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[부동산 기고] 바이어 에이전트 커미션

최근  전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개 회사들이 캔자스시에서 있었던 홈 셀러들과의 연방 집단소송에서 4억 달러가 넘는 액수로 합의를 보기로 동의하면서 부동산계는 커다란 파문이 일고 있다.     이는 20건이 넘는 유사한 소송 중 하나에 불과한데 셀러들은 MLS, 즉 부동산 매물 리스팅 서비스 시스템에서 바이어 에이전트에 관한 중개수수료를 협회와 부동산 중개회사들이 불공정하게 조장했다는 주장이다.     MLS에는 원래 매물을 올릴 때 바이어 에이전트에 관한 커미션이 명시되어 있어 셀러가 만일 상대적으로 적은 커미션을 제시했을 경우 바이어의 에이전트들은 의도적으로 이러한 매물들을 피해서 바이어들에게 집들을 보여주게 되는 경향이 있으며 결국 이러한 시스템 때문에 셀러들은 불리함을 겪었다는 것이 소송의 배경이다.     오는 7월부터는 MLS에 매물을 올릴 때 바이어 에이전트의 커미션을 명시하는 옵션이 아예 없어지게 될 것이다. 하지만 많은 분이 오해를 하는 부분은 7월부터는 바이어 에이전트에 대해 커미션을 아예 지급하지 않게끔 되는 거로 알고 있는 경우가 많다.     하지만 정확히 그런 뜻은 아니다. 커미션은 언제나 협상하는 한 부분이다. 그저 지금까지는 셀러의 에이전트가 리스팅 계약서를 사인할 때 셀러와 합의가 된 커미션을 MLS에 매물을 올릴 때 아예 명시하고 시작하는 방식으로 진행이 되었다.     반면 앞으로는 여러 가지 옵션이 가능해질 것이다.   첫 번째, 바이어가 본인의 에이전트에게 얼마만큼의 커미션을 수고비로 지급할지 결정하고 시작하는 것인데 얼마나 많은 바이어가 이를 동의할지는 미지수다. 지금까지는 셀러가 양쪽 에이전트들의 커미션을 부담하는 것이 일반적으로 통용됐으므로 바이어들이 이를 본인들이 부담해서 하게 되는 것이 익숙해지려면 시간이 좀 소요되어야 할 것이다.     두 번째 옵션은 바이어 에이전트의 커미션을 셀러와 바이어가 함께 나눠서 부담할 수도 있겠다.   그리고 세 번째는 지금까지 해오던 대로 셀러가 여전히 바이어 에이전트의 커미션을 부담하는 방법인데 아마도 현실적으로 계속해서 이럴 여지가 크다고 봐야겠다. 셀러 입장에서는 사실 가능한 모든 오퍼를 다 오픈해서 받고 거기서 본인에게 가장 나은 오퍼를 선택하는 것이 최선이므로 커미션을 내고도 결국 가장 이익이라면 그러지 않을 이유가 없어지는 것이다.     결국 커미션이 누구의 주머니에서 나올 것인가는 협상하기 나름이 될 것이다. 그리고 에이전트들은 본인들이 커미션을 받을 만한 가치를 입증해야 하는 협상의 능력, 전문적이고 총괄적인 지식 등을 더욱 입증해야만 할 것이다. 따라서 좀 더 경쟁적인 부동산 시장의 문을 열 가능성이 높다. 부동산 시장이 셀러에게 유리한 셀러의 마켓이든, 바이어에게 유리한 바이어의 마켓이든 누군가는 필요 때문에 커미션을 지급해야 할 수 있으나 이제껏 해 온 것보다 더 치열한 협상이 이루어질 것이다.   새로운 방식들이 당분간은 좀 혼란스러울 수 있겠으나 시간이 지나고 나면 학습이 되고 안정을 찾을 것으로 기대한다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김/ 네오집스 리얼티 브로커부동산 기고 에이전트 바이어 바이어 에이전트 양쪽 에이전트들 최근 전국부동산중개인협회

2024-04-24

[에이전트 노트] 상업용 부동산 위기감 고조

장기화하고 있는 인플레이션과 고금리에 영향으로 상업용 부동산의 위기감이 한층 더 높아지고 있다.   인플레이션에 직접적인 영향을 받고 있는 소규모 자영 업소들의 폐업이 증가하면서 상업용 부동산의 공실률은 이미 높아진 상황이고 고금리 상황에서 재융자를 앞두고 있는 상업용 부동산 소유주들의 경제적 부담은 계속 증가할 것으로 예상된다.   상업용 부동산의 대표적 카테고리 중 다세대 인컴 유닛과 호텔, 창고 부문은 선방하고 있는 반면 산업, 소매 및 사무실 임대 부문은 위기감이 높아지고 있다.   다세대 인컴 유닛 부문은 공실률 변동 없이 임대료도 소폭 상승했다. 매매가격도 동시에 상승하며 상업용 부동산 시장을 주도하고 있고 호텔 분야도 팬데믹 이후 수요가 급반등하고 호텔 가격 또한 인상되어있는 상황으로 강한 회복세를 보이고 있다. 창고 건물 분야 역시 온라인 판매급증으로 이미 장기간 높은 수요로 호황을 이어가고 있으나 상가와 오피스 건물의 경우 소규모 자영업자들의 폐업과 오피스 수요의 급감으로 인해  매우 심각한 상황을 맞고 있다.   무디스 애널리틱스 보고서에 따르면 올해 1분기 미 전체 사무실 공실률은 사상 최고치인 19.8%를 기록한 것으로 알려졌다. 이는 2023년 4분기 19.6%의 종전 최고치에서 0.2%가 더 상승한 것으로 지난 2023년 3분기에 19.2%였던 것을 감안하면 빠른 속도로 계속 상승하고 있는 것으로 판단된다.   남가주 지역 대표적 대도시인 로스앤젤레스 지역의 사무실 공실률은 미 전체 평균치를 훌쩍 넘어섰다. 대표적인 상업용 부동산 회사인 콜리어스(Colliers)에 따르면 1분기 로스앤젤레스 오피스 시장의 공실률은 22.5%로 역대 최고치를 기록했다.   팬데믹이 시작된 2020년 1분기에는 14.3%였던 것과 비교할 때 50% 이상 크게 증가한 것이며 실제로 로스앤젤레스 지역의 5500만 평방스퀘어피트 공간이 올해와 내년 사이에 사무실 임대 계약이 만료되는 것으로 예정되어 있어서 오피스 시장의 공실률은 더 큰 폭으로 증가될것으로 예상된다.   또한 팬데믹 시작된 직원들의 재택근무 시스템의 확산으로 팬데믹 이후에도 사무실 공간을 축소하려는 기업들이 증가하고 있고 직원들 역시 출근과 재택근무를 활용한 하이브리드 방식의 근무형태를 요구하고 있어서 오피스 공간의 감소세는 어쩔 수 없는 트렌드로 자리 잡아 그 감소세는 장기적으로 지속될 것으로 보인다.   여기에 높아진 금리 여파로 인해 사무실 건물 대출 중 재융자나 상환이 힘든 부실 대출 비율이 높은 것으로 알려졌는데 무려 75%에 가까운 오피스 건물들이 공실률 증가와 현금보유 악화 등으로 재융자받기가 힘들 것으로 알려졌다.   상업용 융자의 경우 대부분 5년 상환인 것을 고려할 때 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 20%에 해당한다. 그중 오피스 건물의 재융자에 문제가 생겨 채무 불이행으로 이어질 경우 연쇄 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문에 많은 전문가는 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려하고 있다.   경제 연구기관의 한 전문가는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다.”고 우려를 했다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상업용 부동산 상업용 부동산 사무실 공실률 오피스 건물

2024-04-23

수수료 투명성 높아지고 바이어 보호 강화

남가주 한인부동산업계 브로커와 에이전트 등 관계자들이 전국부동산중개인협회(NAR) 집단소송 최종 합의와 관련해 긴급 모임을 가졌다.     지난 27일 오후 5시 LA한인타운 레드포인트 부동산에서 열린 긴급 모임에는 이해봉 매스터즈부동산 대표, 마크 홍 코러스 대표, 케네스 정 드림부동산 대표, 제이 장 레드포인트LA 브로커, 맥스 이 LA exp 리얼티 대표 등 20여명이 참석했다.     남가주한인부동산협회 전 회장인 이해봉 대표는 “NAR 소송 합의에 대한 정확한 내용을 나누고 이에 따른 부동산 시장의 변화에 대해 준비하기 위해 긴급 모임을 가지게 됐다”며 “이번에 제안된 합의는 NAR 회원들을 보호하고 고객의 선택을 존중하는 것이 목표”라고 밝혔다.           그는 또 “최근 조 바이든 대통령도 이번 합의로 처음으로 수수료 협상이 가능해졌다고 잘못 언급했다”며 “NAR은 커미션을 정하지 않았고 30년 전부터 커미션을 협상할 수 있었다”고 강조했다. 또 “중개수수료는 중개인과 고객이 전적으로 협상이 가능하며 앞으로도 그럴 것”이라며 “주택가격은 부동산 시장에 의해 결정된다”고 덧붙였다.     이날 공유된 NAR 주택거래 중개수수료 반독점 소송 합의 주요 내용은 ▶4억1800만 달러를 4년에 걸쳐 배상 ▶NAR의 거의 모든 회원 배상금 지불 책임 면제 ▶7월 중순 MLS 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제 ▶바이어 컨트랙트 작성 등이다.     매물리스팅 서비스인 MLS에 중개인 수수료를 포함하는 의무 조항이 없어지면서 부동산 거래에서 중개수수료에 대한 참석자들의 다양한 의견도 쏟아졌다.     그동안 셀러는 리스팅 에이전트뿐만 아니라 바이어 에이전트에게 모두 수수료를 지급해왔다.       이에 대해 케네스 정 드림부동산 대표는 “중개수수료에 대한 투명성이 높아져 고객에게 좋고 부동산 시장 트렌드에 맞춰 수수료는 움직일 것”이라며 “바이어에게 프리젠테이션을 통해 정확한 정보를 전달해야 한다. 계속 업데이트하고 교육받은 에이전트가 살아남을 것”이라고 말했다.     제이 장 레드포인트LA 브로커는 “바이어를 보호하고 대변하는 바이어 측 에이전트라는 인식을 심어줘야 한다”고 말했다.     셀러뿐만 아니라 바이어 에전트에게도 중개수수료를 지급해온 상업용 부동산은 이번 합의로 큰 영향이 없을 전망이다.     남가주 한인부동산협회 회장이자 코러스 부동산을 운영하는 마크 홍 대표는 “상업용 부동산은 이전에도 바이어 에이전트에게 수수료를 지급해 와서 큰 변화는 없을 것”이라며 “질로, 레드핀 등 인터넷부동산 회사를 이용하는 고객이 늘고 있는 데다 이번 합의로 인해 부동산 거래에서 수수료는 줄어들 것”이라고 내다봤다.     바이어 에이전트에게 수수료를 지급하게 되면 바이어가 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트를 요구할 가능성도 높다는 의견도 나왔다.       또 MLS에서 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제와 MLS 가입 의무가 없어져 이전보다 부동산 업계에서 NAR의 영향력이 축소될 수 있다고 분석했다.     NAR의 집단소송 합의는 법원의 최종 승인을 남겨두고 있으며 그전까지는 현행 5~6% 수수료 관행은 유지된다. 승인 이후에도 5~6개월 동안 계속 양식과 조항을 업데이트하는 과정을 거치게 된다.   이 대표는 바이어 계약을 요구하는 새로운 MLS 규정을 준비하려면 NAR이 연말까지 회원들에게 무료로 제공하는 ABR(Accredited Buyer‘s Representative) 과정을 수강하라고 강조했다. 그는 “바이어를 위한 컨트랙트를 하지 않으면 앞으로 거래가 힘들 것”이라며 “커미션보다 바이어 측을 보호하는 서비스에 중점을 두는 것”이라고 강조했다.   이은영 기자수수료 바이어 주택거래 중개수수료 바이어 에이전트 중개인 수수료

2024-03-28

[에이전트 노트] 가주 주택시장 동향

지난해 말부터 다소 하락한 모기지 이자율로 주택 구입 여건은 조금이나마 나아지면서 기회를 기다리던 바이어들이 주택구입에 다시 나서고 있으나 갑자기 늘어난 수요와 턱없이 모자란 매물로 인해 주택가격이 다시금 들썩이고 있다.   실제로 LA카운티 주택거래는 지난 연말 생스기빙 이후 두 달간 매매 건수가 7574건이었으나 올해 들어 2월까지 두 달간의 매매 건수는 6015건으로 20%가량 감소했다.   오렌지카운티 주택거래 역시 지난 연말 두 달간 매매 건수가 2715건에서 올해 2월까지 매매 건수가 2588건으로 5% 감소한 것으로 조사됐다.   대다수 부동산 전문가들은 올해도 역시 주택 구입 사정은 여전히 힘들 것이라며 내 집 마련의 목표를 달성하기 위해선 시장 상황을 절대 낙관하지 말고 현실적인 본인의 경제적 상황을 정확히 고려해서 구입 가능한 가격대부터 결정한 후에 구입에 나서야 할 것이라고 전했다.     이렇게 주택거래가 감소했는데 남가주 주택가격은 오히려 지난 1,2월 두 달 연속 상승한 것으로 조사됐으며 특히 오렌지카운티 주택가격은 사상 최고를 기록했고 대부분 남가주 카운티들도 주택가격이 최고가에 근접한 것으로 알려졌다.   질로가 집계하여 발표한 자료에 따르면 남가주 6개 카운티의 지난달 평균 주택가격은 대략 84만 3000달러로 지난 2022년 6월에 기록했던 사상 최고치인 84만 8000달러에 5000달러가 모자란 수치로 지난 1년 전보다 8%나 상승한 것으로 알려졌다.   LA카운티 평균 주택가격은 86만 달러로 알려졌고 오렌지카운티는 109만 6000달러로 사상 최고치를 경신했다.   주택형태로 구분해보면 LA카운티 콘도와 타운하우스 평균 가격은 대략 66만 달러, 단독주택은 평균 90만 7000달러인 것으로 알려졌고 오렌지카운티 콘도와 타운하우스 평균가격은 대략 72만 5000달러, 단독주택은 평균 118만 1000달러로 LA카운티 보다 20% 이상 높은 주택가격을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.   LA한인타운의 평균 주택가격은 대략 72만 7000달러, 콘도와 타운하우스 평균가격은 대략 65만 2000달러인 것으로 알려졌고 단독주택은 113만 9000달러로 오렌지카운티 평균 가격대 보단 6%가량 저렴한 것으로 조사됐다.     또한 LA한인들이 선호하는 한인타운 서쪽 미드윌셔를 포함한 행콕팍 지역의 평균 주택가격은 한인타운보다 높은 178만 9000달러로 전해졌으며 콘도와 타운하우스의 평균가격은 77만 5000달러, 단독 주택은 대략 236만 7000달러로 한인타운과 오렌지카운티보다 크게 높은 것으로 조사됐다.   지난 2월까지의 남가주 주택시장이 통상적인 비수기 시즌이었던 것을 고려하면 3월부터 성수기에 돌입하게 되기 때문에 계절적 요소로 판단해 볼 때 이 같은 주택가격 상승세는 계속 이어질 수도 있다.   그러나 많은 바이어가 이자율 하락과 성수기 주택매물 증가를 기대하며 주택 매입의 호기에 대한 기대감 역시 증가하고 있어 고금리에 대한 부담에도 불구하고 주택거래량은 다소 증가할 것으로 예상한다. 부동산 시장의 급격한 변화나 큰 폭의 상승세는 나타나지 않겠으나 바이어들의 기대만큼 주택가격 하락세가 나타나기는 어려울 것으로 전망된다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택시장 동향 오렌지카운티 주택가격 남가주 주택시장 오렌지카운티 주택거래

2024-03-26

집 팔 때 중개수수료 6%에서 3% 이하로 줄어든다

내집을 팔 때 셀러들이 부담해온 부동산 소개료가 곧 현재의 6%에서 3% 이하로 낮아질 예정이어서 미국 부동산 시장에 지각변동이 일어날 것으로 전망된다. 셀러들은 더 이상 바이어 측 에이전트에게 커미션을 주지 않아도 된다.     ━   전국부동산인협회(NAR)는 15일 집단 소송 당사자들과 사전합의로 4억 1800만달러를 손해 배상하고 커미션 6% 조항을 없애기로 최종 합의했다. NAR이 사전합의서에 서명, 연방법원에 제출해 판사의 승인을 받으면 시행에 들어간다.     이에 따라 집을 팔려고 내놓는 셀러가 집값의 6%나 되는 커미션을 모두 내는 관행이 없어지게 된다. 셀러는 앞으로 집값의 3% 정도만 자신의 에이전트에게 지급하고 집을 사는 바이어측 에이전트에게는 수수료를 지급하지 않는다는 의미다.   지금까지의 관행은 셀러가 집을 팔 때 커미션으로 집값의 6%를 내면 셀러 에이전트와 바이어 에이전트가 3%씩 나눠 갖는 식이었다. 예를 들어 전국 주택 가격의 중간값인 40만달러짜리 집을 팔 때 지금까지는 2만 4000달러의 소개료를 셀러가 모두 부담해야 하지만 앞으로는 1만 2000달러 이하로 줄어든다.   세계에서 가장 높은 수준인 셀러 커미션이 절반 이하로 낮춰지면 부동산 가격 하락과 거래 활성화에 기여할 것으로 예상된다.   반면 NAR 측은 협회 소속 150만 회원 가운데 100만명 정도가 부동산 업계를 떠나게 될 것으로 예상했다. 이같은 부동산시장 변화는 한인 에이전트들에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 미국의 부동산 중개 소개료 규모는 연간 1000억달러에 달한다. 김지민 기자중개수수료 셀러 에이전트 바이어 에이전트 부동산시장 변화

2024-03-15

[에이전트 노트] 신흥 캥거루족 증가

높은 이자율과 주택 재고 부족으로 인해 가주 주택 구입능력이 16년 만에 최저수준으로 떨어진 것으로 알려졌다.   가주부동산중개인협회(C.A.R)에 따르면 2023년도 4분기 싱글패밀리 하우스의 중간가격은 83만3000달러이며 중간 주택을 구입할 여력이 있는 가구는 전체 15%에 불과하다.   30년 고정 모기지 이자율 7.39%로 싱글패밀리 하우스 중간가격인 83만3000달러의 하우스를 구입할 경우 원금과 이자 그리고 보험료와 세금을 포함해서 월 5570달러를 지불해야 하며 이를 위한 현실적인 연 소득은 20만 달러가 훌쩍 넘어야 할 것이라고 밝혔다.   싱글패밀리 하우스보다 다소 가격이 낮은 콘도미니엄과 타운하우스의 중간가격은 65만 달러로 같은 조건으로 구입할 경우 월 4350달러를 지불해야 하며 이를 위한 연 소득은 17만 달러가 돼야 할 것이라고 한다.   장기간 이어지고 있는 높은 주택가격과 최근 높아진 이자율에 인플레이션의 영향까지 겹치며 늘어난 생활비용 증가로 인해 젊은 세대의 내 집 장만은 정말 힘겨운 때이다.   대학에 진학하며 부모 곁을 떠나 독립을 선언했던 자녀들이 대학 졸업 후 취업을 하거나 결혼하여 완전 독립을 했더라도 높아진 렌트비에 학자금 대출 상환을 비롯한 각종 생활비용의 부담이 증가하면서 최근 부모님 집으로 다시 돌아와 생활하는 신흥 캥거루족이 증가하고 있다.   캥거루족(Kangaroo Tribe)은 캥거루 배에 달린 주머니에 새끼 캥거루를 넣고 다니는 캥거루 특유의 생태구조를 연상해서 붙여진 말로 성인이 되어서도 어미 배에 달린 주머니에 들어가 사는 젊은이들로 부모에게 정신적, 경제적으로 기대어 사는 젊은이들을 지칭한다.   그러나 최근 증가하는 신흥 캥거루족은 경제적 자립을 이미 했으나 최근 내 집 마련 상황이 힘들어지자 주택 구입을 위한 다운페이먼트를 마련하고 좀 더 유리한 주택 구입 시기를 맞추기 위해 당분간 부모 집에서 공동 거주를 선택하는 자녀들을 말한다.     최근 높아진 렌트비용과 생활비용을 감안하면 2~3년간 부모와 거주를 선택한다면 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 최소 7만에서 15만 이상 목돈을 쉽게 마련할 수 있을 것으로 계산된다.     대도시에 거주할수록 주거비용 절약은 물론 좋은 학군선택, 편리한 생활환경 개선 등의 장점을 누릴 수 있고 무엇보다 가족 간의 화목과 유대관계 향상으로 큰 행복을 맞을 수 있는 기회인 만큼 세대 간 정확한 의사 표현과 확실한 세대 간 배려심이 필요하다.   가장 중요한 것은 경제적 부담이 적당해야 하는데 자칫 세대 간 상대의 경제력을 과대평가해서 경제적 부담이 서로 높아진다면 공동 거주가 오히려 세대 간 부담으로 작용할 수 있기 때문에 가장 먼저 세대 간 부담 없는 경제적 상황을 정확히 상의해서 결정해야 할 것이다.   또한 2세대 이상이 거주하는 것을 고려하여 세대 간 프라이버시의 존중이 무엇보다 중요한 요소로 방과 화장실의 위치 그리고 리빙룸과 패밀리룸, 패티오 등이 다세대 간에 생활의 편리성도 꼭 염두에 두어서 결정하는 것도 중요하지만 내 집 마련을 위해서 결정한 사항인 만큼 세대 간어느 정도의 불편은 상호 감수할 것을 미리 염두에 둬서 결정하는 것이 무엇보다 중요할 것이다.   이러한 공동거주 형태의 증가세는 모기지 이자율 하락과 저가 주택 공급이 증가할 때까지 당분간 이어질 것으로 전망된다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 캥거루족 신흥 신흥 캥거루족 생활비용 증가 공동 거주가

2024-02-27

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024-01-30

“재정 전문가·에이전트 육성 전력”

한인 재정관리 전문 에이전시인 아메리츠파이낸셜·아메리츠에셋·아메리츠헬스케어(대표 브라이언 이, 켄 최, 줄리아 김)가 지난 24일 LA의 더 원 뱅큇홀에서 소속 어드바이저, 에이전트, 파트너 에이전시, 생명보험사 AIG 관계자들이 참여한 가운데 2024년 킥오프 행사를 개최했다.     이날 행사에서 참가자들은 올해 ‘Leading The Pack’이라는 모토를 내걸고 건승을 다짐하는 한편 지난해 우수한 실적을 낸 어드바이저, 에이전트들에 대한 시상식도 진행했다.   브라이언 이 대표는 “향후 5년간 30명의 실력있는 파이낸셜 어드바이저를 양성하고, 300명 이상의 고객을 확보하는 30명의 에이전트를 육성하는데 전사적인 노력을 기울여 미주 한인사회에 명실상부한 최고 재정관리 전문 에이전시로 자리잡는 것이 목표”라고 밝혔다.   아메리츠파이낸셜은 지난해 주류보험사인 AIG의 실적에서 전국 톱 6 브랜치에 오르는 기록을 세웠으며 올해부터는 최고 높은 단계인 MGA(Managing General Agent) 파트너십을 체결했다.  박낙희 기자에이전트 전문가 에이전트 육성 어드바이저 에이전트들 재정 전문가

2024-01-24

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[부동산 가이드] 실패의 교훈

돌아가신 남문기 회장이 평소에 자주 해주시던 말씀이 있다. “부동산은 사려고 기다리지 말고 사놓고 기다려야 한다”라고. 부동산 시장 가격이 형성되는 것에는 여러 가지 상황이 복합적으로 반영되어서 호황이기도 하고 불황이라고 하기도 한다. 그리고 불황이라고 했던 시기가 지나고 난 후에는 부동산 가격은 10년 전보다, 5년 전보다 올랐다. 그리고 그때 그 집을 샀으면, 그때 그 건물을 샀으면 하는 후회를 맛본 경험이 있을 것이다.   우리가 살면서 후회하지 않고, 피하고 돌아가고 싶은 것이 있다면 바로 실수와 실패일 것이다. 하지만 한 가지 명심해야 할 것은 이 실수와 실패는 똑같은 상황을 반복하지 않게 해주는 소중한 경험이다. 대부분 사람은 잘못하면 그 사실을 외면하고 덮어두려고 하는 성향이 다분하다. 아픈 상처를 다시 기억하고 싶지 않을 뿐 아니라 그 원인의 규명이나 실패를 깊이 들여다보고 평가하는 일이 즐겁지 않기 때문이다.   그러나 실패의 교훈은 가장 가까이에 있는 엄격한 교사가 될 수 있다. 성공의 길은 여기에 있다. 실패의 효용성을 아는 사람은 실패가 실패로 보이지 않고 성공으로 나아가는 역전의 길로 만들 수 있다.     어제의 성공에 만족하며 계속해서 과거의 방법을 그대로 사용한다면 더 높은 곳으로 오를 수는 없다. 부동산은 누가 오래 했느냐가 중요한 것이 아니고 누가 더 많은 거래를 성사시켰는지가 고객에게도 중요하며 본인에게도 중요하다. 그만큼 완성도 있는 경험을 높이 사기 때문이다.   부동산을 사겠다고 5년 전 왔던 사람이 지금도 여전히 가격이 내리기를 기다리며 같은 방법으로 같은 매물을 찾고 있다. 얼마나 답답한지 그때 그 매물들은 이미 2~3배가 올라 있지 않은가. 만약 그때 부동산을 샀다면 만족할 만한 이익을 얻을 수 있었을 텐데, 기다리기만 하는 것이 현명한지 반문하고 싶고, 그 사람은 이제 사고 싶어도 못산다. 이자율이 내려가겠지, 불경기가 와서 가격이 내리겠지 하면서 기다리다가 실패할까 봐 망설이면서 지금까지 온 것이기 때문이다.     우리가 걸어온 삶을 되돌아보면 실패에 대한 두려움으로 얼마나 많은 도전을 포기해 왔는지, 그 결과 얼마나 새로운 경험을 했는지, 얼마나 새로운 교훈을 얻었는지, 또 그 결과로 얼마나 큰 손실을 가져왔는지 자문해 볼 필요가 있다.   부동산 에이전트라는 직업도 마찬가지다. 기왕에 시작했으면 어떤 방법이든 남을 기만하거나 속이지 않는 범위 내에서 적극적이고 열정적으로 도와주어서 성공의 열매를 따내야 한다. 물론 모든 에이전트가 탑 에이전트가 되지는 못한다. 그래서 성공한 자는 그 어떤 직업보다 확실한 직업이 될 수 있다.   기회가 드물면 드물수록 선택을 신중히 해야 한다. 선택되면 실패를 줄이기 위해서라도 최선을 다해야 한다. 노년에 후회 없이 자랑스럽게 되돌아본 과거를 만들기 위해 이제 여유로운 마음으로 새로운 세계로 도전하는 청사진을 그려보자. 실패의 확률이 높은 엄청난 일을 시도하려고 할 때 두려움이 앞선다. 도전하는 자만이 성공이란 성취감을 맛볼 수 있고 그 도전에 성공할 수 있다.     2023년에 못한 일들은 2024년에는 꼭 도전하고 이루는 한 해가 되시기를 바란다.     ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 교훈 에이전트 부동산 에이전트 부동산 시장 부동산 가격

2023-12-27

매물 부족·거래 둔화에 부동산 사기 증가세

부동산 업계가 높은 모기지 이자율, 매물 부족, 거래 둔화 등의 어려움을 겪고 있는 가운데, 이 틈을 노린 부동산 사기가 급증한 것으로 나타났다.   야후파이낸스는 최근 저당이 잡혀있지 않거나 빈 건물과 토지 등의 부동산 주인을 사칭해 부동산 에이전트와 구매자들의 거래금을 갈취하는 부동산 사기가 폭증하고 있다고 전했다.   지난해 연방수사국(FBI)은 부동산에 관련된 총 1만1727건의 신고를 접수했다. 추정 피해액은 3억9600만 달러로 지난 2020년 대비 86%나 증가했다.   올해 초 연방 비밀경호국(USSS)도 저당이 잡혀있지 않고 비어있는 부동산을 타깃으로 한 부동산 사기가 급격히 증가했다며 관련 주의보를 내리기도 했다.   부동산 셀러를 사칭한 사기 시도 자체도 크게 늘었다. 전자 사기 보호 서비스 업체 서티파이디(CertifID)의 설문조사 결과에 의하면 부동산 업계 전문가 중 77%는 지난 6개월간 셀러를 사칭하는 사기가 늘었다고 답했다. 전체의 54%는 해당 기간 최소 한 번의 사칭 사기 시도를 경험했다고 밝혔다.   알려진 사기 수법을 보면 이들은 건물이 비었거나 관리자가 상주하지 않는 부동산을 주 대상으로 삼았다. 사기범들은 온라인 등에서 쉽게 구할 수 있는 부동산 토지 관련 자료를 습득해 그럴듯하게 실제 주인처럼 행사하면서 부동산 임대 또는 매매를 했다.   특히 대면보다 전화나 이메일을 통한 거래를 선호하며, 판매가를 시세보다 일부러 낮게 부르는 대신 출금 후 잠적하기 쉬운 전액 현금 거래를 유도하는 식이다.   부동산 업계가 높은 모기지 이자율 등으로 주택소유주들이 집을 내놓지 않아 매물이 부족하고 가격이 치솟은 상태라는 점을 악용한 것이다. 최근 부동산 거래가 줄어든 에이전트들과 저렴한 가격의 부동산을 구매하려는 바이어들이 이들의 주 타깃이다,   서티파이디의 타일러 애덤스 최고경영자(CEO)는 “최근 부동산 거래 건수가 급감한 에이전트들은 이와 같은 얕은 수법에도 쉽게 현혹될 수 있다”며 “선취권이 없고 거주자, 관리인이 없는 비어있는 부동산이 특히 취약하다”고 말했다.     한편 전문가들은 이 같은 사기를 벌이는 사칭범들의 특징을 공유하며 에이전트들과 주택 구매자들의 주의를 당부했다.   주로 ▶가격이 일반 시세보다 크게 저렴하거나 ▶전액 현금 거래를 집요하게 요구하고 ▶판매 표지판을 설치하는 것을 꺼리며 ▶타주 또는 해외 체류를 이유로 이메일이나 전화로 거래 진행을 원하거나 ▶필요 이상으로 거래를 독촉한다면 한 번쯤 사기를 의심해볼 필요가 있다고 조언했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com사기 부동산 부동산 사기 사기 정황 부동산 에이전트

2023-12-25

[레저월드 박윤택 에이전트] 레저월드 "은퇴자에게 천당 다음으로 좋은 999당"

실비치 바닷가 인근에 위치한 '레저월드(Leisure World)'는 황혼을 편안하고 행복하게 보낼 수 있는 고품격 은퇴마을로 유명하다.     실비치 레저월드 거주자이자 부동산 전문가인 박윤택(영어명 필립 박) 에이전트는 이곳을 천당 아래 999당이라고 부른다며 "바닷가 옆이라 공기가 맑고 환경이 쾌적하며, 24시간 시큐리티 서비스가 가동되는 게이티드 커뮤니티여서 안전한데다가 모든 것을 관리해 주기 때문에 생활이 아주 편리하다"라고 소개했다.     특히 레저월드는 553에이커 규모에 다양한 생활 편의시설을 완벽하게 갖추고 있어 더욱 인기가 높다. 9홀 골프코스부터 헬스케어센터, 우체국, 은행, 도서관, 수영장, 당구장, 피트니스, 커뮤니티센터에 이르기까지 생활에 필요한 모든 시설을 완비했다고 해도 과언이 아니다. 타운 거주자들은 모든 시설을 무료로 이용할 수 있어 더욱 즐겁고 풍요로운 노후 생활을 누릴 수 있다.     주택 구입을 위해서는 만 55세 이상, 부부일 경우 한 명만 55세 이상이면 된다. 여권은 미국 여권이든 한국 여권이든 관계없다. 또한 지난 2년간의 세금 보고서 사본 2만 5000달러 혹은 5만 달러 이상이 6개월 이상 은행이나 다른 금융기관에 예치되어 있다는 증명서 사본이 필요하다. 집 구매는 일시불이며 리스도 가능하다.     한편, 박윤택 에이전트는 지난 2011년부터 한인들의 레저월드 부동산 매매를 도와왔다. 쇼잉 및 기타 문의는 박윤택 에이전트가 친절히 상담해 준다.     ▶문의: (213)550-9991   ▶이메일: baksusa@yahoo.com     ▶주소: 13533 Seal Beach Blvd, Seal Beach알뜰탑 레저월드 에이전트 레저월드 박윤택

2023-12-13

조지아한인부동산협회 송년의 밤

조지아한인부동산협회(GAKARA)가 지난 7일 노크로스 ‘더 3120’에서 송년의 밤 행사를 개최했다. 이날 협회 회원 및 스폰서 70여명이 참석했다.     2023년 회장직을 맡았던 조앤 리 씨는 같이 수고해준 임원들과 회원들에게 감사를 전하며 "119명의 에이전트 회원들이 등록돼 더욱 다양하고 조화로운 협회가 될 수 있었다. 회원들이 네트워킹하고 스폰서분들 덕분에 상생하며 비즈니스 키워갈 수 있었다"며 올해 회장으로서 값진 시간을 보냈다고 말했다.     내년 회장은 올해 부회장을 지낸 한현 씨가 맡을 예정이다.     이날 유은희 이사장을 비롯한 임원들이 공로패를, 임수민 변호사, 프라미스원은행 등의 스폰서가 감사패를 받았다. 윤지아 기자부동산협회 송년 부동산협회 송년 스폰서분들 덕분 에이전트 회원들

2023-12-08

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

담합 판결, 주택 중개 수수료 지각변동 조짐

주택 거래시 부동산 에이전트가 받는 중개 수수료 과다 청구 담합에 대해 법원이 제동을 걸면서 부동산 시장에 큰 변화의 바람이 몰아칠 가능성이 큰 것으로 점쳐지고 있다.     미주리주 배심원단은 지난달 31일 전국부동산중개인협회(NAR)와 일부 주택중개업체에 중개 수수료를 인위적으로 높게 유지하기 위해 공모한 사실이 인정된다며 18억 달러의 손해 배상금을 지급하라고 평결했다.   손해 배상금은 지난 2015년 4월부터 2022년 6월 사이 미주리, 캔자스시티, 일리노이주에서 거래된 주택 26만채의 각 판매자를 대상으로 지급되며 이 같은 케이스의 경우 배상금이 자동으로 3배 늘어나기 때문에 총 배상금 규모는 53억 달러 이상이 될 전망이다.  〈중앙경제 2일자 2면 〉   특히 이번 평결 이후 집단소송이 미주리주에 국한하지 않고 전국으로 확산이 예상된다. 이로 인해 향후 부동산 거래의 패러다임도 변경할 수 있다는 점에서 부동산 업계에 이목이 집중되고 있다. 현재는 주택 구매자가 에이전트에게 직접 수수료를 주는 대신 판매자에게 주택 대금을 건네주면 판매자가 자신의 에이전트와 구매자 에이전트에 수수료를  나누어 각각 지불한다.     이 같은 우회 지불 방식은 구매자가 직접 수수료를 낼 필요가 없고 에이전트도 누구에게 얼마를 받아야 할지 고민할 필요가 없어 거래 성사에 가장 효율적인 방법으로 여겨져 왔다.   하지만 만일 이번 평결이 확정되면 구매자와 판매자는 수수료를 각각의 에이전트에게 지불하게 된다. 소비자 옹호론자들은 이렇게 될 경우 투명성이 높아지고 판매자, 구매자가 모두 에이전트와 더 많은 협상을 할 수 있게 될 것이라고 주장하고 있다.     또한 현재 관례적으로 주택 거래 가격의 5~6%에 해당하는 총 수수료를 지불하는 것과 달리 이보다 낮은 수수료를 받는 에이전트를 찾아 선택할 수 있게 된다. 총 수수료가 3~4%로 낮아질 경우 소비자들은 연간 200~300억 달러를 절감할 수 있는 것으로 알려졌다.   결국 에이전트간 수수료 인하 경쟁이 심화될 수 있으며 일부는 변호사처럼 시간 또는 항목당 수수료를 청구하는 방식으로 전환될 수도 있을 것으로 예측된다. 이렇게 되면 경험 많고 인맥이 두터워 정기적으로 고액 매물을 확보하는 에이전트와 달리 신입이나 검증되지 않은 에이전트는 타격이 심해 수입 급감 또는 도태될 수 있다.   이번 평결에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 20년 경력의 가주 에이전트인 마이크 로젠탈은 “구매자와 판매자가 모두 각각의 에이전트에게 수수료를 따로 지불해야한다면 양측 모두 적잖은 피해를 볼 수 있다”고 주장했다. 그는 “판매자의 경우 바로 다른 주택을 찾는 구매자가 될 가능성이 높기 때문에 에이전트 없이 직접 절차를 진행하는 구매자가 늘어나는 새로운 시대가 올 수 있다”고 우려했다.   NAR과 업체들이 평결에 항소하고 손해배상금 규모 삭감을 요청할 것이라 밝힘에 따라 수년간의 법정 공방이 이어질 가능성이 큰 상황이다.   한편, 일부에서는 이번 소송이 부동산 환경을 변화시키고 구매자와 판매자가 중개 수수료 협상이 가능하다는 사실을 널리 알릴 수 있는 기회가 될 것으로 기대하고 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com지각변동 수수료 중개 수수료 에이전트 중개업체 NAR 부동산 주택

2023-11-08

[에이전트 노트] 가주 9월 주택판매 현황

지난달 18일 가주부동산협회(CAR)가 발표한 9월 주택판매 및 가격 보고서에 따르면 올해 9월 말까지 가주 전체 주택판매는 지난해 대비 무려 28.5%나 감소한 것으로 알려졌다.   기존 단독 주택 매매는 계절 조정 연율 기준(SAAR)으로 9월 총 24만 940건으로 8월의 25만 4740건보다 5.4% 감소하였고, 지난해 9월의 30만 7000건보다는 21.5%가 감소한 것으로 조사됐다.   지역별로는 모든 주요 지역에서 9월 전년 동기 대비 감소했으며 주요 3개 지역 모두 20% 이상 감소한 것으로 나타났는데 특히 샌프란시스코 베이 지역은 23.7% 감소한 것으로 가장 큰 연간 매매 감소세를 기록했고, 센트럴밸리 지역이 22.5% 감소, 남가주 지역이 21.7%가 감소한 것으로 알려졌다.   가주의 기존 단독 주택 판매는 12개월 연속으로 30만 채 미만을 유지하고 있으며 월간 하락폭 역시 4년 연속 감소세로 주택매매 감소가 주택 가격상승에도 영향을 주는 것으로 보인다.   9월 전체 단독주택 평균가격은 84만 3340달러로 8월 평균가격인 85만 9800달러보다 1.9% 하락하였지만, 지난해 9월 평균가격인 81만 7150달러보다는 오히려 3.2% 소폭 상승한 것으로 알려졌다.   또한 9월 전체 콘도미니엄과 타운하우스의 평균가격은 65만 달러로 8월 평균가격인 65만 7000달러보다 1%가량 하락하였지만, 지난해 9월 평균가격인 62만 달러보다는 4.8% 상승한 것으로 조사됐다.   주택시장은 10월부터 본격적인 비수기로 진입하기 때문에 주택거래량 감소와 함께 주택 공급 역시 크게 부족할 것으로 예상됨에 따라 올해 남은 기간 동안도 지난해와 비슷한 주택가격 상승이 이어질 것으로 예상한다.   그러나 개인적인 이유로 현 서점에 주택을 구매해야 하는 바이어의 경우 예전보다 구매 경쟁도 크게 낮아지면서 선택의 폭도 다소 증가한 지금 적극적으로 주택구매에 도전하기 좋은 시점이며 주택매매 감소로 다급해진 셀러들에게 구매조건을 크게 양보받아 구매를 진행할 수도 있는 시점이라고 판단된다.   다만 현재 30년 고정 모기지 금리가 8%대 진입이 현실화되면서 모기지 금리가 20년 만에 볼 수 없었던 최고치로 치솟아 주택 판매는 상당 기간 더 크게 위축될 것으로 보이기 때문에 모기지 금리가 6% 미만으로 낮아질 것으로 예상하는 내년 말까지는 어떤 방향으로 주택시장이 움직일지는 매우 불투명해 보인다.   분명한 것은 이자율이 낮아져야만 부동산 시장 내 거래도 증가하고 셀러들도 시장에 매물을 내놓을 수 있기 때문에 현재로써는 모기지 금리의 하락만이 부동산 시장이 정상화 될 수 있을 것이다.   하지만 높은 모기지 이자율과 높은 캘리포니아 주택가격으로 평균 가격대보다 낮은 주택과 콘도미니엄, 타운하우스 거래는 그나마 꾸준히 유지될 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택판매 현황 전체 주택판매 주택매매 감소 주택거래량 감소

2023-11-08

주택 거래 중개수수료 과다 청구 제동

주택 매매 시 부동산 에이전트가 받는 중개 수수료 과다 청구에 대해 법원이 제동을 걸었다.   CNN은 미주리주 배심원단이 지난달 31일 주택 판매 중개 수수료를 인위적으로 높게 유지하기 위해 공모한 사실이 인정된다며 전국부동산중개인협회(NAR)와 일부 주택중개업체에 약 18억 달러의 손해 배상 책임을 평결했다고 보도했다.   이번 집단소송은 2015년 4월부터 2022년 6월 사이 미주리, 캔자스시티, 일리노이주에서 거래된 주택 26만채의 셀러들에게 적용된다.   하지만 평결 직후 트레이시 캐스퍼 NAR회장은 성명을 통해 “아직 끝난 것이 아니다. 우리는 NAR 규정이 소비자에게 최선의 이익을 제공하고 있고 시장 중심 가격 책정을 지원하며 비즈니스 경쟁을 발전시킨다는 사실을 지지하기 때문에 항소할 것”이라고 밝혔다. 그는 “구체적인 항소 이유에 대해서는 밝힐 수 없지만, 항소 전까지 법원에 배심원단이 평결한 손해 배상액을 줄여달라고 요청할 것”이라고 덧붙였다.   워런 버핏의 버크셔 해서웨이가 소유한 홈서비스오브아메리카(HAS)의 대변인도 “법원의 판결에 실망했으며 항소할 계획"이라고 밝혔으며 켈러 윌리엄스 리얼티(KWR)는 즉각 응답하지 않았다.   HAS 대변인은 “오늘 결정은 이미 어려운 부동산 시장에서 구매자가 더 많은 장애물에 직면하게 되고 판매자는 자신의 주택 가치를 제대로 받는데 어려움을 겪게 됨을 의미한다”고 전했다.   이에 대해 원고측 수석 변호사 마이클 케치마크는 “HAS와 같은 업체들이 모든 사람을 상대로 조작된 시스템을 유지하고 싶어 필사적이기 때문에 지난 몇주 동안 법정에서 똑같은 주장만 반복하고 있다”고 반박했다.   다국적 투자은행 TD코웬의 주택정책 애널리스트 자렛 세이버그는 항소 절차가 최대 3년까지 걸릴 수 있다며 패소한 측이 대법원까지 가서 재판하려고 시도할 것이라고 분석했다. 전문가들은 이번 유죄 평결로 인해서 이와 유사한 집단소송이 봇물을 이룰 것이라고 진단했다.   실제로 이날 원고측은 레드핀, 컴패스, 더글러스 엘리먼을 포함한 부동산 회사들을 상대로 새로운 집단 소송을 제기했다. 집단 소송에서 원고측은 이들 회사가 중개 수수료를 높게 유지하기 위해 공모함으로써 독점금지법을 위반했다고 주장하고 있다.   집단 소송에 대해 더글러스 엘리먼과 컴패스는 논평을 거부했으며 레드핀의 글렌 켈먼 CEO는 이 소송을 “모방 소송”이라고 지적했다.   글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com중개수수료 주택 주택 판매 주택 거래 부동산 NAR 과다 청구 에이전트

2023-11-01

[부동산 가이드] 부동산 에이전트와 고객

항상 즐거움의 연속이라면 거짓이겠지만 가능하면 기쁨 속에 많은 날을 보내려고 노력한다. 조그마한 일이나 큰일이나 기쁨과 슬픔을 동반하기 때문에 운명이려니 하면서 말이다.   아무리 말을 해도 지나치지 않는 것이 있다면 정직과 최선이란 것이다. 부동산 속에 묻힌지도 꽤 많은 세월이 흘렀다. 가장 안타까운 것이 있다면 노력 없이 돈을 벌려는 자세다.     이 직업은 프로페셔널에 속한다. 적어도 라이선스를 가진 날부터는 공인에 속한다. 공인에 따르는 필수적인 것이 있다면 공신력이다. 그리고 본인 레퓨테이션(Reputation)의 관리이다. 경력과 경험도 중요하지만, 각 에이전트의 태도도 중요하다. 아무것도 아닌 것 같은 복장에서부터 태도·언행·자세 모든 것이 연관되어 있다고 본다.   나는 이 직업을 선택한 후 한 번도 후회한 적은 없다. 수많은 스트레스와 힘겨운 전쟁도 했지만, 최선의 결과를 얻으려고 노력한다. 손님에게 많은 것을 기대한다는 것은, 나에게만 있어야 한다는 것은, 나를 통해서만이 집이나 건물을 사야 한다는 것은 반응 없는 독백에 지나지 않는다. 최선을 다해야만 한다는 절대감이 필요한 직업이며 승부욕이 있어야 한다. 영원한 바이어도 영원한 셀러도 없다는 것을 우리는 알고 있어야 한다.   고객의 유형을 크게 두 부류로 나누면 하나는 출근할 때나 퇴근할 때 자기가 왔던, 갔던 길만 택해서 다닌다고 한다. 쉽게 말하면 융통성이 없고 믿으면 계속 한 길을 고집한다는 것이다.     몇 푼의 이익에 집착하지 않고 믿음을 상당히 중요시하는 사람이다.     반면에 다른 하나는 여기저기 자기 멋대로 움직인다. 도대체 한곳에 정체한다는 것은 우스운 일이고 몇 푼만 싸다면 아무 데나 문의한다. 같은 집을 확인이나 하듯이 이 브로커 저 브로커, 마음대로 공짜라 생각하고 써먹고 ‘For  Sale By Owner’가 더 싼가 싶어서 해보다가 중단하고 시장 유통질서를 마음대로 흐린다.   물론 다 그런 것은 아니지만 몇 번 스쳐 간 일들이다. 세상사 다 그러려니 하지만 씁쓸하다. 그래서 가훈을 '그러려니'라고 하고 싶을 때도 잦다. 가만히 잠자리에 들려고 전등불을 끄면 이것저것 떠오르는 것은 나쁜 것뿐이다. 좋은 것은 쉽게 잊기 마련이어서인가 보다. 이럴 때도 '그러려니' 하고 잠에 빠진다. 정말 바이어들과 셀러들에게 원하는 것이 있다면 특별한 경우를 제외하고 한 사람과 하나의 프로젝트를 설정하면 끝날 때까지 열심히 믿고 밀어주라는 것이다.   그것이 자기 자신을 위한 것이기 때문이다. “의심스러운 사람 쓰지 말고 쓰고 있는 사람 의심하지 말라”는 것은 경영철학에서도 나오는 말이다. 사회가 새롭고 깨끗해지기 위해서는 서로의 도움과 믿음이 중요하다. 에이전트를 고르기 전에 꼭 생각해 보라는 것이다. 누구를 고용해야만 이익이 될 것인가를. 고객도 천차만별이지만 에이전트도 천차만별이다. 열심히 일하는 자를 일단 뽑은 후에 많은 상의를 하면 된다. 그리고 고마운 마음을 서로 간직하자는 것이다.   ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 에이전트 부동산 부동산 에이전트 시장 유통질서 sale by

2023-11-01

주택융자 세미나…최대 10만불 지원 등…부동산 에이전트 대상

한인 부동산 에이전트들을 대상으로 한 주택융자 세미나가 열린다.   중앙일보와 비영리단체 샬롬센터가 함께하는 제18회 주택융자 세미나가 오는 26일 LA한인타운 아로마 5층에 위치한 더원에서 열린다. 행사 시간은 오전 9시 30분부터 11시 30분까지다.   4년 만에 다시 오프라인으로 진행되는 이번 세미나는 최근 부동산 시장 거래 둔화로 고민이 많은 한인 부동산 에이전트가 대상이다.     샬롬센터 측은 “높은 모기지 이자 시대에 낮은 이자로 대출을 받거나 다운페이먼트 보조를 활용할 수 있는 다양한 방법들이 집중적으로 소개될 것”이라며 “부동산 에이전트가 이런 유용한 정보를 제공하면 예비 바이어에게는 물론 본인 비즈니스에도 도움이 될 것”이라고 설명했다.     이날 세미나에는 연방 주택도시개발부(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처에서 강연자가 나서서 다양한 주택 구매 혜택 및 부동산 거래 시 주의사항 등에 대해서 교육할 계획이다.   뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행들도 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 각종 정보를 제공할 계획이다.   특히 이번 세미나는 주택의 실거래 가격을 낮출 수 있는 주 정부의 무이자 프로그램인 드림포올, 위시그랜트 등의 정보도 준비됐다.   세미나는 사전 접수를 마친 이들을 대상으로 진행된다. 참석을 희망하는 부동산 에이전트는 QR코드를 스캔하거나 이메일(promo.koreadaily@gmail.com)로 접수할 수 있다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com주택융자 에이전트 주택융자 세미나 부동산 에이전트 한인 부동산

2023-10-12

[부동산 가이드] 리스팅 가격 결정

집을 팔고 동시에 집을 구매해 이사하는 과정은 복잡하고 매우 어려운 일이다. 매물로 내놓기 전에 집 안팎 정리하기, 리스팅 에이전트 찾기, 새로 이사할 집 찾기, 융자 진행 등 쉽지 않다.     그리고 고비마다 여러 가지 결정을 해야 하므로 여간 스트레스가 적지 않다. 그중 가장 중요한 것 하나가 매물 가격 결정이다.     조사에 따르면 적정한 가격 결정 여부가 성공적인 매매 성사의 70% 이상을 차지한다고 한다. 그러므로 판매 시점에 적정한 리스팅 가격을 결정하는 것이 성공적인 판매의 첫걸음이다.     첫째, 부동산 리스팅 가격 및 감정 가격은 최근 주위에서 비슷하게 팔린 매물들의 평균 가격을 바탕으로 비교해서 결정한다. 이를 타깃 가격으로 설정한 다음 시장 상황에 따라 이 가격보다 높거나 낮게 할지를 결정한다.     가격 결정에 가장 많이 영향을 미치는 것이 현재 시장 상황이다. 즉 수요와 공급이다. 수요가 높아 부동산 가격이 올라가는 추세면 더 높게 책정할 수 있다. 매물이 많고 가격이 하락하는 추세라면 낮게 책정할 수 있다. 즉 시장 상황과 연동해 가격을 책정한다.   둘째, 타이밍이 중요하다. 낮은 가격이든 높은 가격이든 일주일 안에 오퍼가 들어오지 않는다면 가격 조정을 빨리해야 한다. 높은 가격 책정을 결정했다면 예상 바이어가 줄어서 팔리지 않고 시장에 오래 머물 수 있다. 이는 바이어가 흥미를 잃게 해 시간을 낭비하고 더 낮은 가격으로 팔릴 수 있다. 적어도 2주일 이내 오퍼가 들어오지 않거나 구매 의사 자체가 없다면 가격 책정이 잘못되었다는 것을 의미한다. 그러므로 타이밍을 놓치지 말고 가격 조정하는 것을 권한다.   셋째, 하지만 종종 높은 가격 책정 전략을 세우는 경우도 있다. 해당 매물이 인근 일반 주택에 없는 특징이나 장점을 갖고 있거나 독특한 커스텀 하우스일 경우 높은 가격 책정이 효과를 볼 수 있다. 가령 주위 집들보다 두 배 이상 넓은 마당이나 고급 커스텀 수영장이 있는 경우, 또는 독특하고 유려한 건축 양식이나 구조가 있는 집이라면 높은 가격 책정이 유효하다.     또는 고급 주택지역이어서 일반 부동산 시장의 동향과 상관없이 매매가 일어나는 지역은 높은 가격 책정이 먹힐 수도 있다. 즉 하이엔드 고급 주택의 경우에는 오히려 높은 가격 전략이 유리할 수 있다.     넷째, 낮은 가격 전략도 조심스럽게 채택해야 한다. 낮은 가격은 예비 바이어들을 더 많이 끌어들이는 효과가 있다. 매물이 없는 요즘 시장에서는 복수 오퍼로 유도할 수 있어서 오히려 감정 가격보다 높게 팔 수 있다. 하지만 내가 제시한 리스팅 가격보다 더 낮은 가격의 매물이 나온다면 전체 시장 가격이 내려가는 상황이 올 수 있어 조심스럽게 결정해야 한다.   부동산 매물이 잘 팔리지 않을 경우, 일반적으로 우리가 가장 먼저 생각하는 것이 가격 조정이다. 그만큼 가격 설정 및 가격 조정이 주택 마케팅에서 가장 중요하고 기본적인 요소이다. 주택마다 위치, 업그레이드 정도, 분위기 등 모두 다르다. 설사 같은 건축회사가 같은 해에 지은 같은 사이즈의 모델이라도 가격은 다를 수밖에 없다. 그러므로 경험 많은 부동산 전문가와 상의해서 리스팅 가격을 상의하고 결정하도록 한다.   ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 리스팅 결정 부동산 리스팅 리스팅 에이전트 리스팅 가격

2023-10-11

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