스트림라인 재융자’의 자격이 되는데 이 경우도 재융자 이전까지 약 210일간 기다려야 한다. 농무부(USDA)의 재융자 프로그램은 6~12개월 소요되는데 USDA는 캐시 아웃은 허용하지 않고 있다.
 
▶투자용과 세컨드 홈
 
임대용 부동산을 통한 캐시 아웃 재융자도 가능하다. 실제 많은 투자자가 임대용 부동산에서 받은 현금으로 새로운 투자용 부동산을 사거나 기존 부동산을 업그레이드하는 데 쓴다. 이렇듯 투자 관점에서 부동산에 쌓인 에퀴티는 즉각 세컨드 홈 또는 투자용 부동산을 사는 데 이용할 수 있다. 캐시 아웃 재융자를 클로징한 즉시 받은 금액은 다른 집을 사는데 다운페이로 쓸 수 있다.
 
이때 조건은 현재 사는 집은 그대로 주 거주지로 유지하는 것이다. 이는 곧 새로운 재융자의 담보가 된 집으로서 지금 사는 집에서 그대로 살면서 오직 투자용이나 세컨드 홈을 구매하는데 해당 자금을 이용할 수 있다는 것이다.
 
▶제약 조건
 
캐시 아웃 재융자는 물론, 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC)도 통상적으로 새로운 주 거주지 목적의 주택을 구매하는데 쓸 수 없다. 실제 이들 재융자의 대출 조건에는 담보가 되는 주 거주지 주택에 최소한 1년 이상 거주하는 것을 의무로 한다는 조항이 포함돼 있다.
 
이를 어겨 모기지 대출 계약을 위반하는 것으로 밝혀지면 렌더는 즉각 해당 대출 상환을 요구할 수 있다. 당연히 홈오너는 미리 이런 제약 조건들을 점검하고 본인에게 맞지 않는다면 다른 방법을 모색해야 한다.
 
▶대안들
 
HELOC도 집의 에퀴티를 활용할 수 있는 방법이다. 크레딧 카드와 비슷해서 통상적으로 비용이 수반된다. 처음 몇 년 동안은 돈을 빼서 쓰고 나중에 이를 채워 넣는 식이다. 다만 몇 가지 주의할 점이 있다.
 
우선 이자율이 고정이 아닌 변동식이라는 것이다. 두 번째 모기지는 첫 번째보다 이자율이 높은 점에서 손해가 될 수도 있다. 이자율은 크레딧 히스토리, 새로운 대출액, 위치와 에퀴티 등에 따라 달라진다.
 
또 HELOC는 매달 막대한 비용 부담을 막으려면 밸런스 관리에 철저해야 한다. 간단히 쓰는 기간과 갚는 기간으로 나뉘는 HELOC는 쓰는 기간에는 이자만 내면 된다. 그러나 갚는 기간에는 더는 인출이 안 되고 원리금을 정확히 나눠 남은 기간 상환해야 한다.
 
또 다른 대안은 브리지 론이다. 브리지 론은 한 주택에 쌓인 에퀴티는 다음 주택으로 이동시키도록 디자인된 특화된 대출로 보면 이해가 쉽다.  
 
브리지 론의 가장 큰 장점은 단기 융자가 가능하다는 것이다. 불과 몇 개월만 사용하는 것도 가능하고 월 페이먼트를 낼 필요도 없다.  
 
그러나 마찬가지로 고려할 부분은 이자율이 높다는 점이다. 평균 통상적인 모기지 이자율보다 2%포인트가 높다고 보면 된다. 또 초기에 내야 할 수수료가 많다.
 

류정일 기자