[부동산 이야기] 주택 구입시 부동산 실사

주택 거래에 있어서 실사(Due Diligence)는 주택 감정과 융자 컨틴전시(Contingency)와 더불어 거래를 성사하는 과정 중에 가장 중요한 부분으로 대두하고 있다.

 
실사가 중요한 이유는 셀러가 계약서를 통해 명시한 해당 부동산 관련 정보 및 부동산의 현 상태에 대한 정보가 과연 확실한지를 확인할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 따라서 바이어가 선택한 해당 주택이 과연 옳은 선택인지를 판단할 수 있도록 도와준다.
 
만약 바이어가 해당 주택을 사기로 결정했다면, 셀러와 계약을 체결한 후 에스크로를 오픈하고 일반적인 관점에서 해당 주택에 관하여 셀러가 제공하는 서류들을 꼼꼼히 검토하고 홈 인스펙션의 과정을 통해 해당 주택에 관련된 주요한 문제들이 있는지를 철저히 조사하는 것이 좋다.
 
즉 집 구조, 플러밍, HVAC와 지붕 그리고 부엌, 싱크 및 화장실이나 샤워실 주변에 물이 새는 곳은 없는지 등을 면밀히 살펴본다. 그리고 납 성분 페인트 및 터마이트 등도 필요시에는 조사하는 것이 좋다. 그뿐만 아니라 세금 문제와 미 완료 허가 등이 남아 있는지도 확인한다.

 
바이어가 구매하고자 하는 해당 주택에 대한 결함 등을 철저히 조사하는 것은 바이어의 책임이다. 즉 이 절차는 철저히 바이어를 보호하는 과정이다.  
 
캘리포니아 부동산국에서 사용하는 C.A.R. 양식에 주택상태에 대한 검토와 조사는 17일 이내로 규정되어 있다. 그러나 셀러와 바이어의 합의로 그 기간은 수정될 수 있다. 이렇듯 셀러와 바이어가 합의한 기간 내에서 바이어는 해당 주택에 대해서 알아볼 수 있는 모든 것을 알아보는 것이 좋다.  
 
이러한 조사와 검토하는 과정을 거쳐서 바이어가 우려하는 문제들을 요약하여 바이어가 셀러에게 정식으로 정해진 서류에 수리해 달라고 요청할 수 있다. 이때 요청 서류를 전달받은 셀러는 주택의 현 상태(as-is) 그대로 또는 수리를 해주거나 또는 금전적으로 보상하거나를 합의하여 실사에 대한 과정을 끝마치게 되면 클로징 단계로 다가가게 된다. 그러나 이 시점에서 셀러와 바이어가 서로 합의가 잘 이루어지지 않으면 거래가 성사되지 않는 경우가 종종 발생하게 된다. 이때 아직 유효한 실사 기간 내에서는 바이어가 언제든지 셀러의 합의 없이 거래를 철회할 수 있으며 바이어는 계약금을 돌려받을 수 있다. 그러나 실사 기간 후 계약을 철회할 시에는 바이어의 계약위반으로 계약금을 돌려받을 수 없게 된다. 따라서 바이어가 보호받을 수 있는 기간은 오직 실사 기간 내에서만 가능하다.    
 
여기까지 바이어의 입장에서의 실사를 살펴보았다면 이제부터 셀러의 실사에 대해서 살펴보기로 한다. 셀러는 클로징 전에 바이어가 사고자 하는 주택에 대한 결함 등을 철저히 조사하여 바이어에게 제공한다. 그리고 이 실사 기간 안에서 셀러는 혼자만의 결정으로 계약을 철회할 수 없다. 즉 셀러가 거래를 철회하기 원할 때는 합당한 이유로 바이어와 합의가 이루어져야만 한다.  
 
셀러는 실사 기간 안에 바이어가 요구하는 수리에 관한 모든 사항을 들어줄 필요는 없다. 그러나 바이어의 요구가 합당하다고 판단하는 경우에 원활하게 거래를 성사시키기 위해서 바이어의 요구 사항을 수락하여 거래를 잘 완성하여 클로징하게 된다.  
 
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