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투자회수율 좋은 차고문 교체 할만하네

리모델링을 계획할 때 판매 시 투자회수율(ROI)이 신경 쓰이게 마련이다. 투자 비용의 100%를 회수하는 것은 거의 불가능하지만 바이어들의 눈길을 사로잡는 리모델링은 분명 집 가치를 높이는 데 큰 몫을 한다. 그러다 보니 집 판매 전 리모델링은 홈오너들에게는 이제 선택이 아닌 필수가 됐다. 2022년 11월 발표된 질로(Zillow) 보고서에 따르면 지난 2년간 주택을 판매한 셀러의 65%가 주택 판매를 위해 최소 두 차례 리모델링을 실시한 것으로 나타났다. 또 매매를 끝낸 응답자의 1/3이 "더 많이 개조했다면 집값을 더 받을 수 있었을 것"이라고 응답했다. 그러나 무턱대고 개조만 한다고 집값을 올릴 수 있는 것은 아니다. '리모델링 매거진'과 건축업계 전문잡지 JLC가 최근 발표한 보고서를 토대로 투자 대비 수익률이 높은 주택개조 항목에 대해 알아봤다. ▶냉난방 시스템 리모델링 매거진이 발표한 '2023년 리모델링 가격 대비 투자가치 보고서'에 따르면 냉난방 시스템 교체가 투자회수율이 가장 높은 것으로 나타났다. 냉난방 시스템(HVAC) 업그레이드는 그 비용이 만만치 않지만 전기료는 유틸리티 비용에서 적잖은 부분을 차지하기 때문에 바이어들이 신경 쓰는 부분이기도 하다. 보고서에 따르면 냉난방시스템 업그레이드 시 평균 비용은 1만7747달러지만 이로 인해 집값을 1만8366달러 올릴 수 있어 투자회수율이 103%인 것으로 집계됐다. 부동산 중개인들은 "최근 이자율이 높아지면서 바이어들은 조금이라도 유지비를 줄이기 위해 주택의 에너지 효율성을 많이 따진다"며 "따라서 집 외관이나 인테리어 개조보다는 경제적 효율성을 높일 수 있는 실질적인 부분에 집중하는 것이 집값 상승에 도움이 된다"고 조언한다. ▶차고문 교체 너무 오래됐거나 마모가 심한 차고 문 교체 시 투자회수율은 102%다. JLC 보고서에 따르면 수동이 아닌 전동 시스템으로 차고문을 교체하는데 드는 비용은 평균 4300달러 정도인데 이는 집 가치를 4400달러 정도 증가시킬 수 있는 것으로 나타났다. ▶외벽 비니어 교체 만약 주택 외벽이 천연 또는 인조 석재 비니어(Stone Veneer)나 바이닐 사이딩(Vinyl Siding)으로 마감돼 있는데 마모가 심하거나 낡았다면 이를 교체하는 것도 집 가치 상승에 큰 도움이 된다. 인조 석재 비니어의 경우 교체 비용이 평균 1만925달러 정도 드는데 집 가치는 1만1177달러가 올라 투자회수율이 102.3%에 이른다. 비닐 사이딩의 투자회수율 역시 94.7%로 투자 대비 집 가치 상승에 큰 도움을 주므로 만약 외벽이 낡았다면 교체를 고려해 볼만하다. 부동산 중개인들은 "새 외벽만으로도 예비 바이어들은 주택이 고급스럽다고 느낀다"며 "따라서 바이어들에게 강렬한 첫인상을 주길 원한다면 외벽 업그레이드를 추천한다"고 조언했다. ▶현관문 오래된 현관문 교체도 집값 상승에 일조한다. 최근 인기 있는 현관문 소재는 20게이지 강철인데 현관문 양옆으로 사이드 유리창이 달려있는 디자인이 인기다. 교체 시 비용은 평균 2000~3000달러이며 최신 디자인의 현관문으로 교체 시 투자회수율이 100%인 것으로 나타났다. 부동산 중개인들은 "최근 범죄 발생률이 높아지면서 홈오너들의 방범과 안전에 대한 인식이 커졌다"며 "따라서 튼튼한 현관문에 대한 투자는 예비 바이어들에게 안전한 집이라는 인식을 심어 줄 수 있다"고 말했다. ▶주방 리모델링 시 최우선 고려 대상인 주방은 집의 첫인상을 결정하는데 중요한 역할을 한다. 주방 리모델링은 욕심을 내기 시작하면 비용 면에서 한도 끝도 없다. 그러나 만약 개조 기준이 투자회수율이라면 소규모 또는 중급 리모델링이 적합하다. 여기에는 캐비닛 페인팅 교체, 하드웨어 교체, 주방 가전을 에너지 고효율 제품으로 교체, 바닥재 교체 등이 해당된다. 이 정도 규모의 주방 리모델링에 드는 비용은 평균 2만6000달러이며 재판매 가치는 2만3000달러 정도인 것으로 집계됐다. 만약 마감재나 카운터, 캐비닛을 교체하고 스마트홈 가전을 구입하는 등 대규모 개조를 실시할 시에는 평균 7만8000달러 정도가 소요되는데 투자회수율은 41%에 그쳤다. 따라서 집 판매를 위한 주방 리모델링 시 많은 비용을 들여 주방을 개조하는 것은 큰 실익이 없는 셈이다. ▶고려사항 주택 리모델링 시 인기 항목이지만 주택 가치 상승에는 큰 도움이 되지 않는 항목들도 있다. 대표적인 것이 창문 교체인데 인조 목재 소재의 경우 투자회수율은 68.5%, 목재 창문의 경우는 61.2%로 집계됐다. 또 욕실 리모델링은 전면 개조가 아닌 중급 수준의 부분 개조의 경우 집 판매 시 투자회수율은 66.7%로 생각보다 낮았다. 이외에도 지붕 널 교체는 61.6%, 야외 데크는 50.2%, 금속 지붕으로 교체시 투자회수율은 48.9%에 그쳤다. 그러나 오래된 주택의 경우 창문 교체, 단열재 추가, 지붕 교체 등은 비교적 새집보다는 훨씬 더 집값 상승에 큰 영향을 미쳤다. 부동산 중개인들은 "최근 집값 및 모기지 이자율 상승으로 인해 바이어들은 주택의 겉치장보다는 실속을 따지는 경향이 커지고 있다"며 "따라서 거주 지역, 집 연식, 이웃 주택 상태 등을 살펴보고 이에 맞춰 개조를 하는 것이 집 가치 상승에 실질적인 도움이 된다"고 조언했다.투자회수율 차고문 차고문 교체 투자가치 보고서 냉난방시스템 업그레이드

미래 투자가치 높아지는 천안… 최대규모 프리미엄 랜드마크 오피스텔 ‘아크로텔 천안두정’ 분양

금리 인상과 물가 상승에 따른 경기 불확실성 여파로 아파트 매매시장이 침체된 가운데 오피스텔 상품이 나홀로 호황을 맞고 있다. 순수 자본만으로 투자하려는 부동산 수요자들의 유입과 더불어 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔의 특성이 맞물린 결과라는 분석이다. 실제로 한국부동산원 자료에 따르면 최근 전국 아파트 매매가가 17개월만에 하락세에 접어들어 2개월 연속 하락세를 보이고 있으며, 서울지역 또한 아파트 매매수급지수가 19주 연속 하락 추세에 있다. 한국부동산원에 따르면 신표본이 집계된 2020년 7월 이후 오피스텔 투자수익률은 올해 4월(4.74%) 상승세로 전환된데 이어 6월에는 4.75%로 1년여 만에 다시 수익률의 제자리를 찾아 가고 있다. 특히 차세대 산업도시로 성장하고 있는 충남 천안 지역 오피스텔이 주목을 받고 있다. 62만명의 인구가 거주하고 있는 천안시는 삼성SDI, 삼성디스플레이 천안 사업장 등과 주요 산업단지들이 자리해 풍부한 일자리를 갖추고 있어 오피스텔 주요 수요층인 젊은 인구가 밀집해 공급과 거주 수요가 안정적인 구조를 이룰 수 있기 때문이다. 여기에 수도권 전철 확충 사업과 KTX, SRT 연결 등으로 서울과의 접근성이 뛰어나고, 17개의 대학 및 20여개의 캠퍼스가 형성돼 있는 데다가 대기업 및 정부 주도 공단 및 산업단지가 밀집해 있어 매년 1만6천여명 이상 인구가 꾸준히 증가하고 있어 미래 투자가치도 밝은 편이다. 특히, 천안 서북구 지역은 성성지구, 부성지구 개발 등 천안지역의 개발 중심축으로 변모하고 있다. 이 가운데 천안시 서북구의 노른자 위로 꼽히는 두정동에 대림건설이 시공한 대규모 오피스텔 ‘아크로텔 천안두정’이 분양에 나서 수요자들의 이목을 끌고 있다. 현재 견본주택도 오픈해 운영 중이다. ‘아크로텔 천안두정’은 배후수요가 풍부해 안정적으로 임대수요를 확보할 수 있다. 대학교 약 7만6600명, 산업단지 약 2만4000명, 아산 산업단지 등 약 4만 명의 수요를 확보하고 있다. 반경 4km 이내에 삼성SDI, 삼성디스플레이 천안 사업장과 천안 제2, 제3, 제4 일반산업단지, 백석농공단지, 천안 유통단지 등의 주요 산업단지와 한국교육기술대학교, 공주대학교, 단국대학교 천안캠퍼스, 상명대 천안 캠퍼스, 호서대학교, 백석대학교 등 6개 대학이 위치하고 있어 대학생, 산업단지 종사자 등의 안정적 배후수요 인해 공실률 제로에 달하는 탄탄한 임대 환경을 자랑하고 있다. 현장 주변으로 사통팔달 교통망이 탄탄하게 형성돼 있다. 지하철 1호선 두정역을 도보로 이용 가능하며, 천안시외버스터미널이 인근에 있고, 경부고속도로 천안 IC를 통해 서울 및 수도권지역으로 이동이 용이하다. 서울 및 수도권과 바로 연결되는 GTX-C노선 천안 연장(예정) 호재도 기대할 수 있다. 두정동 중심 상권에 위치한 입지적 장점으로 탄탄한 생활인프라를 갖춘 것도 장점으로 꼽힌다. 대형마트, 백화점, 영화관, 단국대부속병원 등 쇼핑, 문화, 의료 시설 등을 원스톱으로 이용 가능하다. ‘아크로텔 천안두정’은 지하 4층~지상 12층, 오피스텔 838실, 도시형생활주택 297세대, 근린생활시설 44실, 천안 최대 규모인 총 1,135세대, 호텔급 초대형 랜드마크로 조성된다. 단지 내에는 휘트니스 센터, 멀티 엔터테인먼트 라운지 등 입주민을 위한 체육 및 문화 편의시설이 마련된다. 빌트인 냉동냉장고, 드럼 세탁기, 천정형 에어컨, TV, 드레스룸(시스템 선반), 디지털 도어락, 월패드, 시스템 창호 등이 기본품목으로 제공된다. 또한, 보안 시스템과 자주식 주차장도 넉넉하게 갖춰져 있다. ‘아크로텔 천안 두정’은 DL건설(구, 대림건설)이 시공했으며, HUG(주택도시보증공사)와 위탁관리를 맺은 골든핏 씨앤디가 임대관리를 맡아 준공을 한 상황에서도 체계적인 전문 임대 주택관리 운영 서비스를 받을 수 있다. 임대부터 계약까지 각종 민원업무, 신규 임차인 유치 등 임대 운영을 총 망라해 대행해준다. 분양 관계자는 “공시지가 1억 미만의 종부세 합산 배제 상품으로, 취득세 계산 시 주택수에 포함되지 않아 세제 부담도 적다. 민간임대주택리츠 사업에서 정부가 받던 수익을 이번 매각을 통해 일반 투자자들도 임대수익을 받을 수 있다.”며, “천안 지역 호텔식 프리미엄 랜드마크가 될 이곳은 역세권 교통환경에 풍부하고 안정적인 임대수요까지 갗춰 현재 공실률 제로에 달하며 임대수익 보장을 통한 주요 투자자들을 만족시킬 만한 곳이다. 직접 삼성동 견본주택을 방문해 상담을 받아 보시면서 아크로텔 천안 두정만의 프리미엄을 온전히 누려 보시길 바란다”고 전했다. 상담문의는 ‘아크로텔 천안 두정’ 대표전화를 통해 가능하다. 김진우 기자 (kim.jinwoo.ja@gmail.com)천안 투자가치 디스플레이 천안 천안 서북구 충남 천안