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과도한 리모델링 비용 판매에 오히려 불리

고물가와 모기지 이자율 상승으로 부동산 시장의 셀러스 마켓 상황에도 변화가 생기고 있다. 6~8월은 주택 거래의 성수기고 매물 부족 상황이지만 일부 셀러들은 여전히 집 매매가 여의치 않다. 그 이유는 무엇일까. 다양한 이유가 있겠지만, 현장에서 뛰는 부동산 중개인들이 공통으로 지목한 집 못 파는 셀러들의 9가지 실수를 정리해봤다.   1. 지나친 가격     시장가보다 판매가가 지나치게 높은 가격에 형성돼 있는 게 가장 큰 걸림돌로 지목됐다. 자신의 집과 주변에 있는 유사한 크기와 구조의 집 가격과 비교해 보는 게 바람직하다. 아무리 리모델링을 최근 했고 비싼 자재를 사용했더라도 그 비용을 주택 판매 가격에 고스란히 반영해서 매물로 내놓으면 바이어의 오퍼를 받기가 어렵다고 한다. 보통 시장가의 20~30% 이상이면 거래가 뜸하다는 게 업계의 설명이다.   2. 허술한 리스팅   보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 코로나19로 가상현실 투어도 등장한 마당에 볼품없는 사진과 허접한 설명은 바이어의 구매 의욕을 떨어뜨린다. 코로나19로 온라인 리스팅이 대세가 된 지금은 더 그렇다. 바이어의 입장에서 집 구석구석을 보기 좋게 사진을 많이 찍어서 같이 올리고 감성을 터치할 수 있게 집의 장점을 부각하는 설명이 주택 매매를 더 쉽게 할 수 있다는 것이다.   3. 과도한 애착     집에 대한 과도한 애착으로 인해서 가격 협상을 하지 않는 것도 집이 팔리지 않는 주요 이유로 꼽혔다. 셀러 본인 집이 세상에서 가장 좋다고 생각하거나 정성을 쏟아부어 주택을 고쳐서 애정이 쌓일 수는 있다. 하지만 집을 팔아야 한다면 이런 애착은 버리고 현실적으로 생각하는 게 이롭다.   4. 더러운 집     셀러 자신이 주택을 깔끔하게 청소하고 잘 관리했다고 하지만 전문가나 바이어 눈에 거슬리는 부분이 있을 수 있다. 따라서 매물로 내놓기 전이나 리스팅에 올리기 전에 전문가의 도움을 받아 집을 청결하게 해야 한다.   5. 연출 필요   이미 이사한 후 살던 집을 매물로 내놓았을 때, 텅 빈 집은 바이어의 구매욕을 자극하지 못한다. 이럴 경우엔 이삿짐을 옮기고 집의 공간이 넉넉하면서도 안락함을 줄 수 있도록 집을 꾸미는 게 집 매매에 큰 도움이 된다. 부동산 중개인의 도움을 받는 것도 한 방법이다.   6. 불필요한 장식   개인 취향에 맞는 장식을 벽에 걸어 두거나 특정 장식품을 놓는 것은 주택 매매에 좋은 영향을 주지 않는다. 가족사진과 개인 초상화 등은 미리 떼어두는 게 현명하다. 집안에 가구가 너무 많거나 불필요하게 장식품이 많으면 집이 아무리 깨끗하더라도 답답하고 혼란스러운 느낌을 주게 된다.     7. 개인 취향 리모델링   대중적이지 않고 너무 집주인 개성에 맞게 개조한 주택 역시 바이어의 호감을 살 수 없다. 일부 바이어를 내쫓는 부작용까지 생길 수 있어 주의가 요구된다. 바이어는 원하지 않는 집안 디자인이나 개조를 원래대로 복구하거나 개조하는 비용도 생각하기 때문이다.   8. 수리 많은 집   수리해야 할 곳이 많으면 많을수록 집이 팔릴 가능성은 감소한다. 집을 새로 구하는 바이어 입장에서는 수리할 곳이 거의 없는 집을 가장 선호한다.   9. 부동산 중개인 선택   부동산 중개인을 잘 못 선택한 경우도 집 거래에 영향을 준다. 그 이유는 중개인의 조언과 가격 산정 전략이 주택매매를 가르는 요소가 되기 때문이다.     이 모든 실수는 전부 고칠 수 있는 사항이다. 다만 매물로 시장에 내놓은 기간이 길면 길수록 매매 성사 가능성도 작아진다는 점은 명심해야 할 사항이다.  진성철 기자리모델링 과도 취향 리모델링 부동산 중개인들 주택 판매

2022-06-22

'플리핑' 비즈니스 비용관리가 관건

 서머타임 도입으로 추운 겨울이 지나고 봄이 다가왔음을 알리고 있다. 연말부터 기지개를 켜기 시작한 플리핑(flipping)에 적합한 시기이기도 하다. 코로나-오미크론 바이러스 팬데믹 사태도 진정 기미를 보이며 부동산 시장에 활기를 불어넣고 있다.   '뒤집는다'는 의미의 플리핑은 원래 낚시 기술 용어에서 유래했다. 부동산 용어로 '주택개량 판매사업'으로 번역하면 무난하다. 낮은 가격에 매물을 구입한뒤 대대적으로 개조시킨뒤 가장 빠른 기간에 가장 비싸게 되파는 방식을 일컫는다. 자기가 사는 집을 고치는 일은 리모델링으로 표현하며 주택을 여러번 사고팔아 시세 차익을 노리는 투기꾼과는 또다른 개념이다. 전문 플리퍼 투자집단은 대개 1년 이내에 집을 되팔아 단기간에 이익을 실현한다.     케이블 방송 '주택 사냥꾼(House Hunters)'이란 프로그램은 이들의 비즈니스 방식을 생생하게 보여준다. 오래됐거나 관리가 부실한 매물을 싼값에 사들인뒤 몇달안에 새로운 디자인으로 개조해 팔아치우곤 한다. 그렇지만 주택 플리핑은 양날의 검으로 불린다. 항상 돈을 남길수 있는 방법이라고 생각하면 위험하다. 효율적으로 고치지 못할 경우 예산만 낭비한채 큰 손해를 본다. 플리핑 투자 실패가 거듭되면 재정적으로 심각한 타격을 받기도 한다.   또 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때 건축 허가를 받지 못하면 지체될수록 막대한 손실을 초래한다. 업자들은 효율성 극대화를 위해 부동산 회사를 끼고 여러 채의 주택을 한꺼번에 사들여 동시에 플리핑하는 경우가 많다. 이때 가장 어려운 점은 적절한 매물을 찾아내고 구입 자금을 확보하는 일이다.     부동산 데이타베이스 전문 '아톰' 보고서에 따르면 지난해 2분기 전국의 주택 플리핑은 7만9733건에 달했다. 이 가운데 59.2%는 투자자들이 현금으로 40.8%는 융자로 구입했다. 이 기간 전체 주택 매매의 4.9%가 플리핑으로 전년도의 6.8%보다 줄었다. 일반적으로 플리핑 비율이 높아질수록 이익률은 떨어지는 경향을 나타낸다.   드림부동산 윤 김 브로커는 "플리핑 비즈니스는 주택 시세가 급등하거나 급락하는 변환기에 추진해야 수익이 커진다. 팬데믹으로 모라토리엄(퇴거 조치 금지)이 연장된 상황에서 테넌트가 있는 집을 사들이는 것은 금기사항이다. 나중에 법적 분쟁소지가 크기 때문이다. 또 플리핑 후에 팔지 못할 경우에는 렌트로 돌려 기본수입을 보충해야 한다"고 설명했다.     2021년 2분기 기준 전국 플리핑 평균 순이익은 1채당 6만7000달러였다. 순익 기준은 주택 판매 중간값에서 투자자의 구매 중간 가격을 뺀 금액이다. 주택 구매 가격보다 33.5% 높은 이익을 안겨준 것으로 드러났지만 1분기 37.2%보다 소폭 하락하고 1년전의 40.6%보다는 이익률이 상당히 떨어진 셈이다. 이 기간 시장에 나온 플리핑 주택 평균값은 26만7000달러로 사상 최고였다. 시공부터 판매까지 평균 147일이 걸려 11년만에 최단기간이었다. 그러나 물가상승 영향으로 이익은 줄었다.     예전보다 저조한 수익의 또다른 원인은 코로나 영향 때문이다. 투자자들이 집을 샀을 때는 집값이 고공행진을 이어갔다. 비싸게 주고 산뒤 고쳐서 되팔려고 할때 코로나 팬데믹이 악화됐다. 이때문에 주택 시장도 타격을 입어 원하는 가격을 받지 못했다는 해석이다. 아톰 측은 "코로나가 덮치기 전까지 주택거래에서 플리핑이 차지하는 비율은 늘고 있었다"며 "올해부터 오미크론 변이가 진정 조짐을 보이는 등 수익 마진이 올라가고 위축됐던 플립오버(플리핑 활동)가 늘 것"이라고 예상했다.   전문가들은 성공적인 플리핑을 위해서는 다음과 같은 사항에 신경쓰라고 조언한다.   ▶사전 시장조사 철저히 할 것   브로커가 파는 부동산을 리스팅하는 MLS에서만 매물을 찾으면 안된다. 오프마켓.숏세일에 밝은 에이전트와 함께 숨은 매물을 찾아야 한다.   ▶견적 산정·예산과 기한 설정   주택 거래 관련 비용인 클로징-대출-셀러 에이전트 커미션-보유비-컨틴전시 비용-유틸리티-공사-개축비를 사전에 파악해야 한다. 플리핑 비용은 집 매매 가격의 70%이하로 투자 가치를 높인뒤 팔때는 원래 주택값의 2배 이상이 적당하다.   ▶멤버를 관리하라   개축 작업에는 건축가.브로커.컨트랙터.인스펙터.대출기관.CPA.부동산 에이전트.전문 변호사가 모두 동원된다. 항목별로 정확한 업무범위를 지정해야 한다.공사전에 착수금을 10% 이상 지불해서는 안되며 진행과정과 작업을 일일이 살펴야 한다.   ▶지나친 개축은 금물   가장 큰 실수 가운데 하나는 부엌 카운터톱을 제일 값비싼 대리석으로 바꾸는 일이다. 튼튼하고 디자인 좋은 것으로 충분하다. 플리핑은 수익을 창출하는 과정이다. 너무 사치스럽게 프로젝트를 진행하면 손해를 본다. 봉화식 객원기자비즈니스 비용관리 주택개량 판매사업 비즈니스 방식 주택 판매

2022-03-16

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