부동산 차압 방지책 "일문일답", 깡통주택 융자 원금 삭감 규모 늘린다

감정가의 90%까지…빠르면 5월초 시행
실직 주택소유자엔 월 페이먼트 줄여줘

특히 이번 대책안은 차압 위기에 놓여있는 깡통 주택소유주들의 융자 원금 삭감이 포함돼 있어 차압 방지 효과가 이전 정책과는 달리 클 것이라는 분석이다. 최근 가장 뜨거운 부동산 이슈로 자리잡은 차압 방지책에 대해 자세히 알아본다.

◇ 자세한 내용은?

이번 추가 대책안의 주요 골자는 크게 3가지로 나눌 수 있다. 실직한 주택 소유주의 페이먼트를 감면해주는 것과 차압 은행들이 모기지 원금보다 주택 가치가 낮은 깡통주택 소유주들에게 융자 원금을 감정가의 90%까지 낮춰주는 것 깡통주택에 대한 재융자를 확대하는 것이다.

추가 대책안에 따르면 연방 재무부는 실직한 주택 소유주에게 실질적인 도움을 주기 위해 3~6개월까지 모기지 페이먼트를 감면해 줄 계획이다. 만약 이 기간동안 주택 소유주가 새로운 직장을 찾지 못하거나 새로운 직업을 찾아도 급여가 낮을 경우를 대비한 추가 대책도 마련중인 것으로 알려졌다.

또한 많은 전문가들이 지금까지 융자조정등을 통해 이자율을 낮춰도 밀린 융자금 연체료와 각종 융자조정 비용을 원금에 가산해 실질적인 페이먼트 감소 효과가 없다고 지적해왔다.

이런 논란을 없애기 위해 융자 원금 삭감안이 포함됐다.

여기에 주택의 감정가 대비 융자 원금 비율의 최고 125%까지 연방주택국(FHA)을 통해 낮은 이자율로 재융자를 받을 수 있도록 함으로써 깡통주택 소유주들이 보다 쉽게 재융자를 받을 수 있도록 하게 했다.

◇ 언제 시행되나?

연방 정부 관계자에 따르면 아직 대형 모기지 은행들과 합의만 이뤄졌을 뿐 세부적인 내용 확정이 안 됐다. 연방 정부의 지침을 받은 은행들이 자신들의 상황에 맞춰 새로운 세부 지침 마련까지는 최소 1달 정도가 소요될 것으로 보인다. 따라서 5월초 정도 돼야 시행이 가능할 듯 하다.

◇ 실직자 대책은?

이 프로그램은 실직한 주택소유주들에게 월 모기지 상환금을 수입의 31% 수준으로 최소 3개월에서 6개월까지 줄여준다. 만약 이 기간 동안 새로운 직장을 찾으면 페이먼트를 줄일 수 있는 융자조정 프로그램을 이용할 수 있다. 이 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 자신 명의로 된 주택에 살고 실업 수당을 받고 있으며 모기지 원금이 72만9750달러 이하여야 한다.

◇ 모기지 원금이 주택 가치보다 많다. 이 경우 도움이 되나?

가능성이 있다. 하지만 각 모기지 은행들의 세부 규정이나 그 동안의 페이먼트 기록을 토대로 은행이 결정할 것이다.

◇ 어떻게 프로그램이 운영되나?

정부가 지난해부터 모기지 조정 프로그램을 실시해왔지만 사실상 이 혜택을 받은 주택 소유주들은 20만명 미만인 것으로 드러났다.

정부의 요구 조건도 까다로웠을 뿐만 아니라 은행들도 '실속'없는 업무를 꺼려했기 때문이다. 하지만 연방 정부는 이번에는 은행들을 위한 인센티브를 1건당 2000달러로 기존보다 2배로 늘렸다.

또 주택소유주들이 모기지 탕감 차액에 대한 빚 독촉으로부터 해방될 수 있도록 2차 채권자를 위한 인센티브도 확대했다. 여기에 주택소유주들의 이사비용 지원금도 기존 1500달러에서 3000달러로 올렸다.

◇ 깡통주택 재융자는 어떻게 되나?

이 프로그램을 통해 일부 깡통주택 소유주들은 연방 주택국(FHA)이 보증하는 FHA로 갈아탈 수 있게 됐다. FHA융자는 정부가 저소득 근로자들이 낮은 다운페이먼트로 집 장만을 할 수 있도록 지원하기 위해 시행하는 프로그램이다. 따라서 집값의 최고 97.5%까지 대출이 가능하다. 정부 관계자는 "이 프로그램은 경기침체 영향으로 타격을 받은 책임감 있는 주택 소유주들에게 유용한 대안이 될 것"이라고 말했다.

◇ 논란은 없나?

정부의 '원금 탕감'계획에 대한 찬반의 목소리가 높다. 일부 업계 전문가들은 "이 혜택이 오히려 당장 이 같은 조치가 필요 없는 사람들에게 돌아갈 수 있다"고 우려의 목소리를 냈다. 또 도덕적 해이에 대한 분쟁의 소지가 있다는 지적도 제기됐다.

허버트 앨리슨 재부부 차관은 "원금 삭감 문제에 대해 염두해야 할 점 3가지가 있는데 이는 잠재적인 비용 원금 삭감 정책에 대한 형평성 도덕적 해이 문제 등"이라고 말했다.

월스트리트저널(WSJ)의 닉 티미라오스 부동산 애널리스트는 "정부가 주택소유주들을 돕기 위한 대담한 비책을 내놓은 가운데 이 프로그램이 대출자들에게 실질적인 도움이 될 지는 아직 미지수"라며 "지금까지 모기지 납부를 성실하게 이행한 일부 주택소유주들의 경우 오히려 혜택을 받지 못해 화가 날 수도 있다"고 지적했다.

곽재민 기자