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모기지 금리 하락에 주택시장 '해빙'…30년 만기 평균 5.99%

지난해 기준금리 급등에 따른 주택담보대출(모기지) 금리 인상으로 얼어붙었던 주택매매 시장이 최근 모기지 금리 하락과 함께 해빙 신호를 보이고 있는 것으로 나타났다.     월스트리트저널(WSJ)에 따르면 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 0.25%포인트 기준금리 인상 결정 다음 날인 지난 2일 금리 인상의 끝이 보인다는 기대감 속에 30년 만기 모기지의 평균 금리는 5.99%로 집계됐다.   이는 지난해 9월 이후 처음으로 5%대로 하락한 것이며, 7%를 넘었던 지난해 11월 고점에 비하면 1%포인트 정도 빠졌다.   이 같은 모기지 금리 인하로 주택 매수 심리가 살아나고 있다고 WSJ은 설명했다.   모기지 업체인 샌번모기지 관계자는 “대출 금리가 1년 전 3% 수준보다 여전히 매우 높지만, 고점 대비 1%포인트 내렸다는 점에 대해서는 아무도 항의하지 않는다”면서 “오히려 대출 신청자들이 좋아한다”고 말했다.   지난해 1월 28일만 해도 617.8에 달했던 모기지은행협회(MBA)의 모기지 대출 신청 지수는 지난해 12월 30일 184.5까지 떨어졌지만, 이후 지난달 20일 255.3, 27일 232.4로 반등한 상태다.   전미 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 지난해 12월 잠정 주택 판매도 전월 대비 2.5% 늘어났다.   부동산 중개업체 레드핀에 따르면 부동산 매수 문의도 지난해 11월 저점을 찍고 반등하는 추세다.     골드만삭스 소속 이코노미스트들도 부동산 경기 하강세가 저점을 지난 것으로 관측하고 있다.   건설업체들이 완공된 주택을 팔기 위해 금리 우대를 제공하기도 한다고 WSJ은 전했다. 한 주택 매수자는 금리가 결국 떨어지게 되어 있고 그때가 되면 낮은 금리로 갈아탈 수 있다는 점을 고려해 매입을 결정하게 됐다고 말했다.   다른 매수 의향자는 자신의 예산에 맞는 주택은 매수 경쟁이 심해 너무 빨리 팔려 버린다고 전했다.   다만 WSJ은 “무슨 일이 생기든 올해 주택시장은 저조한 한 해를 보낼 전망”이라면서 연준이 처음 금리 인상을 시작하던 때와 비교하면 주택 구매가 여전히 부진하다고 밝혔다.   주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 작년 11월에 전월보다 0.6% 내려 5개월 연속 하락세를 이어갔다.주택시장 모기 기준금리 인상 금리 하락 주택 매수자

2023-02-07

"샌디에이고 집값 급락 예상"

최근 로컬 주택시장의 침체를 확실히 예측하는 전문기관들의 전망이 이어짐에 따라 부동산 업계가 바짝 긴장하고 있다.   투자은행인 골드맨 삭스는 최근 "올해 샌디에이고를 비롯해 샌호세 오스틴(텍사스) 등의 주택시장이 2008년 금융위기 당시 겪었던 시장붕괴 수준까지 경험할 수 있다"면서 "주택가격이 급격하게 하락할 것"이라고 내다봤다.   샌디에이고 지역의 주택시장의 침체는 이미 지난해부터 시작됐다고 보는 견해도 있다. 금융정보 서비스 회사인 코어로직은 최근 "2022년 한해 동안 샌디에이고 카운티 주택의 중간가격이 10만 달러 정도 하락했다"고 설명했다.   로컬의 부동산 전문인인 제시카 탄젠 씨는 "주택시장에 아직 매물이 많이 나와 있지 않기 때문에 기술적으로는 아직까지 셀러스 마켓"이라면서 "그러나 샌디에이고 주택시장이 바이어스 마켓 쪽으로 빠르게 변하고 있다"고 말했다.   학계에서도 로컬 주택시장의 침체를 거의 확정적으로 내다보고 있다. 유니버시티 오브 샌디에이고(USD)의 경제학자 앨런 긴 박사는 "올해 경기가 침체될 가능성은 70%정도"라고 잘라 말하고 "금리인상으로 그 가능성은 더욱 높아졌다"고 언급했다.   부동산 전문 인터넷 매체인 레드핀에 따르면 최근 샌디에이고 카운티에서 주택의 매매건수가 줄고 있을 뿐 아니라 시장에 머무르는 리스팅 기간도 훨씬 길어진 것으로 조사됐다. 이 매체는 "지난해 12월 샌디에이고 카운티의 주택 매매건수는 2021년 12월에 비해 50% 정도 줄었고 리스팅 기간도 1년 전에 비해 21일 더 늘었다"고 밝혔다.샌디에이고 집값 샌디에이고 주택시장 샌디에이고 집값 샌디에이고 카운티

2023-01-31

“2008년 같은 주택시장 급락 없다”

국책모기지기관 패니매(Fannie Mae)는 최근의 경기침체 우려에도 2008년 금융위기 때와 같은 주택시장 급락은 발생하지 않을 것으로 전망했다. 비즈니스인사이더의 21일 보도에 따르면 더그 던컨 패니매 이코노미스트는 최근 발간한 보고서를 통해 “금리 인상 충격에 취약한 가계 대출자들이 적고, 금융위기 때보다 부채 수준이 더 건강한 수준에 있다”며 이같이 진단했다.   연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인상 여파로 향후 2년간 주택 가격이 점진적으로 6.7% 하락하고 거래량도 대폭 감소하겠지만, 단기간의 급격한 시장 충격은 없을 것이란 게 던컨 이코노미스트의 설명이다.   그는 “올해 상반기 온건한 정도의 경기침체가 발생하겠지만, 주택 가격과 주택담보대출(모기지) 금리는 높은 수준에서 유지될 것”으로 예상했다.   연준은 지난해 인플레이션을 잡기 위해 공격적인 통화정책을 펴면서 금리를 425bp(bp=0.01%포인트) 인상했다. 이는 코로나19 팬데믹 기간 동안 급등했던 모기지 금리와 주택시장 과열을 막았다.   30년 만기의 모기지금리는 지난해 2001년 이후 처음으로 7%를 돌파했다. 금리가 치솟으면서 주택 수요도 급격하게 감소했다.   던컨 이코노미스트는 미국 주택시장이 향후 연준의 연방공개시장위원회(FOMC) 결과에 큰 영향을 받을 것이라며 연준이 향후 2번의 FOMC서 각각 25~50bp 금리를 올릴 것으로 예상했다.   또 연준이 연방기금(FF)금리를 최종금리 수준에서 오랫동안 유지할 것으로 보면서 올해 미국 주택시장이 낮은 거래량을 보일 것으로 내다봤다.주택시장 급락 주택시장 급락 주택시장 과열 올해 주택시장

2023-01-23

주택 시장 거래량 침체기에 따른 움직임 변화 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 주택시장 거래량 침체기에 따른 투자가와 예비 바이어의 움직임 변화에 대해서 궁금합니다.     ▶답= 높은 이자율과 최근의 폭우로 인한 기상이변, 경기 악화 우려로 위축된 소비심리, 치솟는 물가로 인한 부담 그리고 대량 해고로 인해서 주택 매매시장의 움직임이 거의 정지되었습니다. 모기지 렌더들의 경우 상당수가 직원들을 해고하거나 신규 모기지 비율을 줄이고 유니언 홈 모기지가 어메리퍼스트 홈 모기지사를 인수 합병하는 예에서 보듯이 몸집을 키우는 선택을 하거나 새로운 모기지 회사가 창업하는 등 여러 가지 변화의 모습이 보이고 있습니다. 모기지 이자가 확실히 융자 승인이 가능하도록 최소 5% 초반까지 낮아지기 전까지는 주택 구입을 위한 융자의 승인이 가능한 바이어들은 적을 수밖에 없습니다. 시장에 매물이 증가하거나 구입을 원해도 구입 불가한 바이어들의 현 상황으로 인해서 결국 시장 거래량의 감소 추세는 앞으로 당분간 이어질 수밖에 없습니다.     현 상황에서 투자가들은 2023년에도 오로지 아파트 매물에 대한 투자에만 집중할 것으로 보입니다. 이들의 목표는 주택 구입을 포기한 새로운 바이어를 테넌트로 확보해서 임대 사업을 확장하는 것입니다. 비영리 단체들이 보조금을 받아서 아파트 구입이나 개발 후 저소득층에 렌트를 주거나 가족단위 수요가 많은 단독주택 건설 후 렌트를 주는 방식들을 통해서 결과적으로 임대 가능한 유닛들이 시장에 많이 공급이 되면서 다소 여유 있게 임대가 가능한 지역들이 늘어날 수 있습니다. 렌트비의 폭락이 일어나지 않는다면 안정된 인컴이 가능한 주거용 임대 매물에 대한 투자는 줄지 않을 것으로 예상됩니다.   유홀의 분석에 따르면 작년 편도 이사한 약 2백만 건의 케이스 중 텍사스, 플로리다 그리고 노스 또는 사우스 캐롤라이나 지역으로의 이주가 주를 이루고 있는 것으로 분석되면서 저렴한 렌트가 가능한 지역들이 여전히 각광받을 전망입니다. 플로리다의 마이애미의 경우 여전히 투자가들의 현금 구입이 주를 이루면서 여전히 가격이 상승하는 형태를 보이고 있습니다. 이는 모기지로 주택 구입이 가능한 실거주 목적보다는 이자에 상관이 없이 임대수익을 원하는 투자가들이 바이어들의 행보가 마켓 상황을 지배하고 있음을 보여주는 예라고 보입니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 거래량 주택시장 거래량 주택 매매시장 움직임 변화

2023-01-17

[부동산 가이드] 2023년 부동산 시장

2023년 계묘년의 새해가 밝았다. 2022년에는 연준의 금리 인상으로 팬데믹 이후 저금리 양적완화에서 고금리 양적 긴축으로 부동산 시장이 역전되는 모습을 생생히 겪은 한 해이기도 하였다. 오늘은 지난 2~3년 이후 다시 시작되는 부동산 시장에 대해 알아보고자 한다. 현명하게 2023년 부동산시장을 보아야 한다.   지난 2년 반 동안의 주택시장은 역사상 최저인 약 3% 대의 모기지 금리, 강력한 수요와 가격 경쟁으로 기록적인 주택 매매 속도 보여 주었고 이에 따라 미국 주택 가격은 부르는게 값이라는 말이 나올 정도로 상승하였다. 하지만 지난해 6월 중순 이후로 연준의 거듭되는 대폭의 금리 인상으로 8월 이후부터 부동산 시장은 역전이 되기 시작했다. 이런 급격한 부동산시장의 변화에 소비자들과 부동산 전문가들은 혼란을 겪었다.     여러 비관적인 뉴스로 눈치를 보는 소비자들이 많아졌다. 지난 2년 반 동안 최저 금리로 인해 평균 부동산 가격은 40%가 올랐다. 그러나 인플레이션을 잡기 위해 연준의 금리 인상은 40년 만에 처음으로 가장 단기간 안에 평균모기지 금리가 7%대를 넘는 기록도 보여주었다. 이처럼 부동산시장은 온탕과 냉탕을 오가는 해였다. 2023년 1월 현재의 금리는 6%대 초반으로 보이고 있으나 당분간 계속 상승할 거라는 의견이 지배적이지만 경제침체가 계속된다면 금리는 더 이상 오르지 않는 6%대를 유지할 거라는 전망이다. 6%대의 금리는 팬데믹 때보다는 높지만, 역사적 기준으로 보면 낮은 수준이다.     그리고 이에 현재 집값도 10~15% 정도 하락한 상태이다. 이러한 영향으로 2023년 미국의 주택판매량은 2021년보다 약 6% 정도 감소할 것이라고 전문가들은 예측한다. 6% 대의 금리는 부동산 시장에서 유효수요를 강하게 축소시켰고, 이에 따른 낮은 공급은 주택 판매의 건수에 아주 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 주택시장의 재고는 2~3개월치 정도이다. 그러나 일반적으로 균형 잡힌 부동산 시장에서 필요한 재고는 5~6개월치의 재고가 있어야 한다. 이런 이유로 대부분의 부동산 시장은 다시 판매자가 유리하게 될지도 모른다는 생각을 해 볼 수 있다. 즉 꾸준한 수요와 재고의 부족으로 비교적 중간 가격의 주택들이 보합세를 보이거나 저가 주택의 기본 가격이 일제히 상승 되어질 것으로 보인다.     그렇다면 2023년 주택구매자와 판매자와 부동산 전문가들은 이러한 시장을 어떻게 받아들여야 할까? 첫째, 팬데믹 동안의 주택시장은 아주 비정상적이었고 앞으로 다가올 시장이 정상적임을 인지해야 한다. 둘째, 연준의 금리 인상은 주택시장을 위축시킬 것이고 주택구매자의 높아진 레버리지는 구매자를 어렵게 만들 것이다. 셋째, 구매자와 판매자가 가질 수 있는 기회는 지역시장에 따라 크게 다를 것이다. 주택을 구입하고 판매를 할 때 내가 속한 지역의 주택시장을 바르게 이해하는 것이 어느 때 보다 중요할 것이다.     ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 현재 주택시장 부동산 전문가들

2023-01-11

[부동산] 주택시장 모기지 이자와 인플레

2023년 새해를 맞아 의외로 정치 매체 더 힐은 특집기사를 통해 “2023년이 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화할 수 있다”고 진단했다.     매체는 신규 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물이 높은 모기지 금리라고 지적하고 연방준비제도(Fed·연준)가 인플레이션을 늦추기 위해 금리를 인상함에 따라 30년 고정 모기지 금리가 올해 약 3%에서 약 7%로 상승했다고 전했다.     금리 인상은 집값 하락에 기여했지만, 또한 사람들이 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다. ‘초당파정책센터(BPC)’의 데니스 셰어 주택정책국장은 “금리가 높아지면 집값이 하락하더라도 매달 내는 부담은 훨씬 커질 수 있다”고 말했다. 전국모기지은행협회는 30년 만기 주택담보대출 금리가 2023년 말까지 5.2% 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있다.     제롬 파월 연준 의장도 금리 인상 폭을 축소할 것임을 시사해 시장 안착에 도움이 될 수 있다. 하지만 집을 사려는 많은 사람에게 모기지 상환은 여전히 부담스러울 것이라고 매체는 전했다.     셰어 국장은 “지금 주택 가격이 하락세고 앞으로도 계속 하향세를 기록할 것으로 보이지만, 경제는 여전히 중요한 문제"라면서 “임금 인상이 주택 시장을 따라가지 못했고 지난 1년 동안 금리가 극적으로 상승해 많은 구매자가 시장에서 물러났다”고 진단했다.     또한 이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 예를 들어, 5년 전에 낮은 모기지 금리로 집을 산 부부는 아이들을 위한 공간이 있는 더 큰 집으로 이사하고 싶은 욕구가 있을 수 있다. 하지만 부부는 이제 새 집을 살 때 훨씬 더 큰 모기지 금리로 타격을 받게 됐다. 주택 업계 관계자들은 이를 ‘모기지 록인(Lock-in)’ 효과라고 설명한다. 즉 기존의 낮은 고정금리 모기지를 가진 주택 소유자들은 더 높은 지출을 피하기 위해 시장에 나서지 않는다.     리얼터닷컴은 주택 가격이 둔화할 가능성이 높고 잠재적으로 더 하락할 수 있다고 예측했고, 다른 부동산 중개 업체 레드핀은 내년 주택판매 중간값이 약 4% 하락하고 거래량이 2022년보다 16% 감소해 2011년 이후 최저 수준이 될 것이라고 전망했다.     레드핀은 최근 발표한 2023년 전망 보고서에서 “판매할 주택이 부족하지 않다면 가격이 더 내려갈 것”이라며 “다만 2023년 내내 신규 리스팅이 계속 감소해 총 재고가 역사적인 최저치에 근접하고 가격급락을 막을 것”이라고 예상했다.     가격이 낮아졌다고 해서 구매자들이 몰려들 정도로 가격이 하락하는 것은 아니다. 대부분의 경제학자들은 미국이 전면적인 경기 침체에 빠져 있는지에 대해 결정을 내리지 않았지만, 전국주택건설업협회는 주택 시장이 이미 침체에 빠져 있다고 규정했다.   협회 소속 로버트 디츠 수석경제학자는 “우리는 2021년 믿을 수 없을 정도로 뜨거운 주택 시장에서 2022년에는 정말 빠르게 냉각되고 있는 시장으로 전환했다”면서 “지난 7월 우리는 주택시장이 불경기에 있다고 선언했다”고 말했다.   좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 이번 2023년은 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적 전망의 가능성이 있어 보인다. 모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것이고 우려하던 가격급락은 피할 것으로 전망된다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 주택시장 인플레 고정금리 모기지 모기지 금리 주택 시장

2023-01-10

애틀랜타 주택시장 '거래 실종'

GMLS 발표 12월 거래동향 전년대비 거래 36.5% 급감 모기지 상승·매물 부족 탓   메트로 애틀랜타 지역 주택시장이 극도의 거래 부진 현상을 나타내고 있다.    6일 조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS)가 발표한 지난해 12월 메트로 애틀랜타 지역 12개 카운티의 주택거래 동향에 따르면 지난달 주택판매는 4195건에 그쳐 전년 같은 달 대비 36.5%나 급감했다.     또 지난 수년간 두자릿수 상승률을 이어온 주택 가격도 정체 상태를 면치 못했다. 지난달 주택거래 중간가격은 37만달러로 2021년 같은 달보다 2.8% 오르는데 그쳤다.       GMLS의 수석 마케팅 담당자는 "높은 수준의 모기지 이자율로 인한 비용상승과 불확실한 경제전망이 겹쳐 매수 심리를 냉각시키고 있다"고 분석했다.   모기지 금리는 2021년 여름 30년 고정 기준 평균 2.77%에 불과했으나 지난해 가을에는 7%대로 치솟았다. 라이언 담당자는 "몇달전만해도 45만달러 정도의 주택을 살 수 있었던 바이어가 이자율 상승으로 이제는 37만달러 또는 38만달러 정도의 집을 살 수 있을 정도"라고 설명했다.   매물 부족도 극심한 거래 부진의 원인으로 지적됐다. 라이언 담당자는 "피닉스나 라스베이거스와는 달리 애틀랜타에서는 여전히 바이어보다 매물이 부족한 상황"이라고 덧붙였다.     지난달 메트로 지역에 매물로 나온 주택은 1만1452채로 집계됐다. 이는 1년전에 비해 78%나 늘어난 수치지만 문제는 바이어가 살 수 있는 중저가 저택이 절대 부족해 극심한 거래 부진을 초래하고 있다 .   하지만 낙관적인 전망도 없지 않다. 부동산 중개업체 리/맥스의 크리스텐 존스 오너 브로커는 "올 상반기에는 주택시장의 정체가 이어지겠지만 3분기들어 반등하고 내년에는 다시 강세를 회복할 것"으로 전망했다.   김지민 기자   애틀랜타 주택시장 애틀랜타 주택시장 애틀랜타 지역 주택거래 동향

2023-01-06

[부동산 이야기] 2023년 상반기 주택시장 전망

현재 주택시장의 가장 큰 문제들은 거래량이 지나치게 줄어들었고 모기지 이자의 폭등으로 인한 페이먼트의 증가와 부족한 인벤토리가 큰 원인으로 작용하고 있다. 12월 중순이 지나면서 현재 모기지 이자율이 대략 5.75% 정도를 유지하고 일시적 이자를 줄여주는 바이다운 프로그램을 필두로 페이먼트를 낮추려는 여러 가지 프로그램들이 시장에 소개되고 바이어들도 포인트를 지불하거나 변동 프로그램을 선택해서 이자율을 낮추어가는 옵션으로 지역별 중간 가격대의 매물들은 거래가 적게라도 이루어지고 있다.  현재 에스크로 중에 융자문제로 취소가 되는 경우가 늘어나고 있기 때문에 모기지 관련 이슈의 해결이 거래량을 늘리는 최선의 대책으로 생각되고 있다.     주택 재고가 현재 100만채 정도일 정도로 적고 신규주택 건설 인허가 건수가 여전히 줄고 있고 대부분의 신축 인허가가 아직도 다세대주택에 집중 되는 상황에서  거래량의 90%를 차지하는 기존 주택의 매물이 시장에서 전년 대비 28% 이상 감소한 상황이 지속 되면서 여러 가지 사유와 더불어 단기간 거래량 회복은 불가능에 가깝게 생각된다.     현재 상황에서 OC 북부의 경우 100만 달러 초반까지의 가격대의 단독주택은 매매가 되고 있지만 120만 달러 정도 부터는 가격 인하 폭이 크더라도 에스크로 크로징이 힘든 상황이다. 물론 모든 경우는 아니지만, 융자와 관련된 문제가 매매를 힘들게 하고 있고 50% 이상의 바이어를 차지하던 실거주 목적의 바이어들이 주택 구입을 늦추거나 포기하면서 겨울이라는 계절적인 수요 감소와 더불어 여유가 있는 셀러들이 시장에 매물을 내놓지 않으면서 최소 이번 봄까지는 소강상태로 거래량이 동결되고 가격 또한 비슷한 상황을 유지할 것으로 예상된다.     실업률이 낮은 상태라고는 하지만 인플레로 인한 물가 상승으로 실질소득은 감소한 상태이고 하이테크 산업의 해고 증가로 이들 업종이 집중된 특히 샌프란시스코를 필두로 한 고가 매물 지역의 가격 하락과 거래량 감소는 현실화됐다.  코로나로 인한 이상 주택 붐이 식어가면서 바이어들의 구매 가능 능력이 개선되지 않는다면 지역별로 작년에 급격하게 올랐던 폭만큼의 가격 하락은 현실로 다가올 것이다.     앞으로 금리 인상이 중단이 되거나 완화되어야만 장기적으로 이러한 상황이 최소 2~3달 후부터나 개선이 되고 모기지 이자율이 확고히 5%대를 유지할 수 있을 것으로 보인다. 모기지 이자율이 5%대로 일정 기간유지만 된다면 (고정기준) 변동이나 기타 적은 페이먼트가 가능한 프로그램들이 시장에 소개되고 특히 내년부터 큰 폭으로 늘어나는 컨포밍 융자범위(108만9300달러에서 72만6200달러까지 상향조정) 호재 속에서 적어도 여름 전후 부터는 상당수의 바이어가 시장에 다시 돌아올 동인으로 작용할 수 있다. 렌트비를 포함한 물가가 안정화 되고 고정지출이 줄어들어야 좀 더 많은 바이어가 모기지 승인이 가능하며 렌더들이나 투자가들이 주택담보 모기지 시장에 대한 신뢰성을 가지고 장기 투자가 가능할 수 있다.     봄까지는 현금 바이어가 주택 시장에서 유리한 위치를 가질 수 있고 투자 시 가급적이면 LA에서 먼 곳보다는 메트로 인근으로 단독주택 위주로 사야만 테넌트의 확보나 인컴의 안정성 면에서 권장할 만 하며 특히 주택소재지의 지방정부 렌트관련 테넌트 보호 정책을 체크해서 가급적이면 규제가 덜 한곳으로 투자를 계획하는 것이 좋다. 꼭 팔아야 할 상황이라면 최소한 이번 겨울을 넘기면서 시장에서 동일 가격대의 주택 매매 상황을 파악하면서 가급적 모기지 시장의 상황이 바이어에게 유리해질 여름 전후까지 시장을 관망하는 시간도 필요하다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 상반기 현재 주택시장 소강상태로 거래량 거래량 감소

2022-12-28

전국 주택시장 ‘거래 절벽’…10개월째 감소

LA한인타운에 이어서 전국 부동산 시장도 거래 절벽이 심화하는 추세다.     전국부동산중개인협회(NAR)는 11월 기존주택 매매 건수가 전월보다 7.7% 감소한 409만 건(연율)으로 집계됐다고 21일 밝혔다.   지난 2월 이후 10개월 연속 감소해 지난 1999년 통계 집계가 시작된 이후 최장기 기록을 경신했다.   지난달 매매 건수는 2020년 5월 이후 최저치로, 코로나19 팬데믹 초기 전면 봉쇄 기간을 제외하면 2010년 11월 이후 12년 만에 가장 적다.   블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치(420만 건)도 상당폭 하회했다.   전년 동월과 비교하면 11월 매매 건수는 35.4% 급감했다.   집값은 지난 6월 역대 최고점(41만3800달러)을 찍은 뒤 5개월 연속 하락세를 이어갔다.   11월에 팔린 기존주택 중위가격은 37만700달러로 10월(37만8800달러)보다 하락했다.   전년 동월 대비로는 3.5% 상승했지만, 이는 지난 2020년 이후 가장 낮은 상승 폭이다. 전년 대비 집값 상승률은 지난 5월까지만 해도 15%에 이르렀으나, 7월 이후 한 자릿수대로 내려오는 등 꾸준히 그 폭을 줄이고 있다.   최근 주택시장 침체는 올해 상반기까지 지나치게 오른 집값 부담과 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 기준금리 인상에 따른 모기지 이자 상승으로 수요가 위축됐기 때문이다.   로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “11월 주거용 부동산 시장이 2020년 코로나19 경제 봉쇄 기간과 비슷하게 얼어붙었다”면서 “급격한 모기지 금리 상승이 주요 원인”이라고 말했다.   기존주택 거래는 전체 주택시장 거래량의 90%를 차지한다. 나머지 10%가 신규주택 거래다.주택시장 전국 기준금리 인상 전국 주택시장 거래 절벽

2022-12-21

[부동산 투자] 겨울철 주택시장

주택 시장에 큰 변화가 있었던 2022년도 이제 열흘밖에 남지 않았다. 모기지 이자율이 급증하면서 하반기부터 주택 거래가 많이 줄었고 가격도 내려가고 있다. 그리고 추수감사절부터 본격적인 휴가철이 시작되면서 집을 보러 다니는 바이어가 별로 없을뿐더러, 보통 겨울에는 주택 거래가 눈에 띄게 줄어든다. 그러므로 연말연시, 주택거래가 한산한 이 시기에 주택을 구매하면 여러 가지 혜택을 누리기도 한다. 어떤 혜택이 있는지 알아보자.     먼저 가장 중요한 것이 가격이다. 거래가 많지 않은 겨울철에는 보통 3% 내외의 가격조정을 생각할 수 있는데, 특별히 올해는 5-10% 정도의 가격이 내려갈 것이라는 예상이 많다. 말할 것도 없이 이자율이 큰 폭으로 올라간 것이 가장 큰 원인이고 거래가 한산한 연말에 집을 내놓는 대부분의 셀러에게는 집을 빨리 팔아야 하는 사정이 있기 때문이다. 한편으론 집을 보러 다니는 사람들도 많지 않아 다른 바이어와의 경쟁을 피할 수도 있다. 관련 기관이나 부동산 전문가들은 내년 2023년 가을까지 주택의 가격이 조정될 것이라고 예상한다. 이후 1년 정도 지나면 다시 완만하게 가격이 오를 것이라고 하니, 많은 바이어가 가격이 좋고 경쟁이 없어 좋은 집을 고를 수 있는 지금이 집을 구매하는 적기라고 생각한다. 그리고 현재 높아진 이자율은 나중에 금리가 내리면 재융자를 하는 것으로 계획하는 바이어들도 많다.     특히 겨울철에는 건설업체들이 주는 신규 주택에 대한 인센티브가 많다. 주택 시장 상황과 상관없이 매년 연말이 가까워지면 주택 건설업체들은 해가 바뀌기 전에 판매 목표량을 달성해야 한다. 그래서 이미 건축이 진행되는 주택 중 연말까지 팔리지 않는 것들은 다양한 인센티브와 함께 가격의 조정까지 제공하는 경우가 많다. 이때 바이어에게는 좋은 조건으로 분양을 받을 기회가 주어지게 된다. 특별히 올해는 시장이 위축되어 신규 주택 판매도 급감하고 있어 9월 신규 주택 판매량이 전달보다 약 11%나 떨어졌다. 이 때문에 건설회사들은 이번 겨울에 더 많은 인센티브를 주어 주택의 판매량을 늘리려 하고 있다.   주택을 매매하게 되면 셀러와 바이어 모두에게 다음 해 세금을 보고할 때 절세의 혜택이 주어진다. 기본적으로 바이어는 주택을 소유하면 재산세와 모기지 이자가 소득 공제가 되니 큰 폭으로 세금을 줄일 수 있다. 그 밖에 에스크로를 비롯해 여러 가지 주택구매의 절차가, 업무량이 많은 성수기에 비하여 원활히 진행되는 장점도 있다. 이외에도 비수기이기 때문에 이사 비용을 줄일 수 있고 예약에 어려움을 겪는 일도 적게 된다. 만약 수리를 하거나 리모델링을 해도 같은 혜택을 볼 수 있게 된다.   이제 그동안 누적되었던 바이어들의 주택 구매가 끝나가고, 금리의 급상승으로 거래량이 많이 줄어 시장에 나온 주택이 팔리는 기간이 1~2주에서 2~3달 이상으로 늘어났다. 셀러의 입장에서는 매매를 원활하게 하기 위하여 주택의 상태를 잘 유지하고 적절하게 가격을 결정해야 할 것이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택시장 겨울철 겨울철 주택시장 연말연시 주택거래 가지 주택구매

2022-12-21

모기지 이자율 5%대가 중요한 이유 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 최근의 주택시장 상황과 현명한 내 집 마련의 방법을 알고 싶습니다.     ▶답= 최근 10월 말부터 주택 거래량이 증가하고 있습니다. 이는 모기지가 7%대에서 5%대로 하락했고 모기지 렌더들이 적은 페이먼트가 가능한 프로그램들을 만들어내고 있기 때문입니다. 특히 2-3년간 이자 할인 혜택이 가능한 바이 다운 프로그램이 각광을 받으면서 주로 $500,000대 주변의 매물들이 매매에 적극 이용되고 있고, 감정가가 비교적 높게 나와서 클로징 비용을 셀러에게 크레딧을 요구하는 경우 기존에는 꺼려 하던 VA나 FHA 융자 같은 프로그램도 셀러들이 수용하면서 거래량이 조금씩 증가하고 있습니다.   내년부터 컨포밍융자 리밋이 오렌지나 LA 카운티의 경우 $1,089,300, 그리고 기타인 랜드 지역의 경우 $726,200으로 상향 조정되면서 좀 더 많은 바이어들이 컨포밍 융자 범위 내에서 주택 구입이 가능해지게 되고 주로 남가주 지역의 단독주택의 매매도 늘어날 가능성이 있습니다. 다만 모기지 이자율이 5%대에 머물고 추가로 이자율이 하락해야만 효과가 지속될 수 있습니다. LA 외곽지역들에서 지난 3개월간 평균 렌트비가 10% 미만으로 하락하고 있고 지금 당장은 아니지만 어느 정도 범위 내에서 렌트비와 매매가격의 하락할 것으로 보입니다.   하이테크 업종을 중심으로 한 하이 인컴의 일자리가 감소세이고 높은 이자율로 고가 주택 매매시장은 활기를 띠고 있지 못하는 상황이 반복될 것으로 보입니다. 셀러들의 경우 금년 8,9월과는 다르게 보다 급하게 처분하기보다는 천천히 기다리는 방식으로 시장을 관망하고 있습니다. 현재 평균 전국 주택 가격이 $400,000대를 유지하고 있고 내년에도 비슷한 상황이 이어질 것으로 여러 전문기관에서 전망하고 있지만 이러한 예측이 반드시 맞을 거라고 보장할 수는 없습니다.   다만 높은 건축비와 여러 인허가 관련 문제, 높은 모기지를 포함한 구입 비용의 상승으로 신규 주택 건설이나 구입이 주춤하며 아직까지도 렌트 수입을 위한 다세대 아파트 건설에 신규 주택 공급이 상당 부분을 차지하고 있습니다. 따라서, 주택 구입이 당장 불가능한 바이어들의 경우 당분간은 시장 상황을 지켜봐야 할 것으로 보이고 주택 구입이 가능하더라도 최대한 저렴한 페이먼트가 가능한 프로그램을 서치하고 항상 융자 가능 조건을 모기지 이자율 5%대에서 유지하는 것이 필요하며 구입 후에도 유리한 조건의 재융자가 가능한 재정적인 상태를 추후 수년간 유지하는 것이 중요합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 이자율 주택시장 상황 주택 구입 주택 거래량

2022-12-20

거래량 반토막…타운 주택시장 침체 돌입

LA한인타운의 주택 시장이 본격적인 침체에 돌입한 것으로 나타났다.     3개월 연속 LA한인타운 주택 매매가 두 자릿수로 줄었다. 전년 동월 대비 감소 폭도 9월에는 30%, 10월에는 40%대였던 게 11월에는 50%대로 확대됐다. 더욱이 코로나19가 휘몰아쳤던 2020년보다도 거래량이 44%나 줄면서 한인 부동산 업계는 한인타운 주택 시장이 침체기에 진입한 것으로 보고 있다.   6~7% 선의 모기지 이자에다 경기하강 우려가 직격탄이었다는 게 부동산 업계의 분석이다.     본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 11월 한 달간 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과, 주택 매매 건수는 지난해 11월의 114채와 비교해서 64채(56%)가 급감한 50채로 집계됐다. 6개월 연속 거래 건수가 100채를 밑돌았다.     한 부동산 업체 관계자는 “모기지 이자가 6% 후반에서 7% 선을 왔다 갔다 하면서 주택 매입 비용 부담이 커졌다”며 “더욱이 경기침체 우려로 바이어와 셀러 모두 관망세를 유지하면서 거래 절벽의 위기감마저 감돈다”고 진단했다.   ▶단독주택(SFR)   지난 한 달 동안 거래된 단독주택 수는 21채로 전년 동월의 47채보다 26채(55%)나 급감했다. 특히 2020년의 49채보다 28채(57%)나 모자랐다. 〈표 참조〉   거래 가격도 작년 11월보다 소폭 내렸다. 11월 중간, 거래 가격이 164만 달러로 작년(170만 달러)과 비교해서 6만 달러(4%)가 하락했다. 단독주택의 11월 평균 매매 소요기간(DOM)은 37일로 전년 동월의 25일보다 12일이 더 길었다.     LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “가장 핫했던 한인타운의 단독주택마저 가격도 내려가는 추세”라며 “매매 기간도 길어지는 등 매매 실종 상태”라고 말했다.     ▶콘도, 임대수익용   콘도 거래 감소 폭은 단독주택보다 더 커졌다. 11월 매매 건수는 작년 동월의 36건과 비교해서 21건(58%) 감소한 15건에 불과했다. 2020년 11월의 24건보다 더 적었다.     다만, 콘도 가격은 전년 동기 대비 10% 정도 웃돌았다. 11월 콘도의 중위 거래 가격은 73만5000달러로 작년 11월의 66만8000달러보다 6만 달러 이상 높았다.   임대수익용 주택 거래 역시 작년보다 55%나 줄었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%를 하회한 94.36%였다. 작년 동월의 97.59%보다 2%포인트 이상 낮았다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 풀이했다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “셀러와 바이어 모두 움직이지 않고 있다. 거래가 실종됐다” “올해 초보다 2배 이상 높은 모기지 이자에다 겨울이라는 계절적 요인 탓에 앞으로도 주택 거래는 더 위축될 것”이라고 전망했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 11월 1일부터 11월 30일까지다.   진성철 기자주택시장 거래량 연속 la한인타운 달간 la한인타운 한인타운 주택

2022-12-18

주택 구매심리 꽁꽁, 44년 내 최악

연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상으로 주택시장이 얼어붙으면서 주택 구매심리도 1978년 이후 최악으로 치달았다.   미시간대학교가 이달 실시한 소비자심리 설문조사에 따르면 5명중 4명의 소비자는 주택을 구매하기에 최악의 시기라고 답했으며, 11월 소비자심리지수는 54.70으로, 1978년 이후 가장 낮은 수준을 보였다.   매체는 치솟는 인플레이션과 대출 금리 상승은 주택시장에 가장 최악의 조합이라며 잠재적 소비자들의 주택구매를 미루게 만든다고 분석했다.   최근의 데이터도 주택시장이 빠르게 얼어붙고 있음을 보여준다. 10월 기존 주택 판매는 9개월 연속 하락했고, 11월 주택건설 심리지수도 2012년 이후 최저치를 기록했다.투자자들의 주택구매도 30% 감소했다.   시장 참가자들은 Fed가 금리 인상 기조를 유지하면서 주택시장이 더 큰 경기침체에 빠질 것으로 보고 있다.   지난달 연방공개시장위원회(FOMC) 이후 기자간담회에서 제롬 파월 Fed 의장은 시장 참가자들의 바람과 달리 기준금리를 계속 인상할 계획이라고 밝혔다.   그는 “아직 (금리 인상을) 멈추는 것을 생각하기에 시기상조”라며 “아직 갈 길이 멀다”고 말했다.   모기지 대출기관 프레디맥에 따르면 이번 주 30년 만기의 모기지 고정금리는 6.61%로 하락했다. 이는 지난해 같은 기간의 금리 3.10%보다 크게 상승했다.   전문가들은 주택시장 둔화로 주택 가격이 향후 20% 더 하락할 것으로 예상했다.   엔리케 마르티네즈 가르시아 댈러스연준 이코노미스트는 “연준이 공격적으로 금리 인상을 계속하는 ‘비관적’ 시나리오에서는 주택 가격이 15~20% 추가 하락하고, 개인들의 소비지출도 0.5~0.7%P 하락할 것”으로 추산했다.   그는 “(금리 인상이) 총수요에 부정적 영향을 미치면서 주택 수요를 감소시키고, 주택 가격도 추가 하락할 것”이라고 경고했다.구매심리 최악 주택 구매심리 주택시장 둔화 주택건설 심리지수

2022-11-24

타운 주택시장 찬바람, 거래 42% 급감

  모기지 이자가 7%대를 유지하면서 LA한인타운 주택시장에 냉기가 휘몰아쳤다.     지난 9월에 이어 10월에도 주택 거래가 한산했다.   LA한인타운 내 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 등의 거래 건수가 작년 동기 대비 42% 줄었다. 9월의 감소율 32%에 비교해서 감소 폭이 더 확대됐다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 10월 한 달간 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과, 주택 매매 건수는 지난해 10월의 96채보다 40채(42%)가 줄어든 56채로 집계됐다.  5개월 연속 거래 건수가 100채를 밑돌았다.     부동산 업계는 7% 선의 모기지 이자와 고물가를 주택 거래량 위축의 주요 원인으로 지목했다. 한 관계자는 “모기지 이자가 7% 선에 머물면서 주택 매입 비용 부담이 커졌다”며 “집값이 서서히 내림세를 보이지만 워낙 큰 폭으로 오른 탓에 바이어가 실감하지 못하면서 주택시장 냉각이 가속되고 있다”고 풀이했다.   ▶단독주택(SFR)   지난 한 달 동안 거래된 단독주택 수는 20채로 지난해 같은 기간의 40채보다 20채(50%)가 줄었다. 직전인 9월(39채)보다도 19채(49%)가 줄어서 감소세가 확연했다. 〈표 참조〉   다만, 거래 가격이 200만 달러를 넘는 주택 몇채가 포함되면서 집값의 중간 가격이 200만 달러를 넘어섰다. 스퀘어피트당 평균 거래가격도 978달러로 크게 뛰었다.     단독주택의 10월 평균 매매 소요기간(DOM)은 34일로 전년 동월의 21일보다 8일이 더 길었다.   LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “고가의 단독주택 거래가 늘면서 10월 가격이 올랐다. 그러나 실거래량은 반 토막 나면서 거래 한파를 실감하고 있다”고 말했다.     ▶콘도   LA한인타운의 콘도 매매 역시 34% 감소했다. 10월 거래 건수는 작년 동월의 38건과 비교해서 13건(38%) 줄어든 25건을 기록했다. 전달의 23건보다는 소폭 증가했다.     콘도 가격은 전년 동기와 지난 9월과 비교해서 강세를 보였다. 10월 콘도의 중위 거래 가격은 73만 달러로 작년 10월의 67만4500달러 대비 8%를 웃돌았다. 그러나 지난 9월의 84만 달러와 비교하면 13%나 떨어진 것이다. 스퀘어피트당 평균 거래 가격 역시 587달러로 작년 10월과 전달과 비교해서 각각 6%와 8% 하락했다.   매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%를 밑돌았다. 10월의 비율은 98.06%로 전년 동월의 99.78%보다 1.7%포인트 이상 하락했다. 셀러의 호가보다 낮은 가격에 팔렸다는 의미다.   LA한인타운 부동산 업계는 “LA한인타운에 집을 마련하려는 바이어가 단독주택보단 매입 여건이 나은 콘도를 찾고 있다”고 말했다.   ▶임대수익용   임대수익용 주택도 작년보다 39%나 줄었다. 모기지 금리 급등에 타격을 받았다는 게 부동산 업계의 설명이다. 업계는 투자용 부동산의 경우, 모기지 이자율에 큰 영향을 받기 때문에 향후 여건도 밝지 않다고 내다봤다.   매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%를 하회한 94.60%였다. 작년 동월의 94.90%보다 소폭 낮았다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “셀러와 바이어 모두 모기지 이자율 변동을 예의주시하고 있다. 7% 선을 유지하고 계절적으로 거래가 줄어드는 겨울로  접어들면서 거래가 더 위축될 것”이라고 전망했다. 이어 그는 “바이어마켓이 확연해지면서 실수요 목적의 주택 거래는 꾸준하다”고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 10월 1일부터 10월 31일까지다.   진성철 기자주택시장 찬바람 단독주택 거래 la한인타운 주택시장 주택 거래량

2022-11-13

올해 타운 주택시장 매매 줄고 가격 강보합

올 1월~9월까지 LA한인타운에서 매매 건수는 작년 동기 대비 260건 이상 줄었지만, 거래 가격은 작년보다 높았다.     매물이 부족한 단독주택 거래는 부진했다. 특히 단기간 급등한 모기지 이자 여파로 임대수익용 주택의 거래는 지난해 같은 기간보다 무려 35%나 빠졌다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)이 제공한 LA한인타운 2022년의 1월~9월까지 주택 거래 현황을 분석한 결과, 올 3분기 누적 거래 건수는 820건으로 작년의 1086건보다 266건(24%)이나 줄었다. 다만, 2020년 같은 기간의 676채와 비교하면 144채(21%)가 더 많았다.   LA한인타운 부동산 관계자는 “모기지 이자 7% 돌파하는 등 1월보다 2배 이상 급등함에 따라 주택 매입 수요가 위축된 데다 경기 침체 우려의 증폭으로 LA한인타운 주택거래도 타격을 입었다”고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   올 3분기까지 매매된 단독주택 수는 343채였다. 2020년의 같은 기간보다 10% 정도 웃돌았다. 다만 작년의 486채와 비교하면 29%나 줄었다.     부진한 매매 속에서도 가격은 작년보다 소폭 상승했다. 올 9개월 동안 거래된 주택의 중위 가격은 작년 대비 1% 오른 169만 달러였다.     2020년의 149만5000달러와 비교하면 19만5000달러가 더 높았다. 스퀘어피트 당 평균 거래가 역시 작년의 820달러 대비 8% 상승한 890달러였다.     2020년의 766달러보다는 16% 상회한 가격이다   단독주택이 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 한 달에 불과했다. 2021년 2020년과 비교해서 각각 6일과 9일이 단축됐다.       매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 102.34%였다. 2021년 같은 기간의 99.74% 대비 2%포인트 이상 높았다. 이는 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 매매가 이루어졌다는 것이다. 그러나 최근 2개월 연속 100%를 하회하면서 수요가 얼어붙고 있음이 감지됐다.   ▶콘도·임대수익용   올 9개월 동안 거래된 콘도 수는 321채로 작년(360채)보단 11%가 적었다. 중간 거래가격은 77만9000달러로 작년의 67만1000달러보다 10만8000달러(16%)가 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래가격도 631달러로 지난해 대비 9% 높은 수준을 유지했다.     콘도의 2022년 3분기까지의 평균 매매 소요기간(DOM)은 41일로 지난해(40일)와 유사했다.   콘도의 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 99.85%로 2021년의 98.97%와 비교해서 소폭 상향됐다.     임대수익용 주택 거래는 작년보다 35% 급감한 156채였지만 매매 가격의 중위 수치는 173만 달러로 작년보다 17%나 웃돌았다. 스퀘어피트당 평균 거래가격은 471달러로 지난해 대비 8% 더 비싸게 팔렸다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “고물가, 단기간 내 기준금리 인상, 모기지 급등, 경기 하강 우려 확대 등으로 주택 매입을 감당할 수 있는 바이어 수가 대폭 준 데다 주택 가격 하락 가능성에 관망세를 유지하는 바이어가 늘면서 LA한인타운 주택 시장에도 한파가 불고 있다”고 진단했다. 이어 그는 “특히 모기지 이자 변동에 큰 영향을 받는 임대수익용 주택 시장의 경우엔 냉기가 더 감돌고 있다”고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다.  진성철 기자주택시장 강보합 기준금리 인상 la한인타운 주택거래 단독주택 거래

2022-10-30

“주택시장 붕괴 없지만 20% 하락할 수도”

부동산 경기 하강이 본격화 되는 내년에 집값이 더 하락할 것이라는 전망이 쏟아져 나오고 있다. 다만, 2012년과 같은 주택시장 붕괴는 없다는 분석이 힘을 얻고 있다.   월스트리트저널 경제연구소인 팬더온 매크로이코노믹스는 “모기지 이자율 상승으로 주택가격이 내년에 20%까지 계속 하락할 수 있다”는 전망을 내놓았다.     골드만삭스 이코노미스트들은 6월 최고 정점에서 내년 5~10% 하락할 것으로 내다봤다. 웰스파고는 2023년 말까지 평균 단독주택 가격이 전년 대비 5.5% 하락할 것으로 예측했다.     2년 동안 가격상승 후 주택가격은 정점을 찍고 드디어 하락세로 돌아서고 있다. 현재 바이어와 주택소유주의 초미의 관심사는 ‘집값의 하락 폭’이다.     부동산 전문가들은 가격이 더 내려갈 가능성이 있지만, 주택 불황 때만큼은 아니라고 설명한다. 부동산 전문가의 콘센서스 수치는 최대 20%다.     ▶충분한 에퀴티, 매물부족   2012년 주택 시장은 붕괴 수준이었다. 신용 등급이 좋지 않은 서브프라임 대출자들로 인해서 부동산 시장이 무너졌다. 특히 집값이 주택 융자액을 밑도는 깡통주택이 시장에 쏟아진 게 주택 가격 하락 폭 확대를 야기했다.     주요 도시 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 2006년 고점에서 2012년 저점까지 전국 주택가격은 27% 하락했다.     질로 수석 이코노미스트인 제프 턱커는 “2008~2009년 주택가격 하락은 셀러의 압박 때문”이라며 “주택차압과 숏세일때문에 주택판매를 하려는 소유주가 많았다”고 설명했다. 또 그때 주택가격 폭락 시기 주택 재고가 지금보다 4배나 많았다고 지적했다. 현재 주택 재고는 팬데믹 이전보다 훨씬 낮은 수준이다.     현재 상황은 다르다. 그 이후 연방정부가 모기지 대출 요건을 강화한 데다 전국 주택 평균 에퀴티는 불안한 시장 상황을 흡수할 정도로 충분하다. 한 마디로 깡통주택이 많지 않다는 것이다. 월페이먼트를 낼 수 없는 주택소유주는 집을 팔아서 주택 융자금을 갚을 수 있다는 것이다. 그러니 집값이 예전처럼 폭락할 가능성은 희박하다고 업계는 봤다.     이에 더해, 주택 공급이 수요보다 적다는 점도 부동산 시장이 붕괴하지는 않을 것이란 분석에 힘이 실리는 이유다.   ▶금리 인상 부동산 매매 정책     금리 인상으로 모기지 이자가 급등하자 바이어와 셀러 모두 관망세를 취하는 정체 현상이 일어나고 있다. 일부 주택소유주는 집값을 크게 내리면서까지 매각하는 것보다 아직 상황이 나은 임대시장으로 눈길을 돌리고 있다. 셀러는 올해 초보다 2배로 뛴 모기지 이자로 주택 매입 비용이 크게 늘면서 집 구매를 미루고 있다. 지난주 30년 공정 모기지 평균 이자는 6.94%였다. 이는 올 1월의 3.20%와 비교하면 두 배 수준이다.     더욱이, 주택소유주 상당수는 초저금리 혜택을 누리고 있어서 모기지 이자 부담이 크지 않다는 점도 일조한다. 따라서 향후 집값이 더 하락하더라도 주택소유주가 집을 팔 가능성이 작아 주택 재고가 급증하지는 않을 것으로 보인다. 연방주택금융청(FHFA)의 지난 6월 자료에 따르면 주택소유주 중 25%가량은 3% 이하 금리로 대출을 받았다. 주택소유주 중 93%는 6% 미만이었다. 궁극적으로 가격이 얼마나 내려갈지는 거주 지역에 따라 달라진다는 것이 경제학자들의 지배적인 견해다.  이은영 기자주택시장 붕괴 주택시장 붕괴 주택가격 하락 전국 주택가격

2022-10-24

금리인상에 주택시장 급격한 냉각

주택시장이 빠르게 냉각되고 있다. 40년 만에 최악 수준으로 치솟은 물가를 잡기 위한 고금리 정책이 주택 시장에 영향을 미치고 있어서다. 건설업자들은 집을 짓기를 주저하고 있고, 주택매매 거래도 얼어붙었다.     19일 상무부는 9월 주택 착공 건수가 전월대비 8.1% 감소한 144만건(이하 연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치(146만건)를 밑돈 것으로, 전년동월대비로는 7.7% 감소했다. 단독주택 착공 건수는 89만2000건으로 코로나19 팬데믹 직후였던 2020년 5월 이후 최저치를 기록했다.     물가를 잡기 위해 연방준비제도(Fed)가 공격적으로 금리를 올린 탓에 모기지 금리가 7%에 육박하자 주택시장도 얼어붙은 것으로 해석된다.     모기지은행협회(MBA)가 발표한 30년 고정 모기지금리는 지난 14일로 끝난 주에 13bp(1bp=0.01%포인트) 오른 6.94%를 기록했다. 2002년 이후 20년 만에 최고 수준이다. 모기지뉴스데일리가 집계한 30년 고정 모기지금리는 7.15%까지 치솟았다. 모기지금리 부담이 커진 탓에 MBA가 집계한 모기지 수요는 이번주에만 4% 줄었고, 전년동기대비 38% 급감했다. 뉴욕시에서도 주택 거래가 중간에 취소되는 비율은 지난달 1.7%로, 2020년 6월 이후 최고 수준으로 높아졌다.   부동산 정보업체 스트리트이지는 금융시장 변동성이 높아져 자금조달 문제가 생긴 구매자들이 많아졌다는 점과 모기지 부담 등을 주택거래 취소가 빈번해진 이유로 꼽았다. 지난달 기준으로 20% 다운페이먼트를 적용해 맨해튼 주택을 매매했을 경우, 월 지불액은 7281달러(중간값) 수준으로 집계됐다. 전년대비 56.8% 높은 수준이다. 퀸즈 지역에선 월 지불액이 3104달러로 전년대비 부담이 58.8% 커졌다. 김은별 기자금리인상 주택시장 고정 모기지금리 단독주택 착공 모기지금리 부담

2022-10-19

주택시장에 첫 구매자 돌아온다

주택시장이 냉기가 불고 주택가격이 내림세를 보이면서 시장에서 밀렸던 첫 주택구매자들이 돌아오고 있다.   온라인 부동산 전문업체 질로(Zillow)가 최근 발표한 2022년 소비자 주택 동향 보고서에 따르면 최근 주택 구매자 중 45%가 첫 주택구매자들이었다. 이는 지난해 같은 기간의 37%에서 8%포인트가 상승한 것이며 팬데믹 이전인 2018년의 46%와 유사한 수준으로 반등한 것이다. 질로는 올 3월~6월까지 총 4개월 동안의 주택 구매 데이터를 조사했다.   전문가들은 ▶매물이 이전보다 더 늘었고 ▶주택 가격이 내림세를 기록하며 ▶바이어간 구매 경쟁이 완화됨에 따라 첫 주택구매자들의 가격 협상력이 이전보다 더 커진 걸 첫 주택구매자가 늘어난 요인으로 꼽았다. 더욱이 높은 모기지 이자로 인해서 부동산 투자 목적의 매입 수요가 준 것도 첫 주택구매자 증가에 일조했다는 설명이다.     일례로 이미 집을 보유한 주택소유주가 집을 담보로 한 캐시아웃이나 추가 대출 등을 통해 주택 구매 오퍼 경쟁에서 우위를 차지해 왔다. 하지만 모기지 이자가 급등하면서 주택 구매 비용이 크게 늘자 투자자들이 주택 매입 대신 관망세를 유지하면서 첫 주택구매자들이 그 틈새를 파고들 수 있었다는 게 업계의 시각이다. 그러나 부동산 전문가들은 “대부분의 매물 주택 가격이 여전히 비싼 데다 7%에 근접한 모기지 이자율은 첫 주택구매자들에게도 내 집을 마련하는 데 큰 걸림돌”이라고 지적했다.   질로의 니콜 바쇼 수석 이코노미스트는 “주택 가격이 조금 내려갔지만 높은 모기지 이자율은 훨씬 더 큰 부담 준다”며 첫 주택구매자들에게 내 집 마련은 아직 어려운 현실임을 전했다.   한편 질로가 추가로 공개한 자료에 의하면 주택의 가격은 지난해 같은 기간보다 14.1%가, 그리고 2019년 8월보다 무려 43.8% 올랐다.   우훈식 기자주택시장 구매자 주택구매자 증가 주택 구매 주택 매입

2022-10-13

[에이전트 노트] 주택시장 얼어붙나

연방준비제도(Fed·연준)의 3연속 ‘자이언트 스텝’ 금리 인상 강행으로 주택시장 침체가 기정사실로 되고 있다.   제롬 파웰 연방준비제도(Fed.연준) 의장 또한 “과열된 주택 시장의 불균형 상황을 진정시키고 주택 수요와 공급의 균형을 맞춰 일반적인 소비자가 구매 가능한 정상적인 가격으로의 조정이 필요하다”며 주택시장이 둔화할 것을 언급했다.   지난 7일 기준 국영 모기지 보증 기관 프레디 맥의 전국 30년 모기지 이자율 평균은 6.6%로 발표됐으며 모기지 이자율의 7%대 진입은 이미 초읽기에 들어간 것으로 보인다. 어느 정도 이자율 상승은 예견되었지만 예상보다 너무 빠르고 가파르게 상승하는 모기지 이자율로 인해 주택시장은 무서운 속도로 얼어붙고 있다.   주택시장의 매매 건수는 지난 6개월 이상 계속 감소하고 있고 주택시장은 10월을 시작으로 본격적인 비수기로 접어들면서 주택시장에 불어 닥친 찬바람은 더욱 거세질 것으로 예상한다.   이 같은 모기지 이자율 상승으로 인한 주택가격의 하락 폭은 지역에 따라 차이가 있겠지만, 내년까지 최대 20%대까지 빠질 수 있다는 경고성 메시지가 나오고 있으며 이러한 주택가격 하락세는 2025년까지도 이어질 수 있다는 전문가들의 의견이 나오고 있다.   그러나 일각에서는 전체적으로 대부분 지역에서 주택가격 하락세는 나타나겠으나 그 폭은 예상보다 적을 수 있다는 의견도 있다.   내용을 살펴보면 심각하게 과대평가되고 과열된특정 지역에 한해서 주택가격 하락 폭은 크게 나타날 수는 있다. 하지만 최근 치솟고 있는 모기지 이자율에 반해 현재 주택소유자들이 보유하고 있는 모기지 이자율은 단기간 내 다신 만날 수 없는 매우 낮은 이자율이다. 따라서 낮은 이자율을 포기하고 선뜻 주택 매매를 결정하기는 힘들 것으로 판단되기 때문에 자연적으로 매물 부족 현상을 오히려 증가시키며 부동산 가격 내림세를 저지하는 강력한 수비수 역할을 해낼 것이라는 이유로 설명하고 있다.   남가주 지역의 경우도 그동안 과대평가 지역이 많았다는 판단으로 셀러가 크게 증가하고 바이어가 감소하면서 시장 내 매물이 증가하며 주택가격 하락으로 이어질 것이라는 전문가들의 의견이 많았으나 최근 주택시장의 상황을 들여다보면 타 지역보다 매물이 많이 증가하지 않고 있는 것으로 알려지면서 셀러들의 매물증가세가 낮은 것이 남가주 지역의 주택가격 하락 폭을 그나마 낮춰주고 있는 것으로 보인다.     최근의 이 같은 상황으로 볼 때 지난 수년간 주택구매에 실패해온 실거주를 위한 바이어들이라면 지금부터 이어지는 비수기 시즌이 주택구매의 적기라고 보는 전문가들의 전망도 나오고 있다.   그 이유로는 지역에 따라 주택가격 하락세가 분명해졌고 구매 경쟁이 낮아졌으며 매물 선택의 폭 역시 많아진 점 등 모기지 이자율 상승을 제외하고는 모든 면에서 주택구매 조건이 바이어에게 유리해졌고 에스크로를 오픈한 후에도 매물의 현 상태와 감정가 그리고 대출 승인 등의 필요조건을 위한 바이어의 추가 요구도 셀러가 적극적으로 수용하고 있고 셀러가 알아서 자진 적으로 리스팅 가격을 내리는 등 바이어 입장에서는 어느 때보다 주택구매적기라고 설명한다.   따라서 많은 바이어가 현재 주택가격이 더 내려가기를 기다리며 적당한 시점에 주택을 사기 위해 타이밍을 찾고 있는 것으로 보인다. 다만 더 중요한 건 무조건 가격 인하 시점을 기다리는 것보다 급격히 상승하는 모기지 이자율 추가 상승에 대비하는 것이 더 바람직할 것으로 본다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택시장 바이어 주택시장 침체 최근 주택시장 주택가격 하락세

2022-10-11

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