"깡통주택 구제안, 실효성은 글쎄…"

지원금 140억달러, 압류방지 역부족
조건 까다로워 '그림의 떡' 될 수도
FHA재융자, "최소 150만명 혜택 받을 것"

오바마 대통령이 제2의 주택압류 홍수사태를 방지하기 위해 지난 주 발표한 ‘깡통주택’ 구제안의 실효성을 놓고 의문이 제기되고 있다.

정부가 모기지 원금이 떨어진 시세보다 높은 깡통주택 소유주들을 위해 ‘대출원금 삭감’이라는 획기적인 방안을 제시했지만 일부 업계 관계자들은 ‘과연’이라는 물음표를 달았다.

한 한인 모기지대출 업계 관계자는 지난달 31일 “깡통 주택에 대한 모기지 원금을 깎아 준다는 데 대한 자세한 가이드라인이 없는 상황이지만 지난해부터 정부가 실시해 온 모기지조정 프로그램이 이미 그 실효성을 결과로 입증하지 않았냐”고 말했다.

지난해부터 정부가 실시해 온 모기지 조정 프로그램(HAMP)의 경우 총 110만 명의 신청자 중 모기지 조정에 ‘성공한’ 주택 소유주는 단 17만 명에 불과하다.

그는 “까다로운 조건 때문에 결국 압류 위기에 놓인 주택소유주들보다는 집값을 갚을 여력이 있는 사람들이 오히려 혜택을 받게 될 수도 있다”고 지적했다. 또 “성공확률은 50%미만이라 본다”며 “현재 진행중인 숏세일 주택들도 압류로 넘어가는 상황이 많다”고 말했다.

이번 정부의 방안에 따르면 모기지 원금이 주택시세의 115%이상인 깡통주택 소유주들 가운데 모기지조정 프로그램(HAMP)이 요구하는 기준에 적합하고 지난 3년 동안 꾸준히 대출 상환금을 납부해 온 경우 모기지 원금 삭감이 가능하다.

또 실직한 모기지 대출자들은 매월 모기지 상환금을 수입의 31%이하로 조정 받을 수 있다. 혹은 최장 6개월 동안 지불유예 조치가 가능하고 이 기간 뒤에는 모기지 조정 심사를 요청할 수 있다.

정부는 은행들의 참여를 유도하기 위해 인센티브를 1건당 2000달러로 배로 늘렸다. 또 주택소유주들이 모기지 탕감 차액에 대한 빚 독촉으로부터 해방될 수 있도록 2차 채권자를 위한 인센티브도 확대했다. 또 주택소유주들의 이사비용 지원금도 기존 1500달러에서 3000달러로 올렸다.

부동산 전문 조사업체인 퍼스트 아메리칸 코어로직에 따르면 전국의 주택 4채 중 1채가 깡통주택이다.

일부 전문가들은 정부가 이를 위해 책정한 140억 달러의 지원규모에 대해서도 회의적인 입장을 보였다.

헤럴드트리뷴은 최근 잭 맥카비 주택 애널리스트의 말을 인용, “정부가 주택시장을 살리려는 시도는 맞는 방향이지만 140억 달러의 노력이 압류사태를 막기에 충분하지 않다”고 보도했다.

워싱턴DC에 있는 경제 및 정책연구소의 딘 베이커 공동소장은 “정부의 이번 프로그램이 큰 변화를 가져올 거라고 기대하지 않는다”며 “심각한 수준의 깡통주택들이 상당수인데 원금 삭감 수준이 이들을 돕기에 충분하지는 않을 것”이라고 예측했다.

이번 정부의 프로그램 중 가장 큰 특징 중 하나는 전통적 주택모기지 대출자들이 연방 주택국(FHA)이 보증하는 FHA융자로 재융자를 받을 수 있는 기회를 제공하는 것이다.

FHA융자는 정부가 저소득 근로자들이 낮은 다운페이먼트로 집 장만을 할 수 있도록 지원하기 위해 시행하는 프로그램이다. 따라서 집값의 최고 97.5%까지 대출이 가능하다. 또 FHA는 정부가 보증하기 때문에 은행들도 부담이 적다. 이 혜택은 실수요자에게만 해당된다.

무디스의 마크 잰디 애널리스트는 이 FHA재융자를 통해 150만 명 이상의 주택소유주들이 주택압류를 피할 수 있을 것으로 기대했다.

이미 주택시장에는 450만채의 주택이 압류 절차를 밝고 있거나 90일 이상 모기지 상환을 연체하고 있는 실정이다.

잰디 애널리스트는 “FHA재융자를 통해 잠재적인 주택압류사태를 훨씬 빨리 끝낼 수 있을 것”이라며 “깡통주택 소유주들에게도 집을 지키고자 하는 의욕을 심어줄 수 있다”고 말했다.

한 정부 관계자는 “이 프로그램은 경기침체 영향으로 타격을 받은 책임감 있는 주택 소유주들에게 유용한 대안이 될 것”이라고 기대했다.

이성은 기자 [e-mail]