[부동산투자] ‘As Is’ 세일과 인스펙션

얼마 전 한 바이어가 ‘As Is’ 조항이 있어 셀러가 아무것도 고쳐주지 않을 것이라고 하는데 굳이 인스펙션을 해야 하는지 문의해 왔습니다. 의외로 많은 바이어가 ‘As Is’ 에 관해 잘못 이해하고 인스펙션을 하는 이유를 간과하는 경우가 있습니다.   주거용 주택 매매를 할 때 셀러는 부동산 양도에 관한 공개문서를 바이어에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 바이어가 집을 구매하는 데 있어서 영향을 미칠 수 있는 모든 사실 등을 포함한 집의 상태, 집에 부착된 가구들의 고장 유무, 그리고 집에 있는 위험물질 유무 등의 내용을 셀러가 직접 게재해야 합니다.     ‘As Is’ 조항은 매물을 보이는 것 그대로의 상태로 매매한다는 조건입니다. 하지만 계약서에 ‘As Is’ 조항이 있더라도 위의 내용을 알리지 않을 경우 매매가 완료된 후라도 문제가 발견되고 셀러가 고의로 누락시킨 점이 입증되면 그에 대한 책임을 지게 될 수도 있습니다. 따라서 셀러는 양도 공개문서를 성실하게 작성할 의무가 있고 작성 시 매매 하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상을 기재하면 됩니다.   바이어가 인스펙션을 했을 경우 집에 중요한 문제 또는 공개문서에 기재 되어있지 않은 내용 등이 발견되면 바이어는 그 문제에 대한 수리를 요구할 수 있습니다. 만약 셀러가 이에 응하지 않을 경우 해당되는 계약 해지 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어는 인스펙션 후 문제가 있으면 고쳐달라고 할 권리가 있습니다. 하지만 많은 바이어가 간과하고 있는 것은 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없다는 내용입니다. 굳이 따로 ‘As Is’라고 명시하지 않아도 계약서엔 이미 매매 자체가 있는 그대로, 보이는 것 그대로 구입한다는 조항이 명시되어 있기 때문입니다. 그러므로 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없을 뿐만 아니라 바이어의 요구 사항에 대해 답변조차 할 필요가 없다는 것입니다. 중요한 건 매매를 위해서 셀러와 바이어가 합당하고 서로 상식적인 수준에서 합의하는 것이 필요합니다.     다시 말하면 바이어가 인스펙션을 하는 가장 큰 이유는 인스펙션 후 여러 가지 문제를 빌미로 가격을 깎으려는 의도가 아니라 혹시라도 셀러가 집에 대해 모를 수도 있는 문제에 대비해서 바이어 스스로를 보호하기 위함이라 하겠습니다.     결국 중요한 것은 셀러는 아무리 ‘As Is’라 할지라도 집에 문제가 있는 사실은 숨김없이 공개 문서에 게재하여 알려주고 바이어는 혹시라도 셀러가 모를 수도 있는 문제에 대비해 인스펙션 함으로써스스로의 권리를 지키는 것입니다. 셀러도 무조건 ‘As Is’ 만 주장하여 고쳐주지 않는 것이 아니라 서로 상식적인 선에서 원만한 매매를 위해 조금씩 양보하고 서로의 권리와 의무의 줄다리기에서 현명하게 각자의 책임을 다한다면 매매 후 발생할 수 있는 문제도 최소화될 것입니다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산투자 세일 공개문서 가지 문제 바이어 스스로 매매 자체