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[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

과거 사례를 보면 인플레이션이 발생하면 집값도 따라서 올랐다.     주택 건축에 필요한 자재비가 들썩거리기 때문에 신규 주택가격 상승에도 직접적인 영향을 미친다.     자재비가 상승하면 건축비 부담도 늘기 때문에 신규 주택가격 상승뿐만 아니라 공급 감소로 이어진다.     주택 매물이 가뜩이나 부족한 상황인데 신규 주택 공급마저 감소할 경우 바이어들의 주택 구입 여건이 더욱 불리해질 수밖에 없다. 인플레이션에 대한 우려가 현실화하면서 이미 주택 건축업계가 몸을 사리는 현상이 나타나기 시작했다.     전국 주택 건설업 협회(NAHB)가 집계하는 주택시장 지수는 5월 69로 5개월 연속 하락세를 이어가며 지난해 9월 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다.   집값 상승과 모기지 이자율 상승이 동시에 나타나면서 내 집 마련은 더욱 힘들어질 전망이다. 특히 저예산으로 낮은 가격대의 주택을 구입하려는 바이어들의 주택 구입 여건이 크게 악화할 것이라는 우려가 나오고 있다.     이자율이 오르면서 재융자 관심도 높아지고 있다. 대부분 재융자는 이자율을 낮춰 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액을 절약이 목적이다. 하지만 이 밖에도 재융자를 하는 목적은 다양하기 때문에 재융자 목표를 먼저 세워야 한다. 요즘처럼 이자율이 오르는 시기에는 기존 변동 이자율을 고정 이자율로 바꾸는 재융자 신청이 늘어난다.     에퀴티가 든든한 주택소유주는 캐시-아웃 재융자를 통해 앞으로 발생할지 모르는 경기 침체를 대비한 목돈을 미리 준비할 수 있다. 그동안 변동 이자율을 적용받은 경우 이자율이 더 오르기 전 고정 이자율로 전환하기 위해 재융자를 하면 안전하다.     지난해 바이어 3분 2가 주택 구입에 실패한 것으로 나타났다. 극심한 경쟁으로 주택 구입에 실패한 바이어가 성공한 바이어보다 훨씬 많았던 해다.     올해도 주택시장 상황이 크게 개선될 것으로 보이지는 않지만 내 집 마련에 대한 바이어의 기대감은 지난해 보다 높아진 것으로 나타났다.     지난해 주택 시장은 약육강식이 지배하는 아마존 정글을 연상케 할 정도로 바이어 간 구입 경쟁이 극에 달했다.     전액 현금 구매인 캐시 오퍼가 주택 시장을 지배한 가운데 크레딧 점수와 소득이 높아도 다운페이먼트 비율이 낮은 바이어는 구입 경쟁에서 뒤쳐지는 사례가 속출했다. 그 결과 주택 구입에 실패한 바이어들이 성공한 바이어 숫자를 크게 앞질렀다. 팔고 싶어도 팔지 못하는 주택소유주도 많다. 현재 주택시장에 나온 매물이 턱없이 부족해 보유 주택을 팔아도 이사 갈 집을 구하기 힘들다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.     지난해 주택 매물은 코로나 팬데믹 이전인 2019년 대비 56%나 줄어들었다. 집을 내놓기를 꺼리는 주택소유주가 많아 극심한 매물 부족 현상은 당분간 계속될 것으로 전망된다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택 건축업계 주택시장 상황 주택시장 지수

2022-06-22

줄어든 '비딩 전쟁' 바이어에 유리해진 주택시장

팬데믹 이후 주택시장에서 바이어는 컨틴전시를 포기하면서까지 위험한 비딩 경쟁을 벌여야 했고 결국 비싸게 집을 사는 경우가 허다했다. 최근 발표된 ‘머니 앤 모닝 컨설트’의 조사 결과에 따르면 지난 2년간 집을 산 홈오너 중 36%가 과도한 금액을 지급했다고 답했다. 이런 후회가 일종의 학습효과를 만들어 집을 사기 위해 나선 바이어들은 집의 크기, 스타일, 위치 그리고 편의시설 등 원하는 바를 고집하지 않겠다고 생각을 바꾼 것으로 나타났다. 올해 상반기 모기지 이자율이 급등하고 시장이 급변하는 가운데 바이어의 관심은 비싼 값을 치르지 않고 집을 사는 것이다. 이와 관련된 4가지 전략을 알아본다.   ▶비딩 전쟁? 당연하지 않다   집을 사기로 나서면 자동으로 비딩 경쟁에 휩싸일 것이라고 생각해선 안 된다. 대신 시장의 경쟁이 얼마나 심한지 짚어볼 필요가 있다.   비딩 전쟁은 2020년 봄 성수기 이후 새로운 일상처럼 인식됐다. 그러나 지금은 달라졌다. 지난 5월 부동산 업체 ‘레드핀’의 전국 에이전트들이 비딩 경쟁 중이라고 답한 매물 비율은 58%로 15개월 최저를 기록했다.   테네시주 내시빌 ‘리맥스’ 부동산의 크리스 그라임스 대표는 좋은 위치의 매물은 여전히 복수의 오퍼를 받고 있다고 전했다. 그러나 그는 “지난해 평균 10~15개 오퍼가 현재는 많아야 5~10개 오퍼로 줄었다”고 말했다.   덴버 ‘더 루스 팀’ 부동산의 니콜 루스 매니저도 “매물에 대한 바이어 방문과 오퍼가 없는 경우도 생겼다”며 “경쟁이 심하지 않은 시장에서 바이어 혼자 공격적일 필요는 없다”고 전했다.   이어 그는 “달라진 주택시장에서 성공하려면 변화상을 점검하고 이해하는 것”이라며 “특히 요즘과 같은 급변하는 시기에는 전국적인 트렌드를 뒤쫓기보다는 더욱 로컬 시장에 집중해서 변화를 읽어야 한다”고 말했다.   개별적인 매물에 대한 이해도 중요하다. 뉴욕 ‘콜드웰 뱅커 워버그’의 프레데릭 워버그 대표는 “해당 부동산에 대한 중요한 정보와 이슈를 최대한 빨리 모아 종합하는 것은 어떤 상황에서도 유용한 접근법”이라며 “이후 본인의 상황이 얼마나 유동적인지 파악하고 최선의 오퍼를 내도록 해야 한다”고 조언했다.   ▶첫 집에 안주하지 말라   처음 발견하고 알아본 집을 선택해서는 안 된다. 대신 바이어 본인에게 가장 필요한 것을 갖춘 집에 집중해야 한다.   루스 매니저는 팬데믹이 한창이던 때는 바이어들이 실제로 아무 집이나 샀다고 밝혔다. 그는 “교통량이 많은 도로 주변의 집이든, 지붕 위로 대규모 전력선이 지나가는 위치든 상관하지 않고 쫓기듯 집을 샀다”며 “이때는 셀러는 적고, 바이어는 넘치는 광란의 시기로 다른 선택의 여지가 없었기 때문”이라고 설명했다.   그런데 지금은 주택 공급량이 늘었다. ‘리얼터닷컴’에 따르면 6월 둘째 주 전국 액티브 리스팅은 전년 동기대비 17% 증가했다. 대다수 전문가는 매물은 앞으로도 더 늘어날 전망으로 바이어 입장에서 선택권은 꾸준히 늘어날 것이라고 예상했다.   ▶함부로 가격 올리지 말라   알아서 리스팅 가격보다 높게 오퍼할 필요도 없다. 대신 에스컬레이션 조항(Escalation Clause)을 활용하는 게 낫다.   지금은 무슨 일이 생겨도 집부터 사려는 바이어는 줄고 있다. 대신 본인의 라이프스타일과 재정적인 여건에 집중해서 신중하게 접근하는 경우가 늘었다. 루스 매니저는 “바이어가 스스로 해야 할 질문은 ‘이 집이 정말 이 정도 돈의 가치를 할까’이다”라고 강조했다.   이런 질문이 유효한 까닭은 심지어 이제는 셀러 가운데도 달라진 시장 현실을 이해하고 적응한 경우가 늘었기 때문이다. 팬데믹이 극심했던 시기에는 많은 셀러가 에이전트의 코치에 따라서 리스팅 가격을 올리는 경우가 많았다. 그리고 경쟁에서 승리가 간절한 바이어는 이미 오른 리스팅 가격에 웃돈을 얹어 오퍼하기를서슴지 않았다.   그런데 지금은 점점 많은 셀러가 리스팅 가격을 자발적으로 낮추고 있다. 레드핀에 따르면 6월 둘째 주 전국 주택 매물 중 22%가 호가를 낮췄는데 이는 2015년 관련 통계가 작성된 이래로 사상 최고 수준이다.   루스 매니저는 이와 관련해, “대부분 호가를 낮추는 시점은 리스팅 이후 첫 주말이 갓 지난 직후가 가장 많다”고 상황을 전했다.   그러니 과감하게 높인 가격으로 오퍼를 제시할 필요가 없다. 그런데도 만약 경쟁자가 의식된다면 오퍼에 에스컬레이션 조항을 넣는 방법이 있다. 해당 조항을 통해 바이어는 셀러에게 리스팅 가격 또는 그 이하에 집을 사고 싶다, 그러나 만약 더 높은 가격이 테이블 위에 오르면 일정 범위 안에서 가격을 높여줄 수 있다는 뜻을 전달할 수 있다.   얼핏 보기에 바이어가 가진 회심의 카드를 맥없이 공개하는 것처럼 보일 수 있는데 경험과 능력을 갖춘 에이전트의 도움을 받으면 의도는 보여주되 출혈을 최소화하며 최선의 결과를 가져올 수 있는 가장 효과적인 에스컬레이션 조항을 만들 수 있다.   ▶컨틴전시를 완전히 포기 말라   주택 감정, 인스펙션 등 컨틴전시를 포기하지 않는 대신에 바이어 본인의 투자 대상인 집을 지킬 수 있는 대안을 마련해야 한다.   셀러 입장에서 껄끄러울 수 있는 컨틴전시 책임 면제는 팬데믹 기간 중 하나의 표준처럼 작동했다. 바이어 입장에서는 셀러 입맛에 맞는 조건을 내걸면서 시선을 끌고 결국에 승리를 이끌어 낼 수 있는 요인으로 작용했지만, 이는 동시에 심각한 위험성을 내포할 수밖에 없는 ‘양날의 검’이었다.   그라임스 대표는 “인스펙션 컨틴전시를 하지 않겠다는 바이어는 해당 주택을 ‘있는 그대로(As-Is)’의 상태로 사겠다는 뜻을 밝힌 것”이라며 “지난해 이렇게 집을 산 바이어들 가운데 이후에 집의 결함을 발견하고 상당한 수리비를 지출했거나 셀러를 상대로 소송하겠다는 이들도 주변에 많다”고 말했다.   주택 감정도 비슷한데 이를 건너뛰는 것은 상당한 대가를 동반한다. 모기지 렌더는 대출이 실행되는 집의 감정을 요구하기 때문에 렌더 입장에서 만약 바이어가 이를 거부하면 집의 가치가 필요한 대출액만큼 산출되지 않을 수도 있다.   바이어 입장에서 셀러에게 어필하기 위해 건너뛴 감정 때문에 셀러의 시선은끌었지만, 결과적으로 다운페이에 쓰려고 했던 금액으로 모기지 부족분을 충당해야 하는 상황에 부닥칠 수 있다. 그라임스 대표는 “당초 20% 다운페이를 하려고 했던 현금이 10%로 쪼그라들면서 더 높은 이자율과 불리한 조건으로 모기지가 위축될 수 있다”고 말했다.   따라서 선택적으로 만약 충분한 현금이 있다면 모를까 주택 감정을 하지 않는 것은 요즘 시장에서는 권유되지 않는다.     루스 매니저는 “그 어느 때보다 제대로 세운 전략이 필요한 시장 상황”이라며 “필요한 조사를 모두 하고, 당사자와 전문가에게 질문을 던지고, 경쟁이 어느 정도인지 정확히 파악해서 계획을 세우는 것이 최고의 결실을 가져다줄 것”이라고 강조했다.   류정일 기자주택시장 바이어 바이어 방문 이후 주택시장 대신 바이어

2022-06-22

[에이전트 노트] 금리 인상과 주택시장

제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 지난 15일 연방 기준 금리를 0.75% 대폭 인상하는 '자이언트 스텝’ 금리 인상을 단행했다.   연준이 금리를 한 번에 0.75% 올린 것은 앨런 그린스펀 전 연준 의장 시절인 지난 1994년 11월 이후 28년 만에 처음이다.   또한 이 같은 금리 인상은 7월 연방공개시장위원회 회의에서 0.5% 또는 0.75%의 추가 금리 인상의 가능성이 점쳐 지고 있다.   올해 말엔 기준 금리가 3%대까지 인상될 것으로 예상하고 있어 금리 인상은 연말까지 지속할 것으로 전망된다.     연준 기준금리 인상은 급격한 인플레이션으로 인한 기록적인 물가상승을 저지하기 위한 자구책으로 지난 5월 소비자물가지수(CPI)는 지난해 같은 기간 대비 8.6%로 치솟은 상황에서 인플레이션을 잠재우겠다는 연준의 강력한 의지로 풀이된다.     기준 금리 인상에 영향을 받은 30년 고정 모기지 금리 이자율은 6월 셋째 주 기준으로 5.75~5.875%대로 상승했다.     올해 초 3% 초반대로 출발한 30년 고정 모기지 이자율은 현재 6%대 입성을 목전에 두고 있는 상황으로 30년 고정 모기지 금리의 급상승은 주택 구매를 준비하고 있는 예비 바이어들에게는 엄청난 장애물 역할을 하게 됐다.   통상적으로 모기지 이자율이 상승하면 주택가격 상승세가 둔화하거나 주택가격 하락에 영향을 미치는 것이 정상적인 시장 반응이라고 볼 수 있다.   그래서 올해 초부터 시작된 모기지 이자율 상승에도 주택가격을 하강 곡선으로 바꿀 것이라는 전망 속에 예비 바이어들이 주택 구입 시기를 늦춰왔다.     하지만 최근 인플레이션의 영향으로 모기지 이자율까지 대폭 상승하면서 정반대의 결과를 접하게 됐다.     예비 바이어들은 주택구입이 더 힘들어졌다며 구입 시기를 늦췄던 것을 크게 후회하고 있다.     인플레이션 상황에서 주택 구입에 대한 상대적인 비용이 추가로 증가하는 것이 주택구입에 가장 큰 문제다.   모기지 이자율 상승으로 모기지 페이먼트 증가는 물론 현재 보유하고 있는 자산 가치가 인플레이션의 영향으로 시간이 갈수록 그 가치가 감소할 수 있다는 것이다. 주택 가격 상승과 인상되는 물가상승이 지금 현재의 자산가치가 미래의 자산가치보다 상대적으로 높기 때문에 인플레이션 시기에도 주택구입이 꼭 필요한 상황이라면 하루라도 더 빨리 서두르는 것이 현명한 방법일 수 있다.   올해 3월 주택 임대료가 1년 전인 지난해 대비 17%나 급등한 것으로 알려지면서 일각에서는 주택 임대료 상승세가 주택가격의 상승 폭을 이미 앞지르고 있다며 주택구매를 서둘러야 하는 또 다른 이유가 될 것이라고 설명한다.   신규 주택 공급 시장 역시 인플레이션 영향으로 건축 자재들의 비용과 인건비용이 크게 상승했다.     신규 주택가격 상승에 영향을 미치는 것은 물론 부동산 개발업자들에게 신규주택 개발 비용 부담이 많이 증가하면서 개발을 연기하거나 보류하는 사례가 증가하고 있다.     이에 신규 주택 공급 감소가 주택가격 상승에 일조하는 것으로 보인다.   이런 분위기 속 부동산 시장 내 파격적인 매물 증가 없이는 부동산 가격은 계속 상승할 수밖에 없다는 것이 많은 부동산 전문가들의 의견이다.     또한 모기지 이자율이 상승하더라도 부동산 가격은 쉽게 하락하기 힘든 상황으로 분석된다.   ▶문의: (213)500-5589  전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 주택시장 금리 기준금리 인상 주택가격 상승세 금리 인상

2022-06-21

오를 대로 오른 주택시장, 올바른 선택은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 오를 대로 오른 주택시장 어떻게 하면 올바른 선택을 할 수 있을까요?   ▶답= 셀러의 경우 주택을 처분하셔야 한다면 사전에 에이전트와 충분히 상의하고 최상의 상태로 주택을 유지하셔야 합니다. 화장실 부엌 유리창과 바닥 그리고 하우스인 경우 조경에 대한 최선의 관리가 필요합니다. 추가적인 업그레이드 외에 특히 사진 촬영 시 내부와 외부 모두 정돈이 잘 되어 있는 최상의 상태로 바이어들에게 좋은 인상을 주어야 하며 내부의 불필요한 짐은 가라지나 스토리지를 렌트해 정리해서 좋은 첫인상을 주어야 합니다.   바이어의 경우 자신의 조건에 맞는 주택을 구입하셔야 합니다. 추가적인 부담 없이 관리가 잘 된 주택 위주로 페이먼트를 포함한 고정 비용의 지출이 본인에게 맞아야 하며 자신의 최우선 순위에 최대한 가까운 주택을 구입 결정하셔야 합니다. 인터넷을 포함한 수많은 정보를 지혜롭게 선택해서 받아들이셔야 합니다.   현재와 같이 지나친 가격 상승이 이루어진 이유 중 하나는 질로를 포함한 부동산 온라인 정보 제공이라고 보는 시각들이 있습니다. 인공지능을 이용해서 밸류를 예측할 때 여기에는 팔린 가격뿐만 아니라 리스팅 되는 가격과 방금 전 계약이 된 매물 밸류까지 포함되기 때문에 거래 속도가 빠른 지역들의 경우 가격이 쉽게 부풀려 지거나 이 가격대로 거래가 이루어지는 경우들이 많습니다. 만일 거래량이 떨어지거나 하락 시점이 되면 이러한 밸류로 결정에 어려움을 겪거나 시장의 가격이 왜곡될 위험이 있습니다.   급하게 매물을 내놓는 셀러보다는 쉬어가는 셀러들도 적지 않을 것이고 복수의 주택을 소유한 경우라도 렌트 리스팅이 늘어날 수 있다는 점을 유념하셔야 합니다. 고금리 시대에 인플레이션이 심화된다면 특히 낮은 가격에 주택을 구입했고 상대적으로 저렴한 재산세를 납부하는 주택을 소유한 오너들이 '할인 세일'을 할 가능성은 적을 것입니다. 재산세 평가 기준이 변화해서 재산세가 큰 폭으로 상승하거나 렌트비가 큰 폭으로 하락하지 않는다면 좋은 매물들의 경우 세일에는 지장이 없고 급매를 제외하고 좋은 매물들은 당분간 시장에서 찾아보기가 어려워질 겁니다. 항상 순리대로 상황을 지켜보고 판단하셔야 합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 곽재혁 콜드웰 부동산 온라인 매물 밸류

2022-06-21

"주택시장, 금융위기 때 상황 재현 안될 것"

모기지 이자율이 빠르게 오르면서 뜨거웠던 주택 시장의 열기가 빠지고 있다. 일각에서는 서브 프라임 모기지 사태로 주택시장은 물론 금융시장이 붕괴하면서 경기침체가 왔던 2007년이 재현될 것을 우려한다.     주택시장 관련 암울한 전망이 쏟아지고 있지만, 부동산 전문가들은 주택 시장이 2007년 서브프라임 모기지 사태 때보다 훨씬 더 건강하다고 진단했다.     주택가격이 급등하면서 주택시장이 둔화세로 돌아서고 있어도 위험 수위 대출이나 모기지 연체는 많지 않기 때문이다.     현재 5350만건 주택담보대출을 받은 주택소유주들의 평균 크레딧점수는 751점으로 사상 최고를 기록했다.     렌더들이 금융위기 이후 대출 규정을 강화했기 때문이다.   2007~2008년 금융위기가 발생한 지 2년 후인 2010년의 평균 크레딧 점수는 699점이었다.     홈에퀴티가 기록적으로 증가한 것도 안정적인 지표다. 주택 가격은 지난 2년 동안 팬데믹에 따른 수요로 치솟았다.     모기지 자료 전문회사인 블랙 나이트에 따르면 올해 홈에퀴티는 총 11조 달러로 사상 최고치를 기록했다. 이는 1년 전보다 34% 증가한 수치다.     주택가치 대비 부채 비율을 나타내는 레버리지도 급격히 하락했다. 주택 가치보다 대출에 더 많은 부채가 있는 네거티브 에퀴티는 아예 없는 것으로 나타났다.     모기지 대출을 받은 주택소유주의 2.5%만이 10% 미만 에퀴티를 가지고 있다.     높은 크레딧 점수, 홈에퀴티 증가, 네거티브 에퀴티 제로 등 모든 것이 주택가격이 하락할 경우 완충재 역할을 한다.     무엇보다 주택시장의 건재함을 증명하는 확실한 자료는 위험 수위 대출이 많지 않다는 것이다.     현재 변동 모기지(ARM)는 250만건으로 전체 모기지의 약 8%를 차지하는데 이는 역대 최저다. 변동 모기지(ARM)는 일반적으로 5년, 7년 또는 10년 기간 동안 고정될 수 있다.   주택시장 붕괴 직전인 2007년에는 변동 모기지(ARM)가 1310만건이었고 이는 전체 모기지의 36%를 차지했다.     주택시장 붕괴 이후 모기지 대출 요건이 강화되면서 오늘날 변동 모기지(ARM)의 80% 이상은 7년에서 10년 동안 고정 이자율로 운영되고 있다.     현재 140만건의 변동 모기지(ARM)가 이자율 상승에 직면한 가운데 주택소유주들은 매달 더 높은 모기지 상환을 앞두고 있다. 위험한 상황이지만 2007년에는 1000만 건이었다.     모기지 연체율도 3% 미만으로 사상 최저 수준이다.       리얼터닷컴의 다니엘 헤일 수석 경제학자는 “주택 재고 증가는 결국 집값 상승을 진정시킬 것”이라며 “높은 주택 비용이 일부 바이어의 예산을 초과하기 시작하면서 올해 후반 상대적으로 주택구매 경쟁이 낮아질 것으로 기대한다”고 밝혔다.  이은영 기자주택시장 금융위기 주택시장 붕괴 주택시장 관련 서브프라임 모기지

2022-06-20

주택시장 변화…셀러 가격 내리고 바이어 관망

  올 캐시 오퍼, 비딩 전쟁 등이 난무했던 남가주 주택시장에 변화가 감지되고 있다.   LA타임스는 14일 주택시장에서 눈에 띄게 셀러들이 가격을 내리고 있으며 매물도 이전보다 늘고 있다고 보도했다. 또 집값 상승에 모기지 금리 상승, 여기에 인플레까지 급등하면서 바이어들이 주택시장에서 발을 빼는 현상도 나타나고 있다고 덧붙였다.   LA의 셀러 중 리스팅 가격을 내리는 비중이 1년 사이 2배 이상 늘어난 가운데 한인타운도 매물이 증가했다.   부동산 업체 ‘레드핀’에 따르면 지난 5일 기준 이전 4주간 LA 카운티에 리스팅된 매물 중 호가를 한 차례 이상 낮춘 경우는 16.2%로 1년 전 같은 기간의 7.5%보다 2배 이상 늘었다.   OC, 리버사이드, 샌버나디노도 1년 전 7% 선이었던 것이 이달 들어 20% 이상으로 급증했다.   레드핀은 LA와 OC는 2018년 말 이후 최고치이고, 인랜드 지역은 2015년 관련 통계를 작성한 이후 최대 규모라고 설명했다.   레드핀의 린지 캐트 에이전트는 “밴나이스의 4베드룸 주택을 3주 동안 내놨지만, 반응이 없어 5만 달러를 내려 94만9900달러로 조정했다”며 “이밖에 7만8000달러를 내린 경우도 있고, 뒷마당 별채가 있는 단독주택은 14만 달러나 인하했다”고 말했다.   셀러 측이 호가를 내리는 이유는 간단하다. 높은 모기지 이자율과 심각한 인플레이션으로 바이어들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.   올해 초 3% 선이던 모기지 이자율이 6%를 넘어서며 월 페이먼트 부담이 최대 1000달러 선까지 올랐다고 분석한다.   LA ‘리맥스 에스테이트프로퍼티스’의 칼 이즈비키 에이전트는 “보통 15~25개 오퍼를 받다가 지금은 3~5개로 줄었다”며 “한 고객은 지난해 호가 이상으로 주택을 여러 채 팔았지만, 최근에 내놓은 주택은 4만 달러 내린 78만9000달러에 상황을 보는 중”이라고 말했다.   한인타운도 예외가 아니어서 지난 4월에 비해 지난달 매물이 66% 이상 크게 늘었다. 멀티 리스팅 서비스(MLS)에 따르면 한인타운에 해당하는 7개 집코드(90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036)의 4월 매물은 30건이었지만 지난달은 50건으로 증가했다.   한 한인 부동산 관계자는 “리스팅 이후 거래까지 걸리는 기간이 늘어난 건 아니지만, 바이어 움직임은 확실히 뜸해졌다”며 “오른 가격에, 모기지 이자 부담, 다른 인플레이션 고충까지 겹치면서 아예 한여름까지 더 기다려 보겠다는 이들이 늘고 있다”고 말했다.   그렇다고 집값이 내려간 것은 아니라고 LA타임스는 강조했다.   실버레이크, 샌타모니카, 행콕 파크 등에서는 여전히 비딩 전쟁이 치열하다. 레드핀의 테일러 마르 이코노미스트도 “대부분 셀러가 지난해보다 높은 가격에 집을 내놓고 일부가 리스팅 가격을 낮춘 뒤 거래를 완료해 최종적으로는 지난해보다 집값이 오른 상태”라고 설명했다.   ‘존 번스 부동산 컨설팅’이 지난 5월 예측한 올해 연말 남가주 집값 상승률은 한 자릿수 중간대로 지난해 20%보다 낮아질 전망이다. 집값 오름세가 멈추지는 않겠지만 최근 변화된 기류가 지난 2년 넘게 이어져 온 비정상적인 상황을 끝낼 것이란 분석도 제기된다.   인랜드 ‘무브먼트 부동산’의 데릭 오이 설립자는 “주택 감정과 인스펙션 면제를 당연하다고 여겼던 셀러들이 다소 조심스럽게 바뀌었다”며 “바이어가 칼자루를 쥔 건 아니지만 적어도 무조건 지시를 따라야 하는 정도는 아닌 쪽으로 정상화되고 있다”고 말했다. 류정일 기자주택시장 바이어 남가주 주택시장 바이어 움직임 집값 상승

2022-06-14

고쳐서 사는 집 ‘픽서어퍼’ 로케이션 더욱 중요

  ━   '픽서어퍼' 도전 5대 전략    적당한 매물 찾기가 어려운 최근 주택시장에서 ‘픽서어퍼(Fixer-Upper)’로 눈을 돌리는 바이어가 늘고 있다. 픽서어퍼는 보통 오래된 집으로 사람이 살기 위해서는 상당한 수리 및 보수 또는 리노베이션을 필요로 하는 주택이다.   팬데믹 이전에는 순수한 의미에서 픽서어퍼 매물이 수리비 정도를 고려해서 주변 시세보다 싸게 나오는 경우가 많았다. 그러나 팬데믹 이후 매물 부족과 수요 증가 속에서 픽서어퍼 수준의 주택이 주변 시세와 크게 다르지 않게 등장하고 있다.   이것이 바이어의 고민이 시작되는 지점이지만 무턱대고 ‘고쳐서 살면 되지’라고 제대로 따져보지 않고 덜컥 샀다가 후회할 수 있다. 픽서어퍼를 구매할 때 고려할 5가지 전략을 점검해본다.   ▶올바른 마음가짐이 출발점   픽서어퍼를 사려고 할 때 처음부터 끝까지 필요한 계획을 세우는 것은 무엇보다 중요하다. 집을 고치는데 드는 시간과 비용은 예상외로 많이 소요될 수 있다. 집의 상태, 프로젝트의 성격에 따라 최종 예산과 스케줄이 늘어나면 애써서 산 집이 골칫거리로 전락할 수도 있다.   ‘레드핀 부동산’의 도노반 레이놀즈 에이전트는 전체 예산의 20%를 추가로 준비해야 한다고 조언했다. 그리고 최대한 예산을 벗어나지 않는 선에서 주택을 고치려면 ‘필요한 것’과 ‘원하는 것’의 차이점을 알아야 한다고 강조했다.   어떤 바이어는 본인이 손재주가 있으니 직접 고치면 된다고 생각하기도 하지만 전기나 배관 등 전문 자격증이 필요한 분야는 프로페셔널의 도움이 필수다. 즉, 예산을 짤 때도 이런 점을 반영해야 한다는 뜻으로 예를 들면 1500스퀘어피트 주택의 전기 배선을 안전하게 다시 배치하는데 드는 인건비와 재료비는 평균 4000달러에 달한다.   이런 전문가를 동원한다면 가능한 한 전체 스케줄의 앞부분에 일을 맡기는 것이 좋다. 전문가 평판을 알아볼 때도 예산과 스케줄을 잘 지키는지가 핵심이다. 관련해서 제재를 받은 전력도 살펴야 하며 충분한 인력을 갖췄는지 최종 점검하고 계약서에 스케줄 준수에 관한 내용도 넣어야 한다.   만약 압류 물건을 산다면 현재 비워진 집이 아니라 누군가 거주 중인 주택을 살 수 있다는 것인데 이들을 내보내는 과정도 비용과 시간이 추가로 들 수 있다는 점을 알아야 한다.   ▶리노베이션에 따르는 불편   최근 자재난과 물류난, 예측 불가능한 날씨, 복잡한 인허가 과정 등의 돌발상황은 충분히 일어날 수 있고 바이어는 이를 변수가 아닌 상수로 받아들여야 한다. 이와 관련해 바이어는 집을 고치는 동안에도 그 집에서 살 수 있을지를 자문해봐야 한다. 만약 본인이나 가족이 재택근무를 하거나 어린 자녀들이 있다면 수개월 동안 지속할 리노베이션이 부담이 되고 최종 거래에 걸림돌이 될 수도 있다.   케이블 채널 HGTV의 홈 리노베이션 쇼 ‘굿 본스’의 진행자인 캐런 레인은 “생활습관과 삶의 질을 놓고 봤을 때 리노베이션은 큰 도전이 될 수 있다”며 “집을 고치는 동안 욕실이나 주방 등이 없이 얼마나 잘 살 수 있을지 신중하게 따져봐야 한다”고 말했다.   전기톱 소음과 망치질 소리를 도저히 참을 수 없지만 그래도 픽서어퍼를 골라야 한다면 주택 개조 프로젝트를 단계별로 나눠서 길게 진행하는 방법도 선택할 수 있다.   ▶선택 시 로케이션 더욱 중요   픽서어퍼를 고른다면 로케이션은 더욱 중요하다. 집은 고칠 수 있지만 입지는 바꿀 수 없기 때문이다. 따라서 바이어는 본인이 가장 좋아하는 로케이션을 선택해야 하고 되팔 때도 유리한 곳을 선점해야 한다.   레이놀즈 에이전트는 “목표로 삼은 지역을 잘 아는 에이전트를 고용해서 도움을 받는 것이 좋다”며 “아무리 픽서어퍼라고 해도 주변 시세가 너무 높은 지역이라면 결과적으로 본인이 감당할 수 없는 집을 사고 후회할 가능성도 있기 때문”이라고 설명했다.   픽서어퍼는 입지가 중요하기 때문에 학군, 범죄 통계, 쇼핑 등 편의시설, 공원 등 주변도 잘 살펴야 한다. 또 주변의 다른 집들이 잘 가꿔져 있는지도 판단해야 한다. 여기에 주변에 교통량이 많은 차도나 철도 또는 쓰레기 매립장이 있는지도 알아봐야 한다. 현재 진행 중이거나 가까운 미래에 시행될 도시개발 공사 등의 정보도 필요하다.   레이놀즈 에이전트는 리노베이션도 인근 다른 주택들과 비슷한 수준에서 이뤄져야 한다고 조언했다. 그는 “주변 주택들과의 시세 비교가 포함된 ‘리노베이션 이후 가치(ARV: After-Renovation Value)’에 집중해서 투자 대비 최대 효과를 낼 수 있는 결정을 해야 한다”고 말했다.   ▶철저한 홈 인스펙션 필수   모든 전문가가 오퍼를 제시할 때는 컨트랙터나 엔지니어 등  도움을 받아야 한다고 강조했다. 이들이 현재 집이 가지고 있거나 미래에 큰 문제로 커질 수 있는 심각한 결함을 찾아낼 수 있기 때문이다.   HGTV ‘굿 본스’의 또 다른 호스트인 미나 호크는 “바이어는 눈에 보이지 않는 파운데이션, 벽 뒤의 충전물들과 후미진 공간까지 판단할 수 있는 전문가를 원할 것”이라며 “대표적으로 파운데이션이 부실한 집은 두고두고 엄청난 재정적인 충격을 가져올 수 있다”고 말했다.   따라서 인스펙션 시 집중할 부분은 전기와 상하수도 시설, 에어컨과 난방(HVAC) 시스템, 지붕, 드라이브 웨이와 데크 및 계단, 욕실과 주방의 결함, 파운데이션, 환경 이슈 등이다.   또 클로징 직전에는 전문 인스펙터 점검을 통해 터마이트 등이 있는지, 하수관과 오·폐수 시설은 쓸 만한지, 열선 영상 분석으로 벽 뒷면은 문제가 없는지 등을 알아봐야 한다.   ▶전문 파이낸싱 프로그램   픽서어퍼를 고치는 데는 비용도 만만치 않게 든다. 대신 제대로 된 전문 융자 프로그램을 활용하면 좀 더 수월하게 고칠 수 있다.   국책 모기지 기관인 패니매의 ‘홈스타일 론(HomeStyle Loan)’은 수리가 필요한 집을 사거나 사는 집을 고치는 데 필요한 자금을 대준다. 공인된 컨트랙터가 비용과 스케줄에 대한 준비 작업을 해줘야 하고 대출금은 이들 작업자에게 직접 지급된다.   같은 성격의 기관인 프레디맥은 ‘초이스리노베이션 모기지(CHOICERenovation Mortgage)’ 프로그램이 있다. 이 상품은 자연재해 피해 복구 또는 예방 목적의 주택 업그레이드에 사용할 수 있다.   연방 주택국(FHA)의 ‘203(k) 론(203(k) Loan)’은 모기지 하나로 집을 사고 고치는 비용을 해결해준다. 시중의 다른 대출 프로그램보다 요구하는 크레딧 점수와 다운페이가 적은 것이 특징이다. 류정일 기자로케이션 리노베이션 전문가 평판 1500스퀘어피트 주택 최근 주택시장

2022-05-18

남가주 주택시장의 냉각기에 올바른 준비를 해야 하는 이유 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 남가주 주택시장의 냉각기에 올바른 준비를 해야 하는 이유는?   ▶답= 현재 남가주 주택시장의 상황은 3월까지는 완벽한 셀러즈마켓 4월부터 매물의 증가 추세 속에 5월 초부터는 거래량이 서서히 줄어들면서 천천히 냉각기가 시작되는 분위기입니다.     모기지 이자가 컨포밍 기준으로 5%를 넘어선지 오래되었고 최대의 이득을 실현하기 위한 높은 가격대의 매물이 시장에 넘쳐나고 있고 지친 바이어들의 구입 포기와 더불어 연이은 인플레이션의 억제를 위한 연준의 금리 인상이 계속되고 있는 상황 속에서 인플레이션에서 가장 중요한 비중을 차지하는 높은 주택 가격과 과열된 주택시장이 어느 정도 조정될 것이라는 기대감 속에서 시장의 정체기가 시작되고 있습니다.   이러한 상황에서는 언론에 나오는 일반적인 정보보다는 나에게 맞는 정보의 해석과 적용이 더욱더 중요합니다. 가격이 급락될 것이라고는 생각되지 않고 일정 부분의 조정은 지역별로 가능할 겁니다. 모기지 이자의 상승이 연일 언론에 보도되지만 실질적으로 단독주택의 시세가 1백-1백2십만 달러대 지역의 경우 상대적으로 "변동 점보 융자"에 대한 정보가 더욱 중요합니다. 또한 현재의 고려하시는 구매 조건을 좀 더 현실적으로 완화하는 노력도 중요합니다. 단독보다는 타운홈으로 그리고 유틸리티 보험 상승한 모기지로 인한 프리미엄의 상승으로 유지비가 좀 더 저렴한 "투자가 아닌 거주를 위한 모든 가능한 주거 수단"으로 자기에게 가장 맞는 구입을 고려해야 합니다.   최근 젊은 층의 경우 처음부터 아예 장기간 거주가 가능한 단독주택이나 타운홈의 구입을 추진하며 생애에 주택 구입 횟수를 과거와는 다르게 1-2번으로 줄이는 경향이 나타나고 있습니다. 내가 원하고 조건에 맞는 지역의 매물을 집중적으로 서치하고 직접 오픈 하우스 등을 통해 방문하면서 실전 감각을 익히셔야 합니다.     가격이 폭락할 때까지 기다리면 담보가치가 떨어지는 주택에 모기지대출은 제약될 것이며 캐시 투자가들이 시장을 주도할 수 있습니다. 가능하다면 투자가가 단기간 보유 후 리모델링 후 매매하는 집보다는 현 주인이 오랜 기간 관리를 잘한 약간은 투박한 주택의 보유를 비록 높은 가격대라도 고려해 보시는 게 좋습니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 남가주 주택시장 곽재혁 콜드웰 현재 남가주

2022-05-17

막연히 ‘잘 팔리겠지…’ 생각하면 후회한다

주변에서 이런 이야기들을 들어봤을 것이다. 동네 평범한 집이 리스팅 가격보다 10만 달러 높게 팔렸다거나, 주택을 팔려고 내놓자마자 오퍼들이 쏟아졌다는 이야기 말이다.   최근 주택시장에서 바이어 사이의 경쟁이 날로 치열해지고 있다는 건 더는 비밀도 아니다. 셀러 입장에서는 비싸게 팔아 차익을 극대화할 수 있는 최적의 타이밍인 셈이다.   그러나 최고가에 집을 판다는 목적 달성을 위해서는 시장을 정교하게 점검하고 매각 과정을 신중하게 처리해야 한다.   사우스 플로리다 ‘컴퍼스 부동산’의 리즈 호건 부사장은 “요즘 셀러들과 이야기할 때 최대 문제는 주변에서 보고 들은 것을 그대로 요구하는 점”이라며 “기대심리와 함께 이런 루머들이 떠돌고 셀러는 자신의 집이 그저 그런데도 최고의 가격을 받을 것이라고 들뜬 경우가 많지만, 반드시 그렇게 되는 건 아니다”라고 말했다.   우선 초강력 수준이었던 셀러 위주의 주택시장이 최근 들어서 줄어든 바이어와 낮아진 가격 등으로 힘이 빠지기 시작했다. 셀러에게 필요한 건 기대 수준을 재조정하는 것이다.   주택시장에 널리 퍼진 잘못된 정보에 현혹되지 않고 최대한 원하는 가격에, 가장 원하는 타이밍에 집을 파는 것이 어느 때보다 중요해졌다. 셀러가 빠지기 쉬운 4가지 잘못된 루머와 해결책을 소개한다.   최대한 청소하고 고쳐놔야 제값 받아 리스팅 가격 너무 높으면 결국엔 손해 사진·비디오·3D 투어 등 다양해야 관심 '최고가' 대신 '최적 조건' 찾기가 중요   ▶“고칠 필요 없어. 바이어가 알아서 할 거야”   주택 매물이 사상 최소인 가운데 셀러는 집을 고치거나 업그레이드하지 않고도 비싼 가격에 팔 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 ‘커뮤니티 초이스 리얼티’의 제이슨 젤리오스 에이전트는 이런 자만심이 일을 망칠 수 있다고 경고했다.   그는 “아무리 주택시장이 셀러 위주로 돌아간다고 해도 비싸게 집을 팔고 싶다면 살던 그대로인 집을 리스팅 매물로 내놔서는 안 된다”고 강조했다.   주택 매물이 아무리 부족한 지금 상황이라도 구매한 다음에 고칠 부분이 많은 집이라면 바이어의 관심을 끌기 힘들다. 요즘 대부분의 바이어는 당장 이사해서 살 수 있는 집을 기대하기 때문이다.   호건 부사장은 “최근 바이어들은 계약한 뒤 바로 들어가서 살 수 있는 깨끗한 집을 원한다"며 “금이 간 카운터 톱이나 소음이 심한 냉장고, 작동하지 않는 화장실을 원하는 바이어는 없다"고 전했다.   따라서 속설만 믿지 말고 새롭게 페인트칠하고, 잔디도 잘 깎고, 실내도 비싸지 않더라도 업그레이드해야 한다. 전구나 문의 손잡이 등 소소한 부분도 잊지 않고 교체해야 한다.   ▶“받고 싶은 가격만큼 높게 요구해도 돼”   물론 집값이 천정부지로 치솟고 있는 건 사실이다. 가주 부동산협회(CAR)에 따르면 지난 3월 기존 단독주택 기준 중간 집값은 전월 대비 10.1%, 전년 대비 11.9% 각각 올라 84만9080달러를 기록했다. 크게 오른 것인데 그렇다고 본인의 집이 무조건 비싸게 팔릴 것이라고 단정 지을 수는 없다.     ‘컴퍼스 부동산’의 루디 아슐린 브로커는 “주택시장의 열기가 뜨거운 가운데 셀러는 어떤 가격이든 원하는 만큼 받을 수 있다고 여길 수 있다”며 “그러나 그보다 먼저 따질 것은 수요와 공급 관점에서 냉정하게 생각하는 것”이라고 말했다.   즉, 시장 전체가 아무리 뜨거워도 실질적으로 집을 팔 때는 현실적인 시세와 해당 주택의 형태 그리고 현재 상태가 결정적인 역할을 한다는 설명이다. 아슐린 브로커는 “부동산 웹사이트에 매물을 내놓고 마음껏 가격을 요구하려면 아마 그 주택은 최고 중의 최고여야 할 것”이라고 설명했다.   심하게 비싼 가격표를 붙이면 해당 주택은 매물로서 지나치게 오래 등록되는 결과를 초래한다. 호건 부사장은 “바이어들이 흥미를 잃고 접근하지 않게 되면서 자연스레 오퍼도 사라지고 셀러는 알아서 가격을 내리는 악순환을 가져올 수 있다”고 말했다.   ▶“셀러가 애쓰지 않아도 집은 잘 팔릴 거야”   호건 부사장은 최근 고가 저택 구매에 관심이 있는 한 바이어를 고객으로 만났다며 그러나 고객이 원한 매물은 스마트폰으로 찍은 외관 사진 1장밖에 없었다고 어이없어했다. 셀러 측에 연락을 취해 추가 사진을 요구했지만, 오히려 리스팅 에이전트는 “셀러가 집이 빨리 나갈 것이라고 하며 사진이 뭐가 더 필요하냐”고 전했다.   호건 부사장은 “1000만 달러짜리 집을 팔면서 전문 사진가에게 맡겨도 500달러면 충분할 매물 사진 찍기를 거부하는 것은 해도 너무한 것 같다”고 말했다.   일부 셀러들의 이런 과도한 자신감은 요즘 흔하게 찾아볼 수 있다. 어떤 셀러들은 온라인 마케팅에 많은 노력을 기울이는 것이 불필요하다고 여긴다. 집이 빨리 잘 팔린다는 통념 때문이다. 그러나 생각해볼 부분은 최근 대부분의 바이어가 내 집 찾기의 시작을 인터넷에서 한다는 점이다. 즉, 인터넷에서 시선을 끌지 못하면 아무리 매물이 부족해도 불리해질 수밖에 없다.   여기에 더해 호건 부사장은 집을 사는 바이어가 반드시 차를 타고 원할 때마다 편하게 올 수 있는 가까운 거리에만 있는 것은 아니라고 강조했다.   젤리오스 에이전트도 “전문적인 사진이나 상세한 추가 설명 그리고 다른 눈에 띄는 편의시설 등의 매력을 설명해줄 만한 내용도 없이 집을 내놓는 것은 큰 실수를 저지르는 것”이라고 단언했다.   사진은 물론, 동영상과 플로어 플랜, 전문가의 도움을 받아 준비할 수 있는 3D 투어 등 집의 디테일을 가능한 한 많이 보여줘야 보다 많은 바이어를 유인할 수 있다.   ▶“오퍼들 가운데 고민할 필요 없이 최고가를 고르면 돼”   오퍼 전쟁이 일상화되면서 셀러가 복수의 오퍼를 받는 것이 당연시되고 있다. 일부 오퍼는 리스팅 가격보다 높게 적어낸 경우도 있다고 전해진다. 양도차익 극대화를 생각하면 최고가 오퍼를 수락하는 것이 매력적이지만 그렇다고 항상 최선의 선택인 것은 아니다.   호건 부사장은 “결국 결정할 것은 가격이냐, 조건이냐는 것”이라며 “영리한 셀러는 다소 가격이 낮아도 훨씬 나은 조건을 찾는 경우가 많다”고 전했다.   예를 들면, 제시하는 가격이 낮아도 현금 구매를 내건다면 셀러 입장에서 더 나은 조건일 수 있다. 이유는 바이어의 재정적인 불확실성에 대해 고민할 필요가 없고 그만큼 클로징을 일찌감치 확실하게 끝낼 수 있기 때문이다. 그러나 만약 최고가를 선택했지만, 바이어가 모기지 대출 과정에서 문제가 생기면 셀러는 다른 바이어를 새로 찾을 때까지 원치 않지만, 더 오래 기다려야 한다.   이런 이유로 젤리오스 에이전트는 단순히 오퍼에 나온 가격만 볼 것이 아니라 바이어의 재정상태까지 따져봐야 한다고 조언했다. 그는 “보다 확실한 계약 완료를 위해 셀러는 이 밖에도 바이어들의 여러 측면을 고려해야 한다”며 “여기에는 추가로 더 집에 머물 수 있는지, 보다 유연한 클로징 조건들 그리고 실제 오퍼에 기재된 내용 이외의 조건들도 포함될 수 있다”고 말했다. 류정일 기자생각 후회 최근 주택시장 최근 바이어들 바이어 사이

2022-05-11

타운 주택시장, 콘도·임대용 주택이 주도

매물부족에도 올해 1분기 LA한인타운 주택 거래가 지난해 같은 기간 보다 소폭 증가했다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 1분기 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 첫 3개월 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 347채로 지난해 같은 기간의 320채와 비교해서 27채(8%)가 더 많았다.  또 직전 분기였던 2021년 4분기의 333채보다도 14채(4%)가 웃돌았다. LA한인타운 부동산 업계는 단독주택 매물 품귀 현상 악화로 거래가 작년만 못했지만 활발했던 콘도미니엄과 임대수익용 주택 거래 덕에 늘었다고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   올 첫 1분기 동안 거래된 단독주택 수는 124채로 전년 동기의 163채보다 39채(24%)가 적었다. 〈표 참조〉 매물 부족으로 거래량은 줄었어도 치열한 매입 경쟁으로 인해서 거래 가격은 상승하고 거래 일수는 단축됐다.     2022년 1분기 단독주택 중간 거래가격은 170만 달러에 1만 달러 모자란 169만 달러였다. 전년 중간 거래가격(165만5000달러)과 비교하면 2%가 오른 것이다. 가격 상승 현상은 스퀘어피트 당 평균 거래가격에서 더 두드러졌다. 스퀘어피트당 거래가는 882달러로 지난해의 792달러보다 11%나 뛰었다. 800달러를 돌파한 것이다.     지난 3개월 동안 단독주택이 매물로 나와서 팔리기까지 걸린 평균 일수는 37일이었다. 전년 동기의 44일보다 일주일 정도가 빨라졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 102.07%로 지난해보다 4%포인트 가까이 상승했다. 이는 단독주택 매물을 두고 바이어간 구매 경쟁이 치열했음을 보여준다.     LA한인타운 부동산 관계자들은 “LA한인타운이 다운타운과 웨스트LA 중간에 있는 등 입지 여건이 좋아서 단독주택에 대한 수요가 높은 편”이라며 “매물 공급만 충분하면 거래량이 더 늘어날 수 있다”고 설명했다.   ▶콘도   올 1분기 LA한인타운 주택시장을 이끈 쌍두마차 중 하나가 바로 콘도다. 전년 동기 대비 증가율이 47%나 되는 146채였다. 이는 2021년 1분기의 99채보다 47채가 더 많은 것이다. 강한 수요 덕에 거래 가격이 두 자릿수로 올랐고 거래 기간은 대폭 축소됐다. 콘도의 중간 거래가격은 75만 달러로 전년의 63만5000달러와 비교해서 12만5000달러(18%)나 급증했다. 스퀘어피트 당 평균 가격 역시 지난해 1분기의 565달러보다 10% 상회하는 618달러로 집계됐다. 이는 지난 2월 100만 달러가 넘는 고급 콘도 거래가 많이 늘어난 영향으로 파악된다.     1분기 콘도의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해보다 11일이 짧아진 40일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.83%로 100%에 근접했다. 작년 1분기보다 1%포인트 이상 웃돌았다. 작년보다 오퍼 경쟁이 심화했음을 가리킨다. 한 LA한인타운 부동산 에이전트는 “단독주택 매물이 비싸고 공급도 충분하지 않은 데다 모기지 이자 상승으로 콘도가 반사이익을 봤다”고 말했다.     ▶임대수익용 주택   지난 3개월 동안 임대수익용 주택 거래도 활발했다. 지난해보다 19채(33%) 증가한 77채를 기록했다. LA한인타운 주택시장을 콘도와 함께 이끈 것이다. 가격도 크게 올랐고 거래일은 매우 빨라졌다. 임대수익용 주택의 1분기 중간 거래가격은 181만 달러로 전년의 135만1000달러와 비교해서 34%가 대폭 올랐다. 스퀘어피트 당 거래가 역시 지난해의 408달러에서 14% 오른 467달러였다. 1분기 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 62일보다 11일 단축된 51일로 조사됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율도 지난해의 97.35%에서 2% 이상 뛴 99.37%였다. 임대수익용 구매 경쟁도 지난해보다 치열해졌다는 의미다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “1분기까지는 모기지 이자 상승 영향은 제한적이었다”며 “현재 5%를 웃돌고 있어서 위축될 가능성도 있다”고 분석했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 1월 1일부터 3월 31일까지다.   진성철 기자주택시장 임대용 la한인타운 주택시장 단독주택 매물 la한인타운 부동산

2022-04-27

"미친 집값"…1주일새 2배 뛰기도

모기지 이자가 5%를 돌파했지만 부유층에게는 타격이 없어 보인다. 사우스패서디나에서 120만 달러에 내놓은 집이 호가에 두 배가 넘는 250만 달러에 최근 매각됐기 때문이다.   LA타임스의 스티프 로페즈 칼럼니스트는 3베드룸 1배스룸 주택이 120만 달러에 매물로 시장에 나온 지 1주일도 안돼  250만 달러에 팔렸다며 이는 남가주 주택시장이 얼마나 '비정상적(insane)'인 상태에 있는지 보여주는 단적인 예라고 지적했다. 로컬 주민들은 높은 집값을 감당하지 못해서 자신이 살던 지역에서 밀려 나가고 있다. 반면에 막대한 자금을 쥔 부유층들이 그 자리를 대신 채우고 있으며 특히 호가에 두 배가 넘는 130만 달러를 지급하고 집을 샀다는 건 부의 불균형 심화도 가늠케 한다고 꼬집었다.   그는 처음 이 광고를 보고 믿을 수 없어서 해당 광고를 낸 부동산 에이전트에게 연락했다고 한다. 콜드웰뱅커샌마리노 오피스에 근무하는 루스마에다 에이전트는 "사우스패더디나의 경우 이전에도 오퍼경쟁이 워낙 심해서 호가보다 수십만 달러 웃돌게 팔렸지만 이번이 역대 최고"라고 답했다.   사우스패서디나의 공립학교는 지역 최고인 데다 범죄율은 매우 낮아서 도보 여건도 우수하며 메트로 골드라인 타운을 지나는 등 주거 여건이 매우 좋아서 주택 매입 수요가 항상 높다는 게 지역 부동산 업계의 설명이다. 매물도 많지 않은데 한 채라도 나오면 보통 수백 통의 문의 전화가 쇄도하고 60여 개의 오퍼가 들어온다고 한다. 심지어 대부분이 현금 매입(all cash) 오퍼라고. 상황이 이렇다 보니 협상은 없고 치열한 매입 경쟁만 있을 뿐이라는 게 업계가 전하는 말이다. 현금 매입이나 모기지 이자 상승과도 관계가 없다.     한 부동산 관계자는 "자본주의의 끝을 보여주는 거래가 남가주 주택시장에서 종종 일어나고 있다"고 혀끝을 찼다. 진성철 기자집값 사우스 남가주 주택시장 지역 부동산 부동산 에이전트

2022-04-17

[부동산 이야기] 모기지 이자와 주택시장의 변화

 연방준비제도 제롬 파월 의장의 기준 금리 인상 관련 발언 이후 모기지 시장의 이자율이 급속도로 인상이 되면서 주택 시장에 상당한 충격파를 주고 있습니다.     주택 이자율이 3월 넷째 주부터 급등세를 보이며 모기지 이자율이 급등하는 중입니다. 금리를 올해 내에 3% 선까지 인상한다고 공표한 상황에서 모기지 이자율이 급상승하고 최근의 빠른 물가상승에 이어서 인플레이션의 공포가 시장에 영향을 빠르게 미치고 있습니다.   모기지 이자율은 금리보다는 재무부 10년 만기 채권과 연관성이 더 큽니다. 다만 팬데믹 이후에 이어온 수요에 비해 부족한 공급과 낮은 모기지 이자율을 이용한 거주와 투자가 연계된 경쟁의 심화 속에서 상승세만을 이어온 주택시장에 큰 변화의 바람이 불 전망입니다. 지금의 모기지 이자가 과거와 비교했을 때 높은 수준은 아닙니다.   역사적으로 1990년대 말 거의 8% 그리고 1980년대에 20%대를 넘은 적이 있었습니다. 이 시기에는 주택의 가격이 상대적으로 낮았고 주택을 투자보다는 주거용 구매로 그리고 이미 주택 시장의 위기 상황을 겪고 난 후라 투자 관심도가 상대적으로 낮았다는 차이점이 있고 렌트비도 상대적으로 높지 않았고 특히 기관투자가들이 주택시장에 관심이 적었습니다.   지난 2007년 이후의 주택시장의 위기 상황은 이미 2005년 정도부터 감지가 되었고 투자가들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하거나 실행에 옮기기 시작하였습니다. 그때의 주택시장의 붐은 2000년을 전후로 ‘옵션암’이라는 융자 프로그램의 도입이 결정적인 역할을 하였습니다. 평상시에는 낮은 이자율로 적은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션을 통해서 페이먼트에 적용되지 않은 미지급 이자가 원금에 불어나는 조건임에도 많은 바이어가 쉽게 승인이 나면서 주택을 마구잡이로 사들이기 시작했고 이에 동반해서 주택 가격이 상승하다가 일정 시점 후 거래량이 줄어들고 가격 상승세도 멈추면서 서서히 주택시장의 몰락이 시작되고 저가의 주택 매물들을 투자가들이 집중 매입해서 현재에 이르게 됩니다.   지금과는 다른 상황일 수 있지만 일단 이자가 급속도로 올라가게 될 경우 투자가들이 모기지 투자 시장에 몰려서 좀 더 쉬운 모기지인 Non QM과 같은 대체 융자 시장의 규모가 커질 전망입니다. 이럴 경우에 공급이 계속 부진하다면 대체 융자 프로그램을 이용해서 주택을 사는 바이어들이 증가할 수 있습니다. 이자가 높을 경우 더 많은 시세차익을 위한 급매물이 나오거나 주택 가격이 지역 차를 고려해서 15~20% 정도 낮아질 가능성도 올해 여름 후 있다고 봅니다. 구매 시기가 오래된 투자가들의 경우 현재의 렌트 수입이 급격하게 줄어들지 않는다면 급매물을 내놓을 가능성은 적습니다.   팬데믹 이후 바이어의 45% 이상을 차지해온 밀레니엄 젊은 세대들의 움직임도 중요합니다. 모기지의 이자율이 높은 상황의 지속이 이는 시장의 또 다른 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 물가가 감당할 수 없을 정도로 오르게 된다면 결국 많은 주택 소유주들이 주택 유지비용의 증가로 주택을 처분할 수 있고 시장에 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 이제부터는 장기간 주택을 소유 가능한 투자가를 포함한 바이어들이 시장의 주를 이룰 전망입니다. 상당히 위험할 수도 기회가 될 수도 있는 상황이므로 다시 한번 본인의 상황을 점검하고 대비해야 합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 변화 모기지 이자율 주택 이자율 모기지 시장

2022-03-30

LA한인타운 콘도도 '100만불 시대' 열리나

LA한인타운 주택시장 거래가 제자리를 유지했다.   지난달 LA한인타운에서 매매가 이루어진 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택은 총 102채였다. 2021년 2월의 100채보다 2채가 많았다.     단독주택은 부진했지만 그나마 콘도와 임대수익용 주택이 두 자릿수로 거래가 증가하면서 주택 시장 활기를 주도했다. 단독주택은 매물 품귀현상이 작년보다 더 악화하면서 지난해 같은 기간과 비교해서 28% 줄었다. 이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 2월 LA한인타운의 주택 거래 현황을 분석한 결과다.     LA한인타운 부동산 관계자들은 “LA한인타운의 매물부족 현상이 지속하면서 거래에도 영향을 미치기 시작했다”며 “기준금리가 인상되면서 모기지 이자가 상승 중이라 향후 주택 시장 거래가 전년만 못할 수 있다는 견해도 나오는 상황이지만 아직 예단하기에는 시기상조”라고 분석했다.   ▶단독주택   지난 2월 LA한인타운에서 팔린 단독 주택 수는 33채로 전년 동기의 46채와 비교해서 13채(28%)가 줄었다. 이는 전달의 42채와 비교해도 9채(21%)가 적은 수치다. 단독주택 거래가 40채 밑으로 떨어진 것은 2020년 7월 이후 처음이다.     가장 빈번하게 거래된 주택 가격은 164만4000달러였다. 작년 2월의 159만8000달러보다 4만5000달러(3%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 882달러로 작년의 766달러와 비교해서 15%가 웃돌았다. 스퀘어피트당 평균 거래가가 900달러 선을 처음 넘었던 지난 1월의 901달러보다는 2% 정도 하회했다.     단독주택의 2월 평균 매매 소요기간(DOM)은 30일로 지난해의 39일에서 무려 9일이 단축됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 105.46%로 지난해보다 6%포인트 이상 상승했다. 전달의 100.21%보다도 5%포인트 이상 올랐다.     그 말인즉슨, 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 단독주택 매매가 이루어졌다는 걸 보여주는 것으로 바이어 사이에서 치열한 오퍼 경쟁이 있음을 알 수 있다. 한 부동산 에이전트는 “실제 거래 가격이 셀러 호가를 상회하는 것은 LA한인타운 내 단독주택에 대한 매입 수요가 매우 강하다는 걸 보여준다”며 “작년보다 매물이 더 부족하다”고 말했다.   ▶콘도   2월 주택 시장을 견인한 쌍두마차 중 하나가 바로 콘도였다. 거래된 콘도 수가 42채로 전년 동월 대비 증가율이 27%였다. 증가 폭뿐만 아니라 지난 달은 가격 상승 폭이 두드러졌다.     2022년 2월 LA한인타운에서 거래된 콘도의 중위 가격은 84만8000달러로 나타났다. 이는 전년 동월의 60만2000달러보다 41%나 오른 것이다. 전달의 75만 달러와 비교해도 13%나 높은 수치다.     가격 상승 폭이 이례적으로 커서 드림부동산에 문의한 결과 100만 달러가 넘는 고액의 콘도 거래가 지난 2월에 몰리면서 중간 가격 상승을 이끌었다고 풀이했다. 거래가 성사된 42채 중 12채(29%)가 100만 달러 이상에 팔렸다. 이중 절반이 지난해 분양된 샌마리노와 세라노 애비뉴(944 S. Serrano Ave)에 위치한 32유닛의 고급 콘도였다.   스퀘어피트당 평균 거래가는 620달러로 작년 1월의 585달러보다 6% 정도 높은 수준을 유지했다. 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 30일로 2021년 2월의 52일과 비교하면 22일나 빨라졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 101.28%로 작년 2월(97.94%)보다 3.34%포인트가 높았다. 부동산 업계 관계자들은 “극심하게 매물이 부족한 단독주택 구매 수요가 콘도로 옮겨가는 상황”이라고 풀이했다.     ▶임대수익용 주택     지난 한 달 동안 거래가 끝난 임대수익용 주택은 총 27채로 지난해 같은 기간보다 29% 증가했다. 다만, 지난 1월의 29채보다는 소폭 적었다. 매매된 임대수익용 주택의 중위 가격은 152만 달러였다. 작년의 153만5000달러와 비교하면 1% 정도 하향했다. 반면에 스퀘어피트당 평균 거래가는 작년의 431달러보다 9% 웃도는 468달러였다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     2월 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 90일보다 52일이나 단축된 38일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 96.77%로 작년 같은 기간의 100.99%보다 소폭 떨어졌다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “기준금리가 시장 기대치에 부합하는 0.25%포인트 올라서 주택 시장 파급효과가 크지 않다”며 “0.50%포인트로 오르거나 경제 불안으로 10년물 국채 수익률이 오르면 모기지 이자도 대폭 오를 수 있어서 올해 주택 시장 전망을 가늠하기 쉽지 않다”고 말했다. 다만, LA한인타운 주택 시장의 구매 수요는 여전히 강세를 보이고 있어서 매물 공급이 원활하다면 거래가 크게 위축되지는 않을 것이라고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 2월 1일부터 2월 28일까지다. 진성철 기자la한인타운 콘도 la한인타운 주택시장 단독주택 거래 la한인타운 부동산

2022-03-23

뉴욕 부동산 ‘셀러 마켓’ 지속된다

 당분간 뉴욕시 주택시장은 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 유리한 ‘셀러 마켓’(Seller’s Market)이 유지될 것으로 보인다. 뉴욕 일원의 주택 재고가 수요에 비하면 절대적으로 부족한 상황이기 때문이다.     16일 경제전문매체 크레인스뉴욕은 “당분간 뉴욕 주택시장은 바이어들에게 암울한 환경이 지속될 것”이라고 보도했다. 팬데믹을 겪으며 집값이 크게 뛰자 렌트 생활을 접고 집을 사려는 사람들은 늘었지만, 폭증한 수요에 비하면 재고가 절대적으로 부족하다.     결국 집을 팔려는 사람들이 사려는 사람들보다 유리한 환경에 있게 될 수밖에 없다. 오픈하우스 날짜를 잡아뒀는데 이미 집이 팔린 경우가 허다해 집을 보기조차 어려울 정도고, 집을 둘러본 뒤 5분 만에 집주인이 갑자기 집값을 올려 제안하기도 한다. 크레인스뉴욕은 “예전엔 적어도 집을 사고 싶다면 볼 수는 있었는데, 요즘에는 오픈하우스에 발을 들여놓기조차 어려울 정도”라고 전했다.   집값이 계속 오르자 렌트 대신 매매를 찾는 사람들이 늘기 시작했다. 더글러스엘리먼 집계에 따르면 지난해 맨해튼 콘도·코압 중간 판매가격은 약 110만 달러로 2020년 대비 7.1% 올랐다. 작년 거래가 성사된 집은 1만3975채로 2020년 7048채에 비해 2배 수준으로 늘었다.     관련 통계를 집계하기 시작한 이후 32년 만에 최다 판매량이다. 집값이 크게 뛰자 수익을 창출하기 위해 집을 내놓는 사람도 많았지만, 집을 사려는 사람이 훨씬 많아 매물 부족이 발생했다.     결국 집을 사지 못하고 좌절한 사람들이 다시 렌트 시장으로 돌아오면서 렌트는 또 오르고 있다. 블룸버그통신은 부동산정보업체 코어로직을 인용해 지난 1월 미국 단독주택 렌트가 작년 같은 기간보다 12.6% 올랐다고 보도했다. 렌트는 역대 최고 상승률 기록을 10개월 연속 갈아치우고 있다. 마이애미(38.6%)·올랜도(19.9%)·피닉스(18.9%) 등 남부 지역의 상승률이 높았던 가운데 뉴욕 렌트도 전년 동월 대비 6.5% 올랐다.     최근에는 기관투자자들이 수익을 위해 주택을 매입하는 경우도 많아져 세입자가 계약을 갱신하거나 이사할 때 렌트가 더 오를 가능성이 있다고 블룸버그는 예상했다. 급등한 렌트는 소비자 물가상승률이 40년 만에 최고 수준인 7.9%까지 오르는 데에도 큰 영향을 미치고 있다. 지난 2월 렌트 물가는 작년 2월 대비 4.2% 올랐다.  김은별 기자부동산 뉴욕 뉴욕시 주택시장 뉴욕 주택시장 뉴욕 부동산

2022-03-16

[부동산 가이드] 부동산 시장 전망

 2022년 부동산 시장을 예상했을 때에는 계속되는 주택공급 부족과 원자재 및 인건비의 상승으로 주택 가격 상승은 지속될 거라 생각했다.     올해를 시작하면서 급변한 모기지 이자율 상승으로 바이어는 주택 구매에 부담을 가지게 됐다.       주택 구입이 지연되고, 또한 수요가 감소하게 되면, 자연히 주택 가격은 하락하게 되는 것으로 예상했다. 그러나 공급 부족이 계속되는 한 다른 어떠한 영향 속에서도 주택 가격 상승은 계속될 전망으로 보인다.     다른 한편으로는 주택 시장의 침체에서 더 나아가 버블의 붕괴까지 예상했지만 러시아의 우크라이나 침공이 뜻하지 않게 미국 부동산 시장에 변화를 가져올 것 같다.     인플레이션과 연준의 금리 인상에 주식과 암호화폐 등의 투자 안전성을 고민하고 있을 때, 갑작스러운 우크라이나 전쟁으로 불안한 투자자들이 안전자산(미국 국채)으로 몰리면서 모기지(부동산 담보대출) 금리까지 동반 하락하고 있다.     채권 수요가 높아져 가격이 뛰면 채권 수익률은 하락한다. 채권 가격과 수익률은 반대로 움직이기 때문이다.     연준은 코로나19 팬데믹 이후 기준 금리를 0%로 낮추는 과감한 통화완화 정책을 펼쳤고, 2020년 4월 14.5%까지 급등한 실업률은 지난달 3.9%로 3%대에 진입하여 코로나19 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 하지만 지난해 12월 물가 상승률은 6%로 연준의 목표치를 크게 상회하는 상황이다.   모기지 이자율이 다시 변동 하락함에 따라 최근 시장에서 이탈했던 자금 여유가 많지 않은 첫 주택 구입자들이 다시 주택시장에 뛰어들 것으로 보인다.     이들의 구매력이 높아졌기 때문이다. 또한 상승세가 주춤했던 주택 가격 급등세에도 다시 불이 붙을 전망이다. 부동산 시장은 지난해와 별반 다를 게 없이 예상했던 대로 진행되어 가고 있는 듯하다.   2022년 들어서면서 모기지 이자율이 급증해 구매자들의 주택구매 능력이 약화했고, 이에 따라 수개월 뒤에는 주택 가격 상승세에 제동이 걸릴 것이 확실시됐지만 이제 사정이 달라진 것 같다.     올해 주택시장을 ‘믹스드 백(mixed bag)’으로 표현하고 있는데 이는 좋고 나쁜 잡다한 요소들의 집합이 될 것이라는 뜻이라 한다.     이자는 오르는데, 주택 가격도 올라 일반인 주택 구매력에 위기가 올 수도 있다. 임금 상승과 낮은 실업률 같은 긍정적인 신호도 있다. 또한 재택근무로 구매 주택의 지역적 제약이 많이 허물어졌다.     오미크론 등 코로나바이러스 변이가 기승을 부리는 것과 더욱이 전쟁 등, 세계정세의 변화 등으로 부동산 시장에 대한 정확한 분석을 내놓는 것 자체가 무리다. 아직도 우리는 코로나바이러스에서 완벽하게 해방된 것은 아니다. 주택 매입은 흔히 말하는 무릎에 사서 어깨에 팔아야 한다는 주식과 아주 다르다.     무릎이든 어깨든 개인의 재정 상태를 봐가며 부담되지 않는 선에서 필요한 시점에 사는 것이 현명한 주택 구입 비결이라 생각한다.   2022년에 바이어들은 신속 구매를 위해 사전 융자 승인 등 미리미리 준비하는 자세가 필요하다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 올해 주택시장 주택 구입자들

2022-03-16

LA 주택 중간가 80만불 아래로

지난달 남가주의 집값은 인플레이션 압력과 러시아의 우크라이나 침공 변수를 뚫고 두 자릿수 상승세를 회복했다. 다만 최근 3개월 추이를 보면 남가주에서 유일하게 LA는 하락세를 보였다.   15일 가주 부동산협회(CAR)에 따르면 지난 2월 기존 단독주택 기준 LA와 OC의 중간 집값은 전년 대비 각각 12.6%와 26.6% 올랐다.   〈표 참조〉   리버사이드 등 다른 4개 카운티도 15~18% 상승률을 보여 6개 카운티가 모두 작년비 두 자릿수 상승률로 복귀했다.   CAR은 ‘2월 주택시장 보고서’를 통해 “러시아의 우크라이나 침공이 만든 불확실성으로 이자율이 올랐지만 가주 주택시장은 견고한 성장세를 보였다”고 총평했다.   다만 LA는 전월 대비 유일하게 3.4% 하락해 중간값이 3개월 만에 처음으로 80만 달러 아래로 떨어졌다. 지난해 7월 사상 첫 80만 달러를 돌파한 LA의 집값은 9월 88만6050달러로 최고점을 찍었지만 지난해 12월 82만6500달러, 지난 1월 80만960달러에 이어 지난달 80만 달러 아래로 주저앉았다.   반면 OC는 전월 대비 기준으로도 5.4% 상승한 126만 달러로 사상 첫 120만 달러 선을 돌파했다. 지난해 3월 사상 첫 100만 달러를 넘어선 OC의 집값은 최근 3개월을 포함해 꾸준히 올라 1년여 만에 20만 달러 이상 오름세를 달성했다.   또 리버사이드도 꾸준히 가격이 올라 처음으로 60만 달러 선을 넘어섰고, 샌디에이고 역시 오름세를 유지하며 오는 봄 성수기에 90만 달러 선을 노려보게 됐다. 벤투라는 지난 1월 전년 대비 9.5% 상승률의 2배에 가까운 오름세를 나타냈다.   주택 거래량은 지난해 이후 지속해온 감소세가 올해도 계속되며 남가주 전 지역에서 전년 대비 줄었다. 지난달은 OC가 전년 대비 26% 거래가 줄었고 뒤이어 벤투라 -16.8%, 리버사이드 -8.2%, LA -7.3%, 샌디에이고 -5.6%, 샌버나디노 -3.4% 등으로 집계됐다.   한편 가주 전체의 주택 중간값은 77만1270달러로 전월 대비 0.7%, 전년 대비 10.3% 각각 올랐는데 CAR은 예상 외의 상승이 샌프란시스코 베이 등 일부 지역에서 고가 주택이 다수 거래된 때문이라고 설명했다.   전체 거래량은 연율로 42만4640건을 기록, 전월 대비 4.5%, 전년 대비 8.2% 각각 감소했다.   CAR의 조던 르빈 수석 이코노미스트는 “매년 2월 기준으로 지난달은 최근 10년 사이 두 번째로 거래가 많았고 팬데믹 이전인 2018년, 2019년과 비교해도 활발했다”고 말했다.   그러나 우크라이나 사태에 따른 불확실성은 불가피할 것으로 전망됐다. 르빈 이코노미스트는 “러시아의 침공이 지정학적인 위험요소로 작용해 인플레이션을 끌어올리고 이자율도 상승시키며 주택시장에 새로운 리스크로 떠올랐다”고 강조했다. 실제 CAR이 조사한 바이어 대상 조사에서 집을 사기에 좋은 시기라는 응답은 16포인트로 1년 전 28포인트, 지난 1월 19포인트보다 낮아졌다. 류정일 기자중간가 주택 주택 거래량 주택시장 보고 주택 중간값

2022-03-15

주택시장의 변화 언제부터 시작될까 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 시장의 적은 매물과 치열한 경쟁 속에 주택 구입이 여전히 힘이 듭니다. 이런 상태가 언제까지 지속될까요?   ▶답= 지난 몇 년 간 이어져온 셀러즈 마켓이 어느 정도의 변화가 일어날 수 있는 몇 가지 상황을 정리해 보고자 합니다. 첫 번째 모기지 이자율이 계속 상승 시 실거주용으로 구입 희망하는 바이어가 주택을 구입하기가 더더욱 힘들어질 것입니다. 금년초부터 시작해서 특히 최근 우크라이나 사태 후 4% 이상을 기록했던 컨포밍 모기지가 미국 채권시장으로 자금이 몰리면서 4% 이하로 내려갔지만 결국 이자율이 올라갈 경우 융자 승인 액수도 떨어지고 페이먼트의 부담으로 상당수의 바이어들의 주택 구입에 악영향을 미칠 것입니다. 아직까지는 추가 다운이나 포인트의 구입 등으로 페이먼트를 낮추는 게 가능은 하지만 결국 점보 융자의 경우도 이자가 4% 이상으로 지속될 경우 높은 평균 주택가격을 지탱해 주었던 고가의 매물들에 대한 구입 열기가 주춤할 가능성이 있습니다. 이럴 경우 실바이어보다는 현금 구매 가능한 투자가들에 유리한 상황이 올 수 있고 가격이 하락할 경우 모기지 렌더들의 융자 승인도 까다로워질 수밖에 없습니다.     두 번째는 인플레이션의 영향이 예상보다 심각하게 그리고 더 빨리 소비자들에게 타격을 주고 있습니다. 이런 상황이 최근의 높은 유류비의 상승과 함께 소비자의 지갑을 닫게 하고 지출을 줄이는 방향으로 그리고 특히 주택 유지에 많은 부분을 차지하는 보험비 상승이나 유틸리티의 상승 그리고 주택 관리 비용의 상승이 겹치게 되면 주택 구입의 포기와 주택 가치의 일정 부분 하락 그리고 렌트 시장 또한 가격 상승이 둔화되는 지역과 비교적 저렴한 렌트가 가능한 곳으로의 이사 수요를 부추기면서 새로운 지역의 렌트 수요가 늘어날 수 있습니다. 특히 유류비 상승이 지속될 경우 외곽으로의 수요를 약화시킬 수도 있으므로 주택 구입이나 투자 시 위치 선정과 지역분석이 더더욱 중요하다고 생각됩니다.     세 번째는 임금 상승이나 구인란 등이 겹친 자영업은 결국 서비스 비용의 상승으로 이어지고 매상이 떨어지거나 사업을 유지하기가 더 힘들어질 것으로 보입니다. 자영업의 기반이 큰 이민사회는 더더욱 타격이 심할 것이며 업종의 변경이나 변화가 필요합니다. 최근에는 구직자들도 늘고 있고 새로이 실업수당 신청도 늘고 있습니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 곽재혁 콜드웰 주택 구입 유류비 상승

2022-03-15

[부동산 가이드] 2022년 주택시장 전망

 2022년 새해가 밝은지도 어느덧 2달이 되어가고 있다.   부동산 시장은 작년과 별반 다를 게 없이 예상했던 대로 진행되어 가고 있는 듯하다.   작년에 주택 구입에 실패했거나 갈팡질팡했던 바이어들의 러시가 본격적으로 시작하므로, 가격 상승의 요인과 심각한 매물 부족 사태로 남가주 주택 시장 판매량은 감소하는데도 가격이 치솟는 기현상이 이어지고 있다.   가주부동산중개인협회의 최근 통계인 지난 12월 주택판매 자료에 따르면 12월 매물은 전년 동기 대비 24.1%나 급감소하며 협회가 자료를 수집하기 시작한 1988년 이후 34년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다고 한다.   주택 매물의 부족과 판매량이 감소하면 주택 가격은 하락해야 하는데 이자율이 곧 상승할 것이라는 심리적 압박에 주택 바잉의 러시가 시작되고 있는 것 같다.   미국 주택 시장은 향후 10년간 주택 공급이 수요를 따라 잡지 못할 것이라고 전문가들은 분석했는데 이 말은 미국의 주택 시장은 향후 10년간 좋은 투자의 시장이 된다는 말로 해석할 수 있다.   공급이 부족하면 당연히 가격의 상승은 불가피 하기 때문이다.   연준이 시사한 이자율의 상승이 과연 과열된 주택 시장의 불을 꺼 줄 것인가는 의문이다. 과연 부족한 매물이 많은 수요를 감당을 하지 못했는데 이자율이 상승한다고 갑자기 수요가 적어지고 과잉 공급이 되어 주택가격의 하락이 되는 시장이 될거라는 생각은 들지 않는다. 일반적으로 금리가 내리면 집값 상승, 금리가 오르면 집값 하락 요인으로 작용한다.   2020년 이후 전세계적으로 집값이 동시다발적으로 급등했는데, 이는 경기 침체를 막기 위한 각국 정부의 저금리, 유동성 공급 확대 정책 탓이라는 분석이 유력하다.   과거 일본과 미국에 금리 인상 후 주택 버블의 붕괴가 있었다. 실제 급격한 금리 인상은 부동산 버블 붕괴로 이어지기도 한다. 급격한 금리 인하는 보통 경기부양이 목적이다. 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리와 유동성 확대 정책은 1980년 대 말 일본과 2000년 대 초반의 미국과 유사한 측면이 많다.   금융시장의 리먼 브라더스 쇼크 전에는 연간 최대 200만 가구의 주택이 공급됐다. 하지만 2009년~2019년 공급은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급 규모 자체가 줄었다.   골드만삭스가 내년 미국 집값이 16% 정도 오를 것으로 전망하는 근거가 공급부족이다.   주택 공급 부족의 영향이 없었던 시기라서 지금과는 다른 양상으로 전개될 것 같다. 과연 이번에는 그 데이터가 맞을지 궁금하다. “집값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어졌다”는 말이 부동산 업계에서 유행한다. 이제 그 저금리의 시대는 끝나가고 있다.   2022년에 바이어들은 신속구매를 위해 사전 융자 승인 등 미리미리 준비해 두어야 하겠다. 앞으로 올 2022년 부동산에 새 역사와 새 바람 속에서, 내 집 마련에 꿈을 함께 꿈꾸는 조언자가 되길 바라는 마음이다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 가이드 주택시장 이자율 주택 시장 주택 공급 주택판매 자료

2022-02-16

'팬데믹 홈오너' 75% "후회된다"

코로나19 사태 이후 주택을 구매해 소위 ‘팬데믹 홈오너’가 된 바이어 중 75%는 본인들이 산 집에 대해 후회하는 것으로 드러났다.   부동산 정보전문 웹사이트 ‘질로’가 지난해 11월 팬데믹 이후 집을 산 약 2000명을 대상으로 한 조사에서 4명 중 3명은 본인의 집에 대해 최소한 한 가지 이상에 불만이 있다고 답했다.   불만 중 가장 많은 32%는 ‘집을 고치는데 예상보다 큰 비용과 시간이 들었다’고 밝혔고, 뒤이어 31%는 ‘새로 산 집이 작았다’고 후회했다.   질로의 매니 가르시아 분석가는 “팬데믹이 주택시장에 몰고 온 조급증이 바이어, 특히 첫 주택 구매자를 원치 않는 방향으로 이끌었다”며 “경쟁에 쫓겨서 구매한 집이 이상적일 수 없었던 것은 당연하다”고 말했다.   팬데믹 이후 주택시장은 ‘최악의 셀러스마켓’, ‘묻지마 오퍼’, ‘인스펙션 생략’, ‘비딩 전쟁’ 등으로 묘사되며 바이어 사이의 경쟁이 극한으로 치달았고 이번 조사와 같은 부작용을 낳았다고 분석한다.   그 결과 질로가 조사한 팬데믹 홈오너 중 81%는 한 가지 이상 마음에 들지 않는 부분이 있었지만, 계약을 했다고 답했고 39%는 결과적으로 통근시간이 길어진 지역에서 살게 된 것으로 나타났다.   지난해 4월 개인 재정 전문 웹사이트 ‘뱅크레이트’가 2650여명을 대상으로 한 동일한 조사에서도 주택 구매를 후회한다는 응답은 밀레니얼 세대 64%, X세대 45%, 베이비부머 세대 33% 등으로 집계된 바 있다.   이번 질로 조사에서 응답자 중 74%는 시간을 돌린다면 다른 선택을 할 것이라고 답했다. 이 중 38%는 더 많은 시간을 두고 구매를 결정할 것이라고 응답했고, 28%는 다른 지역의 집을 알아볼 것이라고 밝혔다.   다만 현실적으로는 여전히 매물 부족 속 치열한 경쟁 상황으로 최근까지 집을 산 이들 중 59%와 향후 12개월 이내 집을 살 계획인 잠재적인 바이어 중 72%가 중간에 구매 작업을 중단했던 것으로 나타났다.   이들은 자신을 주택시장에서 ‘번아웃’됐다고 표현하면서 가장 큰 이유는 너무 오른 집값을 지목했다.   시애틀의 질로 프리미어 에이전트인 루카스 핀토는 “집을 고를 때 가장 중요한 위치(Location)와 구조(Layout) 대신 의외로 많은 바이어가 멋진 주방이나 셀러가 꾸며둔 모습에 현혹된다”며 “미리 작성한 체크리스트와 예산을 끝까지 고수하는 태도가 후회를 막는 열쇠”라고 말했다. 류정일 기자홈오너 후회 주택 구매자 이후 주택시장 구매 작업

2022-02-15

“한인 선호지역 올해도 집값 오름세 보일 것”

올해 LA와 OC 한인 선호지역의 주택시장은 매물 부족과 이자율 상승 등 도전에도 불구하고 꾸준히 성장할 것으로 예상됐다. 실수요자와 투자자가 적극적으로 매수에 나서면서 완만하게라도 가격 오름세가 이어지고 거래도 증가할 것이란 전망이다.   남가주 한인부동산협회(회장 조나단 박)가 9일 주최한 ‘2022 남가주 부동산 전망’ 세미나에서 강사들은 지난해 5~10% 가격이 오른 LA와 OC 한인 주택시장이 올해는 이보다 상승 폭이 다소 둔화하겠지만, 오름세를 이어갈 것으로 내다봤다.   협회 이사장인 레드포인트 부동산의 제이 장 대표는 지난해 LA 한인타운의 주택 시세가 다운타운과 비슷해졌다고 전했다. 그는 “한인타운의 스퀘어피트당 매매가는 단독주택과 콘도가 각각 700달러와 600달러에 근접했다”며 “올해는 지난해보다 가격 오름폭이 크지 않고 진정세를 보이겠지만 적어도 늦여름까지는 가격 상승과 거래 증가가 이어질 것”이라고 말했다.   인컴 유닛 투자는 수익률 4% 안팎이 가능한 상황이다. 장 대표는 “팬데믹으로 지난 2년간 주춤했던 한인타운의 인컴 유닛 투자가 살아날 기미를 보인다”며 “호가 아래로 팔렸던 지난해와 달리 올해는 호가 이상의 가격에 거래될 것”이라고 설명했다.   다만 금융위기 이후 지난해까지 과거 부동산 사이클과 관계없이 꾸준히 오른 집값이 언제까지 오를지는 미지수다.   장 대표는 “인플레이션으로 정부가 돈줄을 조이면서 이자율이 상승하면 바이어의 심리에 변화가 생길 수 있다”고 지적했다.   OC 주택시장 전망에 나선 파라다이스 부동산의 케니 박 대표는 렌트 시장 호황과 숏 세일 실종, 모기지 시장 움직임을 근거로 올해 전반적인 가격 상승세가 유지될 것으로 예측했다.   박 대표는 “어바인, 부에나파크, 풀러턴 등 OC의 한인 선호지역 3강을 보면 호가보다 5만~10만 달러 얹어줘야 거래가 가능한 상황”이라며 “어느새 평균 3000달러 수준으로 오른 렌트비가 집값 상승세와 궤를 함께한다는 점에서 올해도 가격은 오름세를 유지할 것”이라고 말했다.   지난해 OC에서 나온 숏세일 물량은 110건으로 전체 매물의 2.8%에 불과했던 점도 가격 상승을 점칠 수 있는 근거다. 박 대표는 “투자자는 물론, 은행들도 보유중인 물량을 고쳐서 렌트 물량으로 내놓으며 유지하는 전략으로 렌트 시장의 전망을 밝게 보고 있다”고 분석했다.   여기에 연방 정부가 2030년까지 건설 인프라 투자 계획 중 주택에 6500억 달러를 투입하는 등 주택경기 활성화 분위기가 조성됐고 컨포밍과 점보 론의 대출 한도가 크게 오른 점도 집값이 쉽게 내려가지 않을 것이라는 경제 전문가들의 시선이 반영된 것이라고 그는 덧붙였다.   한편 한인타운의 상업용 부동산은 팬데믹으로 직격탄을 맞았지만 투자 가치는 남아 있다고 코러스 부동산의 마크 홍 대표는 강조했다.   한인타운의 리테일 임대 물량은 지난해 7만5600스퀘어피트 감소했고 렌트비는 0.4% 하락했다. 인플레이션을 생각하면 3~5% 올라야 하지만 3년 전과 비교해 유동인구 감소 등 악재가 겹친 이유다.   홍 대표는 “지난 18개월간 타운에 특별한 리테일 부동산 신축은 보이지 않았다”며 “주상복합 개발이 대세였지만 각종 불편함으로 사실 이곳에서 리테일 임대가 활발하게 이뤄지지는 못했다”고 전했다.   그러나 상업용 부동산 거래는 활발해 지난해 한인타운에서 거래액만 1억1030만 달러에 달했다. 홍 대표는 “70% 이상이 회사가 아닌 개인 투자자로 임대 부진은 일시적으로 본다”며 “올해 금리가 올라도 향후 시세 오름 전망에 비하면 큰 부담이 아닌 수준으로 투자가치가 있다”고 강조했다. 류정일 기자선호지역 오름세 남가주 한인부동산협회 한인 선호지역 한인 주택시장

2022-02-09

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