'내집 마련 최적기'는 재정·크레딧 준비 먼저

언제 집을 사야 하나요?

알면 돈 되는 정보

지난 10년간 첫 주택 구매자를 위한 교육을 담당해오면서 가장 많은 받는 질문 중 하나는, ‘언제 집을 사야 하는가’입니다. 저는 이 질문에 대한 가장 간결하고 분명한 대답은 바로 ‘당신이 준비가 되었을 때’라고 생각합니다.  
 
많은 부동산 전문가들이 모기지 이자율과 주택 시장에 관해 이야기하지만, ‘이자율이나 집값이 내려갔을 때’ 주택을 구매해야 한다는 것을 모르는 사람은 없습니다. 하지만 그것이 정확히 언제인지 알 수 있을까요?
 
저는 주택 시장이 폭락했던 2008년에 첫 번째 주택을 샀는데, 당시 주택의 가치는 2년 전보다 평균 40% 이상 급락한 상태였습니다. 모기지 이자율은 약 4.25 %에 달했지만, 그 당시 불과  2년 전에 59만8000달러에 판매된 집을 28만 달러에 구매했기 때문에 꽤 좋은 거래라고 판단했고, 이후 2016년, 이 주택을 훨씬 더 높은 가격에 판매하고 더 큰 집을 살 수 있었습니다. 이 이야기를 동료 및 교육생들에게 전하면, 훌륭한 선택과 투자를 통해 가장 좋은 타이밍에 집을 샀다고 칭찬합니다. 하지만 그게 사실일까요? 아닐 수도 있습니다.  
 
제 개인적인 이야기를 공유하는 이유는 특별히 주택을 구매하고자 하는 사람들에게 ‘언제 집을 사야 하나’보다는 ‘집을 살 준비가 얼마나 되었는지’가 더 중요하다는 점을 말씀드리기 위해서입니다.
 

주택을 모두 현금으로 사는 것이 아니라 자금을 조달(은행 모기지 대출) 받아야 하는 상황이라면, 주택 구매 준비를 위해 다음의 세 가지가 필수적입니다.  
 
첫째, 부채를 낮추면 더 높은 신용 점수를 얻을 수 있고, 이는 더 낮은 금리와 더 높은 대출 금액을 받을 자격을 얻는 데 도움이 될 수 있습니다. 신용카드 빚이 많거나, 누군가를 위해 코사인이 되어 있는 경우, 또는 대출에 대한 월 납부금이 큰 경우에는, 모기지 신청 전에 페이먼트를 가능한 많이 갚아 놓는 것이 좋습니다.  
 
둘째, 많은 대출기관이 대출자가 얼마나 안정적인 소득이 있는지 판단하기 위해 최소 2년의 고용 기록을 확인합니다. 그렇기 때문에 좋은 직장에 꾸준히 다녔다는 것을 보여주는 기록이 있어야 합니다.
 
마지막으로, 다운 페이먼트를 위한 저축을 많이 해두십시오. 다운페이먼트가 클수록 더 많은 대출금과 더 나은 대출 프로그램을 이용할 수 있습니다.    
 
필자의 개인적인 예로 돌아가 보면, 당시가 낮은 가격에 좋은 주택을 살수 있는 완벽한 타이밍이었던 것은 사실입니다. 하지만 저는 그 이전부터 3년 이상을 신용 등급, 소득 기록, 다운페이먼트 등 앞서 말씀드린 중요한 세 가지 요소에 대해 꾸준히 준비를 해왔습니다. 만약에 제가 이러한 준비가 되어 있지 않았다면 어땠을까요? 아무리 집값이 내려가고, 금리가 낮아도 저와는 관련이 없는 일이었을 것이고, 이러한 좋은 타이밍이 왔을 때 준비해 놓지 않은 것을 크게 후회했을 것입니다.
 
우리는 주택 시장에서 무슨 일이 일어날지 어느 정도까지는 예측할 수 있지만, 팬데믹, 전쟁, 날씨, 선거, 금융 혼란, 새로운 법률과 같은 예기치 못한 갑작스러운 사건이 언제든 발생할 수 있습니다. 그리고 이로 인해 시장 상황이 완전히 바뀔 수 있습니다. 이자율 또한 주택 가격에 따라 상승과 하락을 예측하기 힘들어질 수 있습니다.
 
그렇기 때문에 가장 현실적이고 중요한 질문은 ‘언제 집을 사야 하는가’가 아니라 ‘나는 집을 살  준비가 되어 있는가’라는 점을 다시 한번 강조해 드립니다.  
 
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피터 박 부행장 / 뱅크오브호프 전국 세일즈 매니저