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[에이전트 노트] 상업용 부동산 위기감 고조

장기화하고 있는 인플레이션과 고금리에 영향으로 상업용 부동산의 위기감이 한층 더 높아지고 있다.   인플레이션에 직접적인 영향을 받고 있는 소규모 자영 업소들의 폐업이 증가하면서 상업용 부동산의 공실률은 이미 높아진 상황이고 고금리 상황에서 재융자를 앞두고 있는 상업용 부동산 소유주들의 경제적 부담은 계속 증가할 것으로 예상된다.   상업용 부동산의 대표적 카테고리 중 다세대 인컴 유닛과 호텔, 창고 부문은 선방하고 있는 반면 산업, 소매 및 사무실 임대 부문은 위기감이 높아지고 있다.   다세대 인컴 유닛 부문은 공실률 변동 없이 임대료도 소폭 상승했다. 매매가격도 동시에 상승하며 상업용 부동산 시장을 주도하고 있고 호텔 분야도 팬데믹 이후 수요가 급반등하고 호텔 가격 또한 인상되어있는 상황으로 강한 회복세를 보이고 있다. 창고 건물 분야 역시 온라인 판매급증으로 이미 장기간 높은 수요로 호황을 이어가고 있으나 상가와 오피스 건물의 경우 소규모 자영업자들의 폐업과 오피스 수요의 급감으로 인해  매우 심각한 상황을 맞고 있다.   무디스 애널리틱스 보고서에 따르면 올해 1분기 미 전체 사무실 공실률은 사상 최고치인 19.8%를 기록한 것으로 알려졌다. 이는 2023년 4분기 19.6%의 종전 최고치에서 0.2%가 더 상승한 것으로 지난 2023년 3분기에 19.2%였던 것을 감안하면 빠른 속도로 계속 상승하고 있는 것으로 판단된다.   남가주 지역 대표적 대도시인 로스앤젤레스 지역의 사무실 공실률은 미 전체 평균치를 훌쩍 넘어섰다. 대표적인 상업용 부동산 회사인 콜리어스(Colliers)에 따르면 1분기 로스앤젤레스 오피스 시장의 공실률은 22.5%로 역대 최고치를 기록했다.   팬데믹이 시작된 2020년 1분기에는 14.3%였던 것과 비교할 때 50% 이상 크게 증가한 것이며 실제로 로스앤젤레스 지역의 5500만 평방스퀘어피트 공간이 올해와 내년 사이에 사무실 임대 계약이 만료되는 것으로 예정되어 있어서 오피스 시장의 공실률은 더 큰 폭으로 증가될것으로 예상된다.   또한 팬데믹 시작된 직원들의 재택근무 시스템의 확산으로 팬데믹 이후에도 사무실 공간을 축소하려는 기업들이 증가하고 있고 직원들 역시 출근과 재택근무를 활용한 하이브리드 방식의 근무형태를 요구하고 있어서 오피스 공간의 감소세는 어쩔 수 없는 트렌드로 자리 잡아 그 감소세는 장기적으로 지속될 것으로 보인다.   여기에 높아진 금리 여파로 인해 사무실 건물 대출 중 재융자나 상환이 힘든 부실 대출 비율이 높은 것으로 알려졌는데 무려 75%에 가까운 오피스 건물들이 공실률 증가와 현금보유 악화 등으로 재융자받기가 힘들 것으로 알려졌다.   상업용 융자의 경우 대부분 5년 상환인 것을 고려할 때 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 20%에 해당한다. 그중 오피스 건물의 재융자에 문제가 생겨 채무 불이행으로 이어질 경우 연쇄 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문에 많은 전문가는 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려하고 있다.   경제 연구기관의 한 전문가는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다.”고 우려를 했다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상업용 부동산 상업용 부동산 사무실 공실률 오피스 건물

2024-04-23

"1년만 버티자"…커피숍 알바의 인생 역전

“‘완벽함’을 잡으려 하지 않고 좇아가다 보니 이 자리에 왔습니다.”   ‘2024 US 커피 챔피언십 대회(US Coffee Championships)’ 한인 최초로 바리스타 챔피언십을 획득한 프랭크 라(36)씨가 본지와 인터뷰에서 전했다.     커피숍 ‘비 브라이트 커피(Be Bright Coffee)’를 운영한 지 이제 1년 반이 된 라씨는 전국에서 몰려온 실력 있는 바리스타들을 제치고 지난 17일 최종 우승을 거머쥐었다.〈본지 3월 19일자 A-1면〉     이번 대회에서 라씨는 ‘코다와리’를 주제로 심사위원들에게 커피를 선보였다.     코다와리는 ‘집요함’, ‘집착’을 뜻하는 일본어로, 타협하지 않는 장인정신을 말할 때 주로 쓰인다.     라씨는 “커피를 만들다 보니 완벽한 커피는 있을 수 없다는 것을 깨달았다. 그저 잡히지 않는 완벽함을 최선을 다해 좇아갈 뿐이었다”고 말했다.     특히 올해 대회는 거물급 바리스타들과 함께 경쟁을 펼쳐야 했다.     6명의 최종 후보에는 월드 바리스타 챔피언십 준우승자와 이전 대회의 우승자 및 결선 진출자 2명까지 포함됐다.       15분 안에 에스프레소와 카푸치노, 시그니처 음료를 제공해야 하는 대회에서 라씨는 ‘디테일’에 승부를 뒀다.     뜨거운 에스프레소를 식히는 과정에서도 대부분의 경쟁자는 얼린 강철볼 위에 커피를 붓는 방법을 택했다. 그러나 라씨는 옛날 바리스타 대회에 대한 경의를 표하는 느낌으로 직접 에스프레소를 휘저어 식히고 크레마를 추가했다.     또한 시그니처 음료가 나가기 전에는 뜨거운 물수건을 제공하는 세심함도 보였다.     무엇보다도 정확한 ‘플레이버 노트(flavor note)’를 전달한 것이 핵심 포인트였다고 라씨는 전했다.     테이스팅 노트라고도 하는 플레이버 노트는 커피에 대한 정보와 마신 후 느껴지는 맛을 간단히 표기한 것으로 플로럴, 초콜릿, 카라멜 등 종류만 1000가지 이상이다.     그는 “재료의 비율이 조금만 달라도 플레이버 노트가 달라지기 때문에 실전에 들어가기 전 당일 오전까지 계속 수정을 거듭하며 정확한 플레이버 노트를 제공하기에 힘썼다”고 설명했다.     커피와의 인연은 20대 초반이었다.     지난 2010년 UC리버사이드 경영학과를 졸업한 라씨는 경제위기로 인해 일자리를 잡기 어려웠다. 그러다 ‘1년만 버티자’는 심정으로 동네 커피숍에서 아르바이트하게 된 것이 신호탄이 됐다.     라씨는 “중학교 시절 요리사를 꿈꾼 것이 생각났다. 그때도 내가 만든 음식을 사람들과 나눌 수 있어 좋았는데 커피도 그런 의미에서 매력적이었다”고 말했다.     그는 2013년부터 현재 남가주 유명 커피숍인 ‘코파 비다(COPA VIDA)’에서 일하며 패서디나 지점을 맡아 운영하기도 했었다.   현재는 아내와 함께 지난 2022년부터 ‘비 브라이트 커피’를 운영 중이다.     아내 미셸 라씨는 한인 배우 존 조가 주인공을 맡은 영화 ‘서칭’에서 사라진 딸 ‘마고 김’ 역할로 출연한 배우 출신이다.   라씨는 “지난 2013년쯤에 와이프가 가게에 손님으로 왔는데 내가 해준 마키아토를 먹고 당시 트위터에 맛이 없다는 글을 썼다. 나는 자존심이 상해 ‘다시 대접할 테니 방문해달라’고 말했고 그렇게 다시 만난 게 인연이 됐다”며 “지금은 내가 만든 커피가 제일 맛있다고 한다(웃음)”고 말했다.       라씨는 집에서도 맛있는 커피를 만들 수 있다며 몇 가지 팁을 전했다.     그는 “그라운드 빈보다는 훌 빈을, 블레이드 그라인더보다는 분쇄도가 일정한 버 그라인더(Burr grinder)를 추천한다”며 “또한 너무 프레시하지도, 너무 오래되지도 않도록 로스팅 되고 일주일 정도 지난 원두를 쓰는 것이 좋다"고 설명했다.   장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com커피숍 역전 동네 커피숍 바리스타 챔피언십 플레이버 노트

2024-03-28

[에이전트 노트] 가주 주택시장 동향

지난해 말부터 다소 하락한 모기지 이자율로 주택 구입 여건은 조금이나마 나아지면서 기회를 기다리던 바이어들이 주택구입에 다시 나서고 있으나 갑자기 늘어난 수요와 턱없이 모자란 매물로 인해 주택가격이 다시금 들썩이고 있다.   실제로 LA카운티 주택거래는 지난 연말 생스기빙 이후 두 달간 매매 건수가 7574건이었으나 올해 들어 2월까지 두 달간의 매매 건수는 6015건으로 20%가량 감소했다.   오렌지카운티 주택거래 역시 지난 연말 두 달간 매매 건수가 2715건에서 올해 2월까지 매매 건수가 2588건으로 5% 감소한 것으로 조사됐다.   대다수 부동산 전문가들은 올해도 역시 주택 구입 사정은 여전히 힘들 것이라며 내 집 마련의 목표를 달성하기 위해선 시장 상황을 절대 낙관하지 말고 현실적인 본인의 경제적 상황을 정확히 고려해서 구입 가능한 가격대부터 결정한 후에 구입에 나서야 할 것이라고 전했다.     이렇게 주택거래가 감소했는데 남가주 주택가격은 오히려 지난 1,2월 두 달 연속 상승한 것으로 조사됐으며 특히 오렌지카운티 주택가격은 사상 최고를 기록했고 대부분 남가주 카운티들도 주택가격이 최고가에 근접한 것으로 알려졌다.   질로가 집계하여 발표한 자료에 따르면 남가주 6개 카운티의 지난달 평균 주택가격은 대략 84만 3000달러로 지난 2022년 6월에 기록했던 사상 최고치인 84만 8000달러에 5000달러가 모자란 수치로 지난 1년 전보다 8%나 상승한 것으로 알려졌다.   LA카운티 평균 주택가격은 86만 달러로 알려졌고 오렌지카운티는 109만 6000달러로 사상 최고치를 경신했다.   주택형태로 구분해보면 LA카운티 콘도와 타운하우스 평균 가격은 대략 66만 달러, 단독주택은 평균 90만 7000달러인 것으로 알려졌고 오렌지카운티 콘도와 타운하우스 평균가격은 대략 72만 5000달러, 단독주택은 평균 118만 1000달러로 LA카운티 보다 20% 이상 높은 주택가격을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.   LA한인타운의 평균 주택가격은 대략 72만 7000달러, 콘도와 타운하우스 평균가격은 대략 65만 2000달러인 것으로 알려졌고 단독주택은 113만 9000달러로 오렌지카운티 평균 가격대 보단 6%가량 저렴한 것으로 조사됐다.     또한 LA한인들이 선호하는 한인타운 서쪽 미드윌셔를 포함한 행콕팍 지역의 평균 주택가격은 한인타운보다 높은 178만 9000달러로 전해졌으며 콘도와 타운하우스의 평균가격은 77만 5000달러, 단독 주택은 대략 236만 7000달러로 한인타운과 오렌지카운티보다 크게 높은 것으로 조사됐다.   지난 2월까지의 남가주 주택시장이 통상적인 비수기 시즌이었던 것을 고려하면 3월부터 성수기에 돌입하게 되기 때문에 계절적 요소로 판단해 볼 때 이 같은 주택가격 상승세는 계속 이어질 수도 있다.   그러나 많은 바이어가 이자율 하락과 성수기 주택매물 증가를 기대하며 주택 매입의 호기에 대한 기대감 역시 증가하고 있어 고금리에 대한 부담에도 불구하고 주택거래량은 다소 증가할 것으로 예상한다. 부동산 시장의 급격한 변화나 큰 폭의 상승세는 나타나지 않겠으나 바이어들의 기대만큼 주택가격 하락세가 나타나기는 어려울 것으로 전망된다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택시장 동향 오렌지카운티 주택가격 남가주 주택시장 오렌지카운티 주택거래

2024-03-26

[에이전트 노트] 신흥 캥거루족 증가

높은 이자율과 주택 재고 부족으로 인해 가주 주택 구입능력이 16년 만에 최저수준으로 떨어진 것으로 알려졌다.   가주부동산중개인협회(C.A.R)에 따르면 2023년도 4분기 싱글패밀리 하우스의 중간가격은 83만3000달러이며 중간 주택을 구입할 여력이 있는 가구는 전체 15%에 불과하다.   30년 고정 모기지 이자율 7.39%로 싱글패밀리 하우스 중간가격인 83만3000달러의 하우스를 구입할 경우 원금과 이자 그리고 보험료와 세금을 포함해서 월 5570달러를 지불해야 하며 이를 위한 현실적인 연 소득은 20만 달러가 훌쩍 넘어야 할 것이라고 밝혔다.   싱글패밀리 하우스보다 다소 가격이 낮은 콘도미니엄과 타운하우스의 중간가격은 65만 달러로 같은 조건으로 구입할 경우 월 4350달러를 지불해야 하며 이를 위한 연 소득은 17만 달러가 돼야 할 것이라고 한다.   장기간 이어지고 있는 높은 주택가격과 최근 높아진 이자율에 인플레이션의 영향까지 겹치며 늘어난 생활비용 증가로 인해 젊은 세대의 내 집 장만은 정말 힘겨운 때이다.   대학에 진학하며 부모 곁을 떠나 독립을 선언했던 자녀들이 대학 졸업 후 취업을 하거나 결혼하여 완전 독립을 했더라도 높아진 렌트비에 학자금 대출 상환을 비롯한 각종 생활비용의 부담이 증가하면서 최근 부모님 집으로 다시 돌아와 생활하는 신흥 캥거루족이 증가하고 있다.   캥거루족(Kangaroo Tribe)은 캥거루 배에 달린 주머니에 새끼 캥거루를 넣고 다니는 캥거루 특유의 생태구조를 연상해서 붙여진 말로 성인이 되어서도 어미 배에 달린 주머니에 들어가 사는 젊은이들로 부모에게 정신적, 경제적으로 기대어 사는 젊은이들을 지칭한다.   그러나 최근 증가하는 신흥 캥거루족은 경제적 자립을 이미 했으나 최근 내 집 마련 상황이 힘들어지자 주택 구입을 위한 다운페이먼트를 마련하고 좀 더 유리한 주택 구입 시기를 맞추기 위해 당분간 부모 집에서 공동 거주를 선택하는 자녀들을 말한다.     최근 높아진 렌트비용과 생활비용을 감안하면 2~3년간 부모와 거주를 선택한다면 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 최소 7만에서 15만 이상 목돈을 쉽게 마련할 수 있을 것으로 계산된다.     대도시에 거주할수록 주거비용 절약은 물론 좋은 학군선택, 편리한 생활환경 개선 등의 장점을 누릴 수 있고 무엇보다 가족 간의 화목과 유대관계 향상으로 큰 행복을 맞을 수 있는 기회인 만큼 세대 간 정확한 의사 표현과 확실한 세대 간 배려심이 필요하다.   가장 중요한 것은 경제적 부담이 적당해야 하는데 자칫 세대 간 상대의 경제력을 과대평가해서 경제적 부담이 서로 높아진다면 공동 거주가 오히려 세대 간 부담으로 작용할 수 있기 때문에 가장 먼저 세대 간 부담 없는 경제적 상황을 정확히 상의해서 결정해야 할 것이다.   또한 2세대 이상이 거주하는 것을 고려하여 세대 간 프라이버시의 존중이 무엇보다 중요한 요소로 방과 화장실의 위치 그리고 리빙룸과 패밀리룸, 패티오 등이 다세대 간에 생활의 편리성도 꼭 염두에 두어서 결정하는 것도 중요하지만 내 집 마련을 위해서 결정한 사항인 만큼 세대 간어느 정도의 불편은 상호 감수할 것을 미리 염두에 둬서 결정하는 것이 무엇보다 중요할 것이다.   이러한 공동거주 형태의 증가세는 모기지 이자율 하락과 저가 주택 공급이 증가할 때까지 당분간 이어질 것으로 전망된다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 캥거루족 신흥 신흥 캥거루족 생활비용 증가 공동 거주가

2024-02-27

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024-01-30

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다.   금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다.   금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다.   높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다.   그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다.   그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며,  LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

[에이전트 노트] 가주 9월 주택판매 현황

지난달 18일 가주부동산협회(CAR)가 발표한 9월 주택판매 및 가격 보고서에 따르면 올해 9월 말까지 가주 전체 주택판매는 지난해 대비 무려 28.5%나 감소한 것으로 알려졌다.   기존 단독 주택 매매는 계절 조정 연율 기준(SAAR)으로 9월 총 24만 940건으로 8월의 25만 4740건보다 5.4% 감소하였고, 지난해 9월의 30만 7000건보다는 21.5%가 감소한 것으로 조사됐다.   지역별로는 모든 주요 지역에서 9월 전년 동기 대비 감소했으며 주요 3개 지역 모두 20% 이상 감소한 것으로 나타났는데 특히 샌프란시스코 베이 지역은 23.7% 감소한 것으로 가장 큰 연간 매매 감소세를 기록했고, 센트럴밸리 지역이 22.5% 감소, 남가주 지역이 21.7%가 감소한 것으로 알려졌다.   가주의 기존 단독 주택 판매는 12개월 연속으로 30만 채 미만을 유지하고 있으며 월간 하락폭 역시 4년 연속 감소세로 주택매매 감소가 주택 가격상승에도 영향을 주는 것으로 보인다.   9월 전체 단독주택 평균가격은 84만 3340달러로 8월 평균가격인 85만 9800달러보다 1.9% 하락하였지만, 지난해 9월 평균가격인 81만 7150달러보다는 오히려 3.2% 소폭 상승한 것으로 알려졌다.   또한 9월 전체 콘도미니엄과 타운하우스의 평균가격은 65만 달러로 8월 평균가격인 65만 7000달러보다 1%가량 하락하였지만, 지난해 9월 평균가격인 62만 달러보다는 4.8% 상승한 것으로 조사됐다.   주택시장은 10월부터 본격적인 비수기로 진입하기 때문에 주택거래량 감소와 함께 주택 공급 역시 크게 부족할 것으로 예상됨에 따라 올해 남은 기간 동안도 지난해와 비슷한 주택가격 상승이 이어질 것으로 예상한다.   그러나 개인적인 이유로 현 서점에 주택을 구매해야 하는 바이어의 경우 예전보다 구매 경쟁도 크게 낮아지면서 선택의 폭도 다소 증가한 지금 적극적으로 주택구매에 도전하기 좋은 시점이며 주택매매 감소로 다급해진 셀러들에게 구매조건을 크게 양보받아 구매를 진행할 수도 있는 시점이라고 판단된다.   다만 현재 30년 고정 모기지 금리가 8%대 진입이 현실화되면서 모기지 금리가 20년 만에 볼 수 없었던 최고치로 치솟아 주택 판매는 상당 기간 더 크게 위축될 것으로 보이기 때문에 모기지 금리가 6% 미만으로 낮아질 것으로 예상하는 내년 말까지는 어떤 방향으로 주택시장이 움직일지는 매우 불투명해 보인다.   분명한 것은 이자율이 낮아져야만 부동산 시장 내 거래도 증가하고 셀러들도 시장에 매물을 내놓을 수 있기 때문에 현재로써는 모기지 금리의 하락만이 부동산 시장이 정상화 될 수 있을 것이다.   하지만 높은 모기지 이자율과 높은 캘리포니아 주택가격으로 평균 가격대보다 낮은 주택과 콘도미니엄, 타운하우스 거래는 그나마 꾸준히 유지될 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택판매 현황 전체 주택판매 주택매매 감소 주택거래량 감소

2023-11-08

[오늘의 노트] ‘잠’

최근 미국의 한 초등학교 교사가 학생들에게 수면유도제인 멜라토닌(Melatonin) 젤리를 나눠 준 기막힌 일이 있었다. 학부모들의 신고로 경찰 조사가 시작되었고 해당 교사는 사임하였다.   불면증 치료에 사용되는 멜라토닌은 생체 호르몬의 일종으로 처방전 없이 구매가 가능하며 멜라토닌 함유 사탕이나 젤리 형태인 수면유도제로도 널리 사용되고 있다. 손쉽게 구할 수 있다 보니, 2022년 미국 질병통제예방센터(CDC) 보고를 인용한 신문 기사에 따르면 전국 어린이들의 멜라토닌 중독이 10년간 530%나 증가했으며 두 명의 어린이는 멜라토닌 중독으로 사망했다고 한다.     응급센터에 실려 오는 멜라토닌 중독 어린이들의 사례가 급격히 늘자, 2022년 미국수면학회(AASM)는 13세 미만의 어린이에게 멜라토닌이 든 수면 보조제의 사용 금지를 강력히 권고했다.   상황이 이렇게 심각해져 가고 있는데, 일선 학교에서 학생들 본인이나 보호자의 동의 없이 멜라토닌 젤리를 학생들에게 먹인 교사의 행동은 참으로 어처구니가 없다.     멜라토닌과 함께 많이 사용되는 또 다른 수면제로 처방의약품인 졸피뎀(zolpidem)이 있다. 화이자 글로벌 마케터였던 필자처럼 해외출장이 잦았던 동료 중 빠른 시차 적응을 위해 늘 출장 가방에 가지고 다닌 동료들도 있을 만큼 효과적이고 안전하다고 알려진 졸피뎀이지만, 이 약 역시 오남용하면 심각한 부작용을 유발한다.     2021년 타이거 우즈의 졸피뎀 과다복용으로 인한 끔찍한 차 사고를 비롯해 많은 상해 사례가 있고, 2010년 유엔이 지정한 ‘강간 약물(Date-rape drugs)’ 리스트에 포함될 정도로 수면제 중 범죄에 가장 많이 사용되어 주의를 필요로 하는 약물이기도 하다.   수면제의 역사는 19세기에 수술 전 환자에게 투여하였던 마취제가 그 뿌리라고 하며, 최초의 수면제인 세코날(Seconal)은 중독에 의한 부작용으로 자살 시도가 늘면서 2022년 초 생산이 완전히 중단되었다.   이렇듯 수면제는 오남용 위험과 장기 복용 시 중독성의 위험이 크지만, 늘 5시간도 채 자지 못하거나, 짧게 짧게 자다 깨다 뒤척임을 반복하는 만성 불면증을 치료하지 않고 방치하면 우울증, 치매 등의 다양한 합병증 위험이 커지기 때문에 필요악 같은 약물이다.     이에 제약계에서는 중독성이 없는 수면제의 개발 노력이 계속되고 있고, 수면 건강에 대한 우리의 관심을 반영하듯, 숙면을 돕는 각종 슬립 테크와 보조 식품 등 수면 산업이 90년대부터 폭발적으로 성장하여 지금은 수십조원 시장을 형성한다고 한다.   또한 우리 삶의 1/3을 차지하는 잠자는 시간 동안 일어나는 인체의 변화와 비밀을 밝히려는 과학계의 노력도 진보하여, 수면 뇌파인 알파파, 렘수면과 잠의 5단계 등 미지의 잠의 세계가 조금씩 열리고 있다.     과학 발전의 원천이 ‘상상력’이듯, 불면증의 고통 속에 집필을 시작했다는, 가상의 잠의 6단계를 주제로 한 베르베르의 소설 ‘잠’과 자각몽(Lucid dream) 속의 꿈 도둑을 설정한 크리스토퍼 놀런 감독의 영화 ‘인셉션(Inception)’은 ‘잠’에 관해 진심인 우리의 흥미를 한층 돋우고 있다.   그러나 OECD 국가 중 최소 수면시간, 최저 수면의 질을 기록한 안타까운 대한민국. 잠을 줄여가며 누구보다 바쁘게 사는 우리 이민세대들.   “당신 생각을 켜놓은 채 잠이 들었습니다.”라는 어느 시인의 시구처럼, 달콤한 꿈을 꾸면서도 꿀잠을 잘 수 있다면 얼마나 좋을까. 잠이 보약인 것을. 류은주 / 동아 ST USA오늘의 노트 멜라토닌 중독 멜라토닌 젤리 멜라토닌 함유

2023-10-30

[오늘의 노트] No Exit, Say No!

지난달 15일 뉴욕 브롱스의 유아원에서 강력한 마약 펜타닐에 노출되어 유아가 사망하는 사고가 발생하여 미전역이 분노하였다. 그 유아원 아가방 매트 아래 숨겨져 있던 마약이 무려 50만명분의 치사량이었다고 한다. 마약사범을 검거한 경찰이 차 트렁크를 열자마자 실려있던 펜타닐 냄새로 인해 바로 마비증세를 일으키며 고꾸라지는 충격적인 영상도 방영된 적이 있듯이 펜타닐은 개미만큼 작은 양으로도 죽음에 이르게 하는 강력한 마약이다.   미국에서 매년 10만명 이상의 약물 과다 복용 사망자 중 70%를 차지하는 주범이 된 ‘죽음의 마약’펜타닐의 불법 유통을 막기 위해 바이든 행정부가 글로벌 공조를 하는 등 고군분투하고 있다.     2016년 마약청정국의 지위를 상실한 한국도 예외는 아니다. 바로 올 4월 강남구 학원가 일대에서 청소년들에게 마약이 든 음료를 ‘성적향상 드링크’로 속여 조직적으로 나눠주고 협박하는, 나도 모르는 사이에 마약범죄에 당하는 경악할 사건이 터졌다.     그도 그럴 것이, 호기심으로 시작하던, 나도 모르게 당하던, 마약은 한 번만 사용해도 그 중독성이 강해서, 점점 의존성이 높아지면서 뇌 손상을 일으켜 사람을 피폐하게 만들고 죽음에 이르게 하는 중대한 범죄이기 때문이다.   의료용 마약 처방의 오남용 문제도 날이 갈수록 심각해지고 있다. 말기 암 환자의 통증 억제 치료제로 개발된 펜타닐의 처방 건수가 한국의 경우 지난 5년간 60% 이상 증가했고, 과다복용으로 마이클 잭슨을 사망에 이르게 했던 의료용 페놀류 정맥 마취제 중 하나인 프로포폴의 한국 내 남용 적발 사례는 열거하기 어려울 정도로 많아 한국이 세계 최초로 프로포폴을 마약류로 지정했다고 한다.   마약 오남용을 조장했다는 이유로, 미국에서는 작년 국내 조제 및 약 판매량의 2/3를 점유하는 월그린, CVS, 월마트, 크루거 등 대형 약국 체인들에 조 단위의 배상금을 내라고 판결했다. 약사이면서 제약인인 필자도 왜? 라는 의문이 들었고, 해당 약국 체인들도 처음엔 의사의 처방에 따라 적법하게 조제만 한 약국들이 무슨 잘못이냐며 항의를 하기도 했다. 그러나 마약 오남용 위기를 인지하고 예방해야 하는 사회적 책임을 통감하고 결국 작년 말 월그린을 시작으로 지난달 크루거까지 차례로 벌금을 냈다고 한다.   한국 정부가 올해부터 마약 떡볶이, 마약 김밥 등의 상호에 마약이란 말을 사용하지 않도록 적극 권고 조치 하는 것도 마약을 가볍게 여기는 풍조를 차단하려는 사회적 책임 의식과 맥락을 같이 한다.   강력한 마약 오남용 규제 및 처벌과 책임감 있는 사회 공동의 노력 외에 중독자들에 대한 신속한 치료와 재활 서포트도, 삶의 터전을 ‘좀비도시’로 전락시키지 않고 지켜내기 위해 중요하다. 지난 4일 미국 FDA는 마약류를 포함한 다양한 흥분제 사용 장애를 치료하는 해독제 개발 가이드라인을 발표하며 중독 치료제 개발을 적극적으로 지원하였다. 나도 모르게 마약에 노출될 위험을 소비자가 직접 체크할 수 있는 마약 판독 진단키트 개발에도 큰 진전이 있다고 하니 곧 상용화되길 기대해본다. 더불어 마약성 진통제를 대체할, 강력하면서도 중독성이 없는 비마약성 진통제 개발 노력이 제약계에서 계속 이어지고 있다. 류은주 / 동아 ST USA오늘의 노트 exit say 마약 오남용 마약 펜타닐 의료용 마약

2023-10-11

[에이전트 노트] 내년 주택 시장 전망

팬데믹을 겪으며 우리의 일상은 많은 변화를 가져왔다. 특히 부동산 시장은 팬데믹 전후인 최근 몇 년간에 걸쳐 한 치 앞을 예상할 수 없을 만큼 큰 지각변동을 일으켰다고 할 수 있다.   팬데믹의 영향으로 역대 보지 못했던 제로금리 시대를 경험했고 제로금리의 영향으로 최저 모기지 이자율이 장기간 지속되면서 주택구입 붐이 일면서 팬데믹 기간 이후까지 너도나도 주택구입 경쟁에 뛰어들어 두 자릿수 오퍼들이 몰려들던 폭발적 주택구입경쟁 시기도 경험했다.   이제 지난해부터 치솟고 있는 금리 인상 영향으로 모기지 이자율은 17년 만에 최고치를 경신하며 30년 고정 모기지 이자율은 이미 7%를 넘어 지난 9월 8일 기준 7.22%를 기록하며 부동산 거래는 얼어붙었고 지역에 따라 가격하락세도 나타났지만 그래도 여전히 매물 부족현상에 힘입어 인기 지역의 주택가격은 별다른 변동 없이 여전히 높은 가격을 유지하고 있다.   높아진 주택가격의 하락 없이 높은 모기지 금리까지 겹치며 내 집 마련을 꿈꾸던 바이어들은 구입경쟁에서 발을 돌리며 시장상황의 변화에 기대를 걸고 있다.   이러한 상황 속에 최근 캘리포니아 부동산협회(CAR)가 지난 9월 20일에 발표한 자료에 따르면 “내년엔 주택 판매가 촉진될 수 있는 보다 유리한 시장 환경이 조성되면서 주택 구입 여건이 다소 완화될 것”이라는 전망이 나왔다.   2024년 캘리포니아 주택 시장 예측이란 제목으로 발표된 보고서의 기존 시나리오의 내용을 살펴보면 먼저 현재 주택시장에 가장 큰 걸림돌이 되고 있는 모기기 금리에 대해서는 2024년 경제가 둔화할것으로 예상하면서 연방준비은행이 통화정책을 완화하기 시작할 것으로 예상했으며 모기지 금리는 지속적인 하락 추세를 보여 평균 30년 고정 금리 모기지는 내년 말까지 5% 중반대에 도달할 수 있을 것이라고 수석 부사장 겸 수석 경제학자 조던 레빈(Jordan Levine)의 의견을 게재했다.   예상되는 모기지 금리 하락은 구매자와 판매자 모두에게 유리하게 작용할 것이며 특히 구매자에게는 대출비용이 낮아지고 매매 가능한 주택도 증가하게 되기 때문에 보다 유리해진 주택시장 환경이 조성되면서 지난 몇 년간 치열한 주택구입 경쟁에서 밀려난 예비 구매자들이 다시금 시장에 대거 진입할 수 있는 동기 부여가 될 것으로 전망했다.   또한 2024년 기존 단독주택 예상 매매량은 총 32만7100가구로 2023년 예상치인 26만6200가구보다 22.9% 증가할 것이라는 매우 희망적인 예상 수치를 내놓았으며 2024년 주택 공급 역시 기존에 유지되고 있는 매물의 10~20%가 증가할 것이라고 예상했다.   그리고 캘리포니아의 중간 주택 가격은 2022년 82만2300달러에서 2023년 81만달러로 1.5% 감소한 후 2024년에는 86만300달러로 6.2% 상승할 것이라고 가주부동산협회는 예상했다.   그러나 일각에선 모기지 이자율이 소폭 하락 하더라도 주택시장의 매물 부족 현상으로 주택가격이 오히려 크게 상승할 우려가 있다고 판단하며 내년에도 내 집 장만의 여건은 크게 완화되지 않을 것이라고 분석하는 부정적인 전문가들 의견도 많은 상황이다.   분명한 건 현재 주택시장에 가장 크게 영향을 미치고 있는 모기지 이자율이 내년 하반기엔 5% 중반까지 하락할 수 있다는 것이 대다수 전문가들 의견으로 현재보다 크게 완화될 것으로 예상된다.   ▶문의: (213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 내년 주택 주택시장 환경 폭발적 주택구입경쟁 현재 주택시장

2023-10-10

[에이전트 노트] 갈수록 힘든 내 집 마련

내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다. 계속 상승하는 집값도 문제지만 지금 무엇보다 치솟고 있는 모기지 이자율 때문이다.   모기지 이자율은 최근 17년 만에 최고치를 기록하고 있는 가운데 30년 고정 모기지 이자율은 9월 8일 기준 7.22%를 유지하고 있고 재융자 시 많이 선택하는 15년 만기 고정금리 역시 6.59%까지 상승하며 30년 만기 금리와의 격차가 계속 줄어들고 있다.   캘리포니아 부동산협회 (CAR)가 최근 발표한 자료에 따르면 이자율이 3분기 연속 6% 이상을 유지하고 주택 시장 내 매물 부족 현상으로 인해 주택가격도 계속 상승하는 상황에서 최근 캘리포니아의 주택 구입 능력은 16년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.   2023년 2분기에 캘리포니아에서 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 5명 중 1명에도 못 미치는 16% 수준인 것으로 알려졌으며 이는 2023년 1분기의 19%, 그리고 코로나 펜더믹이 시작됐던 2020년 1분기의 17%보다도 감소한 것으로 전했는데 이는 2012년 1분기 때 기록한 경제성 지수 최고치인 56%의 3분의 1에도 못 미치는 것으로 알려졌다.   캘리포니아 부동산협회가 발표한 전통적인 주택 경제성 지수(Traditional Housing Affordability Index)에 따르면 캘리포니아 중간 가격의 단독주택가격은 83만 달러이며 6.61% 이자율로 30년 고정 금리 모기지에 대한 원금, 이자, 세금을 포함하여 월 5200달러를 지불하려면 최소 연 소득 20만 8000달러가 필요하다.   또한 캘리포니아 주택 구매자의 25%는 중간 가격의 콘도나 타운홈을 구입할 능력이 있는 것으로 조사 됐다. 캘리포니아 중간 가격의 콘도나 타운홈 가격은 64만 달러이다. 이를 6.61% 이자율로 구입할 경우 월 4010달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 16만 달러가 필요한 것으로 밝혔다.   그리고 미국 전체 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 36%인 것으로 알려졌으며 미국 전체 중간 가격의 기존 단독주택 가격은 40만 2000달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 2520달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 10만 달러가 필요한 것으로 알려졌는데 상대적으로 캘리포니아에서 주택을 구입하는 것이 미국 평균치의 2배 이상 힘든 것으로 밝혀졌다.   특히 한인들이 많이 거주하는 남가주 지역 로스앤젤레스 카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 15%이고 중간 가격의 단독주택가격은 78만 9000달러이며 같은 이자율로 구입할 경우 월 4950달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 19만 8000달러가 필요하다고 전했다.   그리고 오렌지카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 12%로 매우 낮았으며 중간 가격의 단독주택가격은 125만 달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 7830달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 31만 3000달러가 필요한 것으로 알려지면서 오렌지카운티가 남가주 6개 카운티 중 가장 내 집 장만하기 힘든 카운티로 알려졌다.   이 같은 높은 모기지 이자율 상승은 당분간 지속될것으로 예상되며 올해 연말에는 최대 8.5%까지 오를 가능성도 배제할 수 없는 상황으로 길게 예상하고 크레딧 스코어 관리에 힘쓰며 가계 부채를 줄이는 것에 노력해야 할 것이다.     ▶문의: (213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)  전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 구입능력 이자율 캘리포니아 주택 모기지 이자율 주택 구입

2023-09-12

[에이전트 노트] 하반기 주택 시장 전망

지난달 26일 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)가 기준 금리 0.25%p 인상을 단행했다.   이는 지난해 3월 이후 12번 개최된 연방공개시장위원회(FOMC)의 회의 중에 유일하게 지난 6월을 제외하고 모두 11차례 금리 인상을 한 결과로 현재 미국 기준금리가 5.25%~5.5% 범위로 인상되면서 지난 2001년 이후 22년 만에 최고점을 기록하게 됐다.   쉬지 않고 인상해 온 금리를 이제 안정시켜야 한다는 의견들이 쏟아져 나오며 오는 9월의 금리동결에 무게가 실리고 있기는 하지만 제롬 파월 연준 의장은 이번 인상발표 후 갖은 기자회견에서 지난 6월 소비자물가지수(CPI)가 전년 대비 3% 상승으로 나온 것에 대해 환영할 만한 수준이지만 1개월 치 자료에 불과한 것으로 아직 낙관하기에 이르다고 설명했다.   이는 오는 9월 결과를 확인해 봐야 알겠지만, 9월 금리 인상을 단행할 수도 있고, 동결할 수도 있다는 것으로 결국 경제 지표가 가르치는 데이터에 맞춰 결정하겠다는 것으로 추가 금리 인상도 가능하다는 말이다.   그렇다면 올 하반기 모기지 이자율은 현재 7%에 근접해 있는 이자율 보다는 떨어질 가능성보다 인상될 가능성이 더 높게 점쳐지기 때문에 주택구매를 계획하고 있는 예비바이어들의 주택구매 부담은 더욱 커질 수밖에 없고 주택거래 역시 많이 감소 할 수밖에 없을 것으로 예상되며 이 같은 주택거래 감소세는 내년 초까지도 이어질 수 있을 것으로 보여진다.   이러한 시장 상황은 주택 소유주는 물론 셀러, 바이어 모두에게 우려되는 상황으로 올 하반기 주택시장의 변화에 모두 촉각을 곤두세우고 있는 분위기다.   금리 인상은 모기지 대출뿐만 아니라 일반 소비자 대출인 신용카드, 자동차, 학자금 등 각종 가계 대출 금리도 연쇄적으로 인상되면 원금은 물론 이자 페이먼트도 지속적으로 상승하면서 불필요한 이자비용 낭비를 줄이기 위해 소비를 줄이고 원금 상환에 힘을 들이게 되면서 소비위축이 경기 침체로 이어질 수 있는 우려도 높다.   이자율 상승으로 올 하반기 주택 거래가 주춤한 상황에서 자칫 경기 침체가 진행된다면 주택 거래는 최대 15%까지 감소할 수 있다는 전문가의 의견도 나와 있어서 주택거래 감소는 피하기 힘들 것으로 판단된다.   전문가에 따르면 모기지 이자율 상승이 7%~8%대를 유지할 경우 주택거래 하락폭 역시 7%~8%를 유지할 것으로 예상했고, 모기지 이자율이 8.5%대로 치솟을 경우 주택거래는 10% 이상 급감할 것으로 예상했다.   통상적으로 주택거래 감소는 주택가격 하락으로 이어질 수 있기 때문에 주택구매를 희망하는 바이어들에게는 기대되는 상황이지만 일부 지역을 제외하고는 바이어들의 기대와는 달리 올해 안에 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 다소 힘들어 보이며, 대부분의 지역이 지금 주택가격대를 그대로 유지 할 것으로 예상된다.   이런 상황을 종합해 볼 때 올 하반기 주택시장은 10% 가까운 주택거래가 감소할 것으로 예상되고 모기지 이자율은 7~8%대를 유지할 것으로 예상되며 거주용 부동산에 비해 상업용 부동산의 매매 감소는 더욱 심화할 것으로 예상된다.   특히 한인타운은 주택가격이 타 지역에 비해 크게 상승하여 있는 지역으로 LA카운티 평균치보다 다소 높은 거래량 감소가 나타날 것으로 보여진다.     ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 하반기 주택 하반기 주택시장 주택거래 감소세 주택구매 부담

2023-08-15

[에이전트 노트] 상반기 LA지역 부동산 거래 동향

급격한 인플레이션과 이로 인해 급격히 치솟고 있는 소비자물가지수(CPI)를 잡기 위한 연방준비제도의 그동안 노력이 결실을 보는 듯하다.   지난 1분기 미국 내 국내총생산(GDP) 성장률은 예상보다 높은 2%대를 기록한 것으로 알려졌고 실업수당 청구 건수도 역시 시장의 예측을 뛰어넘는 수준으로 크게 감소하는 등 미국 경제의 회복세가 강하게 나타났다.   그러나 연준은 이에 만족하지 않고 올해 안에 2차례 더 추가로 기준금리 인상이 예상된다는 언론의 보도가 나오면서 또다시 소비감축과 경기침체의 도화선이 될 수도 있다는 우려가 나오고 있다.   전문 언론에 따르면 오는 7월 연준이 금리를 동결할 가능성은 고작 10%에 불과한 반면 90%가 0.25%의 인상을 예상하고 있으며 2분기 실적마저 예상보다 호조를 보인다면 9월에도 추가로 0.25%의 금리 인상이 예상된다는 보도이다.     따라서 부동산 시장 역시 추가 긴축이 예상되는 가운데 올해 상반기 LA 카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매 현황을 조사해 보았다.   분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 LA카운티와 LA한인 타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사했다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 상반기 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만4620건이 완료되어 지난해 2022년 상반기의 매매 건수인 3만 1631건에 비해 22%나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 7327개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 7월의 1.9개월 치보다도 더 줄어든 것으로 거래량은 감소해도 절대적 매물 부족 상황은 더 극심해진 것으로 나타났다.     그리고 LA 한인 타운의 2023년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 242건이 매매됐으며 지난 2022년 상반기의 매매 건수인 445건에 비해 무려 45%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 2배 이상 감소한 것으로 조사됐다.     또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 140개에 불과하며 지난해 같은 기간에 유지되던 158개보다도 적은 양이 유지되고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 상반기 매매 건수는 2340건으로 지난해 상반기 매매 건수 2934건에 비해 20%가량 감소했으며 LA한인 타운은 올 상반기 거래 건수는 고작 89건으로 지난해 상반기 158건으로 인컴매물 역시 지난해 대비 45%나 급감한 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2088개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 4.3개월 치, LA한인타운은 163개로 지난해 7월에 유지했던 165개를 그대로 유지하고 있지만, 거래량 급감으로 인해 마켓의 매물 상황은 다소 여유로워 보이지만 사실상 한인타운 내 인컴 매물을 포함한 상업용 부동산 시장은 하반기에 예상되는 금리 인상의 영향을 받아 상반기보다 더 어려운 상황이 계속 유지할 것으로 예상한다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상반기 la지역 납입 한도 상반기 la지역 초과 납입

2023-07-18

[에이전트 노트] 주택 거래 트렌드 변화

최근 LA 인근 지역의 거주용 부동산은 모기지 금리의 인상에도 불구하고 극심한 매물 부족 현상을 겪으며 지역에 따라 다소 차이는 있을 수 있겠지만 대부분의 지역에서 복수 오퍼가 몰리면서 거주용 부동산을 구입하려는 바이어들의 구입 경쟁이 증가하고 있다.   최근 주택시장의 극심한 매물 부족 사태를 이용해서 쉽게 주택을 매매하려는 얌체 셀러들이 “인근 지역에 나온 매물이 없으니 좋은 가격에 내놓기만 하면 팔리겠지”라는 안일한 생각으로 리스팅을 내놓는 경우가 있다.   그러나 아무리 매물이 모자라는 현 마켓 상황에서도 역시 리모델링이 완벽하게 잘 된 집이 시세보다 비싸더라도 매매가 잘 되는 반면, 매물의 현재 상태가 리모델링 없이 그저 그런 상태라면 제값을 받기는커녕 오히려 시세보다 아주 낮은 가격을 제시해야 그나마 매매가 이뤄지는 상황이다.   실제로 밸리의 한 타운하우스 단지 내에 나온 매물들을 살펴봤더니 지난 3월 이후 3개의 리스팅이 마켓에 나왔는데 같은 단지 내 매물의 가격 편차가 무려 25%나 차이가 났다. 같은 단지 내에서 이렇게 가격 차이가 크게  나는 것은 좀처럼 보기 힘든 상황이어서 자세히 들여다봤다.   이 단지 내 평균 스퀘어피트당 가격은 대략 460~470달러 정도로 형성되어 있었는데 지난 3월에 매물로 나온 집의 경우 스퀘어피트당 460달러에 마켓에 나왔는데 리모델링도 부족해 보이고 이곳저곳 손을 봐야 하는 매물로 3개월이 지난 현재까지 매매가 되지 않고 있었고, 지난 5월 말에 완전히 리모델링된 상태로 너무 과하다 싶을 정도인 가격으로 스퀘어피트당 무려 535달러에 나왔는데 나오자마자 5일 만에 바로 에스크로가 오픈되어 깜짝 놀랐다.   또 다른 매물은 적당한 리모델링에 깨끗하게 관리도 잘 된 상태로 시세보다 저렴하게 스퀘어피트당 425달러에 마켓에 나왔는데 7일 만에 10개가 넘는 복수오퍼가 몰리며 스퀘어피트당 460달러 넘는 가격에 에스크로가 열린 것으로 알려졌다.   이처럼 주택가격이 오를 대로 오르고 모기지 금리 역시 높아진 지금 상황에서 주택구입을 계획하고 있는 바이어들은 힘들게 주택을 구입한 후에 추가 투자금까지 넣으며 리모델링을 계획하기엔 너무 힘든 상황으로 수리가 필요한 집이라면 구입대상에서 제일 먼저 제외되는 추세인 것으로 알려졌다.     따라서 주택매매를 계획한 셀러라면 최근 바뀐 바이어들의 구매 선호도에 맞는 새로운 판매 전략을 세우는 것이 매우 중요할 것이다.   집을 내놓기 전에 눈에 띄는 문제점은 모두 수리해서 해결하고 깔끔하게 청소와 인테리어 소품까지 꼼꼼히 신경 써야 하며 집 밖의 페인트 상태와 지붕 상태는 물론 정원 가든 상태에까지 최상의 매물상태를 유지하는 것이 높은 가격을 받고 빨리 매매를 마무리 짓는 성공확률을 높일 수 있을 것이다.   지난 팬데믹 기간엔 수요가 폭등하고 매물이 부족한 상황에서 일단 구입경쟁에서 이기는 것이 중요했기 때문에 매물 상태를 따지기보다는 일단 사는 것이 먼저고 수리는 그다음에 해결하자는 식의 구입이 성행했었으나 이제는 상황이 많이 달라져 꼼꼼히 따져 추가 비용 발생이 없는 주택구입을 선호하는 것이 바이어들의 대세라고 봐야 한다.     이러한 바이어들의 구입 성향에 맞춰 소유하고 있는 주택을 최상의 상태로 만들어서 매매에 나서기 위해서는 라이선스가 있고 경험이 많은 리모델링 전문가와 전문 인테리어 디자이너들의 조언을 받아서 진행하는 것이 매우 중요할  것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 트렌드 주택 매물 상태 리모델링 전문가 최근 주택시장

2023-06-20

[에이전트 노트] 인플레이션과 부동산 시장

인플레이션 장기화가 부동산 시장에 큰 영향을 끼치고 있는 가운데 그중에서도 주택시장이 가장 큰 피해를 보고 있는 것으로 알려졌다. 지난해 전반기까지만 해도 잘 나가던 주택시장이 인플레이션이라는 큰 산을 넘지 못하고 급격히 냉각된 것은 연방준비제도(Fed)가 40년 만에 최악의 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리를 공격적으로 인상하면서부터라고 볼 수 있다.   기준 금리 인상에 영향을 받는 모기지 금리가 빠르게 동반 상승하면서 바이어들의 주택 매수세가 급격히 줄어들면서 최근 주택거래 건수는 지난해 대비 절반 수준에도 못 미칠 정도로 감소했다.   지난해 6월 9.1%로 최고치를 기록한 인플레이션은 올해 2월 6%대로 낮아지면서 다소 안정세를 찾는 것으로 보이지만 미국 경제는 여전히 인플레이션의 영향권에 벗어나지 못하고 있고 많은 경제 전문가들은 인플레이션 장기화를 예상하는 가운데 모기지 금리 인상으로 구입 능력을 상실한 바이어가 다시 마켓으로돌아오긴 쉽지 않아 보인다.   바이어들의 구입 능력이 감소한 만큼 주택가격이 하락해 준다면 바이어들의 구매력이 회복될 수 있겠지만 현 마켓 상황은 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 지역별 주택가격의 하락세는 미미한 상태로 시장 상황에 전혀 영향을 주지 못하고 있다.   통상적으로 모기지 이자율이 급상승하면서 거래량이 감소하면 주택가격은 큰 폭으로 하락하는 것이 일반적 현상으로 봐야 한다. 그러나 현재 주택시장은 수요와 공급의 불균형이 심각한 상황으로 매물 부족으로 인해 주택거래가 크게 감소한 상황 속에서도 주택가격이 유지되거나 지역에 따라 지속해서 상승하는 주원인이 되고 있다.   이 같은 매물 부족현상이 심화하는 것 역시 모지기 이자율 상승이 그 원인으로 분석되는데 기존에 주택을 보유하고 있는 셀러들은 지난 2021년 사상 최저치 모기지 이자율이었던 2.65%를 기록했을 때를 전후로 재융자를 통해 낮은 모기 이자율로 갈아타면서 보통 3%의 낮은 모기지 이자율을 적용받고 있는 상태에서 보유주택을 팔고 새집 구입에 7%대의 이자율을 지불해야 하는 상황에 놓여 있기 때문에 선뜻 주택매매를 결정하지 못하는 것이 주된 원인으로 모기지 이자율의 상승세가 계속 이어질수록 주택시장의 매물 부족 상황은 더욱 심화 될 수밖에 없다.   결국 기준금리가 하락해야 모기지 이자율도 하락세에 들어갈 것이고 모기지 이자율이 하락해야 바이어 수요가 증가하고 주택시장에 매물도 유입되면서 거래가 활성화될 것으로 예상한다. 즉 인플레이션이 잡혀야 주택시장도 활성화될 수 있고, 인플레이션이 지속할수록 주택시장이 침체할 수밖에 없는 상황이다.   지난 2월 소비자 물가지수가 6%로 내려앉으며 인플레이션 완화 조짐이 나타났을 때부터 주택 거래량도 동반 상승하고 있는 것을 볼 때 인플레이션이 주택시장에 얼마나 크게 영향을 미치고 있는지가 검증됐다고 볼 수 있다.   그 영향으로 2월 이후 주택시장의 구입경쟁이 다시 높아지고 있는 분위기로 인기 지역의 경우 복수 오퍼가 증가하고 있는 것으로 알려졌다. 따라서 미국 인플레이션의 향방이 어디로 움직이는가에 따라 부동산 시장의 명암이 크게 달라질 것으로 예상하는 가운데 하루빨리 미국 내 인플레이션이 정상으로 돌아가길 바란다.   ▶문의:(213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 인플레이션 부동산 인플레이션 장기화 인플레이션 완화 현재 주택시장

2023-05-23

[에이전트 노트] 1분기 부동산 매매 현황

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션 사태를 겪으면서 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다.     지난 2021년 2월부터 치솟기 시작한 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 지난해 6월 무려 9.1%까지 치솟았고 이를 해결하고자 ‘연방준비제도(Fed)’는 기준금리를 공격적으로 인상하며 인플레이션을 낮추기 위해 노력했고 그 영향으로 지난 2월 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 6%로 다소 안정세를 찾은 상황이다.     하지만 미국 경제는 여전히 인플레이션 영향권에 머물러 있어 최근 실리콘 밸리 뱅크와 시그니처 뱅크 파산 여파가 겹치며 경제적 불안정한 상황이 주택시장을 한순간에 냉각시키고 있다.   계속된 기준 금리 인상의 영향을 받아 동반 상승한 모기지 금리로 인해 주택 매수세가 급격히 감소하면서 주택 거래는 지난해 대비 절반 수준으로 축소되었다.   지난 1분기 LA카운티와LA한인 타운의 부동산 매매는 어느 정도를 유지하고 있는지를 알아보기 위해 MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 3월까지의 1분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만495건이 완료되어 지난해 2022년 1분기의 매매 건수인 1만 7398건에 비해 40%나 하락한 것으로 나타났다.   또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8822개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.5개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기 1.9개월 치와 비교하면 다소 증가한 것으로 보이지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다.   그리고 LA 한인타운 1분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 104건이 매매됐으며 지난 2022년 1분기의 매매 건수인 289건과 비교하면 무려 64%나 감소한 것으로 LA카운티의 감소폭 40%와 비교해도 한인타운 내 부동산 매매 감소 폭이 매우 심각한 것을 알 수 있다.   특히 한인타운 주거용 부동산 매매에 다수를 차지하고 있던 콘도미니엄의 거래는 2023년 1분기 거래가 고작 37건에 불과한 것으로 밝혀졌는데 이는 지난해 2022년 1분기 거래 건수인 163건과 비교할 때 무려 78%나 감소한 것으로 콘도미니엄의 매매는 완전히 얼어붙은 것으로 보인다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 147개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 4.2개월 치로 다소 여유있게 매물이 유지되고 있는 것으로 보이지만 이는 지난 3개월간의 매매 건수가 엄청나게 줄어든 영향에 따른 것일 뿐 예전 마켓상황을 고려하면 3개월 치 정도의 매물이 유지되고 있는 것으로 봐야 할 것이며 이 역시 매물 부족 현상이 해소되었다고 보기는 어려운 상황이다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 1분기 매매 건수는 1018건으로 지난해 1분기 매매 건수 1991건에 비해 49%로 주거용 부동산보다 더 큰 폭으로 감소했으며 LA한인 타운 올 1분기 매매 건수는 고작 39건에 불과했는데 이는 지난해 1분기 114건에 비해 65%나 감소한 것으로 부동산 투자자들 역시 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받는 것으로 분석된다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1149개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 6.3개월 치, LA한인 타운 165개로 8.7개월 치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 매매 부동산 매매 주거용 부동산 매매 건수

2023-04-25

[에이전트 노트] 뒷마당 별채 신축 열풍

2017년부터 가주지역의 주택난 해소를 위해 뒷마당 별채(ADU, Accessory Dwelling Unit)건축 규정 완화 이후 2018년에 8905채로 신청 건수가 폭주하기 시작해 5년이 지난 현재 3만 건에 육박하고 있는 것으로 알려졌다.   지난 2021년에 집계된 ADU 신청 건수는 23,663채로 2018년의 신청 건수 대비 2.5배나 급증한 것으로 알려졌다.   ADU  신축허가가 완화된 2017년 이후부터 2021년까지 지난 4년간 가주 정부가 허가한 ADU 허가 건수는 총 6만3456건으로 ADU 1건당 예상되는 비용이 적게는 10만 달러에서 많게는 30만 달러가 넘는 것을 고려하면 어림잡아도 그 시장 규모도 적어도 60억 달러에서 120억 달러를 훌쩍 넘는 수준인 것으로 예상된다. 이처럼 ADU 신청 건수가 증가하는 가운데 ADU를 활용한 뒷마당 별채의 신축 형태도 변화하고 있는 것으로 알려졌다.   ADU가 완화된 2018년 당시의 홈 오너들은 주로 뒷마당의 거라지를 활용하거나 적은 비용으로 소규모 형태로 ADU를 활용했던 것이 최근에는 아예 허용되는 최대 용적률을 활용해서 높은 비용을 투자하여 제대로 신축해 오히려 오래된 본채보다 더 활용도 높은 뒤채에 신축하고 있는 것으로 분석됐다.   이 같은 ADU를 신축하고 있는 홈 오너들은 신축된 ADU를 활용해서 주택 임대 소득을 올리거나 비싼 집값에 아직 독립하지 못한 성인 자녀에게 살 곳을 제공하는 용도로 활용되기도 한다.   이렇게 증가하고 있는 ADU는 이제 그 활용 활용도를 넘어서 주택가격에도 큰 영향을 미치게 된 상황으로 주택시장에서도 ADU의 영향력이 점점 더 커지고 있는 상황으로 이제 ADU가 증축된 주택의 거래가격은 투자 대비 더 높은 가격대가 형성되고 있는 것으로 보인다.   뒷마당 별채의 증축 허가 기준을 살펴보면 기존건물에 붙여서 증축하거나, 별도로 떨어져 있는 거라지나 창고를 활용한 증축 또는 신축 모두 가능하지만 신·증축할 수 있는 사이즈는 기존건물 사이즈의 50% 내외로 제한된다.   또한 증축 또는 신축되는 면적은 640sf에서 최대 1200sf까지만 허용되며 반드시 기존 하우스 하나에 한 채만 허용되고 집 뒤쪽에만 가능하고 본래의 집 앞쪽과 도로 사이에는 신·증축이 불가능하며 언덕에 위치해 안전상에 문제가 있는 곳 역시 증축이 불가능하다.   그리고 2층 구조로 증축과 신축이 가능하며 신·증축시 뒷집과 옆집으로부터최소 5ft는 떨어져야 하지만 기존의 거라지를 활용해서 증축할 경우 별도로 5ft 의 Setback을 요구하지 않아 증축을 아주 쉽게 할 수 있고, 2층 구조로도 가능하다.   주차와 관련된 사항으로는 증축되는 건물의 침실 1개당 1개의 주차 공간이 의무적으로 반드시 확보되어야 하지만 기존의 집과 붙여서 증축하는 경우나 집으로부터 0.5마일 거리 안에 버스정류장과 전철역 등이 근접해 있다면 주차공간 확보에 대한 예외적용을 받는다.   만약 소유하고 있는 주택의 넓은 뒤뜰을 활용한 신·증축을 계획한다면 반드시 시작하기 전에 건축전문가의 조언을 먼저 받아야 하고 일을 진행할 때는 라이선스가 있고 신·증축은 물론 시의 퍼밋 문제까지 해결해본 경험이 많은 전문가나 전문회사를 선별하여 진행하는 것이 무엇보다 중요하다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 뒷마당 별채 증축과 신축 뒷마당 별채 증축 허가

2023-03-28

[실리콘밸리 노트] 실리콘밸리 해고 칼바람과 실버라이닝

3년 전 미국 본사로 옮겨와서 팀원들을 뽑게 되었는데, 그중 한 명은 ‘정말 잘 뽑았다’고 생각한 유능한 친구였다. 그런데 이 친구는 다른 친구들보다 일을 더 잘함에도 불구하고 항상 자기 고용 안정성에 대해 불안해하며 “괜찮냐”고 나에게 물어보곤 했다. 알고 보니 그 친구는 과거 근무했던 직장들의 구조조정으로 본인 뜻과 상관없이 연거푸 회사를 떠나야 했었다. 미국 직장인 2명 중 1명꼴로 구조조정에 의한 해고를 당한다는 데이터를 보니 그 불안이 이해됐다. 이렇게 해고가 흔하기 때문에 미국에서는 해고된 사실을 숨기거나 부끄러워하지 않는다.   미국에서는 본인 잘못으로 회사를 그만두는 해고(fire)와 회사 구조조정에 의한 해고(layoff)를 명확히 구분해서 사용한다. 그리고 이제 2022년과 2023년. 실리콘밸리에는 그야말로 해고 칼바람이 몰아치고 있다. 전 세계 거시경제 전망이 불투명한 가운데 경영 효율성이 우선시되면서 작년 말 메타(페이스북 모기업)로 시작된 해고 바람은 재무제표가 탄탄하고 현금 보유량도 많아 큰 걱정 없어 보이던 마이크로소프트와 구글로 이어졌다. 이 기업들은 각각 1만명, 1만 2000명의 직원을 해고했다. 이들에 이어 세일즈포스, 페이팔, 스트라이프, 델 등 중견 기업들도 대량 해고 대열에 참여했다. 미국 해고 데이터(layoffs.fyi)에 따르면 2022년 한해 미국 테크기업에서만 약 16만명의 구조조정 해고가 있었으며, 2023년에는 두 달 동안 약 13만명의 해고가 있었다. 올해 들어 매주 약 1만5000명의 테크 인재들이 일자리를 잃은 셈이다. 3월 들어서도 크고 작은 테크 기업들의 추가 해고 발표가 계속 나오고 있다. 지난주엔 메타에서 2차로 1만명을 더 감축한다고 발표했다. 더구나 스타트업들의 자금줄로 그동안 실리콘밸리 혁신의 지지대 역할을 해온 실리콘밸리은행(SVB)의 파산 여파로 실리콘밸리의 불확실성과 이에 따른 해고 바람은 당분간 계속될 것이라는 전망이다.   이런 칼바람 속에서도 실리콘밸리를 훈훈하게 만들어주는 것도 있다. 일자리 정보와 네트워크를 제공하는 링크드인(Linkedin.com)에서는 최근 테크기업에서 해고된 사람들이 ‘#layoffs’ ‘#opentowork’처럼 해시태그(#)와 함께 본인 해고 상황을 알리며 일자리 정보를 적극적으로 나누고 있다. 가장 딱한 상황은 비자 문제가 걸려있는 외국인들 경우다. 인도 출신 엔지니어는 “이제 딱 30일 남았다. 30일 안에 다른 직장을 찾지 못하면 본국으로 돌아가야 한다. 피가 마른다. 일자리 찾는 데 도움 달라”라고 메시지를 남겼다. 이 메시지에는 100여개 넘는 댓글이 달리며 모르는 사람들조차 적극적으로 일자리를 찾아봐 주고 연결해주고 있다. 구글을 그만둔 직원들의 알럼나이 모임인 ‘Xoogler(주글러)’는 동료들의 지원이 얼마나 힘이 되는지 보여주고 있다. 주글러에서는 구글의 해고 발표가 나자마자 해고된 1만2000명을 대상으로 마인드 컨트롤과 명상 등의 정신건강 프로그램을 제공했다. 또 구직자와 구인자를 연결해주는 네트워킹 오프라인 모임도 만들어 발 빠르게 실질적인 도움을 주고 있다. 실리콘밸리의 차가운 해고 바람 속에서 따뜻한 인간미와 동료애를 느낄 수 있다.   이번 대형 테크기업들의 대량 해고를 바라보는 긍정적인 시각도 있다. 산업계 간 인재 이동이 이루어지고 있다는 것이다. 그동안 실리콘밸리 테크기업들은 높은 연봉과 카페테리아 공짜 식사나 마사지 등의 최고 복지 시설로 고급 인재를 빨아들이는 블랙홀이었다. 큰 테크기업의 대량 해고에 실망한 인재들은 이제 테크 산업뿐만 아니라 다른 산업계에도 눈을 돌리고 있다. 그동안 인재 영입에 목말라 왔던 스타트업이나 다른 산업계에서는 고급 인재 확보에 숨통이 트이는 기회가 된 것이다. 그동안 보지도 못했던 엔지니어들의 이력서가 들어오고 있다고 스타트업 창업자들이 기쁨의 비명을 지르기도 한다. 테크기업들의 대량해고가 이어진 최근 6개월간 미국의 비(非) 테크 기업에서 약 50만명 이상의 인재 채용이 있었다는 데이터가 나오기도 했다.   실리콘밸리의 해고가 불투명한 거시경제 전망 때문이 아니라 경쟁 회사들이 하니 우리도 한다는 ‘모방 해고(Copycat Layoffs)’라는 비판도 받지만, 이번 대량 해고가 그동안 ‘사람부터 뽑아놓고 보자’ 식으로 달려왔던 테크기업들이 뒤를 돌아보는 계기가 될 것은 확실하다.   인재들의 산업간 이동도 의미 있는 일이다. 구름 뒤에 해가 있을 때 구름 가장자리에 나타나는 희망의 실버 라이닝처럼, 테크기업들이 이 어려운 시기를 견뎌내고 효율성을 다져서 더 큰 혁신을 가져오길 기대한다. 또 자리를 옮겨간 테크 인재들이 다른 산업 부문에서 가속할 혁신도 내심 기다려진다. 정김경숙 / 구글 글로벌커뮤니케이션 디렉터실리콘밸리 노트 실리콘밸리 실버라이닝 해고 칼바람 구조조정 해고 해고 데이터

2023-03-26

[에이전트 노트] 한국의 수익형 부동산 구입

남가주 부동산 시장의 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 한인들에게 최근 소액의 자본으로 높은 이익을 얻을 수 있는 대한민국 부동산 물건들이 미주지역에 다양하게 소개되고 있다.   그중에서도 생활형 숙박시설로 알려진 수익형 부동산은 예전의 레지던스 호텔과 같은 시스템으로 각각의 객실을 분양자가 구입 후 소유주들이 운영사에 일괄적으로 위탁운영을 맡겨서 거기서 발생한 운영 수익금을 소유주들에게 각각 구입한 분양가 기준으로 공평하게 나눠 받는 수익형 부동산이 눈에 띈다.   수익형 부동산에 부정적인 생각을 가진 구매자들도 있으나 최근 한국의 수익형 부동산은 많은 진화단계를 거쳤고 정부의 안전한 정책까지 보강되면서 장점이 많을 뿐 아니라 미국에 거주하며 한국 부동산에 투자하는 투자자들에게는 일반적인 물건보다 신경 쓸 것도 없고 관리까지 모두 알아서 대행을 해주는 수익형 부동산 상품이 가장 매력적인 부동산 상품일 것으로 판단된다.   대한민국 부산 송도에 위치한 ‘헤븐 더 뷰’는 최근 한국에서 큰 인기를 끌고 있는 ‘생숙’으로 불리는데 ‘생활형 숙박시설’로 부산 관광 중심지에 위치한 바닷가 로케이션에 높은 수익성까지 예상되는 부동산 매물이다.     수익형 부동산 투자에 관심이 있다면 구입하기 전에 중요 투자 포인트를 먼저 설정하고 꼼꼼히 체크한다면 성공적인 투자결과를 얻을 수 있을 것이다.   생활형 숙박시설인 부산 송도 헤븐 더 뷰를 예로 중요한 6가지 투자 포인트를 살펴봤다.   첫째로 가장 중요한 것은 로케이션으로 부산 송도 해수욕장 바로 앞에 위치한 것과 부산의 대표적 관광지인 자갈치시장, 국제시장과 인접하고 최근 설치된 해상 케이블카로 관광객이 꾸준히 증가하고 있다는 것과 유동인구 대비 해당 지역에 숙박시설이 매우 부족한 상황이라는 것이 관심을 끈다.   두 번째 중요한 것은 수익성이다. 수익형 부동산에 가장 중요한 포인트로 봐야 하는데 해수욕장에 위치한 호텔급 서비스 객실에 작은 부엌과 세탁기가 추가 설치된 경쟁력 높은 객실이란 점과 그 객실의 예상 투숙 가격대가 10만 원대를 타깃으로 수익을 계산했는데도 그 예상 수익률이 10%대가 예상된다는 것은 객실 단가를 터무니없이 높이 책정해서 높은 수익을 제시하는 타 물건과는 다르게 현실적인 객실 가격으로 예상된 높은 수익률이 매우 매력적이라 할 수 있다.   세 번째로 전문 매니지먼트사의 운영계획이 눈길을 끈다. 지금까지 수익형 부동산 매물의 가장 큰 문제점으로 제기됐던 운영사 문제가 '온다 메니지먼트'사 라는 믿을 수 있는 운영사가 계약되어 있다는 것과 함께 호텔 객실도 바다뷰가 없는 저층을 활용해서 상가와  펫 동반 객실, 키츠 객실 등으로 활용하여 높은 수익으로 이어질 수 있다는 점이 설득력 있다.   네 번째로 구입 후 객실의 감가상각에 따른 유지 보수 계획을 확인해야 하는데 이와 관련해서 매년 전체 수익에서 일정 부분을 적립해서 운영사가 주기적으로 객실의 리모델링을 한다는 계약 조항이 첨부되어 있어서 소유주가 구입 후 추가자금을 투자해야 하는 부담이 없고 노화에 따른 객실 요금 하락도 막을 수 있다는 점이 또 하나의 중요 포인트로 봐야 한다.   다섯 번째는 소유주 혜택 사항으로 매달 수익금을 받는 것과는 별도로 1년마다 30일 무료 숙박의 혜택이 주어지는데 기존 수익형 부동산의 경우 소유하고 있는 호텔에만 한정해서 사용하던 무료 혜택과 달린 운영사인 온다 매니지먼트사가 관리하는 전국 서울을 포함한 13개 지점의 객실을 무료숙박 이용할 수 있다는 점이 매우 매력적이다.   마지막으로 여섯 번째는 향후 높은 포텐셜로 부산광역시에서 추진하는 선트램(노면 전차) 노선에 송도해수욕장이 포함되어 있기 때문에 선트램이 완공이 예상되는 2028년경에는 많은 유동인구와 관광 인프라가 완성되면서 향후 더 높은 수익률이 예상되는 물건으로 판단된다.   ▶문의: (213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 수익형 부동산 수익형 부동산 한국 부동산 대한민국 부동산

2023-02-28

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