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[부동산 투자] 투자 부동산의 수익성 계산

부동산은 가치 상승·세금 혜택·임대 수익 모두 누려
유닛 구성 등에 따른 수입 격차 고려해 가격 따져야

 부동산 특히 임대 유닛에 투자하기 전에 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적인 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.
 
그러므로 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다.  
 
그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있다는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자의 큰 장점이다.  
 
그러나 코로나19 사태 때문에 렌트비를 지불하지 못하는 테넌트들로 인하여 건물주의 어려움도 크다. 건물주가 정부보조를 받아도 정상적인 렌트 수입보다는 여러 가지 면에서 어려움이 크고, 그러는 중에 렌트가 밀려도 테넌트를 보호하는 정부 정책 때문에 퇴거도 시키지 못하는 이중고를 겪기도 한다.
 


그러나 지금도 투자를 하려는 분들이 많다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있기 때문이다. 그런데 제대로 투자를 하려면 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 그래서 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다.  
 
우선 일 년의 총수입을 계산하는데 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 총지출의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세와 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입이 나온다.  
 
그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 이야기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은15가 되는 것이다. 그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치가 많이 달라지게 되는 것이 당연하듯이 유닛 구성에 따라 임대수입의 차이가 나고 수입에 따라 부동산의 가격도 달라진다.
 
▶문의: (213)505-5594

미셸 원 / BEE부동산 부사장

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