지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

내년 집값 "20% 하락" vs "연말 상승률 정상화"

지난 반 년새 금리 인상과 집값 하락에 경기침체 우려까지 겹치면서 부동산 시장 둔화세가 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 그러면서 최근 부동산 침체가 내년까지 이어져 집값 하락이 장기화될 것이라는 전망도 제기되고 있다. 이미 지난 9월 글로벌 부동산 컨설팅 업체 '쿠시먼 앤드 웨이크필드'는 경기 침체와 함께 전국 집값이 올해 하반기 8.2% 하락 후 내년에 11.2%가 더 빠져 내년까지 약 20% 정도 하락할 것이라고 내다봤다. 또 지난 15일 댈러스 연방준비은행은 모기지 이자율 상승 여파로 집값이 최대 20%까지 하락할 수 있다는 전망을 내놓으면서 부동산 시장 전망을 어둡게 했다. 현재 전국적으로 집값이 소폭 하락하고 있는 가운데 집값 하락이 언제까지 지속될 것인지, 현 부동산 시장 현황과 전망을 알아봤다.     ▶부동산 시장 조정     최근 뉴스를 보면 부동산 시장 조정(housing market correction)이란 용어를 심심찮게 볼 수 있다. 일반적으로 부동산 시장 조정이란 집값이 10% 이하로 소폭 하락할 때 사용하는 단어다. 따라서 집값 조정 혹은 부동산 시장 조정이란 단어가 등장했다는 것은 현재 집값이 계속 유지될 수 없는 상황에서 수요와 공급에 따라 가격이 하향 조정됨을 의미한다. 질로(Zillow) 니콜 바차드 수석 이코노미스트는 "시장 조정의 사전적 의미가 집값 소폭 하락을 의미한다고하나 현실 부동산 시장에선 가격 조정은 급격히 진행되는 경향이 있고 그와 함께 부동산 시장도 빠르게 둔화됨을 의미한다"고 설명했다.    ▶집값 하락 현황     이미 몇몇 지역에선 집값 하락이 뚜렷해졌고 일부 지역에선 집값 하락 조짐이 보이는 곳도 있다. 그러나 현재 경제 상황에선 전국적으로 부동산 시장 조정, 즉 집값 하락을 예측하는 경제 지표들이 속속 보고되고 있다. 그 첫번째는 바로 지속적인 금리 인상. 국책 모기지 기관 프레디맥 발표에 따르면 지난 3일 30년 고정 모기지 이자율은 6.95%였지만 10월 마지막주 평균 이자율은 10년만에 처음으로 7%를 돌파한 바 있다.     모기지 금리 인상 여파로 집값은 계속 하락세를 보이고 있다. 전미부동산협회(NAR)에 따르면 9월 기존 주택판매 중간값은 38만4800달러로 7월 41만8800달러보다는 하락했지만 2021년 9월보다는 8.4% 올랐다. 이처럼 전월 대비 집값 하락은 현 부동산 시장이 조정 기간을 거치고 있다는 신호다. 그러나 일부 지역에선 집값 하락이 나타나지 않고 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 다니엘 헤일 수석 이코노미스트는 "집값이 하락하지도 않고 오르지 않는 상황이라면 그 지역은 집값이 안정기에 접어들었다고 볼 수 있다"며 "그러나 현재 전국적으로 이런 지역들은 거래량이 줄고 있다"고 분석했다.   그러나 일부 부동산 전문가들은 현재 전국적으로 수요에 비해 주택 재고 부족으로 집값 하락이 그리 오래 가지 않을 것이라 예측한다. 이는 최근 금리 인상으로 인해 신규 주택 건설 역시 속도를 내지 못하고 있기 때문. 지난 10월 웰스파고 주택시장 지수(HMI)는 38로 이는 건설업체가 신규 주택 판매에 대한 신뢰도가 매우 낮은 수준임을 반증하고 있다. 그리고 이는 신규 주택 건설 둔화로 이어지고 있다.     바차드 수석 이코노미스트는 "향후 부동산 시장을 예측하기는 힘들겠지만 늦어도 2023년말부터 2024년 들어서면서는 다시 집값 상승률이 정상화 될 것"이라고 내다봤다.   ▶집값 하락 언제까지   집값이 언제까지 하락할지, 언제 다시 반등할지 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없다. 바차드 수석 이코노미스트는 “다만 우리가 예측할 수 있는 것은 일정 기간이 지나면 다시 오를 것이라는 것 정도”라고 말했다.     만약 현재 거주하고 있는 지역의 집값이 소폭 하락 후 여전히 반등하지 않는다면 주택 수요가 여전히 감소하고 있음을 의미한다. 과거 데이터를 바탕으로 봤을 때 집값 하락은 2개월 정도로 짧은 시간 왔다 갈 수도 있고 1년 이상 지속될 수도 있다. 바차드 수석 이코노미스트는 “2018년 하반기부터 2019년 초반 발생한 집값 하락은 상대적으로 짧은 시간에 끝났다”며 “당시엔 이미 높은 집값에 금리 상승이라는 악재가 겹치면서 바이어 수요가 줄면서 집값 상승 둔화를 가져왔다”고 말했다. 또 그는 “그러나 당시 경제가 호황이어서 집값 상승폭 둔화 기간은 매우 짧은 편이었지만 만일 내년 경기 침체가 본격화되면 집값 하락은 꽤 장시간 지속될 수도 있다”고 내다봤다.     ▶집값 폭락 오나     집값 하락이 폭락으로 이어질까. 대공황 시기 집값이 30% 이상 하락한 적이 있기 때문에 현 시장에서 폭락에 대한 불안도 없지 않다. 그러나 부동산 전문가들은 집값 폭락은 일어나지 않을 것으로 보고 있다. 대공황 시기와 달리 현재 주택 소유자들은 상대적으로 안정적인 재정 상태를 유지하고 있기 때문이다. 또 서브프라임 모기지 사태처럼 모기지 상환이 불가능한 상태도 아니다. 따라서 대다수 경제 전문가들은 향후 집값 폭락은 없을 것이라고 말한다. 전문가들은 "2008년 집값 폭락은 잘못된 대출 결정과 밀접한 관련이 있었다"며 "그러나 최근엔 대출심사가 엄격하고 모기지 금리 상승까지 있어 부동산 시장이 2008년처럼 취약하게 무너지지는 않을 것"이라고 전망했다.   이주현 객원기자상승률 정상화 집값 하락 부동산 시장 집값 조정

2022-11-23

[부동산 시장, 기회가 온다] “내년까지 관망하며 신용점수·자금 준비”

전국 주택 시장이 급랭하면서 바이어의 교섭력이 커지는 바이어스마켓으로 전환됐다.     집값의 하락세가 나타나면서 주택 구매 여건이 나아지는 분위기이지만 모기지 이자가 7%를 돌파하면서 내집을 장만해야 하는 바이어는 매입 여부를 두고 고민에 빠졌다.     일부 부동산 전문가는 집값 내림세를 들며 내년까지 관망하는 걸 추천하고 다른 에이전트는 집이 필요하다면 준비를 잘해서 주택을 장만하는 지혜가 필요하다고 조언하기 때문이다.   최근 부동산 시장의 상황을 가늠케 하는 통계와 지표를 보면, 국내 주택 시장은 집값 하락, 거래 위축, 모기지 급등에 따른 매입 비용 증가로 요약할 수 있으니 바이어가 고민할 만도 하다.   일단 업계는 집값의 하락 폭이 확대는 좋은 소식이라고 설명한다.     주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 8월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수가 전월보다 0.9% 하락했다. 지난 7월 10년 만에 처음으로 하락세로 돌아선 이후 두 달 연속 집값이 내려갔다. 하락 폭은 7월(0.2%)보다 훨씬 커졌다. 특히 20개 주요 도시 주택가격지수는 전월보다 1.3% 떨어져 지난 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭 하락을 기록했다.     20대 도시의 집값이 모두 전월보다 떨어진 가운데 샌프란시스코(-4.3%), 시애틀(-3.9%), 샌디에이고(-2.8%) 등 집값이 비싼 서부 해안 대도시들이 하락세를 주도했다. 다만, 그동안 집값이 워낙 급등한 탓에 1년 전보다는 여전히 두 자릿수대의 상승률을 이어가고 있다. 즉 집값이 하락세이긴 하지만 그동안 상승한 폭에는 미치지 못한다는 것이다.   또 주택 거래는 빠르게 얼어붙고 있다. 9월 신규 주택 판매가 전월보다 큰 폭으로 감소했다. 연방 상무부는 9월 신규주택 판매가 전월 대비 10.9% 감소한 연율 60만3000채를 기록했다고 26일 집계했다. 지난 8월의 67만7000채와 비교하면 감소세가 뚜렷하다.     반면, 구매 비용 부담을 결정하는 모기지 이자는 급등세다.  모기지 30년 고정 평균 이자가 20여년 만에 7%를 넘어섰다. 모기지은행협회(MBA)가 집계한 지난주 이자는 일주일 새 0.22%포인트 상승한 7.16%를 기록했다.     부동산 전문가들은 “주택 거래가 한산해지는 겨울이라는 계절적 요인과 함께 경기 침체 가능성이 커지면서 집값 내림세가 한동안 이어질 것”으로 봤다. 바이어마켓이지만 내년까지 관망세를 유지하라는 이유다. 그런데도 집을 매입해야 한다면 ▶자신의 재정 상태를 점검하고 ▶신용점수를 올려야 하며 ▶다운페이먼트를 넉넉하게 준비해야 한다. 또 긴급 자금도 고려해야 한다.   자신의 재정을 파악해서 다운페이먼트와 집페이먼트 등의 예산을 미리 세워서 매입 자금을 준비해야 나중에 하우스푸어 신세를 면할 수 있다.  딘 카라쉬 공인회계사는 “주택 구입 이후 모기지와 세금, 보험 등을 포함해 월 지출이 본인 수입의 25~28%를 넘어서는 안 된다”고 조언했다.       특히 신용점수가 높고 다운페이먼트를 많이 하면 더 좋은 이자율을 받아서 집 매입 비용을 줄일 수 있다. 부동산 업체 질로(Zillow)에 따르면, 30년 고정 모기지의 경우, 신용 등급이 ‘최고 등급(Excellent)’은 ‘낮은 등급(Very poor)’에 비해 10만4000달러(주택가격 35만4200달러 기준)까지 절약할 수 있다.     이 밖에 주택구매 시 필요한 모기지 수수료, 세금, 타이틀 비용과 예기치 않은 지출에 대비해 3~6개월 정도의 월페이먼트를 마련해 두는 게 안전하다.   양재영 기자부동산 시장 기회가 온다 신용점수 내년 신규주택 판매가 모기지 이자 집값 하락

2022-10-26

집값 하락 지역별 편차 커진다

모기지 금리 인상이 가속화되면서 부동산 시장이 냉각되고 있다. 질로(Zillow) 8월 주택 보고서에 따르면 전국 집값이 내년 7월말까지 2.4% 상승할 전망이다. 이는 현재 16% 상승률에서 급감한 것. 또 보고서에 따르면 올해 총 530만채 주택이 판매 될 것으로 예상하고 있는데 이는 지난해보다 14.1%나 감소한 수치다. 잠정주택 판매 지수 및 모기지 신청자 수 역시 예상보다 낮은 수치를 기록하고 있어 부동산 시장 침체는 계속되고 있다. 그렇다면 올 하반기 주택 시장 동향은 어떨까. 셀러들에게 상황이 불리해지면서 판매 자체가 힘들어질까? 첫 주택 구입자들에겐 지금 상황이 유리할까 아니면 불리한 걸까? 모기지 금리가 계속해서 오르면 부동산 시장 상황은 지금보다 더 나빠져 주택 매매가 계속해서 감소하게 될까? 이에 대해 부동산 전문가들은 올 가을 부동산 시장은 유동적이라고 관측하고 있다. 부동산 전문가들이 전망하는 올 하반기 부동산 시장 동향을 알아봤다.   ▶공급 증가   부동산 시장이 활기를 띠는 때는 학교가 시작하는 봄과 여름. 따라서 바이어 입장에선 거래가 한풀 꺾인 가을이 여름보다 좋은 가격에 집을 구매할 수 있는 시기다. 헌팅턴 비치 소재 콜드웰뱅커 부동산 제프 스미스 중개인은 "최근 주택 재고가 2020년 수준으로 복귀하고 구매자 수요는 줄면서 부동산 시장이 팬데믹 이전 정상 수준을 되찾았다"며 "또 부동산 시장이 가장 바쁜 시기도 지난 올 하반기 바이들은 경쟁없이 더 많은 선택의 기회를 갖게 됐다"고 전했다.     또 부동산 시장 둔화로 인한 집값 하락도 바이어들에겐 집 사기 좋은 기회를 제공한다. 필라델피아에서 부동산을 운영하는 알렉스 카포콜로 대표는 "7월 주택 재고가 31%나 증가했다"며 "재고량이 증가하면서 셀러들은 가격을 내리고 바이어들에게 옵션을 다양한 제공하고 있어 첫집 구매자들에겐 좋은 시기"라고 전했다.     ▶모기지 금리   그러나 아무리 재고가 증가하고 집값이 하락한다 해도 모기지 금리가 6%대를 넘어서고 7%까지 치솟을 것이라는 관측이 나오면서 바이어들 역시 집 구매를 주저하고 있다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6월 5.52%였다 계속 상승해 9월 말 6.29%까지 치솟았다. 지난해 같은 기간의 2.88%와 비교하면 두 배 이상 급등한 것이며 2008년 이후 최고치다. 디지털 부동산 플랫폼 베터닷컴(Better.com) 닉 테일러 부사장은 "모기지 금리가 이렇게 계속 오름세를 보이면 하반기에도 수요는 악화될 것"이라며 "이처럼 수요가 줄면 일반적으로 월별 재고가 증가하면서 바이어는 협상 폭이 커진다"고 설명했다. 팬데믹 동안 낮은 금리가 수요를 늘려 집값 상승을 주도한 것과는 반대 현상이 발생하고 있는 것이다.  테일러 부사장은 "만일 앞으로도 연준이 계속해서 금리를 인상한다면 앞으로도 계속 셀러 중심의 시장이 형성될 수 밖에 없다"고 말했다   ▶지역별 상황   리얼터닷컴(Realtor.com) 8월 보고서에 따르면 전국 셀러 5명 중 1명은 집값을 하향 조정한 것으로 나타났다. 8월 전국 주택 리스팅 중간값은 43만5000달러로, 7월 44만9000달러에서 1만4000달러 하락했다. 또 판매 기간도 전년 대비 5일 더 늘었다. 이처럼 부동산 시장이 냉각하면서 매매가도 하락하고 있다.   부동산 업체 레드핀은 최근 8월 평균 주택 거래가는 17개월래 처음으로 호가보다 낮게 판매됐다고 밝혔다. 이런 거래가 하락 현상은 리버사이드, 치노힐, 밸리 등 LA외곽에서 이미 시작됐다. 그러나 한인 밀집 거주 지역의 부동산 시장은 여전히 식을 줄 모르고 있다. 한인 부동산 업계에 따르면, 라카냐다, 라크라센터, 풀러턴 등 한인 거주 선호 지역의 매매가는 6개월 전과 비교해 큰 차이가 없다.   이처럼 전국적으로 부동산 시장이 침체되고 집값이 하락하면서 집 매매 건수는 줄고 있다고 하지만 지역별 편차는 크다.     부동산 전문가들은 "부동산 시장이 침체되고 있다지만 실제 상황은 지역마다 편차가  매우 크다"며 "일부에서는 집값 및 매매 건수가 크게 줄고 있지만 일부 지역은 여전히 복수 오퍼가 있을 만큼 크게 식지 않았다"고 말한다.   뉴스타부동산 미셀 정 명예부사장은 "LA 한인타운은 항상 유입 인구가 많은 곳"이라며 "최근 부동산 경기 둔화 소식에 매물이 이전보다 줄었다고 하지만 타운 내 구매를 원하는 수요는 큰 차이가 없으니 가격이 크게 떨어지지 않은 데다 셀러간 매입 오퍼 경쟁도 치열해 매매가는 반년 전과 비슷한 수준"이라고 밝혔다.     LA뿐 아니라 전국적으로도 사정은 비슷하다.     매사추세츠주 홉킨턴 소재 맥시멈 부동산 빌 가세트 대표는 "보스턴 서쪽 지역은 여전히 셀러 중심 마켓"이라며 "매사추세츠 외곽 지역도 입찰 전쟁이 있어 여전히 복수 오퍼가 18건이나 있는 리스팅도 있다"고 전했다.   이런 상황들을 살펴봤을 때 결국 하반기 부동산 시장에 정답이 없음을 알 수 있다. 따라서 셀러든 바이어든 집을 판매하거나 구입하려할 때 무조건 현 시장 상황만을 보고 포기하기보다는 경험있는 부동산 중개인과 상담을 통해 계획을 진행시키는 것이 가장 현명한 방법이다.      이주현 객원기자지역별 하락 부동산 시장 하반기 부동산 집값 하락

2022-10-12

내년 집값 "폭락 없다" vs "20% 하락" 팽팽

부동산 시장이 냉각되고 있는 가운데 경제 전문가들 사이에서 향후 집값 전망이 엇갈리고 있다.   2008년과 같은 폭락 사태는 없을 것이란 관측과 경기 침체 진입시 최대 20%가 빠질 것이라는 의견이 맞서고 있다.     골드만삭스는 최근 몇 년간 상승했던 집값이 급락하기보다는 향후 1년간 상승률 정체가 올 것이라고 전망했다. 얀 하지우스 골드만삭스 수석 이코노미스트는 “2023년엔 집값 상승이 정체돼 상승률 0%대를 기록할 것”이라며 “집값 하락을 피할 순 없겠지만 전국 어느 지역이든 대폭락은 발생하지 않을 것”이라고 진단했다.       골드만삭스의 분석처럼 현재 집값 상승세가 한풀 꺾였다고는 하지만 7월 전국 집값은 전년 동기 대비 10.8%나 상승했다. 이는 5월 집값이 전년 대비 19.9% 상승한 것에 비하면 하락한 수치지만 여전히 가격은 꾸준히 오르고 있다. 이를 바탕으로 경제 전문가들은 집값이 떨어지고 있지만 2008년의 서프브라임 모기지 사태와 같은 대폭락은 없다고 말한다.     여전히 주택 수요는 많고 공급은 제한적이기 때문이다. 또 팬데믹 동안 주택 건설이 제한되면서 매물 부족 현상도 집값 하락에 제동을 걸고 있다는 분석이다. 이코노미스트들은 “과거에는 경기 침체와 부동산 시장 침체가 동반돼 수요가 늘면서 재고가 넘쳐났다”며 “그러나 현재는 노동 시장이 견고해 현금 확보를 위해 급하게 매물을 내놓는 셀러들이 없기 때문에 수요가 공급을 앞지를 가능성은 거의 없다”고 설명했다.     또 골드만삭스는 집값 하락이 렌트비 하락으로 이어지지는 않을 것이라고 분석했다. 골드만삭스는 “모기지 이자율이 높아짐에 따라 집 구입 대신 아파트 렌트 수요가 높아질 수 밖에 없다”며 “따라서 임대 수요는 늘고 공급은 제한적이다 보니 아파트 임대료는 오를 것”이라고 내다봤다.     그러나 골드만삭스 분석과 달리 향후 집값이 급락할 것이라는 관측도 나오고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 ‘쿠시먼 앤드 웨이크필드’는 향후 경미한 경기 침체(mild recession)가 올 가능성이 50% 정도라고 전망했다. 쿠시먼 보고서는 우크라이나 전쟁 및 유가 상승으로 물가 상승이 지속되지만 판매 및 소비는 크게 위축되지 않아 경기 침체는 경미한 수준이 될 것이라고 풀이했다.     이 보고서에 따르면 전국 집값은 올해 하반기 8.2% 하락 후 내년에 11.2%가 더 빠져 내년까지 약 20% 정도 하락할 것이라고 내다봤다. 그러나 이후 천천히 회복되기 시작해 2024년 2.6%, 2026년에는 4.8% 정도 상승할 것이라고 예상했다. 이 보고서가 예측한 최악의 시나리오는 경기 침체와 물가 상승이 동시에 나타나는 스태그플레이션에 진입하는 것. 만약 이 시나리오가 적중한다면 부동산 가치는 내년에만 15.8% 하락하고 향후 5년간 지속적으로 집값이 떨어진다는 것이다.     그러나 대다수 경제 전문가들은 향후 집값 폭락은 없을 것이라고 말한다. 전문가들은 “2008년 집값 폭락은 잘못된 대출 결정과 밀접한 관련이 있었다”며 “그러나 최근엔 대출심사가 엄격하고 모기지 금리 상승까지 있어 부동산 시장이 2008년처럼 취약하게 무너지지는 않을 것”이라고 전망했다. 이주현 기자하락 내년 집값 하락 집값 상승 전국 집값

2022-09-08

주택 가격 3년만에 첫 하락…2011년 이후 최대 낙폭

천정부지로 치솟던 집값이 하락세로 돌아섰다. 모기지 데이터 분석회사인 블랙나이트는 지난달 미국의 주택 가격이 6월보다 0.77% 떨어졌다고 24일 밝혔다.     이는 3년 만에 첫 월간 집값 하락으로, 0.77%의 하락 폭은 지난 2011년 1월 이후 11여년 만에 가장 크다고 CNBC는 전했다.   7월 기록으로는 지난 1991년 이후 두 번째로 큰 하락 폭이다. 지난 31년 동안 글로벌 금융위기 기간이었던 2010년을 제외하면 올해만큼 7월 집값이 내려간 적이 없었다는 뜻이다.   지역별로는 샌호세(-10%), 시애틀(-7.7%), 샌프란시스코(-7.4%), 샌디에이고(-5.6%), LA(-4.3%), 덴버(-4.3%) 등 주로 서부 도시들의 집값이 지난달 많이 하락한 것으로 조사됐다.   앞서 전국부동산협회(NAR)도 7월 기존주택 중간값이 40만3800달러로 역대 최고가였던 6월보다 1만 달러 하락했다고 발표한 바 있다.   코로나19 사태 이후 너무 높아진 집값과 최근 모기지 금리 급등세가 맞물리면서 수요를 식힌 것이 집값 하락 전환의 배경으로 분석된다. 수요자들이 집을 사고 싶어도 매수 자금을 마련하기 어려워졌기 때문이다.   연초 3% 정도에 불과했던 모기지 이자율은 6월 6%를 돌파했고, 지금도 5.75%의 높은 수준을 유지하고 있다.   블랙나이트 조사 결과 미국인들의 주택 구매능력은 30년 만에 가장 낮아진 것으로 나타났다.   현재 집을 사려면 다운페이 20%를 지불하고 나머지를 30년 고정금리 모기지로 대출받는다는 전제하에 가계소득의 32.7%를 지출해야 하는데, 이는 코로나19 직전보다 13%포인트 급증한 수준이라고 블랙나이트는 전했다. 지난 25년간 평균치는 23.5%다.   블랙나이트의 앤디 월든 부사장은 “7월 데이터는 주택시장이 중요한 변곡점에 이르렀다는 명확한 증거”라면서 “주택시장이 중립적인 계절로 넘어가고 있어 앞으로 추가 가격 조정이 곧 일어날 가능성이 크다”고 말했다.주택 하락 집값 하락 기존주택 중간값 고정금리 모기지로

2022-08-24

많이 본 뉴스




실시간 뉴스