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"건강보험 갱신, 꼭 전문가와 상담하세요" 스마트보험 박혜진 에이전트 보험 가입 안내

"'조지아 액세스'로 이관되면서 정보 뒤죽박죽 ...메디케어도 부가혜택 다양, 실속 다 챙겨야" 조지아 주민의 오바마케어(ACA·건강보험개혁법) 가입방법이 바뀌면서 일부 가입자들이 혼란을 겪고 있다. 둘루스 소재 스마트보험의 박혜진 에이전트는 연례 보험갱신 기간을 맞아 보험중개 자격을 갖춘 전문가와의 상담이 중요하다고 강조했다. 최근 일평균 7~8회의 상담을 통해 한인 보험가입을 돕고 있다는 박 에이전트는 "온라인 건강보험 거래소 홈페이지 운영주체가 연방정부에서 주정부로 이관되면서 기존 개인 정보가 뒤죽박죽 섞였다"고 지적했다. 조지아주 보험국(OCI)은 2025년 의료보험 가입을 앞두고 마켓플레이스(healthcare.gov) 접속을 차단하고 주 정부 자체 건보거래소(SBE)인 ‘조지아 액세스’’(georgiaaccess.gov)를 지난달 개설했다. 주정부는 "당초 마켓플레이스를 통해 오바마케어에 가입한 주민은 자동으로 가입정보가 갱신된다"며 홈페이지 변경에 따른 주민 불편이 없을 것으로 안내했다. 그러나 당국의 설명과 달리 기존 입력된 가입정보가 임의로 수정된 경우가 많다는 게 그의 설명이다. 그는 "가령 보험가입자의 자녀가 부모로 잘못 등록돼 있다든지 등의 오류가 적지 않아 행정상 서류를 다시 검토하는 데만 2~3배 시간이 더 소요된다"며 "가족구성원의 영주권과 소셜 시큐리티 정보를 꼼꼼히 재확인하지 않으면 추후 심사과정에서 문제가 생길 수 있다"고 당부했다. 65세 이상 시니어들이 가입하는 메디케어 역시 매년 플랜이 바뀌거나 종료되기 때문에 내달 7일 가입기간 종료 이전에 전문가와 상담하는 것이 좋다. 그는 "민간 대안 보험인 메디케어 어드밴티지(파트 C) 업체들의 올해 세부플랜을 살펴보면, 거주지역별로 한국 등 국외병원 이용시 비용 일부를 되돌려주거나 약값, 식료품비 등을 지원하는 등 실속형 부가 혜택이 다양하다"고 설명했다. 평균적으로 많은 노인이 공공보험인 메디케어 파트A의 본인부담금(20%)과 추가 약값 등으로 매달 약 700불의 의료비를 지출하는데 이를 줄일 수 있는 것이 어드밴티지 보험이다. 박 에이전트는 "의료복지 정책의 틀 자체가 미국 출생 시민을 전제로 짜여졌기 때문에 많은 이민 1세대 고령층이 언어장벽 등으로 보험 신청 서류의 행정 용어를 이해하지 못한다"며 "행정불신과 두려움으로 사회보장국(SSA) 방문을 꺼리는 이들도 많은데, 가까운 한인 보험중개인을 찾으면 몰랐던 의료 혜택을 받을 수 있다"고 당부했다. ▶문의=404-480-0857. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com오바마 스마트보험 메디케어 어드밴티지 박혜진 에이전트 의료보험 가입

2024-11-22

바이어 에이전트 수수료, 여전히 셀러 지급 많아

전국부동산중개인협회(NAR) 합의로 부동산 거래 중개수수료(커미션) 관련 규정이 바뀐 지 3개월이 지났다. 이에 따라 바이어 에이전트의 커미션을 셀러가 꼭 부담하지 않아도 된다. 그러나 해당 지역 시장 상황과 매물에 대한 수요와 변경 사실에 대한 낮은 인지도 등으로 인해서 셀러가 부담하는 경우가 많다는 게 부동산 업계의 설명이다. 인기가 좋은 매물은 셀러가 바이어에게 바이어 에이전트의 커미션을 내라고 요구하는 경우도 있어서 부동산 거래마다 다르다고 업계는 덧붙였다. MLS에 바이어 에이전트 커미션 게시 금지와 바이어가 매물 투어 전 바이어 계약서(BRBC) 서명이 요구되고 있다. 바이어 에이전트에게 매물을 보여달라고 하려면 BRBC에 서명해야 한다. 현재 실제 주택 매매에서 쟁점과 혼동은 BRBC 작성 시 바이어 에이전트의 커미션은 누가 내냐는 것이다. 초기에 바이어 에이전트 커미션은 전체 커미션 절반을 내거나 혹은 셀러는 커미션을 내지 않는다 등 잘못된 정보가 홍수처럼 쏟아졌다. 남가주한인부동산협회는 “셀러나 바이어가 수수료 부담이 정해진 것이 아니라 마켓과 매물마다 달라 협상이 가능하다”고 했다. 남승현 리얼티 스퀘어 앤드 인베스트먼트 대표는 “바이어 에이전트 수수료는 셀러, 리스팅에이전트, 바이어 중 한 명이 낼 수 있지만, 여전히 셀러가 내고 있다”며 “카운터 오퍼에서 조정할 수 있어 수수료 관행은 이전과 같은데 서류만 늘었다”고 지적했다. 남가주 부동산 시장은 여전히 매물이 부족하지만, 높은 모기지 금리에 바이어 역시 감소하면서 정체 상태다. 바이어 에이전트가 바이어를 데리고 오면서 셀러에게 수수료를 요청하기도 한다. 또 다른 오퍼보다 주택 가격이 비싸 셀러 입장에서 커미션을 줘도 거래 안전성과 순수익이 높으면 기꺼이 바이어 에이전트 수수료를 부담하기도 한다. 셀러가 바이어 에이전트 수수료를 내는 경우 BRBC에다 셀러에게 수수료를 요청하는 SPBB(Seller Payment to Buyer's Brocker) 양식을 함께 보낸다. 셀러가 직접 바이어에게 커미션을 지급하지 않지만 SPBB 서류를 통해 셀러가 바이어 에이전트 커미션 관련 크레딧을 오퍼에 포함하고 셀러가 동의하면 에스크로를 통해 커미션이 지급된다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “그동안 셀러가 무조건 수수료를 줘야했는데 이제 셀러 혹은 바이어로 바뀌었다”며 “소비자들이 커미션을 직접 협상할 수 있어서 이런 변화가 정착되면 셀러와 바이어 모두에게 좋을 것”이라고 강조했다. 한인 부동산 시장은 모기지 금리 인하를 관망하며 주택 구입을 미루고 있는 바이어가 많은 가운데 바이어 에이전트 수수료 지급은 아직 과도기에 있다. 제이 권 프리마 에스크로 대표는 “부동산 매매 때 모든 서류를 찬찬히 살펴보고 서명해야 나중에 오해나 문제가 없다”고 조언했다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com바이어 수수료 셀러 리스팅에이전트 바이어 에이전트 수수료 지급

2024-11-21

[보험 상식] 오바마케어와 에이전트

전 국민 의료보험인 오바마케어 갱신 기간이 지난 1일부터 시작됐다. 오바마케어로 정리된 미국 의료보험 제도에 따르면 특별한 경우를 제외하고 일반적인 의료보험의 가입은 매년 말부터 다음 해 초까지 지정된 가입 기간(Open Enrollment Period)에만 가능하다. 올해 초 이런저런 이유로 오바마케어를 비롯해 일반 의료보험 가입을 미뤄 놓은 가주민들은 이 기간에만 새롭게 보험에 가입하고 또 기존의 가입자들도 보험을 연장할 수 있다. 보험 갱신을 하지 않거나 가입 기간을 놓쳐 무보험 상태로 2025년 한해를 지낼 경우, 4인 가족이 지출해야 할 미가입 벌금은 최소 2700달러에 달한다. 성인은 1인당 900달러, 미성년자는 450달러이며 가구 총소득의 2%와 비교해 많은 쪽으로 벌금을 매긴다. 가주에서 오바마케어를 관장하는 기관인 커버드 캘리포니아(Covered CA)는 가입자들이 스스로 웹사이트를 통해 가입하거나 아니면 공인 에이전트를 통해 가입할 수 있도록 두 가지 선택을 주고 있다. 그렇다면 과연 어느 쪽이 소비자들에게 유리할까. 지난해 말부터 올해 초까지 에이전트의 도움 없이 오바마케어에 가입했던 한인들 가운데 상당수가 서비스를 받는 데 있어서 여러 가지로 불편함을 경험했고 차후에 따로 에이전트를 지정하는 사례가 줄을 이었다. 스스로 플랜에 가입한 한인들은 대부분 에이전트를 통할 경우 별도의 수수료를 내야 하는 것으로 잘못 알고 이를 절약하기 위해 불편을 감수했다. 그런데 자신이 부담해야 할 에이전트 수수료가 전혀 없다는 점을 뒤늦게 알고 에이전트를 지정하게 된 것이다. 에이전트를 통하거나 스스로 가입하거나 가입자들은 동일한 조건과 보험료를 내게 되는 데 보험 사용 과정에서 발생하는 문제 해결은 물론이고 주소를 바꾼다거나 보험료 납입에 대한 문의 등 여러 가지 서비스들을 에이전트를 통하는 것이 직접 처리하는 것에 비해 훨씬 편리한 것은 분명한 일이다. 또한 일부 대행기관에서 가입을 도와준다고 해서 이를 통해 가입한 한인들도 많은 데 자신의 지정 에이전트가 책임감 있게 서비스하는 것과 대행 기관의 직원을 통해 서비스받는 것 중 어느 쪽이 편리할지도 생각해 볼 일이다. 실제로 작년에는 한인 언론들마저 기사를 통해 일부 대행기관들이 무료로 가입을 도와준다는 식으로 보도해서 마치 공인 에이전트를 통하게 되면 별도의 수수료를 내야 하는 것처럼 오해의 소지를 제공한 바 있다. 새로운 의료보험 제도에 잘 적응하고 혹시나 발생할 수 있는 다양한 상황에서보다 전문적인 서비스를 받기 위해선 경험 있고 전문지식을 갖춘 에이전트를 찾아보자. 어떤 가입자들은 자신의 에이전트가 보험을 그만두거나 이런저런 이유로 연락이 닿지 않는 경우가 있는 데 담당 에이전트는 언제든지 바꿀 수가 있으므로 원하는 에이전트의 정보를 가지고 커버드 캘리포니아에 전화해 에이전트를 새로 지정하면 된다. 무료로 서비스를 받을 수 있는데도 이를 모르고 사용치 않으면 손해라고 볼 수 있다. ▶문의:(213)503-6565 알렉스 한 / 재정보험 전문가보험 상식 오바마 에이전트 지정 에이전트 에이전트 수수료 공인 에이전트

2024-11-13

[부동산 투자] 에이전트의 필요성

올해 8월 17일부터 부동산 에이전트 커미션에 대한 법이 바뀌었다. 이후 바이어는 커미션을 내야 하는 부담감 때문에, 직접 리스팅 에이전트를 찾아가거나, 에이전트 없이 부동산 매매를 강행하는 케이스가 있다. 부동산 매매 시에 에이전트를 고용해야 하는 이유에 관해 이야기하고자 한다. 첫째는 에이전트가 가진 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험이다. 이를 통해 문제들을 쉽게 처리할 수 있다. 예를 들어, 지역 부동산 시장의 트렌드, 적정 가격대, 부동산 조건 등을 파악하는 데 도움을 줄 수 있다. 이를 통해 거래를 더 유리한 조건으로 이끌어갈 수 있으며, 불필요한 리스크를 줄일 수 있다. 둘째는 법적 분쟁의 예방이다. 부동산 매매에는 다양한 서류 작업과 법적 절차가 수반된다. 에이전트는 이런 복잡한 서류와 절차를 대신 처리해 주며, 계약서 작성, 법률 검토 등의 과정에서 실수를 줄이고 법적 분쟁을 예방할 수 있다. 또한, 에이전트가 계약의 세부 조항을 검토하여 법적 문제를 미리 파악하고 필요한 조처를 할 수 있어 거래 안정성을 높일 수 있다. 셋째는 네트워크다. 부동산 에이전트는 폭넓은 네트워크를 가지고 있어, 셀러와 바이어 간의 연결을 원활하게 해준다. 또한 이 네트워크를 통해 매물에 대한 정보 공유, 시장에 맞는 잠재적 고객 소개 등이 가능해 보다 빠르고, 효율적인 거래를 끌어낼 수 있다. 넷째는 협상 능력이다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가기 때문에 협상 과정에서 에이전트의 능력이 큰 차이를 만들 수 있다. 에이전트는 셀러와 바이어 사이에서 중재자로서 객관적이고 합리적인 가격 협상을 끌어내며, 불필요한 갈등을 최소화하면서 양측이 만족할 수 있는 결과를 도출한다. 또한 시장 지식을 바탕으로 최적의 조건을 제시하고 협상하는데 유리한 입지를 마련할 수 있다. 다섯째는 시간 절약이다. 부동산 거래는 매물 검색, 현장방문, 계약 협의 등 여러 가지 시간과 노력이 필요한 과정이다. 에이전트를 고용하면, 이런 과정을 대신 수행해 주기 때문에 바쁜 일상 속에서 시간을 절약하고 거래 스트레스를 줄일 수 있다. 여섯째는 가격 산정이다. 부동산 에이전트는 해당 지역과 시장 상황을 종합적으로 분석하여, 부동산의 공정 시장 가치를 평가하는 데 도움을 준다. 이를 통해 바이어는 과도한 비용을 지불하지 않도록 하고, 셀러는 자산 가치를 최대한 반영한 가격으로 매매할 수 있도록 지원한다. 특히, 에이전트는 최근의 매매 기록, 시장 동향, 주택 상태 등을 바탕으로 적절한 가격을 산정해주는 중요한 역할을 한다. 일곱째는 전략 수립이다. 부동산 시장은 경제 상황, 금리 변화, 정부 정책 등 외부 요인에 따라 빠르게 변할 수 있다. 에이전트는 항상 시장을 모니터링하고 있기 때문에 최신 정보를 신속히 제공할 수 있으며, 이를 통해 현 시장에 맞는 유연한 전략을 세울 수 있다. 예를 들어, 매매를 서둘러야 할지 기다려야 할지를 판단하는 데 에이전트의 조언이 큰 도움이 된다. 여덟째는 정서적 지원이다. 부동산 거래는 많은 사람에게 큰 스트레스를 유발할 수 있는 복잡한 과정이다. 에이전트는 이러한 과정에서 바이어와 셀러의 긴장을 줄이고, 거래의 각 단계를 명확히 설명하며 정서적 지원을 제공할 수 있다. 특히, 이해관계가 얽힌 협상 과정에서 중립적 입장을 유지하며 심리적 부담을 덜어줄 수 있어 원활하고 성공적인 거래로 이어질 가능성을 높인다. ▶문의:(213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 에이전트 필요성 부동산 에이전트 리스팅 에이전트 부동산 시장

2024-11-06

[에이전트 노트] 9월 기존주택 판매·가격 동향

지난 9월 18일 연방준비제도(Fed 연준)는 4년여 만에 기준금리를 0.5% 인하하는 '빅컷'을 단행했다. 이러한 파격적인 금리 인하로 낮은 모기지 이자율과 함께 주택구매가활성화되며 주택판매와 주택가격이 모두 상승할 것으로 예상하였다. 그러나 최근 가주부동산 협회(CAR)가 발표한 자료에 따르면 주택담보대출 금리 하락으로 인해 추가 하락을 기대한 구매자들이 구매를 미루며 9월 가주 주택 수요가 오히려 감소했다고 밝혔다. 신규주택을 제외한 기존 단독주택매매가 지난 9월 총 25만3000건으로 8월의 26만 2050건보다 3.4% 감소했지만, 2023년 9월의 24만 840건보다는 5.1% 증가했다고 전했다. 또한 지난 9월의 전체 평균 주택가격은 86만8150달러로 전달인 8월의 평균가격인 88만 8740달러보다 2.3% 하락했고, 지난해 9월 평균가격인 84만3500달러보다는 2.9% 상승했다고 전했다. 남가주지역 6개 카운티 내 평균주택가격 변화를 살펴보면 LA카운티의 9월 평균주택가격은 96만370달러로 지난 8월의 평균 주택가격인 91만 9890달러보다 4.4% 상승했으며 지난 2023년 9월의 91만4340달러보다는 5% 상승한 것으로 발표됐다. 오렌지카운티의 9월 평균가격은 139만7450달러로 지난 8월의 140만 달러보다 0.2% 하락했으나 지난 2023년 9월의 131만 달러보다는 6.7%나 상승한 것으로 알려졌다. 리버사이드 카운티 9월 평균가격은 62만5000달러로 8월 가격 63만달러보다 0.8% 하락 했고 지난 2023년 9월 가격인 60만 달러보다는 4.2% 상승했다. 샌버나디노 카운티 9월 평균가격은 50만 달러로 8월 가격51만5000달러보다 2.9% 하락했으나 지난 2023년 9월 가격인 47만5000달러보다는 5.3% 상승했으며 남가주 6개 카운티 중 가장 저렴한 평균주택가격을 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 샌디에이고 카운티 9월 평균가격은 100만 달러로 8월 가격 101만달러보다 0.1% 하락했고 지난 2023년 9월 가격인 97만3100달러보다는 2.8% 상승했다. 마지막으로 벤투라 카운티의 9월 평균가격은 90만 달러로 8월가격96만5000달러보다 6.7%나 하락한 것으로 알려졌으며 지난 2023년 9월 가격인 96만2500달러보다도 6.5% 하락하며 남가주 6개 카운티 중 유일하게 가장 큰 하락세를 기록한 것으로 밝혀졌다. 그리고 2024년 현재 가주 전체 주택 재고상황도 파악됐는데 싱글패밀리 하우스의 9월 현재 미판매 재고 지수(Unsold Inventory Index)는 3.6으로 지난 8월의 3.2보다 완화됐으며 2023년 9월의 2.8보다 크게 개선된 것으로 조사됐고, 콘도와 타운하우스의 9월 미판매 재고 지수 역시 4.0으로 지난 2023년 9월의 2.7보다 크게 개선된 것으로 알려졌다. 또한 가주 전체 마켓내 평균 매매 시간도 조사됐는데 9월 현재 싱글패밀리 주택의 경우 24일인 것으로 조사됐으며 지난 8월의 22일보다 다소 길어졌고 지난 2023년 9월의 18일보다는 6일 늘어난 것으로 알려졌으며 콘도와 타운하우스의 지난 9월 평균 매매시간도 26일이 소요되며 지난 2023년 9월의 18일보다 8일 더 길어진 것으로 알려졌다. 이 같은 기조가 유지되면서 모기지 이자율이 좀 더 하락해 준다면 2025년 주택시장은 크게 활성화될것으로 예상한다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 기존주택 판매 기존주택 판매 평균주택가격 변화 샌디에이고 카운티

2024-11-05

[부동산 가이드] 부동산 컴펜세이션 변화

부동산 브로커 컴펜세이션 시스템이 7월 중순 이후 바뀐 지 벌써 3개월이 지났다. 그동안 셀러가 매물을 팔기 위해 바이어 브로커에게 커미션을 주는 관행이 없어지고 협상을 통해서 결정하도록 했다. 처음에는 여러 가지 혼선이 있지만 대체로 셀러와 바이어가 시장 변화에 잘 적응하고 있다. 그런데도 셀러 바이어 간의 협상 과정에서 많은 변화가 있다. 첫째, 바이어 에이전트의 컴펜세이션 지급 결정이 시장의 상황에 따라 변하고 있다. 즉 새로운 관행이 세워지기보다는 시장이 셀러에게 유리한 시장이냐, 바이어에게 유리한 시장이냐에 따라 달라진다. 최근 바이어스 마켓으로 전환하다 보니 매물이 시장에 오래 머물고 있다. 급한 셀러들을 위주로 2.5%~3%까지 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 제공하는 경우가 많아지고 있다. 예상하기로는 2% 미만의 컴펜세이션이 많을 것이라고 했지만, 바이어 에이전트 컴펜세이션이 아직은 전보다 현격히 줄어들지 않고 있어 앞으로 추이가 주목된다. 둘째, 바이어는 집을 보기 전에 없었던 BRBC(Buyer Representation and Broker Compensation Form)에 사인을 한다. 바이어 에이전트가 바이어를 대변해서 일하고 그 대가를 받기 위해 사인을 받는다. 바이어 입장에서는 이것이 부담되기 때문에 비용을 줄이기 위해 부동산 서비스 상품을 쇼핑하기 시작했고 이에 여러 브로커 회사들이 바이어 에이전트 서비스 상품들을 경쟁적으로 소개하고 있다. 바이어들이 집을 찾고 단지 오퍼만 대행해서 써주기를 원할 경우 건당 500불 정도의 서비스 비용을 받는다. 또는 5000달러~1만 달러 등 소정 금액이나 1% 내외 비용을 받고 가격 협상과 기본적인 에이전트 역할을 하는 등 적극적인 마케팅을 하고 있다. 하지만 이 제한적인 서비스를 제공하는 데에는 부동산 에이전트의 신의 및 성실 의무에 대한 법적인 문제가 있어서 이 서비스가 지속 가능할지에 대한 여부는 더 지켜봐야 알 수 있다. 셋째, 바이어 에이전트가 SPBB 폼, 즉 ‘셀러가 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주라는 요청 서류’를 제출해서 컴펜세이션을 받을 수 있다. 다만 셀러가 지급 요청에 동의하지 않을 경우 바이어 에이전트는 바이어에게 커미션을 달라고 해야 한다. 만약 집을 보기 전에 바이어가 BRBC 폼에 사인하지 않고 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주지 않으려는 바이어는 바이어 에이전트 없이 스스로 주택 매매를 해야 한다. 넷째, 바이어 에이전트 컴펜센이션 변화에 맞게 새로 만들어진 서식들이 아직 정착되지 않고 여러 가지 법적인 문제들을 담아내지 못하고 있다. 그래서 아마도 연말이나 내년 초에는 더 다듬어진 서식들이 나올 예정이라고 한다. 바이어 입장에서는 주택 구매가 더 어려워진 것은 사실이고 셀러 입장에서는 바이어 에이전트 컴펜세이션을 절약할 기회가 열려있어서 유리하다 할 수 있다. 이런 변화에 나의 이익을 위해 일할 수 있는 에이전트를 찾는 것이 중요해졌다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 변화 부동산 에이전트 바이어 에이전트 부동산 서비스

2024-10-23

[에이전트 노트] 금리 인하와 부동산 시장

연방준비제도(Fed, 연준)가 4년여 만에 기준 금리 인하를 단행했다. 이번 금리 인하는 기존 연 5.25~5.5%에서 연 4.75~5.0%로 기준금리를 0.5% 포인트 낮추는 ‘빅컷’으로 이 같은 큰 폭의 금리 인하를 단행한 제롬 파월 연준 의장은 물가상승이 완화되고 노동시장 약화에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 보다 “강력한 조치의 선택이 필요했다”고 설명했다. 사실 연준은 그동안 팬데믹 부양책으로 시장에 풀린 자금으로 인해 치솟은 인플레이션을 잡기 위한 노력으로 지난 4년간 0% 수준이었던 기준금리를 5%대까지 끌어올리며 인플레이션을 잠재우기 위해 노력했고 사실상 어느 정도 성공했지만, 그동안 높은 금리가 지속되면서 자동차 대출, 모기지 대출 등 시중 대출 비용이 크게 오르면서 서민들의 가계 부담이 크게 증가하며 경제적 고통을 감수해 왔다. 이번 금리 인하 소식은 지난 20년 내 최고 수준이었던 고 금리시대를 감당해 왔던 미국의 서민 대출자들에겐 정말 큰 희소식이 아닐 수 없으며 올해 말까지 금리 인하가 추가로 진행될 수 있다는 소식에 크게 환영하는 분위기다. 최근 금리 인하의 영향으로 모기지 이자율이 가파르게 하락하고 있다. 지난해 10월 7.8%대를 기록했던 30년 만기 고정 이자율이 최근 6.1%대로 하락하며 올해 들어 가장 낮은 수치를 기록했다. 모기지 전문가들은 연준이 추가 금리 인하 의지를 밝힌 만큼 모기지 금리는 당분간 하락세를 유지할 것으로 본다며 “올 연말까지 5%대 진입이 가능할 것으로 내다본다”고 한다. 모기기 이자율의 하락은 모기지 페이먼트를 하고 있는 기존 주택 소유주들에게 더없이 반가운 소식이 되고 있다. 1%대 모기지 이자율 하락의 차이는 주택 소유주들에게 있어서 매달 수백 달러의 경제적 절약을 할 수 있으며 이를 연기 준으로 환산하면 수천 달러의 경제적 이익을 얻을 수 있기 때문에 재융자 신청도 증가할 것으로 예상된다. 물론 기존의 주택소유주들은 재융자를 통해서 페이먼트를 줄여야 하기에 재융자시 발생하는 재융자 금액의 2%~5%에 해당하는 재융자 수수료비용과 감정비 등 각종 수수료 비용을 부담해야 하지만 주택소유주가 현재 갖고 있는 융자금액과 모기지 이자율에 따라 1%~1.5% 사이의 모기지 이자율 하락이 예상된다면 융자 전문가와 상담을 해 보는 것도 바람직하다. 또한 모기지 이자율 하락은 주택을 사고자 하는 예비 바이어들에게도 큰 힘이 될 것이다. 그동안 높아진 모기지 이자율로 인해 예상되는 모기지 페이먼트 금액의 경제적 부담으로 인해 주택구입을 미뤄오던 예비 바이어들이 다시 부동산 구입 시장에 돌아올 수 있게 되었다. 하지만 많은 부동산 전문가들이 충분한 매물 공급 없이 모기지 이자율이 하락한다면 예비 바이어들이 대거 몰리면서 주택 구입경쟁이 또다시 과열되고 주택 구입난이 가중되며 주택가격은 크게 상승할 수 있다고 분석했다. 반면 모기지 이자율이 하락하면 기존의 낮은 모기지 이자율을 갖고 있던 기존의 주택 소유주들이 모기지 이자율 격차가 좁혀지면서 새로운 주택을 구입하기 위한 구입환경이 개선될 수 있기 때문에 매물도 자연스럽게 증가하게 되고 매매도 증가하며 주택시장의 수요와 공급이 다소 원활해 질 수 있다는 의견도 있다. 분명한 것은 모기지 업계는 연준의 지속적인 금리 인하 기조의 영향으로 지속적인 이자율 하락세를 이어갈 것으로 기대하고 있다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 / WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 금리 모기지 이자율 금리 인하 모기기 이자율

2024-10-09

[보험 상식] 생명보험

“몇 년 전에 친구가 보험을 시작해서 도와주려고 하나 들어 둔 건데….” 자신이 가입한 생명보험이 어떤 내용인지도 모르고 꼬박꼬박 보험료만 내 온 한인들의 문의 전화는 흔히 있는 일이다. 보험료를 20년만 내면 된다고 했는데 보험회사에서 더 오래 내야 한다고 편지를 받았다거나 저축이 많이 된다고 해서 가입했더니 10년이 지나도 원금에 턱없이 모자란다고 분개하는 이들도 있다. 이들 가운데 상당수는 아는 친척이나 친지 또는 지인들이 보험을 시작하면서 가입한 이들이다. 그야말로 ‘도와주는 차원’에서 가입하다 보니 보험 내용에 대해 자세히 설명조차 듣지 않고 덜컥 사인부터 해놓은 결과다. 일단 가입해 놓은 것이니 그저 보험료만 내고 있던 차에 경제 사정이 안 좋아지자 ‘그때 가입해둔 보험이 뭐더라’ 하며 다시 살펴보는 것이다. 물론 결과가 좋으면야 문제가 없겠지만, 그 반대의 경우에는 어디 마땅히 하소연할 때도 없다. 보험 가입을 권했던 친구나 친지는 이미 보험을 그만둔 지 오래되었고 몇 년이 지난 후에 내용을 따지는 것도 체면이 안 서는 일이라 속앓이만 할 뿐이다. 물론 가까운 이들을 돕는 것은 아름다운 일이지만 최소한 10년 이상 보험료를 납부해야 하는 보험계약은 단순히 돕는 차원을 넘어서는 것이 분명하다. 어느 회사가 좋고 어떤 상품이 자신의 상황에 맞는지 꼼꼼히 따져보고 보험상품을 선택하기보다는 보험업에 종사하는 친척이나 학교 선후배의 권유가 있으면 내용도 잘 살펴보지 않고 보험에 가입하는 경우가 허다하다. 이는 미주 한인들도 마찬가지다. 고객 상담을 하다 보면 ‘친척이 보험을 시작해 하나 들어줬다’라거나 ‘보험 하는 친구가 하도 권하길래 하는 수 없이 가입했다’는 식의 얘기를 자주 듣게 된다. 경험 있는 전문가를 찾아 상담하는 주류사회의 일반적인 모습과 달리 한인들의 경우는 친인척이거나 안면이 있는 보험 에이전트의 권유로 보험에 가입하는 예가 압도적으로 많음을 알 수 있다. 혈연과 지연을 중요시하는 한국의 문화가 몸에 배어 있기 때문이다. 이는 비단 한인 사회만의 현상은 아니지만, 우리에게 좀 더 두드러진 것은 사실이다. 보험업을 시작해서 3년 이상 유지하는 비율이 20%에도 못 미친다. 이 때문에 처음 보험을 시작한 친지나 친구에게 보험에 가입했던 많은 이들이 수년 후에는 담당 에이전트가 없는 고아 신세가 되는 데 실제 이런 보험계약을 ‘고아’라고 부르기도 한다. 대형 보험회사들이 자체적으로 에이전트를 뽑기 위해 많은 노력을 기울이는 이유가 바로 여기에 있다. 새 에이전트를 뽑으면 친지와 친구를 통해 처음에는 많은 보험계약을 성사시키지만, 상당수가 2~3년을 버티지 못하고 그만두기 때문이다. 물론 살면서 꼭 필요한 생명보험을 가급적이면 친분이 있는 에이전트를 통해 가입하는 것이 여러모로 편리할 수도 있지만, 문제는 대부분 자신이 어떤 보험에 가입했는지 조차 모르는 경우가 많다는 점이다. 생명보험은 중요한 계약이므로 플랜의 내용을 깊이 있게 이해하고 있는 에이전트를 통해 가입하는 것이 보다 안전하다는 것도 분명한 지혜다. ▶문의: (213)503-6565 알렉스 한 / 재정보험 전문가보험 상식 생명보험 에이전트 보험 가입 보험 에이전트 이상 보험료

2024-09-18

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차

2024년이 어느덧 9월로 접어들었습니다. 8월부터 시행된 새로운 부동산 에이전트 커미션 규정으로 인해 바이어들의 움직임이 다소 둔화되었지만, 9월에 금리가 소폭 하락하면서 오렌지카운티의 집값은 여전히 내릴 기미가 보이지 않습니다. 이번 기고에서는 최근 바뀐 커미션 제도를 포함하여 주택 구입 절차를 단계별로 알아보겠습니다. ▶지역 및 주택 형태 결정하기 먼저 주택 구입을 고려할 때, 예산이 확정되었다면 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려할 필요가 있습니다. 하지만 한정된 예산 내에서 모든 조건을 만족하는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 따라서 우선순위를 정하고, 배우자와 가족 모두의 의견을 반영하는 것이 중요합니다. 다음으로 주택 형태를 결정해야 합니다. 미국에는 싱글하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 유형이 존재합니다. 본인과 가족의 생활 스타일에 맞는 주택 형태를 신중하게 선택해야 합니다. ▶에이전트 선정하기 한국에서 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하듯, 미국에서는 부동산 에이전트를 통해 부동산 거래를 합니다. 지역에 경험이 풍부한 리얼터를 선택하면 부동산과 관련된 다양한 서비스를 받을 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입의 경우, 에이전트와 함께 진행하는 것이 도움이 됩니다. ▶ 예산 범위 확인하기 미국에서 대부분의 주택 구매자는 모기지론을 이용합니다. 특히 금리가 높은 현시점에서는 모기지 계산이 더욱 중요합니다. 모기지 대출의 승인 여부는 다운페이먼트, 소득, 그리고 신용 점수에 따라 결정됩니다. 주택 구입을 고려하고 있다면 최소 6개월에서 1년 전부터 이 요소들을 점검하고 모기지 대출 가능 금액을 파악해야 합니다. 또한, 집 구입 1년 전에는 자동차 구입을 자제하는 것이 좋습니다. ▶사전 융자 승인받기 (Pre-approval) 사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지 대출 가능 금액을 확인하는 과정입니다. 하지만 승인 금액이 실제 대출 금액과 일치하지 않을 수 있기 때문에, 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾는 경우가 종종 있는데, 사전 융자 승인이 없으면 오퍼를 넣을 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 따라서 집을 찾기 전에 사전 융자 승인을 받는 것이 필수입니다. ▶집 찾기 및 에이전트 계약 사전 융자 승인을 받은 후에는 본격적으로 주택을 찾기 시작할 수 있습니다. 새롭게 바뀐 부동산 법에 따르면, 바이어는 집을 보기 전에 바이어 에이전트와 ‘Buyer Representation and Broker Compensation Agreement’에 서명해야만 주택을 볼 수 있습니다. 또한, 오픈하우스에 참석할 경우에도 리스팅 에이전트가 제시하는 서류에 에이전트 도움 여부를 기재해야 합니다. ▶문의: (714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 주택 절차 주택 구입 부동산 에이전트 주택 형태

2024-09-18

부동산협 진 홍 신임회장 선출

남가주한인부동산협회(회장 마크 홍)가 지난 11일 LA 한인타운 내 중식당 홍연에서 제4차 정기이사회 및 신임 회장·이사장 선거를 진행했다. 투표 결과 제36대 회장에 레드핀 리얼티의 진 홍(앞 줄 왼쪽부터 다섯번째) 후보가 신임 회장으로 뉴캐슬 리얼티의 이든 백(앞줄 왼쪽부터 일곱번째) 후보가 신임 이사장으로 선출됐다. 진 홍 신임 회장은 "이번 회장단과 임원진은 30~40대로 구성되었다"며 "에이전트 교육과 교류를 할 수 있는 플랫폼을 구축하고 에이전트 교육에 집중할 것"이라고 포부를 밝혔다. 이사회를 마치고 협회 임원진과 회원들이 기념촬영을 하고 있다. [남가주한인부동산협회 제공] 이은영 기자사설 신임회장 신임회장 선출 에이전트 교육 이번 회장단

2024-09-13

[에이전트 노트] 새 중개 수수료 적용

지난해 셀러들이 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 제기한 소송에서 셀러가 승소하며 합의함에 따라 지난 7월 이후 새롭게 적용되는 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 적용되면서 조정된 새 규정이 시장의 혼란 없이 어떻게 정착될지가 관건이다. 많은 사람이 새로 바뀐 규정에 대해 단순하게는 이해하는 것은 셀러는 리스팅 에이전트의 비용을 부담하고 바이어는 바이어 에이전트의 비용을 부담하게 되면서 셀러의 비용이 감소하는 만큼 부동산 가격에 여유가 생기면서 부동산 가격이 다소 하락할 수 있을 것이라고 생각한다. 하지만 그렇게 간단하게 해결되기에는 그동안 통상적으로 진행되어왔던 셀러, 바이어 그리고 에이전트들의 관계가 쉽게 바뀌기 힘들 것으로 예상한다. 새 규정은 셀러가 그동안 무조건 적으로 지급해 오던 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 수수료의 일괄 지급 관행을 제한하는 것이다. 가장 먼저 부동산 매물등록 서비스 업체인 MLS에 에이전트 수수료 내용 공개가 전면 금지됐다. 설사 셀러가 빠른 매각을 위해 바이어 에이전트 수수료까지 지급하겠다고 해도 공개적인 등록은 불가하게 되었다. 따라서 셀러가 리스팅 에이전트와 수수료 계약을 하는 것과 같이 바이어 역시 바이어 에이전트를 선택하여 수수료 계약을 맺어야 한다. 바이어 에이전트와 맺어야 하는 서면 계약서는 바이어 대행 & 브로커 수수료 계약서(BRBC)로 가주부동산협회(CAR)가 제공하는 양식을 사용하게 되는데 주요 내용은 계약 기간, 독점계약 여부, 부동산 매물의 타입, 부동산 매물의 지역, 그리고 중개인 수수료 액수 등을 선택하여 계약하게 된다. 셀러 입장에서는 부동산 매매 시 발생하는 비용이 감소함에 따라 두 손 들어 환영하는 분위기이지만 바이어 입장에선 요즘 같이 매물 부족으로 구매 경쟁이 치열한 시점에 바이어가 지출하지 않던 바이어 에이전트의 수수료비용까지 감당해야 하는 부담이 추가되면서 바이어의 고심이 크게 늘었다고 봐야 한다. 당분간 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 완전히 정착되기 위해선 얼마간의 시간이 필요하고 바이어의 인식변화가 요구될 것으로 판단된다. 새로운 규정의 가장 중요한 포인트는 바이어 에이전트의 수수료를 셀러의 의사와 상관없이 미리 정해놓고 이를 셀러가 부담하는 것이 아니라 부동산 매매를 위한 양질의 서비스와 매매가격 조율에 따라 셀러와 바이어 그리고 에이전트 간에 협의를 통해 수수료를 자유롭게 정할 수 있게 되었다고 해석해야 할 것이다. 예비 바이어라면 매물 쇼잉에 앞서서 바이어 에이전트와 수수료 계약을 마친 후에 쇼잉을 시작하는 것이 바람직하며 온라인상에 오픈된 마켓에서 매물을 직접 선택하고 매매계약서 작성이나 선택적 매매 협상만을 에이전트에게 맡기게 되는 선택적 서비스를 원할 경우 역시 에이전트와 사전에 선택적 계약을 마치는 것이 바람직할 것이다. 또한 예비 바이어는 리스팅 에이전트를 직접 연락해서 구매를진행할 수도 있는데 이럴 경우 셀러가 고용한 에이전트에게 바이어의 구매 관련 개인정보를 모두 넘겨주고 구매절차를 맡겨야 하는 것과 리스팅 에이전트 역시 바이어에게 일정 부분의 중개 수수료를 청구할 소지가 있어서 바이어 입장에서는 엄청난 부담이 될 수 있기 때문에 선택이 쉽지 않을 것으로 예상한다. 바이어는 중개 수수료를 부담함으로써 받게 되는 양질의 서비스에 대해 정확히 이해하고 에이전트를 고용해야 할 것이고 에이전트는 바이어의 이익에 부합할 수 있는 실력과 경험, 거래 실적, 전문성을 최대한 활용하여 바이어 에이전트로서 바이어의 최대 이익을 위해 최선을 다해야 할 것이다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 수수료 중개 바이어 에이전트 에이전트 수수료 중개인 수수료

2024-09-10

[부동산 투자] 커미션 시스템의 변화

몇 주 전부터 각종 언론이나 소셜 미디어를 통해서 캘리포니아의 부동산 에이전트 커미션 문제를 다루는 기사들이 쏟아져 나오기 시작했다. 사실 이 문제는 2022년 미주리의 법원이 부동산 거래에서 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지불해야 한다는 판결을 내린 것에서 시작됐다. 이 판결은 이후 캘리포니아에서도 유사한 규제를 도입하는 데 영향을 미쳤다. 새 시스템에 따른 장단점을 살펴보겠다. 첫째, 보다 투명하고 공정한 시스템을 구축하기 위해 거래에서의 커미션 구조와 금액을 명확하게 공개하도록 요구한다. 이제는 구매자와 판매자가 거래조건을 명확히 이해할 수 있게 됐다. 둘째, 에이전트의 역할과 그에 따른 보수 구조를 더 명확히 정의하여, 소비자들이 에이전트의 서비스에 대해 더 잘 이해할 수 있도록 한다. 셋째, 커미션이 고정된 것이 아니라 협상 가능하다는 점을 강조했다. 구매자와 판매자가 보다 유연하게 협상할 수 있게 된다. 판매자에게 커미션이 명확하게 공개되는 것이 장점이다. 숨겨진 비용이 없어서 판매자가 예상외의 비용을 피할 수 있는 투명성이 증가한다. 단점으로는 일부 에이전트가 낮은 커미션을 수령하면, 서비스의 질이 저하될 가능성이 있다. 구매자에게 장점은 거래의 모든 비용이 명확히 공개되어 예측 구매가 가능하다는 것이다. 구매자는 에이전트와의 협상에서 더 유리한 조건을 끌어낼 수 있다. 단점으로는 커미션을 협상하고 비용을 직접 조정하는 과정에서 따로 서명하고, 오퍼와 함께 들어가는 서류들이 늘어나서 복잡함이 증가할 수 있다. 새 시스템으로 인해, 이제는 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지급해야 하므로, 어느 구매자는 비용절감을 위해서 에이전트를 거치지 않고 직접 셀러 측 에이전트를 통해 집을 구매하는 방법도 고려 중이다. 이 방법을 통해서 구매 시에 생길 수 있는 문제들을 미리 짚어보고자 한다. 첫째, 구매자가 직접 거래를 진행할 경우, 경험 부족 때문에 부동산 거래의 복잡성을 잘 알지 못할 수 있다. 예를 들어 계약서의 법적 조항이나 거래 조건 등을 잘못 이해하여 불리한 조건을 받을 수 있다. 둘째, 에이전트들은 시장 동향, 유사 매물의 가격, 최근 거래 사례 등을 잘 알고 있다. 구매자는 이러한 정보를 직접 수집하고 분석하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이로 인해 비효율적인 구매 결정을 할 수도 있다. 셋째, 에이전트들은 협상 기술을 갖추고 있지만, 구매자가 직접 협상하려면 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있다. 또한, 계약서 작성 및 기타 서류 작업에 대한 부담이 커질 수 있다. 넷째, 거래 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 경우, 에이전트를 통한 중재 역할 또는 전문적인 법적 조언이나 법률 지원을 받는 것이 더 어려울 수 있다. 끝으로, 요즘은 에이전트들이 구매자들에게 주택 쇼잉 전후로 서명을 요구하는 서류들이 있는데, 이것들은 바뀐 시스템으로 인하여 생긴 새로운 법이기 때문에, 에이전트의 설명을 통해, 우려 없이 서명하고, 집 쇼잉을 시작하면 될 것 같다. 드림부동산 캐티 리 ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 커미션 시스템 커미션 시스템 부동산 에이전트 커미션 구조

2024-09-04

[부동산 가이드] 에이전트 커미션 지급

최근 셀러들의 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 한 소송이 합의점에 도달했다. 이에 따라 바이어 에이전트의 MLS 시스템 커미션 게시가 금지됐다. 관행이 안착하기 전 단계인 탓에 에이전트 수수료 지급 관련 억측이 나오고 있다. 이 중 바이어 에이전트의 커미션을 바이어가 오롯이 부담해야 한다는 게 가장 큰 오해다. 실상은 이와 아주 다르다. 먼저 에이전트의 커미션은 협상에 의해 정해지는 것이 본질이다. 지금까지 셀러가 셀러 에이전트와 바이어 에이전트 커미션을 모두 부담하는 것이 일반적인 관행으로 여겨졌다. 이번 소송은 셀러의 의사와 상관없이 바이어 에이전트 커미션 지급을 강요해서는 안 된다는 것이 핵심이다. 바꿔 말하면, 협상 결과에 따라 셀러가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있다는 의미다. 이 밖에도 바이어가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있으며, 셀러와 바이어가 나누어 커미션을 충당하는 것 역시 가능한 선택지다. 셀러가 바이어에게 보조금을 크레딧으로 주고, 이를 바이어가 바이어 에이전트 커미션으로 활용하는 방법 역시 가능하다. 즉 매매 간 이해당사자 사이 자율적인 협상을 통해 에이전트 커미션 지급 주체를 결정할 수 있다는 의미다. 커미션 지급 주체와 규모는 지금까지 그래왔듯 온전히 협상에 의해 결정됐으며, 앞으로도 이러한 원칙에는 변함이 없을 것이라고 할 수 있겠다. 커미션 지급 관련 당분간 혼선이 빚어질 것으로 예측된다. 셀러의 입장에선 내지 않아도 될 커미션을 왜 부담해야 하냐는 주장을 제기할 수 있다. 바이어는 융자 등 매매에 지출하는 비용 규모도 큰 와중에 에이전트 커미션까지 지급해야 하냐며 반론을 제기할 수 있다. 에이전트가 큰돈을 쉽게 버는 것처럼 보일 수도 있겠다. 일각에선 에이전트 커미션 지급 부담이 너무 크고, 이들 에이전트의 커미션 금액이 업무량과 비교해 과도하게 높게 책정된다고 목소리를 높이기도 한다. 에이전트 역시 적합한 보수를 받으며 업무에 임한다. 부동산 에이전트들은 리스와 매니지먼트 등 갖가지 소송 위험을 짊어진다. 또한 복잡한 서류를 손보고, 까다로운 매매 절차를 거친다. 매매 한 건 한 건을 성공적으로 클로징하기 위해 이들 에이전트는 긴 세월 경험을 쌓는다. 위기상황 대처능력과 뚝심, 순발력, 인내심 등 복합적인 역량이 요구되는 직업이다. 부동산 거래에서 친구나 가족이라는 이유만으로 경험이 많지 않은 지인에게 덜컥 일을 맡기는 경우도 허다했다. 또 향후 AI(인공지능)가 판매 부문을 대거 맡게 될 것이라는 전망도 나오고 있다. 이 가운데 에이전트들이 보다 전문적인 트레이닝을 통해 지식, 노하우, 위기관리능력, 순발력 등을 갖추는 데 힘을 쓴다면, 되레 위기를 더 큰 기회로 전환할 수 있을 것이다. 실력 있는 에이전트들은 필터링을 통해 살아남고 더욱 성장할 수 있을 것이란 의미다. ▶문의: (661) 675-6000 윤 김/ 네오집스부동산 가이드 에이전트 커미션 에이전트 커미션 커미션 지급 바이어 에이전트

2024-08-28

[부동산] 주택시장 회복세

주택시장이 회복세를 보인다는 전문가들의 분석이 나왔다. 물론 주택 가격은 역대 최고 수준을 기록하고 있지만, 판매량은 여전히 부진한 상황이 지속되고 있다. 지난달 텍사스주 오스틴에서 열린 전미부동산편집인협회 콘퍼런스에서 7명의 경제학자가 이런 진단을 내놓았다. 전미부동산협회의 로런스 윤 수석 경제학자는 “주택 소유자들은 웃고 있지만, 부동산 중개인이나 모기지 대출 기관들은 내가 본 최악의 주택 시장 침체라고 분석된다. 올해 초 주택시장 회복을 기대했지만, 결국 작년과 비슷한 상황이 이어졌다”고 설명했다. 주택 가격은 높은 이자율과 구매력 저하에도 불구하고 올해 5.7% 상승할 것으로 전망된다. 이는 2023년의 3.9% 상승률을 웃도는 수치다. 다만 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 오데타 쿠시 부수석 경제학자는 “올 하반기에는 매물 증가와 높은 가격으로 인한 수요 감소로 가격 상승세가 둔화할 것”이라고 예측했다. 모기지 금리는 여전히 주택 시장의 걸림돌로 작용하고 있다. 작년 경제학자들은 올해 30년 만기 모기지 금리가 5% 초반대로 하락할 것으로 예상했지만, 실제로는 6.9% 수준을 유지하고 있다. 이는 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 연기했기 때문이다. 높은 주택 가격과 지속적으로 높은 모기지 금리로 인해 첫 주택 구매자들의 진입 장벽이 높아졌다. 코어 로직에 따르면, 주택 구매자의 일반적인 월 모기지 납입금은 팬데믹 이전 대비 82% 증가한 1700달러에 육박한다. 한편, 기존 주택 소유자들은 상대적으로 유리한 위치에 있다. 쿠시 경제학자는 “주택 소유자들은 엄청난 자산을 보유하고 있으며, 거주자의 42%는 주택을 완전히 소유하고 있다”고 설명했다. 이들은 높은 모기지 금리에 영향을 받지 않고 주택을 매각하거나 새집을 구매할 수 있다. 전문가들은 주택시장이 완전히 정상화되기까지는 아직 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다. 올해 하반기 주택 시장에서 눈여겨봐야 할 점은 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정 시행에 따른 변화다. 새 규정이 시행되고 있고 오랜 기간 셀러가 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 수수료를 지급하는 관행이 사라지고 바이어가 바이어 측 에이전트 수수료를 부담하는 새로운 수수료 지급 방식이 시도된다. 부동산 업계도 새 규정 시행에 따른 영향을 없을 것으로 보고 있다. 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식이 자리 잡을 것이란 관측이 많다. 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로도 기대된다. 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려는 있다. 또 바이어측 수수료 비용 절약을 위해 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받는 즉 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스가 대세를 이룰 것으로 보인다. 부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 100만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려마저 나오고 있다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 주택시장 회복세 주택시장 회복 에이전트 수수료 부수석 경제학자

2024-08-20

“바이어·셀러 협의해 수수료 결정”…부동산중개인협, 규정 설명회

이제는 셀러가 바이어의 에이전트 커미션을 주지 않아도 될까. 지난 3월 전국부동산중개인협회(NAR) 합의에 따른 부동산 거래 중개수수료 관련 규정 변경에 대한 대표적인 궁금증이다. 오는 17일 시행을 앞두고 셀러, 바이어, 부동산 에이전트 모두 혼란 상태다. 14일 남가주한인부동산협회(KREBA·회장 마크 홍)는 좀더 명확하게 이해할 수 있도록 중개수수료 변경 관련 주요 내용을 정리해서 공개했다. 핵심은 두 가지이다. MLS에 바이어 에이전트 커미션 게시 금지와 바이어가 매물 투어 전 바이어 계약서(BRBC) 서명이다. 바이어 에이전트 커미션은 협상 중 결정되서 MLS에 명시할 수 없고 바이어 에이전트에게 매물을 보여달라고 하면 바이어 계약서를 작성해야 한다. 마크 홍 남가주한인부동산협회 회장은 “법적인 변화는 없다”며 “모든 것은 협상이 가능하다”고 강조했다. 이날 줌미팅에서 협회 관계자들은 NAR 협의에 따른 커미션, 셀러와 바이어측 영향, 주택가격 동향을 설명했다. ▶바이어 에이전트 커미션 가장 뜨거운 이슈는 바이어 에이전트 커미션은 누가 내는가이다. 조나단 박 협회 이사장은 “바이어 혹은 셀러가 지불한다”며 “셀러가 모든 커미션을 내는게 관례였지만 이제 누가 내야하는지 협의해야 한다”고 설명했다. 셀러 에이전트 계약서에 바이어 에이전트 커미션을 기재하지 않아도 바이어 에이전트가 요청하면 셀러에 따라 줄 수 있다. 셀러가 직접 바이어에게 커미션을 지급하지 않지만 SPBB(Seller Payment to Buyer‘s Broker) 양식을 통해 셀러가 바이어 에이전트 커미션 관련 크레딧을 오퍼에 포함시키고 셀러가 동의하면 에스크로를 통해 커미션이 지급된다. 리스팅 에이전트는 본인의 커미션을 먼저 책정하지만 바이어 에이전트는 바이어로부터 직접 받는 고정수수료, 바이어가 셀러에게 커미션 요청 이외 나중에 오퍼가 올 때 협상 통해 보수 책정 및 지급이 가능하다. ▶셀러에게 미치는 영향 수수료 비율의 투명성, 비용 절감 가능성, 협상에서 통제권 강화 등을 기대할 수 있다. 수수료가 경쟁적으로 책정돼 전체 판매 비용을 줄일 가능성도 높다. 바이어 에이전트와 협상에서 통제권도 늘어난다. 이를 통해 재정에 유리한 조건을 이끌어 낼 수 있다. 수수료 협상에서 셀러의 책임도 증가한다. 바이어가 자신의 에이전트 수수료 지불로 오퍼 가격을 낮춰 최종 판매 가격이 낮아질 수 있다. ▶바이어에게 미치는 영향 자신의 에이전트 수수료를 부담하면서 투명하고 명확한 거래를 할 수 있다. 무엇보다 매물을 보기전 바이어 에이전트와 계약 체결 요청으로 자신의 요구에 맞는 전문가를 신중하게 선택할 수 있다. 공식적 계약 체결로 바이어 에이전트의 책임은 강화된다. 계약한 바이어를 위해 독점적으로 일해 서비스질이 향상될 수 있다. 단 가장 큰 부담은 에이전트 수수료다. ▶주택가격에 미치는 영향 클로징 비용의 변화는 있지만, 주택가격 변화는 크게 없을 것으로 내다봤다. 박 이사장은 “마켓에 따라 가격이 오르고 내릴 것”이라며 “클로징 비용 때문에 가격 하락은 없을 것”이라고 분석했다. 이어 그는 “거래시장 판도는 소비자가 결정하는 거지 마켓에 큰 영향을 받지 않을 것”이라며 “안정될 때까지 시간이 걸릴 수 있다”고 덧붙였다. 이은영 기자바이어 계약서 바이어 에이전트 셀러 바이어

2024-08-14

[에이전트 노트] 불안한 하반기 부동산 시장

올해 하반기 부동산 시장이 매우 불안정할것으로 예상하는 가운데 경제에 ‘경기 침체’를 경고하는 적신호가 들어왔다. 7월 실업률이 4.3%를 기록하며 지난 4월의 3.4%보다 1%가량 상승했고 신규 일자리 창출도 둔화했으며 고용시장 약세에 기업들의 경제 보고서는 경기 침체를 우려하는 데이터가 증가하며 경제 위기의식이 급상승했다. 이 같은 경기 침체 우려로 인해 지난 5일 뉴욕증시는 2년 만에 최대 폭락을 기록했고 많은 경제 전문가들은 현 상황을 고려하면 이미 경기 침체기에 진입했을 가능성도 있다며 지난 7월에 당장 연방준비제도(Fed)의 금리 인하가 선행 돼야 했다는 책임론도 고개를 들고 있다. 이런 상황에 Fed가 오는 9월엔 무조건 금리 인하를 단행할 것이라고 예측되지만 9월 금리 인하가 경기 침체를 막을 수 있을지에 대해선 회의적인 견해도 있다. 일단 9월 Fed의 금리 인하는 확실할 것으로 예상하는데 다만 ‘베이비 컷’(0.25%포인트 인하)이 될 것인가, ‘빅 컷’(0.5% 포인트 인하)이 될 것인가인데 70%가 넘는 경제 전문가들이 ‘빅 컷’이 될 것으로 예상한다. 올해 하반기 부동산 시장은 금리 인하로 모기지 이자율이 다소 낮아질 수 있겠으나 낮아진 금리가 부동산 거래를 활성화 시킬 수 있을지에 대해서는 매우 비관적이다. 지난 5월 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 이후 부동산 가격은 내려올 기미를 보이지 않고 있으며 통상적으로 거래량이 크게 증가하는 여름철 성수기인데도 불구하고 주택시장의 거래는 완전히 냉각된 상태로 주택거래량이 증가하지 못하고 있다. 매물 부족 현상이 해결되지 않는 한 주택 가격 안정과 거래량이 증가하는 부동산 시장의 정상화를 기대하기 힘들 것으로 보인다. 특히 하반기인 7월 이후 새롭게 적용되는 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 적용되면서 조정된 새 규정이 시장의 혼란 없이 어떻게 정착될지가 관건이다. 가장 간단하고 단순하게는 예상하는 것은 셀러가 리스팅 에이전트가 비용을 부담하고 바이어는 바이어 에이전트의 비용을 부담하게 되면서 셀러의 비용감소만큼 부동산 가격이 다소 하락할 것이라고 예상하지만 그렇게 간단하게 해결되기에는 그동안 통상적으로 진행되어왔던 셀러, 바이어 그리고 에이전트들의 관계가 쉽게 바뀔 것으로 예상하기 힘들다. 바이어 입장에선 바이어가 지출하지 않던 바이어 에이전트의 수수료비용을 하루아침에 감당한다는 것이 쉽지 않을 것이기 때문이다. 그렇다면 리스팅 에이전트에 직접 바이어의 구매 관련 개인정보를 모두 넘겨주고 리스팅 에이전트에게 모든 구매절차를 맡겨야 하는 경우가 증가할 수밖에 없는데 이것 역시 바이어 입장에서는 엄청난 부담이 될 수 있으며 리스팅 에이전트 역시 바이어에게 일정 부분의 중개 수수료를 청구할 소지가 있어서 부담되는 것은 마찬가지일 것이다. 당분간 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 완전히 정착되기 위해선 얼마간의 시간이 필요하고 바이어의 인식변화가 요구될 것으로 판단된다. 여기에 11월 치러질 대선판이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가도 변수로 남아 있어서 올해 하반기 부동산 시장은 다양한 불안정 요소들이 산재해 있어서 셀러 바이어 모두 현명한 판단력이 어느 때보다 중요할 것으로 예상한다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 하반기 부동산 부동산 시장 바이어 에이전트 부동산 중개

2024-08-13

[새로 바뀐 부동산 수수료 규정] 거래 협상 쉬워지고 커미션 줄어든다

전국부동산중개인협회(NAR)의 부동산 거래 중개수수료 관련 규정 변경이 오는 17일부터 시행된다. NAR은 지난 3월 4억1800만 달러를 지불하고, 업계가 필요 이상의 중개인 수수료를 내도록 공모했다는 집단 소송에 합의했다. 이에 따라 부동산 매매에서 변경되는 주요 사항은 MLS에서 커미션 등 보상 제안 금지와 바이어 에이전트 계약서(BRBC) 작성 요구다. 이번 시행으로 MLS상에 수수료를 명시할 수 없지만, MLS 외에선 협상이 가능하다. 또 셀러처럼 바이어도 주택 투어 전에 합의서를 작성해야 한다. 바이어와 에이전트가 정액 수수료, 매수 가격의 특정 비율 등 수수료 지급에 동의하는 것이다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 바이어와 에이전트 계약서 양식을 계속 업데이트하고 있는 가운데 지난달 24일 기준 총 5페이지에 별첨 양식이 추가된 상태다. 한인부동산업계는 이번 규정 변경으로 ▶수수료 지급 투명성이 향상되며 ▶거래 협상이 쉬워지고 ▶커미션이 줄 것으로 예상했다. 또 바이어에게 추가 비용 부담이 늘어날 것이라고 봤다. 마크 홍 남가주한인부동산협회 회장은 “규정이 바뀌어도 셀러가 최고가의 오퍼를 받고 싶으면 바이어 측에 수수료를 제안할 수 있다”며 “이전 수수료 협상이 가능한 것처럼 시장 상황에 따라 협상 방법도 바뀔 수 있다”고 설명했다. 셀러측 변화 통상 셀러는 셀러와 바이어 양측 에이전트에게 커미션을 지불해야 했다. 셀러 에이전트는 MLS에 주택 매물을 올리며 수수료도 명시했다. 이제 셀러 에이전트 계약서에 바이어 에이전트 커미션을 기재하지 않아도 바이어 에이전트가 요청하면 셀러가 협상에 따라 줄 수도 있다. 협상에서 셀러의 통제권이 늘어나는 것이다. 바이어측 변화 기존 바이어는 미리 정해진 수수료 속에서 협상력이 약했다. 소비자단체들은 이제 바이어가 에이전트에게 주는 수수료가 포함된 계약서에 서명하면서 협상력이 높아질 것으로 전망했다. 바이어가 궁극적으로 이익을 얻을 것이라는 시각도 있다. 이전에는 셀러가 주택을 판매한 비용으로 바이어 에이전트에게 수수료를 지불했다. 호가를 집값보다 더 부르는 이유 중 하나다. 사실 이 수수료는 주택 가격에 포함돼 결국 바이어가 모기지를 통해 다시 부담해야 했다. 바이어가 집 구매 시부터 중개 수수료를 부담하는 만큼 집값이 소폭 내릴 수 있고 직접 자신의 에이전트에게 수수료를 협상할 수 있어 유능한 에이전트를 선별할 수 있다는 장점도 있다. 이해봉 매스터부동산 대표는 “바이어가 직접 수수료를 지급해 쇼잉 매물 투명성이 향상될 것”이라고 말했다. 반면 바이어가 수수료 지불로 인해 추가 비용이 들어 재정적인 부담이 가중될 수 있다는 건 단점이다. 미치는 영향 셀러가 수수료 비용이 줄어들면 호가를 낮출 수 있다. 또 이로 인해 리스팅 매물이 늘어날 가능성도 높다. 장기적으로 주택 가격이 소폭 하락할 수 있다는 시각도 있지만, 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 이 대표에 따르면, 셀러스 마켓에서는 셀러가 수수료가 준다고 리스팅 가격을 당장 낮출지는 확신하기 어렵다. 반대로 바이어스마켓의 경우, 셀러가 최고가의 오퍼를 받으려고 바이어 에이전트의 수수료 일부 또는 전부를 지불할 수도 있다. 바이어가 수수료를 내지 않으면 더 높은 주택가격으로 오퍼를 제시할 수 있다는 기대 심리가 있어서다. 바이어가 수수료 지급을 피해 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트 요구 가능성도 배제할 수 없다. 이은영 기자새로 바뀐 부동산 수수료 규정 커미션 협상 바이어 에이전트 중개인 수수료 수수료 지급

2024-08-08

[부동산 투자] 리스팅 에이전트 업무

지난 6월에 이어 이번 7월 칼럼에도 부동산 에이전트가 하는 일, 특히 셀러의 에이전트가 셀러의 집을 제때에 제 가격을 받고 무사히 매매가 완료될 때까지 그 모든 해야 할 일들이 무엇인지 살펴보고 있다. 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 난 후 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리되면, 집주인과 상의하여, 한 달 중에 1~4회에 걸쳐서 오픈 하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비한다. 그런뒤에 바이어가 그 집을 맘에 들어 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의 있는 자세로 그 오퍼를 거절한다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당 은행에서 그 집의 매매를 위한 모기지 대출이 가능한지 아닌지 예비조사를 한다. 그후 바이어가 결정되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 본격적으로 진행되게 된다. 우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀 회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시한다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명한다. 또한, 터마이트 검사와 NHD 리포트를 받아 차후 문제의 소지가 없도록 한다. 그다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 한다. 집을 팔 때 가장 기본 되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 샹들리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자 간 서로 다툼이 없도록 한다. 현재의 주택에서 최근 3년 이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할 되는 HOA에 연락하여 지금 현재 진행 중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 된다. 이러한 모든 내용을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 페이지마다 바이어의 사인과 이니셜을 받아 확인시켜야 한다. 이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 하였는데, 여러 가지 하자 부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야 할 일이 실제로 너무 많다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제 없이 깔끔히 마무리 짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야 할 일들이다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 리스팅 리스팅 에이전트 부동산 에이전트 모두 바이어

2024-07-17

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다. 모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다. 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

2024-07-10

주택 구입자 페어 개최…가든그로브, 오는 13일

가든그로브 시가 오는 13일(토) 주택 구입자를 위한 ‘홈 바이어 리소스 페어(Home Buyer Resource Fair)’를 개최한다. 행사는 오전 10시부터 오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티 미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 무료로 진행된다. 모기지 융자 회사, 주택 관련 기관, 단체, 부동산 에이전트 등이 주택 구입에 관한 다양한 정보를 제공한다. 다운페이먼트 보조, 주택 구입 절차, 크레딧 점수 관련 준비에 관한 설명도 들을 수 있다. 등록은 웹사이트(ggcity.org/homebuyer-day)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-741-5131)로 하면 된다.가든그로브 구입자 주택 구입자 가든그로브 커뮤니티 부동산 에이전트

2024-06-30

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