[부동산 가이드] LA 상업용 부동산 시장 동향

장기계약·유명업체 입주 상가 인기
투자 수익률 6%대 매물이면 매력

 9월 30일을 마지막으로 가주의 퇴거 모라토리엄이 해제되면서 아파트 렌트 시장이 본격적으로 출렁이는 분위기이다. 비록 LA 시는 내년 10월로 연장되었지만, 많은 분이 렌트를 찾고 있으며 하우스 렌트의 경우는 두 자릿수의 입주희망자가 지원해서 예정 렌트가격보다 올려서 계약하는 사례도 속출하고 있다.  
 
10월 15일부터 코로나 기간 동안 세를 전혀 지불하지 않았던 테넌트들에 대해서 퇴거소송을 파일 할 수 있도록 가이드가 나왔고, 밀린 렌트에 대해서 시 정부에서 적극적으로 해결책을 찾고 있는 과정에 있기 때문에 주거용 투자 매물의 경우 올 하반기에 불확실성이 제거된 매물들이 많이 시장에 나올 것으로 기대하고 있다
 
장기계약 되어 있는 내셔널 브랜드의 테넌트, 예를 들면 맥도널드, 잭인더박스, 레이징 케인즈, 칙필레와 같이 수익률은 낮아도 변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 리테일 상가를 표적으로 몰리고 있고 매물 부족 현상이 여전히 계속되고 있다. 코리아타운에 내셔널 브랜드의 편의점과 피자가게와 식당이 입주한 2021년 신축한 상가는 600만불에 매물로 나왔는데, 신호등 사거리에 위치해 있고 CAP 4.5%에 테넌트가 10년씩 NNN 리스 계약이 되어 있다.  타운에 이런 NNN 매물을 찾기 힘들기 때문에 sqft 당 1000불의 가격이 그다지 비싸게 느껴지지 않을 정도로 요즘 시세가 높게 형성되어 있다. 전에 많은 사람이 몰렸던 쇼핑몰 내부에 있었던 식당들보다는 Raising Canes, Chick-Fil-A, Jackinthebox, Chipotle, Wendy's 와 Taco Bell 등과 같이 단독 건물로 매우 잘 보이는 곳에 있고 편리하게 음식을 픽업할 수 있는 곳이 코로나 팬데믹 사태를 겪으면서 훨씬 더 유리하다는 것을 보여주고 있다. 소위 Pad site 는 렌트비도 높게 받을 수 있을 뿐만 아니라, 코로나 사태의 영향이 적다는 이유로 단기, 장기 상가 투자자들 모두에게서 주된 목표물이 되고 있다.
 
사우스 LA에 위치한 잭인더박스도 CAP 3.75%에도 거래가 되고, 맥도널드는 CAP 3.35%에 나와 있다. 칙필레는 NNN 그라운드 리스 CAP 3.25%를 셀러들이 요구하고 있다.  
 

매물 부족, 가격 상승과 더불어 CAP이 낮아졌기 때문에 다른 인컴이 없이 은퇴 후 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 하는 상황이므로 구입할 수 있는 레버리지를 이용해서 살 수 있는 건물 가격이 이전만 못 해졌다. 테넌트 비즈니스가 코로나 때에 잘 해왔음이 증명이 되어야 하고, 프랜차이즈 계약상 건물 업그레이드가 강제되어 있는지에 대한 내용 등 리스계약서를 잘 검토하는 등의 분석과 검증이 철저히 해야 하겠지만, 투자 수익률 5%대 매물을 남가주 도심에서 만나기 거의 어렵기 때문에 남가주 변두리 지역의 수익률 6%대 상가 매물이라면 투자자들에게 충분히 매력적이 상황이 되고 있다.  
 
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해리 정 / 드림부동산 브로커