[강진원의 세무가이드] 임대수입과 비용

강진원/CPA

동산이나 부동산을 제3자에게 사용 혹은 점유케하여 댓가로 받은 소득은 임대소득이다. 일반적으로 매월 정기적으로 받는 임대료와 기타 받은 금액을 모두 임대소득으로 보고해야 하며 미리 받은 임대료도 그 해의 임대수입에 포함시켜야 한다.

예를 들자면 어떤 재산을 7년 리스해줬다고 가정하고 임대 첫 해에 마지막 해의 임대료까지 받았다면 마지막 해의 임대료도 첫해의 임대소득에 포함시켜야 한다.

그러나 보증금(security deposit)을 받았다면 리스기간이 끝나면 돌려줘야 하는 이유로 소득에서 제외된다. 따라서 리스시작시 미리 받은 일정금액이 마지막 달의 임대료를 선납한 것인지 아니면 보증금인지를 확실하게 명시할 필요가 있다.

또한 임대재산의 주인이 미리 받은 보증금을 미래의 임대료로 사용할 수 있는 권한을 가질 때에는 이 보증금은 미리 받은 임대료로 간주되어 받은 해에 임대소득으로 포함시켜야 한다.

이러한 이유때문에 임대계약을 체결할 때 "보증금은 마지막 달의 임대료로 사용될 수 없다"라고 계약서에 명시함으로써 완전히 그 해의 소득에서 제외시킬 수 있다.

리스를 취소한다는 이유로 임차인으로 부터 받은 금액과 임차인에 의해서 지불된 임대인의 비용도 임대수입에 포함되며 만일 임대료를 대신하여 현물이나 서비스를 받았을 때에는 그때의 시가를 책정하여 임대수입에 포함시켜야 한다.

만일 주거지로 사용되는 건물이 세금보고 년도의 15일 미만동안 임대되었다면 받은 임대료와 관련 비용을 보고할 필요는 없으나 여전히 모기지 이자 재산세 재난손실 등은 항목별 공제를 통해 비용으로 공제할 수 있다.

임대수입에 대해서 공제할 수 있는 비용으로는 임대건물의 감가상각비(토지는 제외) 보험료 건물수리비(건물의 일부분으로 감가상각되는 경우가 일반적) 임대관리에 지출된 관리비용 장비의 임차료 모기지 이자 재산세 임대와 관련하여 쓴 자동차비용 등이 있다.

만일 이러한 비용들이 임대수입 없이 지출된다면 비용으로는 공제할 수 있으나 받지 못한 임대수입은 비용으로 공제할 수 없다.

집으로 사용되었던 건물이 세금년도중에 임대건물로 전환했다면 임대비용 계산을 위해서 그 해 건물에 들어간 각 비용을 임대기간을 기준으로 하여 적절히 배분하는 것이 필요하며 감가상각비의 계산을 위해서는 전환시점의 건물시가와 그 건물의 기준가격을 비교 작은 금액을 사용해야 한다.

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