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[대선 D-2] "우리가 이긴다"…與 "2∼3%p" 野 "6~8%p" 판세전망도 '혼돈'

[대선 D-2] "우리가 이긴다"…與 "2∼3%p" 野 "6~8%p" 판세전망도 '혼돈' 與, 2030女 등 부동층·중도층 '영끌' 전략…극적인 역전극 모색 野 "투표장 나가야 우세 현실화"…투표독려 속 "더 벌어질수도"   (서울=연합뉴스) 정아란 이슬기 기자 = 3·9 대선이 7일 이틀 앞으로 다가왔다. 여야는 승부를 예측하기 힘든 초박빙 접전 속에서도 엇갈리는 판세 전망을 내놓으며 막판 표심에 호소했다. 여론전을 통해 지지층 총결집에 나서려는 포석도 있어 보인다. 더불어민주당은 본격 선거전 시작 후 오차범위 내 '박빙열세'였던 판세가 여론조사 공표 금지 후 '깜깜이' 기간 '초접전 동률'로 돌아섰다고 보고 있다. 여권 지지층이 최대로 결집하고, 2030 여성들을 비롯한 부동층·중도층이 이 후보로 쏠리는 막판 흐름이 상승세로 연결돼 결국 이 후보가 2∼3%포인트 차로 역전극을 이끌어낼 것이란 전망이다. 민주당 선대위 핵심 관계자는 통화에서 "지금은 완전히 오차범위 내에 있다"면서 "두 후보 간 차이가 정말 1∼2% 차이라고 본다"라고 밝혔다. 민주당은 50%를 넘는 호남의 사전투표율 등을 근거로 국민의힘 윤석열 후보와 국민의당 안철수 대표의 단일화에 위기의식을 느낀 기존 지지층이 결집하고 있다고 주장하고 있다. 특히 유권자의 절반가량이 몰려있는 데다 중도·부동층이 많은 것으로 분석되는 수도권에서 이 후보의 막판 지지세가 커지면서 격차가 크게 좁혀졌다는 게 민주당의 설명이다. 우상호 총괄선대본부장은 이날 TBS라디오에서 "인천과 경기는 경합 우세로 본다"면서 "서울이 사실 열세였는데 지금 다 박빙 열세로 전환됐다"고 주장했다. 중도·부동층 중 20∼30대 여성도 윤 후보의 여성 관련 행보를 비판하면서 이 후보 쪽으로 향하고 있다는 자체 진단도 내놨다. 민주당은 이에 따라 수도권 중도·부동층과 2030 세대의 표심을 더 공략하는 데 막판 에너지를 쏟아붓는다는 전략이다.   국민의힘은 공식선거운동 기간 내내 '박빙우세'를 유지하던 판세가 3월 들어 오차범위 밖 우세로 변했다고 보고 있다. 특히 지난 3일 새벽 국민의당 안철수 대표와의 단일화 성사 후엔 정권교체 지지 여론이 윤석열 후보로 결집하는 흐름이 감지된다는 설명을 내놓고 있다. 당 내부적으론 여론조사 '블랙아웃' 기간에도 꾸준히 더불어민주당 이재명 후보와의 격차를 벌려, 본투표일엔 최종적으로 두 자릿수 격차의 '완승'도 가능할 것이란 전망도 당내에서 조심스레 제기되고 있다. 이준석 대표는 지난 5일 연합뉴스TV 인터뷰에서 "블랙아웃 전 윤 후보가 이 후보에 6∼8% 포인트 앞서는 조사들이 ARS(자동응답) 기준으로 나왔는데, 그보다 더 벌어지지 않을까 기대한다"고 말했다. 다만 현재 판세 상 큰 격차의 승리를 예상하면서도 최종 결과는 본투표일의 투표율에 달렸기 때문에 투표 독려에 역량을 집중하겠다는 전략이다. 섣부른 승리를 장담하는 바람에 중도층·부동층이 투표에 적극 참여하지 않을 경우 승부에 악영향을 줄 수 있다는 우려에서다. 권영세 선대본부장은 이날 국회에서 기자들과 만나 "대부분 예상은 우리 후보가 앞서 있다는 것이다. 이를 확실하게 굳힐 수 있도록 하루 반, 이틀이 채 안 남은 선거운동을 더 열심히 해 우리 지지자들이 투표장에 나가야 한다"고 말했다. 그러면서 "그래야 (판세 상) 앞서 있는 부분이 현실화한다. 투표장에 안 가면 현실화하지 않기 때문에 투표를 독려하겠다"고 강조했다.   wise@yna.co.kr (끝)     <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>대선 D-2 판세전망 혼돈 지지층 총결집 윤석열 후보 여론조사 공표

2022-03-07

[스토리 In] 억울한 의사, 더 억울한 환자

 의사들은 억울하다.   노력과 결과가 항상 같지만은 않아서다. 정성껏 치료해도 예후가 나빠지면 돌팔이 소리를 듣기 일쑤다.     일상의 포기도 강요 받는다. 긴급전화는 시도 때도 없다. ‘긴급하지 않은’ 전화라도 받지 않으면 무책임한 의사로 낙인 찍힌다.   팬데믹이 터지고 의사들의 자괴감은 더 깊어졌다. 갇힌 일상의 억눌린 감정들은 종종 의사들에게 향한다.     얼마 전 만난 한 내과 의사는 환자에게서 터무니없는 비난을 받았던 경험을 털어놨다. “한 환자가 코로나19 증세를 보이는 것 같아 검사했다. 걱정대로 양성반응이 나왔다. 그런데 검사결과를 받은 환자가 ‘분명히 당신 병원에서 감염됐다’면서 인터넷에 올리겠다고 하더라.”   이러니 의사 노릇하기 점점 더 어려워진다는 푸념이 커질 수밖에 없다.   그런데 의사들이 얼토당토않다고 말하는 환자들의 주장 중 일부는 억울하다는 항변만으로 덮어지기 어려운 경우가 있다.     지난 2월 LA한인타운 내 산부인과 박모 전문의를 상대로 가주검찰이 제기한 환자 성추행 혐의도 그중 하나다. 명문대 출신의 그는 1989년 의사면허를 받은 32년차 베테랑 전문의다.     가주의사면허위원회(MBC)가 홈페이지에서 공개한 가주 검찰의 고소장에는 박 전문의로부터 진료 중 성추행 피해를 당했다는 한인 여성 3명의 주장이 담겨있다. 피해 일시는 2017년, 2018년, 2019년으로 서로 다르지만 모두 30대 여성이다.     환자들의 주장에는 닮은 점이 있다. 가주검찰은 “박 전문의는 환자들에게 설명 없이 동의도 구하지 않고 가슴을 만졌다”고 고소장에 적었다. 예를 들어 ‘피해환자 1’ 여성의 방문 목적은 유방암이 아니라 자궁경부암(pap smear) 검사였다.     ‘피해환자 2’ 여성 역시 아랫배 통증으로 진료를 받으러 갔는데 윗옷 아래로 박 전문의가 손을 넣어 가슴을 만졌다고 주장했다.   또 다른 공통점은 ‘부적절한 발언’이다. 예를 들어 피해환자 2는 “박 전문의는 내게 ‘성병(STD) 감염이 의심된다’면서 ‘남자친구가 다른 여자와 잠자리를 가진 것 같다’고 말했다”고 증언했다.     하지만 이후 이 환자가 다른 의사에게 재검진을 받은 결과 성병 바이러스는 검출되지 않았다.   가주검찰은 고소장에서 박 전문의의 혐의를 5가지로 나열했다. 환자 1과 환자 2를 상대로 한 성착취(sexual exploitation), 성적으로 부적절한 행위(sexual misconduct), 환자 3명 모두를 상대로 한 업무상 중과실, 반복된 과실행위, 진료기록 부실 등이다.   박 전문의로서는 유방암 검사의 일환이라고 항변할 수 있다. 더욱이 남성인 그가 산부인과 전문의로서 여성 환자를 상대해야 하는 업무적 특성상 성추행이라는 의혹을 받는 것조차 부당하다고 느낄 수 있다.     하지만 그렇기 때문에 이번 혐의는 더 철저하게 가려져야 한다.     통상적으로 징계 심사 과정은 의사들에게 유리하다. MBC는 15인으로 구성되는데 이중 과반인 8명이 의사다. 설사 의사의 과실이 입증된다고 해도 면허 박탈의 중징계보다는 낮은 처벌이 내려지는 경우가 더 많다.     비영리단체 캘리포니아헬스라인이 지난 2008년부터 2018년까지 10년간의 성추행 징계 135건을 조사한 결과 가장 많은 49건이 보호관찰(probation)로 결론났다.   시간도 의사들 편이다. 피해 고발 접수부터 혐의에 대한 유무죄 결과가 나오기까지는 평균 3년이 걸린다.     그마저도 의사들은 변호사를 선임해 민사소송으로 항소할 수 있다. 최종 유죄로 입증되기 전까지 의사들은 무죄다.   무죄라면 억울한 항변을 3년 동안이나 되풀이해야하는 의사들도 딱한 처지임은 분명하다. 그런데 만약 유죄라면 그 3년간 결과를 기다려야만 하는 환자들의 심정 역시 짐작하기 어렵다. 심사관도, 시간도, 돈도 내편이 아닌데 말이다.   환자들은 더 억울하다.   정구현 / 선임기자·부장스토리 In 의사 환자 피해환자 2 여성 환자 환자 혐의

2021-11-14

[디지털 공감] 소리 나는 대로 적은 헌금

'11조'. 하얀 헌금 봉투 앞면에 큼지막하게 쓰여져 있는 문구를 발견하고 깜짝 놀랐다가 내용물을 확인한 순간 웃음이 터져 나왔다. 적혀있는 숫자에 턱없이 모자란 금액이 들어있었기 때문이다. 아마도 소위 '십일조'라 부르는 헌금을 하려 했던 이 봉투의 주인은 자신의 이름뿐 아니라 이루고 싶었던 소원을 적는 것도 잊지 않았다. 이 일은 필자가 군복무 중에 겪은 일이다. 군복무 중 1년 가량을 사단 사령부의 종교 관련 업무를 담당하는 군종병으로 근무했다. 자신의 보직이 따로 있으면서 개인 시간을 쪼개 활동해야 하는 예하 부대 군종병과는 다르게 업무 자체가 종교 업무다 보니 비교적 편했고 외부 활동도 자유롭게 할 수 있었다. 이론적으로는 제네바 협약에 따라 무기를 소지하지 않는 군종 장교들을 보호하는 임무를 맡지만 실제로는 부대 안에 위치하는 교회의 운영을 돕고 그 교회에 출석하는 군인 가족들을 지원하는 일을 주로 했다. 가을이면 김장도 했고 봄이면 가족들을 태우고 꽃놀이에 동원되기도 했다. 그런 일 중의 하나가 교회의 헌금을 계수하고 정리하는 일이었다. 그 과정에서 '11조' 라는 어마어마한 금액의 헌금이 들어온 줄 알고 깜짝 놀랐던 것이다. 교회에 열심이던 당시 사단장에게 잘 보이려 교회에 출석하는 한 간부의 무지로 웃고 넘기기에는 오늘날 우리의 수준도 그에 못지 않다. 그의 잘못은 어디선가 들어본 단어를 소리 나는 대로 숫자로 옮겨 적은 것으로 끝나는 것이 아니라 교회에 돈을 낼 때 자신의 소원을 함께 적어서 내는 성경에는 근원을 찾아볼 수 없는 샤머니즘적인 종교 행위에까지 이른다. 우리는 어쩌면 몇 가지 단어는 정확하게 쓸 수 있고 그 의미도 충분히 이해할 정도의 지식이 있는지 모르지만 샤머니즘적인 종교 행위에 빠져있는 정도는 그와 크게 다르지 않은 모습들을 종종 목격하곤 한다. 소원을 이루기 위한 종교 행위라면 그 대상이 하나님이건 삼신 할머니이건 결국 나 자신의 배를 섬기는 우상 숭배이며 그 대상을 우상으로 만드는 일이다. 하나님을 우상으로 만드는 그 죄악을 그 누가 어떻게 감당할 수 있겠는가. allthatsignal@gmail.com 김사무엘/ 박사ㆍ데이터과학자

2021-10-11

뒤집힌 '낙태 금지법'…교계서도 다시 논란

다시 기독교계에서 '낙태'가 이슈가 되고 있다. 텍사스주에서 사실상 낙태를 금지하는 법이 시행되면서 전국적으로 찬반 논란이 일고 있어서다. 급기야 지난 2일 전국 600여 도시에서 낙태권 보장을 촉구하는 대규모 '여성 집회(Women's March)'가 열리기도 했다. LA다운타운에서도 이날 수천 명의 여성이 참가한 가운데 퍼싱 스퀘어에서 시청으로 이어지는 집회가 진행됐다. 이런 가운데 연방법원 텍사스주 서부지법(담당판사 로버트 피트먼)은 지난 6일 텍사스주의 낙태금지법에 급제동을 걸었다. 로버트 피트먼 판사는 "공화당 의원들이 헌법에 보장된 낙태권을 부정했다"며 법 효력을 일시 중단시켰다. 낙태 문제에 따른 논란은 기독교가 존재하는 이상 잠잠할 수가 없다. 게다가 기독교내에서도 낙태에 대한 찬반 논란이 존재한다. 심장박동법 중단에 따른 교계내 시각들을 알아봤다. 텍사스주 시행 계획 연방법원에서 제동 한인 교계 등도 반발 29일 다민족 기도회 오는 29일 풀러턴 지역 은혜한인교회에서는 다민족연합기도회가 열린다. 한인 교계 주도로 매해 흑인 백인 히스패닉 등 타민족 교계 관계자들이 모여 미국이 당면한 문제를 두고 기도회를 진행하는 행사다. 때문에 기도 제목 등을 살펴보면 보수적 색채가 짙은 교계가 우려하는 이슈들을 엿 볼 수 있는데 이중 하나가 바로 '낙태' 문제다. 은혜한인교회 한기홍 목사는 "낙태 문제는 성경적으로 생명에 대한 관점에서 봐야 한다"며 "낙태 완화 정책은 생명 경시 사상이 팽배한 것으로 미국이 점점 타락하고 있다는 것을 보여준다. 교인들의 기도가 필요한 시점"이라고 말했다. 최근 낙태 문제가 다시 불거진 것은 텍사스주가 지난달 1일부터 시행한 일명 '심장박동법(Heartbeat BillㆍSB8)' 때문이다. 이 법은 낙태 금지 시기를 현행 20주에서 태아 심장박동이 감지되는 6주로 앞당기는 것을 골자로 한다. 하지만 6주는 여성이 임신 사실을 깨닫지 못하는 경우가 많은 시기라서 사실상 '낙태금지법'으로 불린다. 텍사스주의 그렉 애보트 주지사(공화당)는 "하나님은 우리에게 생명의 권리를 주는데 매년 수많은 아이가 낙태로 사라지고 있다"며 법안 서명 의사를 밝혔다. 이로 인해 보수 기독교의 근간인 남동부의 '바이블 벨트' 지역을 중심으로 텍사스주의 심장박동법 제정을 환영하는 목소리가 높았다. 그동안 미국에서는 '로 대 웨이드(Roe vs Wade)' 판결이 여성들의 낙태 권리를 보호해왔다. 이런 상황에서 텍사스주가 낙태 금지법을 제정하자 플로리다 아칸소 사우스캐롤라이나 켄터키 오하이오 등 보수 성향의 주들이 잇따라 낙태 금지와 관련한 주법을 재검토 또는 개정할 것임을 시사했다. 이는 곧바로 반발을 불러왔다. 여성 단체 시민 단체 등은 이 법이 "여성의 낙태권을 제약하는 잔인하고 극단적인 법"이라고 비난했다. 여성들은 즉각 '나의 몸 나의 선택(My Body My choice)' 이라고 쓰인 피켓을 들고 거리로 나섰다. 이는 지난 2일 전국 600여 도시에서 대규모로 진행된 낙태 반대 시위를 촉발했다. 기독교계 내에서도 낙태 문제에 대한 관점은 저마다 다르다. 프린스오브피스루터런교회 캐런 캐스퍼슨 목사는 "신은 우리에게 자유로운 선택권을 주셨는데 타인의 선택권을 내가 뺏을 수는 없는 것"이라며 "낙태에 대한 여성의 권리를 박탈하는 것은 이 사회를 암흑기로 되돌리는 일"이라고 말했다. 반면 교인이자 학부모인 이세린(43.어바인)씨는 "낙태법이 완화된다면 일반적 임신의 경우에도 여성의 권리를 명목으로 생명을 없애는 행위가 무분별하게 이루어질까봐 우려된다"며 "텍사스주의 법은 그러한 면에서 함부로 자행될 수 있는 낙태에 대해 경종을 울리는 의미로 지지한다"고 말했다. 이런 상황에서 지난 6일 연방법원 텍사스주 서부지법이 법무부가 낙태금지법의 위법성을 주장하며 텍사스주를 상대로 낸 소송과 관련 "심장박동법은 여성의 권리를 박탈할 수 있다"며 법무부의 손을 들어줬다. 이에 따라 갑자기 '심장박동법' 시행에 제동이 걸린 셈이다. 텍사스주는 곧바로 항소 의사를 밝혔다. 미주성시화운동본부 송정명 목사는 "연방지방법원에서 낙태금지법을 뒤집은 것을 매우 유감스럽게 생각한다"며 "한인 교계에서도 대체로 낙태를 반대하는 목소리가 높다"고 말했다. 텍사스주가 항소 의사를 밝힌 만큼 만약 심장박동법이 연방항소법원에서도 결론이 나지 않을 경우 이 문제는 결국 연방대법원에서 결론이 날 것으로 보인다. 현재 연방대법원은 보수 성향의 판사가 우위를 점하고 있다. 그럼에도 낙태 이슈는 워낙 사회적 종교적으로 첨예하기 때문에 만약 심장박동법 문제가 연방대법원까지 간다면 최종 판결은 결국 뚜껑을 열어봐야 한다. 그때까지 낙태 문제는 사회뿐 아니라 교계에서도 뜨거운 감자가 될 것으로 보인다. 연방대법원은 이미 지난달 1일 심장박동법의 효력을 정지해달라는 내용의 가처분 신청을 기각한 바 있다. 반면 지난해에는 루이지애나주의 낙태 제한법에 대해서는 여성의 권리를 침해할 수 있다며 낙태 옹호 판결을 내리기도 했다. 현재 연방대법원에서는 임신 15주 이후일 경우 낙태를 금지한 미시시피주 법에 대해서도 소송이 진행되고 있다. 낙태 권리 인정한 판결은 1973년 '로 대 웨이드' 소송 낙태 논쟁에서 늘 등장하는 용어는 '로 대 웨이드(Roe vs Wade)'다. 요즘 주별로 낙태 금지 옹호 등의 입장이 맞붙으면서 '로우 대 웨이드' 판결에 대한 배경 역시 재조명되고 있다. 로 대 웨이드 소송의 최종 판결이 내려진 건 지난 1973년 1월23일이었다. 이날은 미국에서 낙태에 대한 인식이 완전히 뒤바뀐 날로 기록되고 있다. 그전까지만 해도 미국에서 낙태는 완전한 불법이었다. 당시 텍사스주에 살고 있던 노마 매코비(당시 가명 제인 로)는 세 번째 아이를 임신하자 낙태 시술을 받으려고 했다. 하지만 당시 낙태는 불법이었기 때문에 매코비는 다른 여성들과 함께 텍사스주 정부를 상대로 집단 소송을 제기했다. 당시 매코비의 상대는 주검사 헨리 웨이드였다. 이 때문에 '로 대 웨이드'라는 용어가 붙여진 것이다. 결국 법원은 매코비의 손을 들어줬고 이 판결은 미국내에서 낙태가 합법적으로 시행될 수 있는 법률적 기틀을 마련했다. 하지만 30여년 후 반전이 일어났다. 지난 2005년 1월17일 매코비가 낙태에 대한 뒤늦은 후회를 하면서 오히려 '로 대 웨이드' 판결에 항소를 제기한 것이다. 당시 매코비는 항소장에서 "낙태 후 아이의 생명을 없앤 것에 대해 심적으로 큰 고통을 겪었다. 판결 이후 낙태를 했던 여성들과 생명이 사라진 수많은 아이에 대한 도덕적 책임을 느꼈다"며 "나는 예수 그리스도의 피와 용서함을 통해 나의 잘못이 무엇인지를 알게 됐으며 이제는 다른 여성들을 심적 충격으로부터 보호하고 싶다"고 밝혔다. 로 대 웨이드 판결의 당사자가 기독교 신앙을 접하면서 낙태에 대한 입장이 바뀐 것이다. 당시 매코비는 신앙인이 된 뒤 "나는 당시 변호사(사라 웨딩턴)에게 속아 낙태의 권리를 얻어내려는 미끼로 이용됐다"며 "극단적인 상황에서도 낙태를 지지하지 않는다. 강간범에 의해 임신을 하더라도 '생명'인 것은 분명하며 우리가 신처럼 행동해선 안 된다"고 말했다. 매코비는 지난 2017년 심부전증으로 인해 69세의 나이로 사망했다.

2021-10-11

가격 치솟는 단독주택…콘도가 대안 급부상

집값이 고공행진을 거듭하면서 부담을 느낀 바이어 중 관망세로 돌아선 이들이 많다. 매물에 쏠리는 오퍼의 개수가 줄어들고 거래까지 걸리는 기간이 길어진 점이 이를 증명한다. 그러나 일부 바이어는 단독주택에서 방향을 틀어 콘도로 향하고 있다. 단독주택보다 가격과 유지비가 낮은 장점이 부각되며 최근 남가주 일대에서도 콘도 거래는 증가세다. 콘도 구매를 고려하고 있는 바이어를 위한 가이드를 소개한다. ▶콘도의 특징 단독주택과 달리 콘도는 큰 빌딩에 속한 주거공간이기 때문에 이웃의 다른 콘도 오너들과 공동 공간과 편의시설을 함께 이용하게 된다. 즉, 공동 주차장에 함께 주차하고 레크리에이션 룸이나 루프 데크를 공동으로 쓰게 되며 수영장이나 체육 시설이 있다면 이것도 같이 사용하게 된다. 이런 시설들을 유지할 필요는 없지만 대신 콘도 오너들은 대표로 뽑은 주민회의에 비용을 지불하고 이들 대표가 나무를 다듬고, 수영장을 청소하며, 엘리베이터 수리부터 공동 공간의 청결관리까지를 대신하게 된다. ▶관리비의 목적 ‘리얼터닷컴’에 따르면 평균적인 콘도 관리비(Fees)는 매달 100~700달러 수준이지만 어떤 편의시설을 갖췄느냐에 따라, 또 얼마나 고급스러운지에 따라 이보다 높을 수도 있다. 통상 관리비는 콘도 오너의 개인적인 공간을 벗어난 공동 공간의 유지와 보수에 사용된다. ‘시메라 프로퍼티 매니지먼트’의 재니스 핀 대표는 “콘도는 비영리 단체로 등록된 건물로 이익으로 남겨지는 부분은 없다”고 설명했다. 즉, 매달 지불하는 관리비가 건물을 잘 관리하게 하고 궁극적으로 부동산의 가치를 높인다는 것이다. ▶관리비의 쓰임새 -빌딩 내부: 주차장, 스토리지 공간, 세탁실, 게임룸, 피트니스 센터, 사우나, 복도와 계단 등 공동으로 사용되는 시설 관리에 쓰인다. 여기에 공동 공간의 냉방과 난방, 전기, 가스, 배관 및 엘리베이터도 빠질 수 없다. 공용 공간을 정기적으로 청소하는 비용도 포함된다. -빌딩 외관: 담장, 벽, 문, 풀장, 조경과 창문 청소도 관리비로 이뤄진다. 계절의 변화에 따라 필요한 관리도 마찬가지다. 오가며 가드너가 나무를 다듬고 있는 것을 본다면 이들에게 지급되는 비용도 관리비에서 나가는 것이다. -시큐리티: 출입구의 카메라부터 순찰을 하는 가드까지 모두가 포함된다. 방문객이 벨을 누르고 빌딩 안으로 들어오는 모든 과정에 드는 비용도 관리비로 유지된다. -유틸리티: 대부분 콘도 관리비는 상수도와 하수도, 쓰레기 수거비도 포함된다. 일부는 난방, 전기, 케이블 TV와 와이파이까지 속하기도 한다. 당연히 혜택이 많을수록 관리비도 는다. -보험: 콘도에 적용되는 홈오너 보험은 빌딩 외관과 공동 공간에 해당한다. 지역에 따라서는 홍수나 지진 피해까지 커버하기도 한다. 이에 따라 콘도 오너는 집안 내부와 본인 재산에 대한 집 보험만 들면 된다. -리버스 펀드: 매월 또는 매년 정기적으로 드는 비용은 아니지만, 공공의 편리를 위해 필요한 자금을 모아두기도 한다. 여기에는 진입로 포장, 지붕 교체, 워터 히터 교환, 빌딩 외곽 페인팅, 복도와 로비 바닥 바꾸기 등이 포함된다. 이밖에 매월 관리비에 포함되지는 않지만 특별한 필요가 발생하면 할당금(Assessment)을 걷기로 결정하기도 한다. ▶콘도 살 때 고려할 점 콘도는 빌딩의 입지도 중요하지만 결국에는 바이어가 사려는 유닛이 핵심이다. 이때 가장 중요한 점은 소음으로 이웃과 벽은 물론, 바닥과 천장을 공유한다는 점을 이해해야 한다. ‘임페리얼 홈 팀’의 데이비드 넬슨 에이전트는 “바이어와 콘도를 방문할 때는 저녁 식사 때처럼 가장 붐비고 시끄러울 때는 고른다”며 “당연히 맨 끝 유닛이나 꼭대기 층 유닛은 이웃과 인접하는 부분이 적어 소음이 적고 그만큼 가격이 비싼 법”이라고 말했다. 주민회의와 운영 규정도 챙겨봐야 한다. 콘도를 산다는 계약을 맺으면 해당 규정도 모두 지킨다는 의미로 사전에 정독하고 숙지해야 한다. 도저히 따를 수 없는 규정이 있다면 취소 기간 중 계약을 해지하고 불이익 없이 계약금 등을 돌려받을 수 있다. 콘도 전체의 재정 상태도 파악해야 한다. 모기지 렌더는 콘도 단지 전체의 재정 상태 파악을 요구하는 경우가 많은데 이때는 전반적인 빌딩의 상태와 주민회의 등을 살펴본다. 바이어가 구매하는 콘도의 투자 가치를 보호해줄 실사라는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다. 바이어의 오퍼가 받아들여지면 콘도의 주민회의에 대한 인터뷰도 진행해야 한다. 상호 인터뷰하는 식으로 상대편은 바이어가 각종 규정을 숙지했는지 등을 살핀다. 바이어는 이때를 이용해 다양한 질문을 할 수 있다. ▶질문 사항 넬슨 에이전트는 “콘도 구매 시 가장 중요한 고려 사항은 누가 전체 단지를 관리하느냐는 것”이라고 강조했다. 콘도를 고르며, 인터뷰하며 반드시 확인해야 할 질문은 다음과 같다. “관리비는 어디에 쓰이냐.” 주민회의 대표들에게 반드시 어떤 부분이 커버되는지 확인받아야 한다. 대략 본인이 사는 사적인 공간 바깥은 관리비로 유지되고 실내는 본인 책임이지만 보다 상세히 관찰하고 생각해서 질문해야 한다. 또 과거 언제 얼마나 올랐고 향후 얼마나 오를 수 있는지도 물어야 한다. “재정 관련 서류를 보여달라.” 콘도의 재정 서류는 공개 정보다. 그렇다고 회계사 수준의 지식을 갖춰야 해독할 수 있는 건 아니다. 수입과 지출이 맞아 떨어지면 된다. 대신 들어오는 돈보다 나가는 돈이 많다면 애초부터 해당 콘도를 살지 고민해봐야 한다. 또 예상치 못한 상황에 필요한 비상금 개념인 리버스 펀드도 살펴봐야 한다. “추가 할당금이 예정돼 있나.” 콘도 단지의 굵직한 수리나 주민회의 재정 개선을 위해 일회성으로 필요한 할당금에 대한 확인도 필수다. 만약 주민회의가 모든 유리창을 교체하거나 없던 피트니스 센터를 새로 만들 계획이라면 이사와 동시에 거액의 할당금부터 내야 할지 모른다. “규정은 무엇인가.” 콘도의 규정은 대체로 일상적인 것들이지만 그래도 빠짐없이 읽어보고 추가로 질문도 해야 한다. 간혹 홀리데이 장식이나 바비큐 이용 시간, 임대 가능 여부 등을 정해둔 경우도 있기 때문에 필요에 따라 확실히 해야 한다. “진행 중인 소송은 있나.” 패소할 경우 소송의 대가는 심각한 재정 손실이 될 수 있다. 소송 사실이 없더라도 콘도 단지가 가진 보험 커버리지에 대한 확인도 반드시 해야 한다. “관리자는 누구인가.” 콘도 단지에 관리자가 있는 경우라면 어느 때건 필요할 때 활용할 수 있기 때문에 존재 여부와 책임 범위에 관해 물어봐야 한다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-10-06

매물 부족에 주택 거래량은 줄어

지난달 LA한인타운 주택 거래량은 매물 부족으로 인해서 작년만 못했다. 임대수익용 주택을 제외한 단독주택(SFR)과 콘도미니엄 거래량 모두 작년 동월 대비로 감소했다. 다만 단독주택, 콘도미니엄, 임대 수익용 주택의 9월 중간 거래 가는 작년 가격을 웃돌았다. 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 9월 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 총 주택 거래량은 114채로 작년 동월의 127채보다 13채(10%)가 줄었다. <표 참조> LA한인타운 부동산업계 관계자들은 LA한인타운의 매물 부족을 주택 거래량 감소의 주요 원인으로 꼽았다. 즉, 작년 동월 대비 중간 거래가가 모두 상승한 걸 보면 매입 수요는 여전히 높은데 공급이 이를 따라가지 못해 거래량이 줄었다는 분석이다. ▶단독주택(SFR) 지난달 거래된 단독주택은는 45채로 지난해 9월의 46채보다 2%가 줄었다. 전달의 63채보다도 18채나 적었다. 매매가 가장 빈번했던 거래 가격은 175만8000달러로 지난해의 173만 달러보다 2만8000달러(2%) 정도 높았다. 지난 8월의 172만5000달러와 비교해도 3만3000달러나 오른 것이다. 스퀘어피트 당 평균 거래 가격 역시 880달러로 지난해 9월의 750달러보다 130달러나 더 비싸게 거래됐다. 전달의 840달러보다도 40달러가 높은 수준이다. 지난달 거래된 주택의 평균 크기는 2588스퀘어피트로 전달의 2805스퀘어피트보다 200스퀘어피트 이상 작았다. 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 29일로 지난해의 22일보다 1주일 가량 늘어났다. 하지만 지난 8월의 36일보다는 6일 정도 빨라졌다. 중간 거래 일수 역시 작년보다 2일 정도 더 불어났다. 단독주택 매물의 67% 정도의 거래 기간은 30일 이하로 나타났다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.98%로 지난해보다 1.06%포인트 하락해 오퍼 경쟁이 완화됐음을 보여줬다. ▶콘도 올 9월에 매매가 이루어진 콘도 수는 38채였다. 이는 8월의 44채보다 6채가, 2020년 9월보다 14채(27%)가 더 적은 수치다. 중간 거래 가격은 66만 달러로 지난해 같은 기간의 63만3125달러와 비교해서 4% 정도 웃돌았다. 다만, 70만 달러에서 500달러 부족했던 8월의 중간 거래가보다는 거의 4만 달러 가까이 밑돈 것이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 586달러로 작년 9월의 614달러와 비교해서 28달러 부족했다. 지난 8월의 600달러와 비교해도 14달러 더 낮은 가격이다. 콘도가 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 32일로 전년 동기 대비 14일이나 더 길어졌다. 가장 빈도수가 많았던 중간 거래일 역시 지난해 9월(13일)보다 7일 정도 더 지연된 20일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100.02%로 작년 9월보다 2.33%포인트 올랐다. 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 거래가 이루어졌다는 의미다. 전달인 8월의 100.07%였던 것과 비교하면 거의 비슷했다. 한 부동산 업계 관계자는 “LA한인타운에서 살기 원하는 바이어에게 콘도 가격이 그나마 감당할 수 있는 구매 여력 범위 안에 있는 것 같다”고 설명했다. ▶임대수익용 주택 지난달 LA한인타운에서 거래된 임대수익용 주택 수는 31채로 작년보다 2채(7%) 더 많았다. 이는 전월의 20채와 비교하면 11채(55%)나 더 거래된 것이다. 중간 거래가격은 131만5000달러로 지난해의 190만 달러보다 31% 낮아졌다. 하지만 스퀘어피트당 평균 거래가는 지난해의 365달러보다 94달러 더 많은 459달러였다. 지난 8월의 평균 크기는 4597스퀘어피트였는데 9월에는 3731스퀘어피트로 800스퀘어피트 이상 작았다. 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 58일보다 8일 불어난 58일이었다. 하지만 중간 거래일은 작년보다 한 달 이상 단축된 24일로 집계됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 97.28%로 작년 같은 기간의 95.06%보다 2%포인트 이상 상승했다. 이는 올 9월에 거래된 임대수익용 주택 가격이 지난해보다 셀러의 호가에 더 근접했다는 걸 보여준다. 임대수익용 주택의 경우, 매물의 희소성에다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려 사항이다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “단독주택에 이어서 콘도도 매물 공급이 수요를 따라가지 못하는 모양새”라며 “10월부터는 계절적 요인까지 작용하기 때문에 향후 상황을 면밀하게 주시할 필요가 있다”고 말했다. LA한인타운 주택거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2021년 9월 1일부터 9월 30일까지다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-10-06

[고객 리뷰가 대박의 비밀] <8> 리뷰 댓글 쉽게 관리하기

내가 가장 좋아하는 유튜브 비디오는 어떤 타입인가? 요즘도 인기 높은 비디오는 역시 꿀팁 강좌이다. 밀크셰이크 빨리 만들기, 자동차 배터리 교체하기, 간단한 플러밍 작업 등 따라만 해도 실제로 해내는 비디오 레슨의 열기는 식을 줄 모른다. ▶끔찍한 리뷰 댓글도 한 방에 해결? 나쁜 리뷰는 방치해 두어야 하는가? 아니면, 자존심 꾹 누르고 댓글을 달아야 하는가? 속은 뒤집히겠지만, 그래도 매너 있게 반응을 하면 악플의 독소는 빠진다. 이때 사용할 리뷰 회신 템플릿도 간단히 따라 해서 해결하는 컨셉이다. ▶골치 아픈 리뷰 댓글은 템플릿으로! 온라인 전문 지식이 없는 오너가 그대로 사용해도 되는 게 신기하다. 까칠한 리뷰라도 웬만하면 ‘찰칵’ 해결된다. 오너의 무겁고 아픈 마음의 짐까지 확 덜어준다. 엄청난 시간 절약은 물론, 골치 아픈 과정을 쉽게 해결한다. 오늘, 이 요긴한 템플릿을 만들어두자. 사족은 생략하고 내 상황에 맞게 조정할 기본 템플릿을 살펴보자: “(고객/이름)님, (이런 이런) 문제를 알려주셔서 고맙습니다. 고객님의 기대에 맞춰드리지 못해서 미안한 마음이에요. 우리에게 (무엇을) 할 기회가 한 번 더 있다면 좋겠네요. 다음 방문 때에는 저희 담당 매니저나 (누구누구)에게 먼저 전화로 알려주시겠어요? 감사합니다.” 이런 기본 구성이면 간단해도 합리적 소통과 마음의 전달까지 충분히 된다. 필요에 따라 각 부분의 내용을 약간만 조정하면 내 상황에 딱 맞는 맞춤형으로 바뀐다. 부정적인 리뷰에 회신할 때 단 하나의 완벽한 템플릿은 없다. 이 기본 템플릿으로 몇 개의 다른 템플릿까지 만들어두면 더욱 좋다. 올바른 리뷰 회신은 불만을 가졌던 고객을 다시 유치할 기회 뿐 아니라, 댓글을 읽는 많은 눈동자들에도 오너의 마음에 공감하게 한다. 나쁜 고객 리뷰에 대응하기 위한 템플릿을 만들 때 핵심이 되는 5가지 항목을 꼭 포함하라. 1) 감사를 표현하라. 씁쓸하고 억울할 수도 있지만, 고객의 시각을 배운 것만으로도 나에겐 도움이 된다. 2) 사과 또는 유감의 뜻을 알려라. 인정하고 사과하는 것은 인간적인 면을 보여준다. 잘못을 인정할 수 없는 경우라도, 미안하게 느끼는 마음은 전달할 수는 있다. 3) 공감하라. 고객의 마음 한 부분이라도 함께 공감해주면 분위기는 달라진다. 나는 언제나 옳다는 뻣뻣한 주장은 다른 소비자의 눈에도 거슬린다. 고객이 화나거나 실망한 느낌을 받게 된 상황에 미안한 마음을 품는 자세는 리뷰를 통해 함께 해결하고 사업체를 향상하는 뛰어난 방법이다. 4) 해결 방안을 제시하라. 어떻게 해결하고 싶은지, 내가 할 수 있는 합리적인 방안을 알려줘라. 5) 고마움의 표시로 마무리하라. 사업체 리뷰 댓글은 긍정적이고 밝은 메시지로 끝을 장식하면 좋다. 합리적이고 현실적인 해결책이 지금 당장 없다 해도, 알게 된 부분에 대해 깊이 이해하고 앞으로 재발하지 않도록 노력하겠다는 긍정적인 태도를 보일 수 있다. 짜증은 나겠지만, 그래도 시간을 내서 예리하게 찔러 준 고객임을 기억하자. 최소한 존중하는 마음은 표현할 수 있는 거다. 성질난다고 독설 같은 리뷰에 맞짱을 뜬다거나 내 입장을 고집스럽게 전달해서 대립의 위치에 서는 것은 위험천만이다. 물론, 자신의 건강에도 득이 되지 않는다. 미운 고객(놈) 떡 하나 더 준다는 너그러운 오너의 모습을 보이도록 노력하자. 이슈를 제기한 까칠한 고객은 물론, 댓글을 읽는 다른 분들의 마음과 응원도 보너스로 얻을 수 있다. ▶문의: (703)337-0123(ext. 400) 윤필홍 / InteliSystems 대표

2021-10-06

'백신 접종' 교인들끼리도 다툰다

코로나 백신 접종 여부가 기독교계에서도 논란이다. 미국 최대 교단인 남침례교의 국제선교이사회가 교단 산하 선교사들에게 사실상 백신 접종 의무화를 결정했기 때문이다. 남침례교단측은 "이번 결정이 예외적이기는 하지만 선교 지역으로 선교사들의 접근성을 용이하게 하려면 이러한 선택이 불가피하다"고 밝혔다. 이어 남침례교단측은 "이번 의무화 정책으로 인해 일부 선교사들과 선교 단체 직원들이 교단을 탈퇴하거나 동역 중단 등의 결과를 초래할 수 있다"고 강조했다. 이에 대한 반발의 목소리도 높다. 접종 여부를 두고 선교사의 젖줄인 교회 지원 등을 중단한다는 것은 사실상 강제 정책이라는 주장이다. 남침례교 뿐 아니다. 기독교내에서도 백신 접종과 관련한 논란이 곳곳에서 제기되고 있다. 그 이유들을 알아봤다. 접종 교인들은 미접종자 비난 미접종자는 "왜 강요하나" 반발 주류 교계에서도 의견 분분해 접종 여부로 비난은 주의해야 개인과 공공선 차원 생각 필요 폭넓은 사고 비판적 시각 필요 최근 오렌지카운티 지역 한 교회에 다니는 김모 집사는 구역모임에서 백신 접종 문제를 두고 다른 교인과 논쟁을 벌였다. 미접종자를 백신과 '짐승의 표(666)'를 동일시하는 음모론에 빠진 부류로 매도하는 것이 불편했기 때문이다. 김모 집사는 "나도 백신을 접종했지만 각자 생각이 있는데 무조건 타인에게 접종을 강요하거나 사정도 모르고 비난만 할 수 없다고 본다"며 "내 주변에는 실제 접종을 안한 기독교인도 많다. 코로나 확산을 막고 자신과 이웃을 위해 접종했다는 기독교인들이 정작 '이웃'을 헐뜯는 오류를 범하는 게 앞뒤가 맞지 않는다"고 말했다. 백신은 물론 마스크 착용 등 보건 규정에 대한 의견 충돌도 있다. LA지역 한 대형교회에서 안내 사역을 담당하는 서수혁(42)씨는 최근 한 방문자와 마찰을 빚었다. 서씨는 "마스크를 안 쓰고 있기에 정중하게 마스크 착용을 부탁했더니 상당히 공격적인 말투로 반문을 하더라"며 "그 교인은 '목사는 설교할 때 마스크를 안 쓰지 않느냐. 나는 왜 써야 하느냐'고 했다. 너무나 이기적인 모습에 언쟁을 벌일 뻔했지만 참았다"고 말했다. 코로나와 백신 이슈는 저마다 견해가 다르다. 케빈 김 목사(호프커뮤니티교회)는 "교인들 중에도 교회의 방역 정책이나 백신에 대한 의문을 가진 경우가 많아서 그에 따른 말다툼 등 논쟁으로 번지는 경우도 있다"며 "접종 여부를 떠나 시대적으로 기독교인으로서 지혜가 필요한 상황이다. 그러한 다툼이 독선적인 태도로 나타나지 않는 것 역시 중요한 것 같다"고 말했다. 반면 교인 이모씨는 "백신 접종을 '짐승의 표'를 받는 것으로 생각하지 않는다. 그러나 이런 일을 국가 특정 기관 다수 등이 보기 좋은 명분을 내세워 강제할 수 있다면 훗날 얼마든지 그런 부분도 가능하지 않겠느냐"며 "팬데믹때 당국이 교회 예배 금지 등 다른 영역에 비해 얼마나 규제를 심하게 했는가. 이번 백신은 당국이 종교적 신념을 통한 거부 사유까지 배제시킬 정도다. 그런 부분에 대해서도 기독교인으로서 한번쯤 생각은 해봐야 한다"고 말했다. 주류 교계에서도 의견은 분분하다. 제프 슐츠 목사(인디애나폴리스페이스교회)는 "백신 접종 장려 등은 교회가 지시할 사항이 아니다. 교인들이 의사와 상담해서 스스로 결정할 일"이라며 "목사는 부작용 등에 대해 판단할 수 있는 의학적 자격을 갖고 있지 않다. 대신 타인의 결정을 존중하라고 요청하며 교인들이 백신의 긍정적인 부분을 볼 수 있게 돕는 건 필요하다"고 말했다. 반면 맨디 스미스 목사(신시내티유니버시티크리스천교회)는 "신학적 차원에서도 백신 접종은 별문제가 없다고 본다. 그 분야에 대해 더 많이 아는 의학 전문가의 의견을 따를 것"이라며 "아이들이 함께 뛰놀고 우리가 함께 성찬식을 할 수 있다면 접종은 개인을 위한 게 아닌 전체 공동체를 위한 것"이라고 전했다. 데이비드 최 목사(리버티신학교)는 "얼마전 한 교인으로부터 비접종자를 비난하고 원망하는 말을 들었다"며 "사실 비접종은 '죄'도 아니고 공공을 해치려는 범죄 행위도 아니다. 교인들은 백신 접종 여부를 갈등의 구도 속에서 인식하는 것을 주의해야 한다"고 말했다. 그렇다면 기독교인 다수가 정말 백신 접종을 거부하고 있을까. 일단 결론부터 말하면 반드시 그렇지만은 않다. 이스턴일리노이대학 라이언 버지 교수는 최근 '데이터 포 프로그레스(Data for Progres)'를 통해 종교인과 비종교인에 대한 백신 접종 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 백신 접종자(최소 1회 이상) 비율은 복음주의 기독교인.가톨릭 교인(각각 62%)이 비종교인(47%)보다 높았다. 버지 교수는 "인종 소득 교육 수준 성별 등 여러 변수를 통해 분석해봤다. 통계적으로보면 종교와 접종 여부 사이에서 어떤 유의미한 관계는 보이지 않았다"며 "오히려 비접종에 대한 원인을 기독교 복음주의자들에게 돌리기보다는 젊은 비종교인들을 의미하는 '넌스(nones)'들에게 주목할 필요가 있다"고 전했다. 그럼에도 기독교계에서는 개인을 포함한 공동체 전체를 위한 '공공선(common good)'을 강조한다. 남침례신학교 앨버트 몰러 총장은 먼저 "나는 백신을 접종했다. 그러나 정부나 타인이 백신 접종을 강제하는 것은 반대한다"고 전제했다. 몰러 총장은 "대신 공공선은 선행 사랑 배려 타인을 위한 봉사에 우선 순위를 둔다"며 "기독교인들은 접종을 그러한 관점에서도 생각해보고 그에 따른 성경적 원칙을 따져봐야 할 것"이라고 말했다. 반면 커버넌트신학교 루크 보보 박사는 "한 예로 흑인 목회자들 입장에서는 터스키키 매독 실험 헨리에타랙스 암세포 추출 논란 등 의학 개발에 흑인들이 이용된 부분이 있기에 폭넓은 관점에서 이 주제를 다룰 수 있어야 한다"며 "목회자들은 오히려 백신에 대해 비판적으로 생각할 수 있는 법을 알려줘야 한다. 목사가 강요하는 게 아니라 성도가 스스로 생각하고 결정하는데 필요한 행동을 해야 한다"고 전했다. 장열 기자 jang.yeol@koreadaily.com

2021-10-04

[부동산 가이드] H06 보험이 필요한 이유

콘도나 타운홈처럼 각자 개인 소유의 유닛들의 벽이 붙어 있을 경우 HOA에서는 매스터 보험을 일괄적으로 갖고 있다. 한 유닛이 불이 나거나 물이 샐 경우 인접한 유닛들도 함께 피해를 볼 수 있기 때문에 건물 자체는 의무적으로 커버가 되게끔 하며 유닛마다 부과하는 HOA비에는 보험료가 포함되어 있다. 지진보험이나 홍수보험은 반드시 들어있는 항목은 아니고 단지마다 옵션으로 들어있기도, 아니기도 하므로 구매 시 이런 사항을 확인하도록 하여 내가 사는 단지의 보험 상태를 알고 사는 것이 매우 중요하다. 하지만 단지에서 갖고 있는 매스터보험은 유닛 내부를 커버하지는 않는 경우들이 많아서 불이 나거나 물이 샜다고 해도 각 개인이 소유한 가전제품, 가구, 의류 등이나 마루나 캐비넷 등등 개인 소유물에 해당하는 부분은 커버를 받을 수가 없게 된다. 융자를 받아서 사는 경우 렌더에서 자기들이 융자를 해주는 담보물인 해당 유닛의 단지에서 갖고있는 매스터보험을 심사를 해서 유닛 내부의 커버가 부족하다고 할 경우 추가 보험인 H06보험을 의무적으로 들게끔 한다. 하지만 현금으로 구매를 하는 경우이거나 매스터보험이 유닛 내부까지 커버리지를 포함하고 있는 경우 H06 보험을 들 것을 의무화하지 않게 되는데 이때 바이어들은 이 부분을 간과할 수 있게 된다. 문제는 만일 이렇게 추가 보험을 들지 않았는데 윗집에서 물이 샜다고 가정해보자. 이런 경우 윗집의 문제로 아래층 유닛이 피해를 봤을 경우 윗집이 H06 보험이 들어 있다면 아래 유닛이 혹시 추가 보험이 없다 해도 윗집의 보험으로 커버 받을 수 있게 될 것이라 문제의 해결은 가능하다. 하지만 책임 소재를 밝히는 것이 어려울 경우, 가령 윗집에서 자기들의 문제가 아니고 건물 자체의 문제라고 떠넘기며 책임지기를 거부한다면? 아니면 윗집이 추가 보험을 안 들어놓은 상황이라면 어찌할까. 본인의 보험에 클레임을 청구하고 보험회사에서 알아서 해결하도록 맡기면 되겠다. 1년에 몇백불 정도면 들 수 있어서 그리 부담이 되지도 않으니 추가 보험은 꼭 들으시면 좋겠다. 그리고 드는 김에 너무 최하의 수준으로만 들지 말고 본인이 소유하고 있는 유닛의 리모델링 정도나 가구, 가전제품 등의 가치가 커버되게끔 충분히 드실 것을 권해 드린다. 언제나 그렇지만 보험은 들면 사고가 없어 아까운 생각이 들지만 일단 일이 터져서 보험의 혜택을 보면 안도하게 된다. 그리고 마지막으로 집 보험을 한 번 청구하면 5년간 기록이 유지되어 혹시라도 집을 팔 때 바이어가 집 보험을 가입할 때 문제가 될 수도 있으므로 청구액수가 소액일 때는 보험을 통하는 게 이득인지 아닌지도 고려해 보고 하길 권한다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표

2021-09-29

"주택마련 위해서라면 자녀 출산도 늦출 수 있다"

대부분의 소비자는 집을 소유하기 위해서 라이프 스타일을 포기할 수 있다고 밝혔다. 특히 과반은 1년간 알코올 섭취와 휴가를 가지 않겠다고 답했다. 홈워런티 서비스 제공업체 신츠가 현재 무주택자인 성인 1019명을 대상으로 설문 조사한 결과, 내 집 마련을 위한 자금 마련으로 술과 휴가 1년간 포기를 선택한 응답률이 각각 53.3%와 52.5%로 절반을 넘었다. <그래프 참조> 특히 응답자의 85%는 집 소유를 위해서라면 라이프 스타일을 포기할 의향이 있다고 밝혔다. 10명 중 4명 이상은 새옷 구매(45.0%)와 외식(43.8%)을 1년 동안 하지 않겠다고 했다. 또 암호화폐 투자와 온라인 쇼핑 중단을 선택한 비율도 각각 38.5%와 31.0%나 됐다. 10명 중 3명에 가까운 응답자가 초콜릿과 피자를 끊겠다고 답했다. 눈에 띄는 점은 자녀 계획을 1년 동안 미루겠다고 한 비율도 27.4%나 됐다. 또한 급여의 30%를 저축하겠다는 응답률은 26.2%였다. 세대별로 보면, Z세대가 주택 소유를 위해서 1년간 희생할 수 있다는 비율이 X세대와 밀레니얼세대보다 대체로 높아서 가장 적극적이었다. 일례로 Z세대의 술(58.4%), 휴가(61.8%), 새 옷 구매(50.6%) 포기 응답률이 다른 세대와 비교해서 5~9%포인트 이상 더 높았다. 온라인 쇼핑과 자녀 계획 지연도 42.7%와 36.0%로 각각 10%포인트와 7%포인트 이상 차이가 났다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-29

[부동산 이야기] 주택 실수요자들의 어려움

올해 4월과 7월의 주택시장이 숫자상의 분명한 변화를 보여주고 있습니다. 복수의 오퍼가 줄어들고 쉬어가거나 구매를 포기하는 실바이어들이 증가 추세입니다. 싼 가격으로 인해 뜨거웠던 플로리다를 포함한 중남부 여러 곳의 상황도 마찬가지입니다. 새로운 세금 개혁안이 마무리 단계에 들어갔고 10월 중순까지는 이러한 추세가 이어지겠지만, 시장이 갑자기 봄처럼 핫해질 가능성은 적다고 보입니다. 아직 대략 유예 혜택을 받는 약 160만 가구의 98%가 최소한 10% 이상의 에큐티를 보유하고 있는 것으로 CNBC는 밝히고 있습니다. 그리고 최근 직장의 재택근무 중단추세 그리고 대학생들의 학교 복귀로 인한 아파트 수요의 확대로 렌트비 상승이 이어지면서 투자가들이 일반 주택과 더불어 투자용 아파트에도 관심을 늘려가고 있습니다. 앞으로의 시장에서 점점 더 실거주 목적의 바이어보다는 투자자에 유리한 환경이 이어질 것으로 예상이 됩니다. 렌딩트리의 조사에 따르면 현재의 최저임금 기준으로 수입의 30%를 렌트비로 지출한다고 가정했을 때 중간 렌트비보다 약 533달러 정도 지출이 초과한 실정이며 대도시의 경우를 대입한다면 이 격차는 더 커지면서 수입의 50~60% 이상을 렌트비에 지출하는 지역들이 적지 않은 상황입니다. 최근에 구인란과 더불어 수입이 증가한다고는 하지만 갑작스러운 물가상승으로 인해서 상승분이 무의미하게 되었습니다. 주택 구매 여력이 점점 더 상실되는 이유입니다. 이러한 상황으로 투자용 아파트의 수요가 늘어나고 최근 인건비 상승과 자재비 급등으로 신규주택 공급량이 적어지는 추세 속에서 특히 건설업 노동자들의 약 40%가 백신 미 접종 상태를 유지하고 있고 새로이 이들에게 백신 접종의 의무화 요구가 신축 건물주들 사이에서 늘어나면서 노동력 수급의 차질이 장기화할 가능성이 있습니다. 이럴 경우 기존 주택 매물에 계속 투자가가 몰려들 수밖에 없습니다. 주택 렌트가 상대적으로 안전하고 장기간 수익률의 보전이 가능하므로 일반 실거주 바이어들과 셈법이 다른 투자가들의 매입 열기는 지속할 것입니다. 상대적으로 구매비용과 유지비용의 상승도 실바이어들의 주택구매를 주저하게 하고 있습니다. 가주부동산협회의 조사에 따르면 신규 주택구매자의 44% 정도가 모기지를 제외한 추가 지출에 대한 별다른 준비 없이 주택을 산 것으로 조사 되었고 전국 평균으로 대략 융자액수의 2~5%가 구매 비용으로 필요하고 각종 유틸리티 비용의 상승이나 보험료의 인상 그리고 HOA 추가부담 등으로 유지비용 또한 증가 추세여서 실바이어들의 구매 결정을 어렵게 하고 있습니다. 프레디맥의 조사에 따르면 융자 시 쇼핑을 몇 곳만 해보아도 최소한 1500달러 정도를 절약 가능하다는 점은 주택 구매 시 필요 없는 비용의 낭비도 적지 않음을 보여주고 있습니다. 아직 마진이 적더라도 여전히 플리핑을 통한 단기매매를 노리는 투자가들이 많고 세제 개혁안 등이 확정되면 마켓에 투자가들이 더 몰려들 가능성도 있습니다. 실거주자에게는 버거운 환경이지만 투자가에게는 유리할 수 있는 주택시장의 상황 전개가 약간은 두려운 현실로 나타나고 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트

2021-09-29

매물 부족으로 내년도 집값 상승 전망

내년에도 주택 공급 부족으로 인한 매물부족과 가격 상승 현상이 계속될 전망이다. 국책 모기지 기관(GSE) ‘패니매’는 경제와 주택전망 보고서를 통해서 올해처럼 건축 자재 가격 상승으로 인한 주택 건설 지연과 이로 인한 매물 부족 현상이 2022년까지 이어질 것으로 내다봤다. 패니매는 주택 공급이 수요를 따라잡지 못해서 주택 판매 증가를 억제하고 집값을 올리는 주요 요인이라고 분석했다. 보고서에 따르면, 2021년 주택 거래는 전년 대비 3.3% 증가에 그칠 것으로 보인다. 패니매는 올 하반기 착공 예정이었던 주택 건설 프로젝트가 내년으로 미뤄지면서 주택 건설 전망치도 하향 조정했다. 주택 건설 착공 지연은 급등한 건축 자재 가격과 코로나19로 인한 노동력 부족에 따른 인건비 상승 등이 주요 원인이라는 게 전문가들의 진단이다. 전국주택건설협회(NAHB)의 9월 주택시장 지수는 76이었다. 이는 지난해 7월 이후 최저치다. 지수는 지난해 11월에 90을 기록한 이후 내림세를 이어가고 있다. 시장지수가 50을 웃돌면 신뢰도가 개선되고 있음을 가리킨다. NAHB 측은 목재 가격을 포함해 건축 원자잿값 가격의 오름세에 따라 건설 비용 부담이 증가하고 있다며 어려움을 하소연했다. NAHB가 실시한 연방 노동부 데이터 분석에 따르면, 창문, 지붕 타일, 문 및 강철을 포함하는 주택 건축 자재의 도매가격이 지난 12개월 동안 22% 증가했다. 팬데믹 이전인 2020년 전까지 건축 자재 가격의 연간 상승률은 1% 정도였다. 이에 더해 만성적인 숙련된 건설 노동자 부족은 인건비 급등을 야기했다. 건축업자는 일반적으로 골조, 전기, 배관 및 기타 주택 건축에 전문 인력을 독립계약자로 고용한다. 이런 숙련된 노동력을 확보하거나 필요한 자재를 조달하는 데 드는 비용 부담이 커지자 늘어난 비용이 주택 바이어에게 전가되는 실정이다. 증가한 비용 부담에 일부 건설 업체는 주택 착공을 미루고 있으며 다른 업체들은 신축 공사 지연이라는 문제에 직면하고 있다. 패니매 측은 또한 인플레이션 상승 압박 때문에 모기지 이자가 올라갈 가능성이 점점 더 커지는 것도 주택 시장 전망의 불안 요소라고 설명했다. 코로나19 팬데믹으로 빚어진 글로벌 공급망 차질과 타이트한 노동시장 등으로 인해서 인플레이션의 오름세가 완만 또는 둔화하겠지만, 여전히 상승 기조에 있다고 봤다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-29

에이전트만 잘 선택하면 주택 구매 쉬워진다

집을 사는 건 복잡한 과정이다. 바이어 혼자 하기엔 제약이 많다. 부동산 정보업체 ‘질로’의 2019년 조사에서 바이어 10명 중 8명 이상이 에이전트를 고용한 이유가 이 때문이다. 질로는 주택 구매를 준비 중인 바이어를 위해 어떻게 좋은 에이전트를 구하는지, 왜 에이전트와 협력하는 게 좋은지를 소개했다. ▶에이전트 왜 필요한가 에이전트는 원하는 집을 찾는 것부터 최종 계약 클로징까지 전 과정을 도와준다. 질로 조사에서도 85%의 바이어가 에이전트를 통해 집을 산 것으로 나타났다. 에이전트를 고용하면 누릴 수 있는 가장 큰 장점은 즉각적인 리스팅 확인이다. 바이어가 직접 온라인 정보를 뒤지는 것보다 에이전트를 통하면 즉각 매물로 오르는 주택을 더 많이 접할 수 있다. 또 에이전트는 가격, 조건 등의 협상 과정에서도 도움을 준다. 해당 지역의 시세 추이와 전망에 맞춰 적정가를 오퍼할 수 있게 돕고 시장 상황에 맞는 전략도 제시해준다. 이들의 경험치도 집을 사는 모든 과정에서 큰 도움이 된다. 언제 역제안을 할지, 인스펙션 보고서에서 어떤 문제가 있는지 등을 안내받을 수 있다. 궁극적으로 바이어의 시간과 돈과 스트레스를 줄여줄 수 있는 안내자인 셈이다. 여기에 경험을 갖춘 에이전트는 믿을 수 있는 모기지 렌더, 에스크로 회사, 인스펙터 등도 연결해줄 수 있다. 그리고 모든 과정에서 오가는 수많은 서류에 대해서도 바이어가 골치 아프지 않게 해결해준다. ▶에이전트 비용 질로 조사에 따르면 주택 거래 과정에서 양측의 에이전트들이 받는 커미션은 집값의 평균 6%로 알려졌다. 이를 바이어 에이전트와 리스팅 에이전트가 나누는 구조다. 셀러가 집을 내놓을 때 리스팅 에이전트와 커미션을 협상하는 것이 관례다. 바이어 측 에이전트는 이때 맺어진 계약 내용에 따라 일정 부분을 받게 된다. 질로 조사에 따르면 26%의 에이전트는 바이어로부터 커미션을 받은 것으로 나타난 바 있다. 그러나 통상적으로 주택 거래 과정에서 바이어 측 에이전트의 커미션도 셀러가 부담하고 있다. 다만 셀러가 직접 집을 내놨다면 바이어는 본인의 에이전트에게 상호 약정한 수준에서 커미션을 직접 줘야 한다. 바이어가 할 일은 에이전트와 계약을 하며 커미션에 관한 내용을 확인하는 것이다. 시장 상황에 따라 바이어가 커미션을 직접 주는 방식으로 셀러에게 제출하는 오퍼를 더욱 강력하게 만들 수도 있다. ▶좋은 에이전트 구하기 다른 전문가를 찾는 것과 마찬가지로 부동산 에이전트도 바이어의 필요에 맞는 적임자를 구하는 것이 중요하다. 이를 위해 질로는 다음과 같은 순서로 후보를 좁혀나갈 것을 권했다. ① 에이전트 검색 에이전트 검색은 원하는 지역에서 다양한 방식으로 가능하다. 가주부동산중개인협회(CAR) 웹사이트는 물론, 질로와 같은 온라인 서비스 업체도 관련 서비스를 제공하고 한인 부동산 회사들도 신문 등 한인 언론사와 자사 웹사이트에 지역별로 전문가를 소개하고 있다. 검색할 때는 해당 지역에서 일한 경력을 비롯한 에이전트 이력과 해당 에이전트를 고용해 본 기존 바이어들의 리뷰, 에이전트에 대한 평가와 해당 에이전트가 성사시킨 계약 건 등에 대해 알아봐야 한다. ② 평판도 알아보기 가족, 친척과 지인 등 바이어의 주변에서 믿을 수 있는 에이전트를 찾는 것도 방법이다. 가장 좋은 방법은 최근 집을 산 경험이 있는 지인에게 함께 일한 에이전트가 누군지 듣고 만족도 등을 알아보는 것이다. 이때는 당연히 너무 지인의 평가만 믿지 말고 온라인 등에 올라온 리뷰 등을 통해 교차해서 점검하는 것이 안전하다. ③ 3명 이상 인터뷰 이렇게 좁혀진 에이전트 후보들에 대해서는 최소한 3명 이상 직접 인터뷰하는 것이 필요하다. 이때 후보들에게 해야 할 중요한 질문은 다음과 같다. “지난 3년간 해당 지역에서 얼마나 많은 바이어를 도왔나?” “부동산 업계에서 풀타임으로 일하고 있나?” “얼마나 빨리 고객의 요청에 응답하나?” “근무하는 시간대는 언제인가?” “바이어를 위한 에이전트라는 ‘Accredited Buyer Representative(ABR)’나 ‘Certified Buyer Representative(CBR)’ 인증은 있나?” 등이다. ④ 계약하기 최종 에이전트를 선택하면 어떻게 일을 하고 어떻게 보상할지에 대한 합의서를 작성한다. 이때 공통으로 들어가는 두 가지 중요한 사항 중 하나는 에이전트 독점 조항이다. 이는 바이어가 보통 6~12개월 정해진 기간 오직 한 명의 에이전트에게 일을 맡긴다는 의미다. 이 기간에 주택 거래가 이뤄지면 에이전트는 커미션을 받게 되고 셀러가 커미션을 주지 않으면 바이어가 책임져야 하므로 계약서를 잘 읽어둬야 한다. 두 번째는 반대로 반독점 조항도 있다. 첫 번째 에이전트가 동의하는 선에서 다른 에이전트의 도움을 받을 수 있다는 것이다. 커미션은 최종적으로 바이어가 살 집을 찾아준 에이전트에게 지급된다. ▶좋은 에이전트의 조건 원하는 집을 얻기 위해 바이어는 수개월 동안 에이전트와 동고동락해야 한다. 당연히 에이전트의 능력과 경험은 물론, 일하는 스타일, 직업윤리, 커뮤니케이션 방법은 물론, 마음에 드는 인성까지 살펴봐야 한다. 이와 함께 좋은 에이전트가 갖춰야 할 조건은 다음과 같다. ① 우월한 로컬 전문성 모든 부동산 시장은 똑같지 않다. 시세는 물론, 수요와 집의 스타일 등은 주는 물론, 도시와 동네마다 모두 다르다. 따라서 바이어가 원하는 지역에 가장 특화된, 로컬을 깊숙이 알고 있는 에이전트가 최적이다. 온라인 검색을 통해 해당 지역에서 오랜 기간 일하며 많은 거래를 이끌었고 좋은 평판을 받는 에이전트를 찾을 수 있다. 또 동네에 실제 사는 지인 등이 있다면 그들을 통해 누가 그 지역의 전문가인지 알아낼 수도 있다. ② 강력한 커뮤니케이션 기술 에이전트는 바이어뿐 아니라 거래 상대방과도 원활하게 의사소통을 할 수 있어야 한다. 가격 네고와 오퍼 점검은 물론, 다양한 컨틴전시 플랜과 관련해서도 협상할 것이 많기 때문이다. 또 모기지 렌더, 홈 인스펙터와 변호사 또는 에스크로 회사와도 자주 연락해야 한다. 따라서 이런 점에 주안점을 두고 에이전트를 찾아야 한다. 일과 시간 이후 또는 주말에도 일할 수 있다면 바이어의 만족도는 높아질 것이다. ③ 경력과 평판도 부동산 에이전트는 좋은 평판으로 칭찬을 받을 수도 있지만 반대로 악평에 시달릴 수도 있다. 이에 따라 당연히 에이전트로서 얼마나 일을 했는지 주변의 평가는 어떤지 바이어는 적극적으로 알아보고 인터뷰 시 확인도 해야 한다. 만약 경력이 짧은 에이전트를 고용했다면 각 단계가 제대로 이행됐는지 확인해야 하고 이를 도와줄 좀 더 경륜 있는 에이전트가 있는지도 확실히 해야 한다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-29

[부동산 가이드] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 건물주가 가장 궁금해하는 것이 바로 부동산을 매매하는 과정에서 발생하는 양도소득세 일 것이며 이는 부동산을 매각 후 처음 샀을 때보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 사무실, 창고 등이 이에 포함된다. 현재 IRS에서 제공하는 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 되는데 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하여 주거용 부동산으로 규정 할 수 있으며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 발생한 양도소득에 대해서 50만불까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만불까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 주택을 공동명의로 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만불까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만불에 사서 100만불에 팔았다면 이 부부는 40만불의 소득에 대해서 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 내가 거주하고 있지 않는 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 IRS 관련 1031조항인 1031 교환(Exchange)인데 이는 투자용 부동산의 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이럴 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 하는데 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 최고 3개까지 정할 수 있으며 경우에 따라 3개 이상을 정할 수도 있지만 팔았던 물건에서 나온 전액이 새로 산 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만불이 남아있는 아파트를 300만불에 팔고 280만불짜리 가격이 싼 다른 아파트를 구매해서 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만불을 갚고 나면 200만불이 남게 된다. 여기서 남은 200만불이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 이럴 경우 새로 구매한 매물의 융자액수가 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만은 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 필자가 생각하기엔 상대적으로 안전한 것이 부동산 투자일 것이며 이에 따른 현명한 투자와 매매가 바쁜 이민 생활에서 목돈을 마련하는 가장 효율적인 방법이다. 한 편의 칼럼에 다 담기에는 셀러의 재무구조가 각자 다르므로 자세한 내용은 세금 관련 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다. ▶문의: (310)227-0066 케네스 정 / 드림부동산 대표

2021-09-29

[부동산 투자] 투자의 시작

셰익스피어의 희곡 중에 ‘베니스의 상인’이 있다. 이 희곡의 배경이 된 중세시대의 이탈리아는 세계 무역의 중심지이고 특히 베니스는 금융산업이 시작된 곳이다. 그 시대에 바로 베니스 북쪽 끝에 유대인 거주지가 있었고 그들이 많이 하는 비즈니스 중에 ‘방코로소’라고 불리는 전당포가 있었다. 이 방코로소가 현대 은행(Bank)의 시작이라고 하는데 방코(Banco)는 이탈리아어로 탁자와 의자를 뜻한다. 그 시대에도 유럽 어디에서나 홀대를 받던 유대인들은 전당포 같은 그 당시 천하게 여기던 비즈니스를 운영할 수밖에 없었다. 그러나 유대인들은 탈무드의 영향으로 이윤추구를 긍정적으로 생각하고 저축이 몸에 배어 있으며, 돈이 있어도 검소하게 생활하는 장점이 많은 민족이다. 그래서인지 베니스의 상인인, 수전노 샤일록같이 모질고 비인간적인 사람의 이야기 속에도 신용을 중시하던 관습이 보인다. 한편 미국 인구의 2%밖에 안 되는 유대인은 미국 경제력의 20%를 차지하고 있고 할리우드의 영화산업을 비롯해 금융, 유통, 언론 그리고 부동산까지 그들의 경제력은 정말 대단하여 미국 전체 부동산의 40%를 소유하고 있다고 한다. 그러면 어떻게 유대인들은 미국에서 이렇게 거대한 부를 이룰 수 있었을까? 유대인의 역사를 새삼 거론할 것은 없지만, 그들은 박해받은 2000년의 역사 속에서 얻은 고난의 축적을 결코 헛되이 하지 않고, 인내하면서 취할 것은 취한다고 하는 유대 상술의 결과라고 한다. “인간은 변한다. 인간이 변하면 사회도 변한다. 사회가 변하면 유대인은 반드시 다시 살아난다.” 이것이 2000년 동안의 인내 속에서 얻은 값진 낙관주의이며 유대인의 역사 속에서 태어난 민족정신이라고 한다. 이런 긍정적인 마음이 각 방면에서 최고의 영향력을 가진 유대 커뮤니티를 만든 힘이 되었고 오늘을 사는 우리도 꼭 배워야 할 지혜일 것 같다. 그리고 무슨 일에나 끈기를 가지고 기다릴 줄 아는 그들도 수지타산이 맞지 않는다는 것을 알게 되면 미련을 두지 않고 깨끗하게 포기한다. 유대인들은 어떤 사업에 자금과 노동력을 투입하기로 결심하면 어느 시기까지는 자신이 준비한 청사진과 현실의 실적 사이에 작지 않은 차이가 있다고 해도 흔들리지 않지만, 앞으로 장사가 호전될 분명한 전망이 없다면 더는 미련을 두지 않고 깨끗하게 포기해버린다. 그러면 긍정적이든 부정적이든 여러 면에서 우리 민족과 유사하고 미국의 정치, 경제는 물론이고 문화에까지 막대한 영향력을 가지고 있는 유대인들의 부동산 투자는 어떻게 하고 있을까? 세계 최고의 상인인 유대인들이 부동산에 투자하는 이유는 ‘돈이 되기 때문’이라고 한다. 유대인들은 다른 것과 마찬가지로 부동산 투자에서도 자신의 투자 안목을 길러 세태에 휩쓸리는 우를 범하지 않는다고 한다. 즉 부동산 투자에도 운을 바라기보다는 자신만의 가치관을 가지고 종합적 분석을 통해 잠재가치를 판단하고 추진하면 그 안에 성공이 있다고 본다는 것이다. 그리고 우리 한인들과 마찬가지로 유대인들도 전란이나 경제 불황을 많이 겪어 부동산에 대한 애착이 강하다고 한다. 어쨌든 혼란에 처한 사회에서 살 거나 미국 같은 이민이 꾸준하게 늘고 있는 사회에서는 부동산 투자가 재산 증식에 최고의 방법이라고 그들의 자손들에게 주입하고 교육한다. 끝으로 유대인에게는 “돈을 벌려면 무슨 짓을 해도 좋다. 그러나 많은 돈을 벌고 싶다면 결코 법칙에서 벗어나면 안 된다”는 말이 있다고 하니 꼭 귀담아들어야겠다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2021-09-22

대도시 인근 교외 지역에 세입자 몰려

교외(suburbs) 지역에 세입자가 꾸준하게 늘면서 주택소유주 증가 폭을 압도하고 있다. 아파트 검색 업체 ‘렌트카페’가 2010년 센서스 자료와 2019년 아메리칸커뮤니티서베이(ACS)를 비교 분석한 결과, 전국 대도시 지역 50곳 인근 교외 지역에는 2100만 명에 달하는 세입자가 살고 있다. 이는 10년 전과 비교해서 370만 명이나 급증한 것이다. 2010년과 2019년 사이 교외 지역 세입자 증가율은 22%에 달했다. 반면 주택소유주는 3% 증가에 그쳤다. 세입자의 교외 지역 급증으로 인해서 세입자 수가 주택소유주보다 많은 교외 지역은 242곳으로 늘게 됐다. 10년 동안 103곳이나 증가한 것이다. 또 향후 5년 내 57개 교외 지역도 세입자 수가 주택소유주를 앞설 것으로 전망됐다. 세입자 인구는 밀레니얼세대와 Z세대이며 55%가 45세 미만으로 연 중간 가구 소득이 5만 달러였다. 2019년 기준으로 세입자가 다수 거주자로 등극한 주요 교외 지역 중 버지니아의 메리필드는 세입자 비율이 64.2%로 가장 높았다. 플로리다의 브라운스빌과 캘리포니아의 샌파블로가 각각 62.9%와 60.4%로 그 뒤를 따랐다. 특히 LA인근 메트로 지역 중에서는 하와이안가든이 59.6%로 세입자 비중이 가장 컸다. 윌로브룩(56.5%), 샌게이브리얼(55.3%), 몬로비아(54.3%), 로즈미드(52.7%) 순으로 톱 5를 구성했다. 아테시아와 터스틴이 각각 52.3%와 51.7%로 집계됐다. 그 다음은 어바인(51.3%), 린우드(51.0%), 사우스 엘몬테(51.0%) 순이었다. 가장 눈에 띄는 점은 예상과 달리 베벌리힐스의 세입자 비율이 50.7%나 됐다는 점이다. 가디나도 50.4%로 세입자 수가 주택소유주 수보다 소폭 많았다. 앞으로 5년 내 세입자 수가 50%를 넘을 교외 지역으로는 2019년 현재 거주 인구의 절반을 차지하고 있는 아주사와 사우스 패서디나가 포함됐다. 또 샌디에이고 인근의 에스콘디도 지역도 49%로 세입자가 증가할 교외 지역으로 꼽혔다. 2010년과 2019년 사이에 세입자 증가 폭이 가장 컸던 교외 지역은 오하이오의 메이플하이츠로 87%나 성장했다. 미시간의 이스트포인트 지역도 83%나 됐으며 가주의 다이아몬드바도 75%나 늘었다. 부동산 업계는 “주거 비용 부담에 더 나은 주거 환경을 찾아서 세입자들이 교외 지역으로 이동하고 있다”고 분석했다. 이어 그는 “첫 주택 구매자가 진입할 수 있는 엔트리 레벨의 주택이 극심하게 부족하다”며 “주택소유율이 대폭 늘지 않은 원인”이라고 지적했다. 다만 “최근 밀레니얼세대가 주요 바이어이자 주택소유주로 부상하면서 향후 세입자와 주택소유주 비율에도 영향을 줄 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-22

아무리 급해도 '로케이션' 고려, 인스펙션 필수

집을 사거나 팔면서 감정에 휩싸이면 손해라는 게 부동산 업계의 정설이다. 집은 가족의 안식처인 동시에 투자이기도 하기 때문이다. 특히 요즘 같은 광란의 주택시장인 경우는 셀러든, 바이어든 집과 사랑에 빠지면 눈이 멀면서 다른 중요한 것들을 놓치기 쉽다. 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 에이전트, 재정 플래너, 인테리어 디자이너와 기타 전문가들을 통해 집을 사거나, 팔면서 평정심을 유지할 수 있는 팁을 전했다. 특히 요즘 시장 분위기에서 가장 흔히 저지를 수 있는 실수들을 소개함으로써 보다 좋은 결정을 유도했다. ▶바이어의 5가지 실수 ① 그저 그런 로케이션 멋진 집의 모습에 반해 간과하는 최대 실수는 입지 선택이다. 특히 요즘은 매물 부족으로 원하는 로케이션에서 집을 구하지 못할 가능성이 높다. 마이애미 ‘더글라스 엘리만’ 부동산의 디나 골든테이어 디렉터는 “요즘 마이애미 해변에서 현명한 바이어들은 다리 옆이나 비행기 항로 아래라도 따지지 않고 오직 마이애미 해변이라는 이유로 집을 선택한다”고 말했다. 나쁜 로케이션은 집을 되팔 때 최대 악재다. 욕실을 더하거나 침실을 넓히는 것은 가능하지만 보이는 풍경이나 거리의 위치는 절대로 바꿀 수 없다. 시장이 요즘처럼 뜨겁지 않을 미래에 집을 판다면 후회가 될 결정이 될 수 있다. ② 직접 보지 않은 집 테네시 ‘파크스 부동산’의 신디 스탠튼 에이전트는 제아무리 전문가가 찍은 사진도, 3D 투어와 버추얼 워크 스루 기술도 직접 방문해 살펴보는 것을 따를 수 없다고 강조했다. 스탠튼 에이전트는 최근 캘리포니아에서 사진과 동영상만 보고 이주해 온 바이어가 실제 집을 보고 실망해서 추가로 돈을 들여 고친 뒤 다시 매물로 내놨다고 전했다. 베벌리힐스 ‘헤더 앤 리어카’의 리어카 보스낵 에이전트는 “가족 중 한두 명만 집을 보고 결정해도 바이어의 후회는 피하기 힘들다”며 “혼자서 집을 보고 나와 현관에서 결정한다면 틀릴 확률이 매우 높다”고 말했다. ③ 인스펙션 건너뛰기 셀러 위주인 현재 분위기에서 어필하기 위해 인스펙션을 생략하는 경우가 있지만, 덴버에 위치한 부동산 투자회사 ‘아틀라스’의 빈센트 도리오 대표는 큰 실수라고 단언했다. 실제 그의 한 고객은 하수관 검사를 건너뛰려다가 도리오 대표의 권유로 막판에 조사했다. 결과는 지하 파이프에서 깨진 부분을 발견한 것. 미리 발견한 덕분에 셀러에게 2만 달러의 수리비를 부담시킬 수 있었다. 헌집 허물고 새집을 짓는다고 해도 인스펙션은 필수다. 마이애미 ‘질스제더 그룹’의 주디 제더 에이전트는 “오래된 집은 지하에 정화조가 있을 수 있고 지붕에는 석면 재질이 있을 수 있다”며 “꼼꼼한 인스펙션 만이 나중에 큰 피해를 없앨 수 있는 방법”이라고 말했다. ④ 휴가용 주택 휴가용 주택은 대개 좋은 입지를 자랑해서 바이어가 혹하기 쉽다. 그러나 조지아의 ‘아메리프라이즈 파이낸셜’ 윌 로저스 재정 전문가는 유지비가 비싸다고 경고했다. 그는 “리노베이션, 수리비와 사는 동안 유지비를 간과하는 바이어가 많다”며 “당장 멋지고 살기 좋은 집만 생각했다가는 선택한 뒤에 추가로 드는 비용 때문에 허리가 휘는 악몽을 경험할 수 있다”고 말했다. 실제 최근 미네아폴리스의 한 호숫가에 30만 달러로 리스팅된 집을 사려다가 만 바이어는 머지않은 시일 내에 건물 전체의 배전, 냉난방시설과 지붕을 고쳐야 한다는 사실을 알고 거래를 하지 않았다. 이 바이어는 “집을 유지하려고 세컨드 잡을 뛰기는 싫었다”고 말했다. ⑤ 본인 마음대로 하기 어떤 색깔로 집을 칠하고, 어디에 주차하며, 얼마나 자주 잔디를 깎을지 정했는지 말할 수 있는 바이어는 많지 않다. LA의 인테리어 디자이너인 크리스티 넬슨은 “HOA 등이 각종 규정을 만들어 커뮤니티에 적용하는 곳의 집을 구매한다면 선택의 폭이 넓지 않다”며 “반드시 원하는 바가 있다면 다른 선택을 해야지 아니면 정신적으로 감정적으로 힘든 일상이 될 수 있다”고 전했다. ▶셀러의 5가지 실수 ① 최악의 모습 보이기 본인이 사는 집을 사랑하면 바이어가 찾을 수 있는 흠집을 알아채지 못할 수도 있다. 시애틀 ‘리맥스 부동산’의 존 매닝 에이전트는 “아무리 셀러 위주의 시장이고 매물이 부족해도 정돈되지 않은 집을 사고 싶은 바이어는 없을 것”이라며 “제값보다 덜 받을 생각이라면 모를까 바이어를 맞을 준비는 철저히 해야 한다”고 말했다. ② 양도세 준비 생략 집을 팔아 생긴 차익에는 양도세가 매겨진다. 로저스 재정 전문가는 집의 가치를 높인 업그레이드 등은 관련 서류가 있는 경우 세금 혜택을 받을 수 있는 조건이 된다고 강조했다. 최근 집을 판 한 셀러는 큰 차익을 남겼다. 과거 6만4000달러에 샀던 집을 45만7000달러에 팔아 개인 기준 25만 달러까지 가능한 국세청(IRS)의 양도세 면제 조건을 넘어선 것이다. 막대한 세금을 부담해야 할 상황에서 로저스는 지붕 수리, 데크 확장 등을 증명할 자료를 찾아 세금폭탄을 피할 수 있었다. ③ 상속 과정 실수 매닝 에이전트는 최근 교외 지역에 나온 50만 달러 주택을 원하는 바이어를 도왔다. 그러나 타이틀 조사 과정에서 해당 부동산이 형제간 법적 다툼 중인 사실을 알아냈다. 매닝은 “사망한 부모가 상속자인 아들들에게 정확한 유언을 남기지 않아 다툼이 벌어졌던 것”이라며 “바이어는 사실을 알고 복잡한 상황을 피할 수 있었다”고 말했다. 뉴욕의 공인회계사(CPA)인 프랭크 리비에조는 “자녀가 집을 잘 갖고 있어 주길 바라면서 상속하는 경우도 있지만, 간혹 유지와 관리에 부담을 느껴 제값을 받지 못하고 팔아버리는 경우도 있어 주의가 필요하다”고 말했다. ④ 임시방편으로 얼버무리기 이미 집에 문제가 있는데 바이어는 알아채지 못할 것이라고 착각하는 셀러가 얼마나 될까. 매닝 에이전트는 “집의 상태에 관한 정보 제공은 상호 신뢰의 문제”라며 “만약 뭔가 숨기고 있다는 느낌을 준다면 바이어도 공격적으로 대응하게 될 것”이라고 말했다. 플로리다주 데스틴의 신디 콜 에이전트는 휴가용 임대 주택의 수입을 부풀린 셀러의 예를 들며 “정보를 숨기는 건 물론, 잘못된 걸 알려주는 것도 신뢰를 훼손할 수 있다”고 경고했다. ⑤ 억지로 관철하기 샌타바버라의 건축가인 팀 고터는 부인의 허락도 없이 남편이 휴가용 주택을 판 이야기를 들려줬다. 분노한 부인이 새로운 휴가용 주택 짓기에 나서자 남편은 본인이 판 집을 더 비싼 값에 되샀다. 고터는 “요약하면 남편은 2년이 지난 뒤 더 비싼 값을 주고 되사려고 부인과 상의도 없이 부동산을 팔았던 것”이라며 “그사이 쓰지 않아도 될 건축 디자인과 인허가 비용만 낭비했다”고 말했다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-22

셀러스 마켓 여전하지만…

신규 주택 공급과 매물 부족으로 셀러스마켓이 지속하는 가운데 오퍼 경쟁은 점차 둔화하고 있는 것으로 나타났다. 즉, 집을 사겠다는 바이어끼리의 경쟁이 점차 누그러지고 있다는 것이다. 부동산 업체 ‘레드핀’이 자사 에이전트를 대상으로 조사한 결과, 8월 주택 거래 시 오퍼 경쟁(bidding war)을 경험했다고 응답한 비율은 58.8%였다. 이는 올 4월 74.3% 고점을 찍은 후 4개월 연속 하락세를 기록한 것이다. 6월의 62.1%보다도 3.3%포인트 낮은 수치다. 부동산 업계는 오퍼 경쟁 완화 추세가 이사 성수기인 8월까지 지속했다며 계절적 요인까지 작용하는 올 하반기에도 영향을 미칠 것이라고 전망했다. 오퍼 경쟁의 완화로 셀러의 호가보다 더 높은 가격에 팔리는 주택 수도 감소세다. 레드핀에 따르면, 주택 가격이 정점에 치달은 이후 오름세가 점점 안정화를 찾아가면서 셀러의 호가보다 더 높게 팔리는 주택 거래 비중도 줄고 있다. 일례로 9월 5일까지 4주 동안 셀러 호가 이상 높은 가격에 팔린 주택 거래 비율은 50%였다. 이는 7월의 55%보다 5%포인트 준 것이다. 레드핀 측은 셀러들은 여전히 주택 가격을 매우 높게 책정하고 있지만, 바이어들은 6개월 전과 같은 높은 프리미엄을 주고 주택을 매입할 의사가 없어 보인다고 설명했다. 레드핀의 조사 결과를 자세히 보면, 오퍼 경쟁이 가장 치열한 곳은 노스 캐롤라이나의 롤리(86.7%)였다. <표 참조> 지난달 매매가 성사된 주택의 10건 중 9건 가까이에서 오퍼 경쟁이 있었다는 의미다. 노스캘로라이나의롤리는 테크 허브로 우수 학교가 꽤 있어서 원격 근무가 가능하고 소득이 많은 이주자가 몰리고 있다. 이에 따라 이 지역 집값도 동반 상승세다. 전달의 오퍼 경쟁 점유율(71.3%)과 비교하면 15%포인트 이상 치솟은 것이다. 전년 동월보다는 무려 40%포인트 넘게 급증했다. 거의 2배 가까이 늘어난 셈이다. 캘리포니아의 샌프란시스코샌호세(70.7%)와 애리조나의 투손(70.5%)이그 뒤를 각각 뒤따랐다. 70.4%의 오하이오의 신시내티와 유타의 솔트레이크(68.1%)로 톱 5 안에 들었다. 오퍼 경쟁이 많았던 상위 15개 도시에는 샌디에이고(65.5%), 새크라멘토(62.9%), LA(62.9%)를 포함한 캘리포니아 대도시 4곳이 포함됐다. 캘리포니아가 여전히 바이어의 선호 지역임을 가늠할 수 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “집값이 일부 바이어가 감당하기 힘든 정도로 오른 게 오퍼 경쟁과 주택 거래 감소의 원인 중 하나”라며 “지나치게 높은 셀러의 호가도 거래를 방해하는 요소”라고 지적했다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-22

[삶과 추억 조용기 목사]"제자의 손 꼭 붙잡고 기도해줬던 인간적인 목사님"

한국 기독교 역사상 최대 교회인 여의도순복음교회를 설립했던 조용기 목사가 86세를 일기로 지난 14일(한국시간) 별세<본지 9월14일자 A-1면>했다. 미주 한인교회들도 분향소를 설치 조용기 목사를 추모했다. 한인 교인들은 조 목사가 지나온 삶을 회상하며 그가 한국 기독교에 남긴 의미들을 돌아보고 있다. 조 목사는 미주 지역 한인 교회들도 종종 방문 집회 등을 인도하면서 한인 교인들과 교류했다. 특히 여의도순복음교회는 LA지역 나성순복음교회의 모 교회다. 나성순복음교회 담임인 진유철 목사는 한국서 조 목사 장례식을 마치고 지난 18일 LA로 돌아왔다. 진 목사는 조 목사의 제자다. 진 목사는 스승이 남긴 업적보다 그의 인간적인 부분을 떠올렸다. 진 목사는 "(조 목사님이) 2016년 10월 LA를 방문했을 때 집회를 마친 후 어린아이처럼 손뼉을 치며 기뻐했던 모습이 눈에 선하다"며 "2019년 한국서 만났을 때도 못난 나의 손을 꼭 붙잡고 기도해주시며 위로와 사랑을 대신하셨던 분"이라고 회상했다. 고인은 1936년 2월 현재의 울산시 울주군 삼남면 교동리에서 5남 4녀 중 장남으로 태어났다. 부유한 천석꾼 집안이었다. 조 목사의 부친인 조두천씨는 50년 5월 2대 국회의원 선거에 출마했다가 낙선했다. 이 일로 집안이 크게 기울었다고 한다. 한 달 뒤에는 6.25 전쟁이 발발했다. 부산으로 피난한 고인의 가족은 혹독한 가난에 시달렸다. 고인은 부산공고에 다니다가 폐결핵에 걸렸다. 당시만 해도 폐결핵은 치료가 어려운 감염병이라서 가족과 떨어져 지내야 했다. 의사에게 3년을 넘기기 어렵다는 선고를 받았다. 그때 세 살 위 누나의 친구가 고인에게 성경책을 건넸다. 고인이 성경을 공부하며 기도를 시작한 계기였다. 아직 기독교를 잘 알지 못했던 고인은 부산에서 우연히 미국 선교사 켄 타이스가 인도하는 부흥회 천막에 들어섰다. 부흥회에서 고인은 난생처음 눈물을 쏟으며 통곡했다고 한다. 부흥회를 마친 뒤 고인을 만난 타이스 선교사는 고인의 영어 실력에 깜짝 놀랐다. 그때부터 고인은 타이스 선교사를 따라다니며 영어 설교를 우리말로 통역하는 일을 했다. 타이스 선교사는 오순절교회인 '하나님의성회' 소속이었다. 고인은 금식 기도를 하다가 흰옷 입은 예수를 만나는 영적 체험을 했다고 한다. 이게 고인이 목회자의 길로 들어서는 계기가 됐다. 고인은 서울 서대문에 있던 기독교대한하나님의성회 신학교에 입학했다. 고인은 신학교 입학 동기생으로 최자실(1915~89) 목사를 만났다. 그는 훗날 조 목사의 장모가 된다. 최 목사는 오순절 신앙에서 성령 세례의 증거로 보는 방언을 고인이 할 수 있게 도와주기도 했다. 고인은 58년 신학교를 졸업하고 전도사가 됐다. 최 목사(당시 전도사)와 함께 서울 은평구(당시 서대문구) 대조동에서 가정예배를 시작했다. 당시 대조동은 달동네로 불리던 빈민촌이었다. 두 사람은 사과 상자에 보자기를 씌워 강대상을 만들고 온 동네에 예배를 알렸다. 가족을 제외하면 창립 예배에 참석한 사람은 밭일하다 비를 피하려고 들어온 여성 노인 한 명이었다. 시간이 지나면서 교인 수가 늘어났다. 교인이 50명쯤 됐을 때 집 앞마당에 천막을 친 뒤 바닥에 가마니를 깔고 예배를 드렸다. 천막 교회의 시작이었다. 3년 만에 교인 수가 300명을 넘어섰다. 고인은 오순절 운동에서 성령 세례의 또 다른 증거라고 보는 축사와 신유(신의 힘으로 병이 낫는 것) 의식을 자주 거행했다. 가난으로 병원에 가기 어려웠던 병자들과 사회적으로 소외된 사람들이 천막 교회로 몰렸다. 고인과 최 목사는 61년 서대문에서 두 번째 교회를 개척했다. 62년 목사 안수를 받았다. 최 목사의 둘째 딸 김성혜(전 한세대 총장)씨와 결혼도 했다. 3년 뒤에는 재적 교인 수가 3000명을 넘었다. 다시 3년 뒤에는 재적 교인 수가 8000명을 웃돌았다. 늘어나는 교인 수를 감당할 수 없게 되자 서울 여의도에 교회당을 신축했다. 1만 명을 수용할 수 있는 큰 교회였다. 73년 건물을 완공하자 서대문 교회의 교인 8000명이 이곳으로 이동했다. 이때부터 여의도순복음교회 시대가 열렸다. 조 목사는 '삼중축복' '오중복음' '4차원의 영성'을 내세우며 교회를 일궜다. 삼중축복은 예수를 잘 믿으면 ▶영혼은 구원을 받고 ▶하는 일마다 잘 되고 ▶건강도 지켜낼 수 있다는 뜻이다. 오중복음은 중생(거듭남) 성령 충만 신유 축복 재림(다시 옴)의 복음을 가리킨다. 여의도순복음교회의 교인 수가 가장 많았을 때는 78만 명에 달했다. 초기에는 방언과 병자 치유를 강조하는 조 목사의 목회 활동에 대해 기독교계 내부에서 이단 논쟁도 있었다. 한때는 기성 교단에서 신랄한 비판을 받았다. 당시 장로교회에서 영향력이 컸던 한경직 목사는 "여의도순복음교회의 양적 성장을 감안할 때 그 교단을 더 이상 이단으로 부를 수 없다"고 선언하기도 했다. 여의도순복음교회는 93년 기네스북에 세계 최대 교회로 등재됐다. 당시 재적 교인 수는 70만 명이었다. 조 목사는 평양에 심장병 치료를 전문으로 하는 병원 건립을 추진하기도 했다. 98년에는 국민일보를 설립했다. 사단법인 '선한사람들'을 세워 인권.환경.아동복지 활동을 했다. 백성호·장열 기자

2021-09-20

[부동산 투자] 주택 소유주 위한 세금혜택

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것 중의 하나가 부동산 세법이다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때는 양도 소득세를 비롯한 모든 세율이 많이 높아진다. 그러나 미국은 2채 이상의 주택을 소유한 주민들에게도 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여 경제적 혜택을 주고 있다. 먼저 국세청(IRS)은 융자하여 주택을 산 홈오너에게 매년 보고하는 소득 중에 모기지 이자비용과 재산세 등을 소득의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 그러면 미국의 주택소유자들이 매년 하는 세금보고 때에 도움이 될만한 중요한 세제 혜택을 정리해 보자. 첫째, IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자의 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성되는데 대출 초기에는 원금 상환에 비하여 이자의 비중이 상당히 높다. 그리고 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다. 결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면되며 위에 언급하였듯이 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사서 대출을 하는 사람들이 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 때에 따라 월 페이먼트에 재산세를 미리 공탁(Property Tax Escrow)하기도 하는데, 이때 주택 보험료나 모기지 보험료(PMI) 등이 추가되기도 한다. 둘째, 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금 보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세년도 중반에 집을 샀다면 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다. 특히 주택을 증.개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증.개축할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 집에 대한 개선을 계속하는 것은 주택을 판매할 때도 좋은 가격을 받는 데 도움이 될 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면 올라간 만큼의 가격은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다. 그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어 집을 팔 때 세금 공제 혜택을 볼 수 있다. 그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년간 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합하여 50만 달러까지 세금이 공제된다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2021-09-15

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