[저스틴 오의 세무가이드] 부동산과 절세

저스틴 오/CPA

구입한 부동산이 어떤 종류인가에 따라 세금 효과가 달라진다. 따라서 부동산을 구입할 때 어떤 종류를 구입할 것인지를 절세와 관련하여 생각해 봄이 바람직하다.

부동산의 종류는 크게 주거용 부동산과 비 주거용부동산으로 나누어지고 이는 다음과 같은 세가지 측면에서 세법상 구별된다. 1) 감가상각 2) 공사비 투자세금 크레딧(rehab investment tax credit) 적격성 3) 첫해 비용처리 적격성으로 나눠진다.

첫째 주거용 부동산은 감가상각의 햇수가 27.5년인데 반해 비 주거용 부동산은 39년으로 주거용이 세제상으로 더 유리한 감가상각을 할 수 있다. 둘째 비 주거용 건물중 1936년 이전에 사용되기 시작한 건물을 인수했을 경우 10%의 공사비를 세금 크레딧으로 신청할 수 있는 자격이 주어진다.

반면 주거용 건물은 역사적인 건물이라고 정부에서 판명하였을 때 만이 이러한 크레딧을 받을 수 있다. 구입하고자 하는 주거용 건물이 역사적 건물인지는 주정부 역사 건물 담당자에게 문의하면 알 수 있고 자신이 구매한 건물이 역사적 건물로 지명받기를 원한다면 그에 대한 조건과 자격요건이 무엇인지를 알아 이를 공인 받으면 된다.

하지만 대다수의 세법전문가가 권장하는 이 크레딧은 사실상 유명무실한 게 십중팔구이므로 이를 잘 이해해야 한다.

이는 20%의 공사비를 세금 크레딧으로 주는데 이를 받기 위해 구매자는 정부가 요청하는 모든 조건을 갖춰야 함으로 때로는 정부의 과다한 검렬과 까다로운 설계변경요구 그리고 지나치게 번거로운 건물 구조와 데코레이션에 과도한 비용에 따라 시간적 지연과 지나친 공사비용으로 세금으로 받은 크레딧 이상으로 경비가 소용되는 경우가 허다하다.

따라서 세금혜택만을 목적으로 이를 시도하는 우를 범하는 것을 삼가해야 한다.

첫해 비용처리는 부동산이 아닌 동산에만 해당된다. 따라서 일반적으로 부동산은 비용처리가 힘들다고 생각하기 쉽지만 사실은 그렇지 않다. 대부분의 부동산 구매는 동산인 부엌용품이나 가구 및 집기 등을 포함하고 있으므로 이를 이용하여 절세를 기할 수 있다.

예를 들어 12월에 동산을 구입했을 경우 이의 모든 비용을 구입 당해년도에 100% 비용처리할 수 있는데 반해 마지막 달에 구입한 부동산은 1/12의 절반만 감가상각의 비용으로 인정되어 비용처리가 격감하는 결과를 초래 당해년도에 많은 세금부담을 떠안게 되는 경우가 허다하다.

따라서 첫해 비용 처리가 가능한 동산을 더 구입한다든지 아니면 구입가를 동산에 더 할당하는 방법을 사용하여 절세를 기할 수 있다.

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