고령 은퇴자는 재무 구조 단순화 필요

75세 은퇴자 적자 탈출 방법
다운사이징으로 유동자산 확보
기존 집 지키는 리버스 모기지

Q: 75세 동갑인 김씨 부부는 모두 은퇴했다. 오렌지카운티의 2베드, 2배스의 1700스퀘어피트 크기의 단독 주택에 살고 있다. 집 시세는 82만 달러다. 김씨 부부의 소득원은 소셜 연금과 어뉴이티로 월 4558달러다. 집 이외에 다른 투자 자산은 없으며 은행에 15만 달러의 예금이 있다. 모기지, 자동차 융자, 크레딧 카드 대금과 재산세, 집과 자동차 보험료와 생활비를 포함한 월 총지출이 5842달러나 됐다. 소득세도 납부해야 한다. 월 1284불이 적자다. 적자를 메우려고 가끔 은행 예금을 헐고 있다. 적자 재정에서 벗어날 방법을 찾고 있다.

A: 고령의 은퇴자들은 재무 구조를 단순화하는 게 유리하다. 김씨 부부의 경우, 모기지는 물론 자동차 융자금을 포함한 매달 부담해야 하는 지출이 꽤 복잡하다. 현 상황을 개선할 수 있는 방법으로는 주택 다운사이징과 리버스 모기지가 있다.

▶주택 다운사이징

은퇴자들이 고를 수 있는 방법의 하나가 다운사이징이다. 다운사이징은 작고 경제적인 집으로 옮기는 걸 가리킨다. 평균 수명이 증가하면서 은퇴 후 살아야 할 기간도 함께 늘었다. 집을 처분해서 남은 에퀴티를 노후 현금 자산으로 활용하는 방법이다. 현재 납부 중인 모기지 페이먼트가 없어질 뿐만 아니라 재산세, 주택보험료, 유지 비용을 대폭 절약할 수 있다는 장점도 있다.

일례로 김씨 부부가 현재 집을 매각하고 코로나의 은퇴 커뮤니티 주택을 28만 달러에 매입한다고 가정하자. 매각 대금으로 남은 모기지(17만5000달러)와 자동차 융자금(1만5000달러) 등 부채를 정리하면 월지출을 2000달러 이상 절약할 수 있다.

여기서 따져봐야 할 게 있다. 매매 비용이다. 통상 집 매각시 발생하는 비용은 매매 가격의 5~6% 수준인 부동산 에이전트 커미션이다. 이 경우엔 4만1000~4만9200달러 정도다. 또 클로징 비용으로 1%(8200달러) 정도 예상된다. 부부는 50만 달러의 양도 차익 면세 혜택도 받을 수 있다. 이외에도 주택수리비, 재산세, 유틸리티비용, 인스펙션, 청소비, 스테이징 비용 등이 든다. 주택 매입 시, 융자를 받지 않아서 이와 관련된 비용은 없다. 그래도 타이틀 등록 및 보험비용, 주택보험료, 세금, 이사비 등으로 7000달러의 비용이 발생한다. 커미션 비율과 비용은 지역에 따라 다르다.

결과적으로 김씨 부부는 주택 다운사이징을 통해서 적자 탈출은 물론 집 매각에 따른 28만 달러 이상의 유동성 자산도 추가 확보했다. 김씨 부부의 순자산은 43만 달러로 늘어났다. 안전하고 롱텀케어도 대비할 수 있는 투자 방법은 롱텀케어 특약이 포함된 고정(fixed) 어뉴이티 3년 또는 5년 상품이다. 3년 이자는 1.65~2% 수준이며 5년은 2% 확정 이자다. 이 상품의 경우, 가입자가 장기요양이 필요해 가입 기간을 채우지 못하고 도중에 해약하더라도 페널티 없이 원금과 그간 누적된 캐시밸류를 받을 수 있으며 세금 유예 혜택도 누릴 수 있다. 현 기준금리에선 고정 어뉴이티 상품이 CD(양도성예금증서)나 머니마켓보다 이자가 더 낫다.

▶리버스 모기지

현재 사는 집에 애착이 깊고 굳이 다른 집으로 이사하기를 원하지 않는다면 리버스 모기지를 선택하는 방법도 고려해 볼 수 있다.

리버스 모기지는 62세 이상의 집주인들이 소유한 주택의 에퀴티를 수입으로 전환할 수 있는 융자상품이다. 사망할 때까지 노후 생활자금을 조달받을 수 있고 특히 대출금은 조세 대상이 아니다. 융자자격 심사도 소득의 경우 소셜 인컴이나 각종 금융자산을 통틀어서 빚을 제외한 뒤 월 500~1000달러 있으면 되고 크레딧점수는 고려하지 않는 등 덜 까다롭다. 상대적으로 이자율이 낮고 정부가 안전하게 보증하는 HECM 리버스 모기지에는 1)평생 매월 페이먼트 2)일시불 3)기간 월페이먼트 4)라인오브크레딧 등 4가지의 현금 수령 방식이 있다.

김씨 부부는 이중에서 약간의 현금은 일시불로 받고 나머지를 평생 매월 페이먼트 방식으로 받는 혼합형을 선택할 수도 있다. 현재 남아있는 모기지를 갚고 일부 현금과 평생 매월 페이먼트를 받는 것이다. 받은 소액 현금으로 자동차 융자금도 상환해 월 2000달러의 채무를 없앨 수 있다. 더욱이 부부가 모두 사망할 때까지 평생 매월 1654달러를 수령하게 된다. 이에 따라 월 지출은 줄어든 반면, 월 소득은 늘어났다. 매달 총 3696달러의 현금 흐름이 개선되면서 월 2409달러의 흑자 재정을 이루게 됐다. <표 1, 2 참조>

주의할 사항은 리버스 모기지도 보험과 클로징비 등 관련 비용이 발생하기에 융자 기관들의 조건을 잘 따져봐야 한다. 특히 재산세를 꼬박꼬박 잊지 않고 납부해야 주택 차압을 방지할 수 있다.


진성철 기자 [e-mail]