Lease Agreement 관련해 유의하여야 할 사항 [ASK미국 상법/부동산/민사-이원석 변호사]

이원석 변호사

▶문= Lease Agreement 관련해 유의하여야 할 사항이 뭔가요?



▶답= 아무리 좋은 조건의 사업체라 하더라도 남은 Lease 기간이 얼마 없다면 비지니스로서의 값어치가 없다고 볼 수 있다. Seller는 Buyer에게 Option 이 있으니 걱정하지 말라면서 Lease를 보여 주지만 Lease 계약서를 자세히 읽어 보면 'Option'은 본 계약의 원 입주자에게만 주어진다는 내용을 많이 볼 수 있다.

즉 원래 건물주와 계약을 한 입주자 외에는 Option을 인정 안 한다는 내용인 것이다. 이런 경우 사업체의 Seller를 통해 Landlord로부터 Buyer에게도 Option 을 똑같이 주겠다는 약속을 받아야 한다.

보통 Option을 받으려면 보통 Landlord에게 통보하는 방법과 시간이 있는데 이를테면 꼭 구두가 아닌 서면으로 원래 Lease 기간이 끝나는 날을 기준으로 해서 9개월 전에서 6개월 전 중간의 3개월 동안에만 통보를 해야 한다고 못을 박아 놓기도 하기 때문에 주의를 해야 한다. 또한 만약 입주자가 Lease 계약기간 또는 Lease가 끝나는 날로부터 12개월 전의 1년 동안 Lease의 어떠한 조항이라도 위배한다면 Option 을 행사할 수 없다는 조항도 많이 볼 수 있을 수도 있다. Option은 입주자가 계약과 동시에 돈을 주고 산 것이나 다름없기 때문에 주인이 이유 없이 입주자의 Option 행사 권리를 거부할 수는 없다.

Option 기간의 Rent Payment는 리스를 사인할 당시 액수를 정할 수 있고 아니면 Option 을 행사할 때 그 당시의 시세에 의해서 쌍방이 동의하에 렌트를 정할 수 있다. Landlord 가 마음대로 렌트를 높이 채택해서 Option을 거부하지 못하도록 많은 Lease 계약서에 보면 Option 기간의 Rent에 대해서는 서로 절충해서 정하되 만약 의견이 합의가 안될 경우에는 제삼자 즉 감정을 제대로 할 수 있는 사람을 선처해서 하자는 조항들을 많이 볼 수 있다.

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