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“한 달 안에 집 팔려면 호가 5~10% 낮춰야”

올들어 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리가 4%까지 껑충 뛰고 30년 고정 모기지 이자율이 7%선을 오르내리면서 코로나19 팬데믹 기간 동안 활황세를 보였던 부동산 시장이 꽁꽁 얼어 붙었다.     부동산 시장에 관심이 많은 한인을 위해 남가주한인부동산협회(이하 부동산협)가 현장에서 일하는 에이전트들과 융자 전문가의 입을 통해 현 시장에 대한 냉정한 분석과 바이어와 셀러에게 권하는 조언들을 들을 수 있는 시간을 가졌다.   좌담회에는 부동산협 제이 장 차기회장 사회로 레이 장 레드포인트 명예부사장, 제프리 박 뉴스타부동산 부사장, 멜리사 김 웰스파고 모기지 융자 오피서, 박경주 뱅크오브호프 모기지 융자 오피서와 이수경 에이전트와 일라이자 신 드림부동산 에이전트가 참석했다.     LA와 오렌지카운티 부동산 현장에서 일하고 있는 이들은 한결같이 “지금이 바이어에게 최적기”라고 입을 모았다. 현장에서 일하는 부동산 전문가들이 전하는 2023년 바이어와 셀러 마켓에 대한 의견을 들어봤다.     -남가주 시장 현 상황은.   제프리 박(이하 제): 현장에서 매매가 급감했음을 피부로 느끼고 있다. 올해에만 매매 건수가 32% 정도 떨어졌다. 내년에도 10% 더 떨어질 것이다. 바이어들이 내년까지 기다리는 분위기가 강하다.     이수경(이하 이): 바이어들이 겨울이 지나면 부동산 값이 떨어지지 않을까 하는 기대에 홀드하고 있다. 셀러는 렌트로 돌리면서 관망하고 있다. 매물이 없어 부동산 시장이 얼어붙었다.     -집값 40% 하락한 금융위기 때처럼 되나.   레아 장(이하 장): 그 시절을 겪었다. 그때 이후 정부가 크레딧점수와 소득 기준 등 대출 기준을 까다롭게 상향 조정했다. 즉, 주택소유주의 재정 상황이 전처럼 취약하지 않다는 말이다. 또 집값이 평균 10~20% 내려갔다고는 하지만 주택 에퀴티가 충분해 차압사태도 일어날 가능성은 희박하다. 내년에 집값이 큰 폭으로 조정된다 하더라도 20% 정도다. 사실 그렇게까지 가지도 않을 듯하다.  2008년의 금융위기 때와 같이 집값이 폭락하지 않을 것으로 본다.     -바이어에 대한 조언은.   장: 첫주택 구매자들에게 좋은 시기이다. 과거 투자자들로 인해 경쟁이 심해 첫주택 구매자들이 끼어들 자리가 없었다. 하지만, 투자자가 사라진 지금은 5~10% 낮게 오퍼해도 구매가 가능하다. 최근 2개의 매물이 있었는데 모두 5~10% 정도 낮게 오퍼했다.     일라이자 신(이하 신): 바어이들은 장기 투자한다고 생각하면 사는 게 좋다. 고공행진하는 렌트비를 고려하면 소유가 이득이다. 주택 소유자는 세금 혜택이 있다. 렌트에는 없다. 향후 시세 차익도 얻을 수 있다.     멜리사 김(이하 김): 현재는 바이어스 마켓이다. 이자는 1년 정도면 내려갈 것이며, 재융자를 통해 조정할 수 있다. 융자 시장에서 점보융자 이자율도 생각해 볼 필요가 있다. 64만9000달러에서 1달러만 올라가도 점보융자 이자율을 받을 수 있다. 융자금액이 큰 점보융자의 이자율이 상대적으로 낮다. 그 외에도 다른 프로그램들이 많이 있기 때문에 바이어들은 자신에게 맞는 프로그램을 찾을 수 있다.     박경주(이하 박): 과거 셀러들은 5% 정도 다운 페이먼트 하던 첫주택 구매자들에게 큰 관심을 두지 않았다. 하지만, 지금은 그렇지 않다. 구매 경쟁이 덜하여 시장가보다 싼 가격에 구매할 수 있다. 100만 달러 물건은 지금 95만 달러에서 최대 90만 달러까지 할인이 가능하다. 지금이 바이어에게 가장 좋은 때이다.   -셀러에 대한 조언은.   장: 정말 집을 매각해야 하는 셀러는 호가를 5~10% 정도 낮추는 게 좋다. 안 팔리는 것은 1달 이상 간다. 스테이징(인테리어 디자인 작업)과 수리, 리모델링 등을 통해 바로 이사할 수 있는 상황으로 만들지 않으면 팔기 어렵다. 최소한 깨끗이 페인트칠하고, 바닥수리와 스테이징을 할 필요가 있다. 스테이징을 안하면 손해가 많다.     김: 여전히 핫한 지역은 복수로 오퍼가 들어오고 있다. 호가를 낮추면 구매 수요가 살아난다.     -내년 시장 전망은   박: 내년에는 스퀘어피트당 70달러 정도 더 떨어질 것으로 본다. 코로나19 팬데믹 전과 같은 가격으로 정리될 것이다. 스퀘어피트당 가격이 하락하니 많은 바이어에게 호기가 될 수 있다. 내년은 시장 조정 기간이 될 것이다. 가격이 내려가겠지만, 바이어의 기대처럼 큰 폭의 하락은 없을 가능성이 크다.     이: 금융위기 때와 다르게 셀러는 풍부한 에퀴티를 보유하고 있는데다 렌트 수요도 여전하다. 따라서 주택 가격이 큰 폭으로 떨어질 가능성은 매우 낮다.     -2028년 올림픽 특수는?   제: LA한인타운은 계속 괜찮았다. 위치에 따라 차이가 있지만, 2028년 올림픽과 관련된 지역은 가격이 오를 것이다. USC 인근 빌리지 개발 허가가 많이 나오고 있다. 2026년쯤 되면 윤곽이 나올 것으로 본다. LA한인타운 남쪽으로 도시개발계획을 살펴보는 것도 좋을 것이다. 이미 투자를 시작하고 있는 한인도 있다.     신: LA한인타운은 이미 인기가 있는 지역이다. 올림픽 특수를 생각한다면 사우스LA 지역을 눈여겨 봐야 한다. 올림픽 때문에 개발은 늘어나겠지만, 홈리스와 범죄에 대한 대책도 절실한 시점이다. 양재영 기자호가 남가주한인부동산 드림부동산 에이전트 부동산 시장 뉴스타부동산 부사장

2022-11-23

빈집 찾기도 어렵다…남가주 렌트 대란

어바인에 사는 김 모씨는 올가을에 대학생이 되는 자녀의 아파트를 알아보다가 걱정에 빠졌다. 학교가 있는 패서디나 인근의 오른 시세도 부담이었지만 렌트 매물 자체가 부족한 것이 더 충격이었다. 그는 “학기 시작까지 시간 여유가 있다고 생각했는데 아파트를 찾을 수 없었다”며 “집의 상태가 좀 괜찮아 보이면 어느새 사라져버려 깜짝 놀랐다”고 말했다.   남가주 전역의 아파트 공실률이 22년 사이 최저로 떨어지며 세입자들이 겪는 어려움이 커지고 있다. 경쟁이 심해지면서 집주인에게 편지를 쓰거나, 렌트비 호가에 웃돈을 얹어서 주거나, 때로는 1년 치를 현금으로 한꺼번에 선납하기도 한다.   23일 LA 데일리뉴스는 셔먼 옥스의 한 세입자 사례를 소개하며 단독주택 렌트를 얻는데 콘도 한 채를 사는 것만큼 초기 비용이 들었다고 전했다. 지어진 지 96년 된 2층 단독주택 렌트를 두고 5명이 경쟁을 벌였고 결국 이 세입자는 1년 치 렌트비를 현금으로 선납하고 추가로 2개월 치 렌트비를 디파짓으로 내는 등 7만2000달러가 들여 승자가 됐다.   이 세입자는 “인근의 900스퀘어피트 콘도를 사는 데 필요한 다운페이만큼을 지불하고 겨우 렌트를 얻었다”며 “5명 모두가 집주인에게 편지를 쓰고 감정에 호소했는데 집을 사는 과정도 다를 게 없었다”고 말했다.   이런 상황까지 이르게 한 가장 큰 원인은 최근 공실률 하락으로 올 1분기 LA 카운티는 3.1%, 지난 2000년 이후 최저였다. OC와 인랜드는 각각 2.4%와 2.6%로 나란히 지난해 여름 20여년 사이 최저치에서 소폭 상승에 그쳤다.     〈표 참조〉   LA에서 총 520유닛 규모의 아파를 관리하는 ‘퍼시픽 크레스트 부동산’의 댄 테넌바움 설립자는 “1995년 회사를 설립한 뒤 공실률이 가장 낮다”며 “모든 아파트가 가득 찼다고 보면 된다”고 말했다. 어바인 ‘존 번스 부동산 컨설팅’의 크리스 포터 수석 분석가도 “이렇게 낮은 공실률은 처음 본다”며 “모든 젊은 성인들이 부모 또는 룸메이트와 결별하고 혼자 살기로 나선 것으로밖에 설명이 안 된다”고 전했다.   공실률 하락은 시세 상승을 가속해 1분기 LA의 렌트비 중간값은 전년 대비 13% 올라 2332달러 사상 최고를 기록했다. 또 OC와 인랜드는 각각 18.2%와 17.4% 상승하며 2476달러와 1941달러로 나란히 최고가 기록을 갈아치웠다.   특히 신축 아파트는 오름폭이 무제한으로 세입자 부담이 더욱 크다. 다운타운에 사는 이 모 씨는 “지어진 지 4년 된 아파트에 살면서 최근 리뉴얼 레터를 받았는데 거의 30%가 올랐다”며 “이건 떠나라는 말인데 고민이 크다”고 말했다. 현재 주 정부의 특별 조치로 렌트비 인상 폭은 최대 ‘인플레이션+5%’가 한도인데 이는 15년 이상 된 아파트에만 적용될 뿐 신축 아파트는 예외다.   세입자 보호단체 ‘테넌트 투게더’의 라이언 벨 코디네이터는 “높은 렌트비와 낮은 공실률이 중간 및 저소득층, 대학생, 은퇴자 등에 린치를 가하고 있다”며 “감당할 수 없다면 떠나라고 하지만 모두 다 올라서 더는 갈 곳도 없다”고 말했다.   한편 부동산 정보업체 ‘야디 매트릭스’는 “내년 4월 기준 렌트비 상승률은 LA 7%, OC 7.2%, 인랜드 9.1%로 전망된다”며 “장기적으로는 렌트비 상승 폭이줄겠지만, 렌트비 수준은 떨어지기 힘들 것”이라고 밝혔다. 류정일 기자남가주 빈집 렌트비 중간값 렌트비 호가 아파트 공실률

2022-05-23

덴버주택 가격 한달새 15% 올라

 콜로라도의 집값이 주전역에 걸쳐 가파르게 상승하는 기록적인 추세를 이어가고 있다. 콜로라도 부동산인협회(Colorado Association of Realtors/CAR)의 2월 보고서에 따르면, 7개 카운티 메트로지역내 단독주택 중간가격은 2021년 2월보다 20%나 오른 61만5,000달러로 역대 최고가를 기록했다. 올해 1월과 2월 사이에만 덴버 카운티내 단독주택의 중간가격은 57만5,000달러에서 65만9,000달러로 14.6%(8만4,000달러) 급등해 2016년 한해동안의 상승폭보다 높았다. 게다가 덴버 카운티의 주택들은 호가보다 106.3% 높은 가격에 팔리기 시작했는데, 이는 한달 동안(month-over-month)의 최고 기록을 갈아치웠다. 이처럼 집값이 기록적으로 오르는 이유는 매물로 나오는 주택이 턱없이 부족하기 때문이다. 주전체로 보면 콜로라도 주택 구매자들이 선택할 수 있는 매물 리스트는 단독주택 4,114채와 타운홈/콘도 1,087채에 그쳐 지난해보다 63%나 감소했다. 2월말을 기준으로 덴버 메트로 지역 전체에서 매물로 나온 단독주택은 1,486채며 타운홈/콘도는 452채에 불과했다. 이는 2021년 2월에 비해 단독주택과 콘도/타운홈이 각각 50%, 71.6%나 줄어든 것이다.콜로라도 주내 단독주택 중간가격은 지난 1월에서 2월사이 7% 오른 55만5,540달러로 껑충 뛰었고 타운홈/콘도의 경우는 작년보다 17% 오른 40만2,390달러에 달했다. 도시별로 세분화하면 주택 구입의 선택권은 더욱 적나라하다. 브룸필드에서는 지난 2월 매물로  나온 주택 113채 중 대부분이 현재 계약이 진행 중인 상태며 15채만 계약이 성사되지 않았다. 콜로라도에서 세 번째로 큰 도시인 오로라는 3월 8일 현재 단독주택 27채를 포함해 187채만이 매물로 나와있는 실정이다. 덴버에 있는 콘도와 타운하우스 시장이 그나마 가격 상승률이 상대적으로 낮았다. 덴버의 콘도와 타운하우스 중간가격 상승률은 3.5%로 덴버의 단독주택 상승률 14.6%를 밑돌았다. 다만 콘도는 호가 대비 103.2%에 팔리고 있어 수요가 여전히 높은 편이다. 한편 콜로라도 부동산인협회는 미네소타주 미니애폴리스에 소재한 부동산 기술업체로부터 콜로라도의 MLS를 토대로 한 통계 보고서를 매달 전달받는다. 또한 이자율, 카운티별 중간 판매가격과 중간소득 등 주택 적정가격 지표(Housing Affordability Index)를 통해 소비자들의주택 구입 적정가격을 측정하고 있다.       이은혜 기자덴버주택 호가 단독주택 중간가격 단독주택 상승률 덴버주택 가격

2022-03-14

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