[부동산 이야기] 캘리포니아 부동산 이야기

캘리포니아에서 지난 6월 판매된 주택은 총 27만7490채로, 지난해 6월에 비하여 32.9% 감소했다는 캘리포니아부동산협회(CAR)의 발표가 있었다. 전달인 5월보다도 4.1% 감소한 숫자이다. 캘리포니아의 부동산 매매가 9개월 연속 연간 30만 건 이하로 낮게 유지되는 것은 모기지 이자율 상승과 시장에 나와 있는 주택 재고 부족이 원인이다. 그러나 캘리포니아의 주택 중간 가격은 5월 83만6110달러에서 6월 83만8260달러로 0.3% 상승했다. 주 전체 평균 가격은 계속 상승하여 10개월 만에 최고 수준에 도달했다. 주택 공급이 부족한 데다 이전 대비 고가의 주택 판매가 많아져서 가격 상승을 가중시켰기 때문이다. CAR는 앞으로 몇 달 동안 주택가격이 더 오를 수 있지만, 올해 말 인플레이션이 진정되면 금리와 주택 공급 조건이 회복하면서 어느 정도 시장이 개선될 수 있을 것이라고 한다. CAR의 발표에 의하면 가주의 거래량은 지난 해 6월에 비하여, 58개 카운티 중 7개 카운티를 제외하고 모두 줄어들었다. 24개 카운티가 전년 대비 20% 이상 줄었으며, 9개 카운티는 작년 같은 달보다 30% 이상 감소했다. 캘리포니아의 주택 재고는 6월에 전월보다 약간 증가했지만 부족한 주택 공급이 여전히 문제다. 캘리포니아 전체의 액티브 리스팅은 작년보다 34% 감소했으며, 6월 단독 주택을 판매하는 데 걸린 일수는 평균 15일로, 2022년 6월의 14일과 거의 비슷하다. 그러나 의외로 단독 주택의 스퀘어피트당 평균 가격은 414달러로, 1년 전의 423달러에서 꽤 크게 하락했다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6월 평균 6.71%로 2022년 6월 5.52%에서 1.2%정도 상승했다. 그렇다면 캘리포니아의 특징과 역사에 대해 짧게 알아보도록 하자. 캘리포니아는 미국에서도 가장 많은 사람이 사는 주이며 인구는 약 4000만 명이다. 주 면적은 한국 면적의 4.28배로, 전국에서 세 번째로 넓은 면적을 가지고 있고, 미국의 경제, 문화 등에서 영향력이 큰 지역 중 하나이다. 또 교육 환경이나 한인타운의 존재 등으로, 한국에서 인지도가 제일 높은 주이기도 하다. 주도는 새크라멘토이고, 주의 마스코트는 지금은 멸종되었다고 전해지는 캘리포니아 그리즐리베어다. 한편 캘리포니아라는 이름의 유래는 16세기 초 스페인에서 유행한 모험 소설 ‘에스플란디안의 모험’에 나오는 여왕의 이름이 ‘칼라피아(Calafia)’라서 ‘칼리포니아’라는 이름이 붙여졌다고 한다. 스페인의 식민지배를 받으면서 주(state)로 지정 되었는데, 스페인 제국 식민지 기간 여러 선교사와 이민 그룹(Pueblos)이 정착했으며 1769년 샌디에이고부터, 샌프란시스코, 샌호세, LA, 샌타바버라 등에, 30여 년간 미션(Mission)이라 불리는 선교기지 겸 개척지를 건설하기 시작했다. 최종적으로는 남쪽의 샌디에이고부터 북부 소노마 카운티까지 수십개의 미션을 건설했고, 이 미션들이 현재 캘리포니아 대도시들의 시작이 되었다. ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 캘리포니아 부동산 캘리포니아 전체 부동산 매매가 주택 판매

"주택 중간값 올해 5.7% 오르고 내년 8.8% 하락"

최근 가주부동산중개인협회(CAR), 레드핀(Redfin), 질로(Zillow)가 발표한 6월 주택 거래 동향보고서에 따르면 가주 부동산 시장은 단독주택과 콘도 가격이 소폭 상승한 반면 판매는 빠르게 하락하고 있는 것으로 나타났다. 이에따라 잠재 셀러와 바이어들은 언제 집을 사고 파는 게 좋을지 집값 등락 여부에 촉각을 곤두 세우고 있다. CAR이 실시한 6월 설문조사에서 부동산중개인들은 하반기 가주 집값이 하락하면서 매매가 활기를 띨것으로 낙관했지만 잠재 바이어들은 높은 집값과 모기지 금리로 아직 구입을 망설이고 있는 것으로 나타났다. 6월 부동산 보고서를 바탕으로 가주 부동산 현황 및 하반기 전망을 알아봤다. ▶현황 가주 주택 중간값은 전달대비 0.3% 상승했으나 전년대비 2.3% 떨어졌다. 주택 판매는 전달대비 4.1%, 전년 동기대비 19.7%나 감소했다. 가주 주택 중간값은 83만8260달러로 3개월 연속 80만 달러를 넘어섰다. 그러나 집값과 판매율 등락은 카운티,도시별로 큰 격차를 보였다. LA카운티 집값은 전달대비 11.8% 상승하고 판매는 0.7% 감소한 것으로 나타났다. LA 메트로 지역의 단독주택 평균 판매가는 전달보다 1만달러가 오른 77만5000달러에 거래됐는데 이는 전달대비 1.3% 상승한 수치다. 집 판매는 5월보다 0.5%, 1년 전보다는 18.3% 하락했다. 그러나 산마테오 카운티는 집값이 전달대비 1.7% 하락하고 판매는 14.8% 증가해 남가주 통계와는 다른 양상을 보였다. 가주에서 집값 상승률 가장 높았던 지역은 뉴포트비치로 전년대비 14.8% 오른 것으로 집계됐다. 그러나 6월 거래량은 85채로 전년 동기대비 25.4%나 하락했다. 이처럼 가주내 대부분 지역에서 집값이 전반적으로 상승했지만 실판매가 대 리스팅가격 비율은 격차는 소폭 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 6월 101.3% 였던 반면 지난달엔 100%로 집계됐다. CAR 제니퍼 브랜치 회장은 "가주 주택 시장은 지난 겨울과 비교해 조금씩 침체기를 벗어나고 있으며 1년만에 판매 감소율도 조금씩 회복되고 있는 것으로 보인다"고 분석했다. 한편 레드핀 조사에 따르면 캘리포니아는 전국에서 타주로 주택을 구입해 이주하려는 문의 건수가 가장 많은 것으로 나타났다. 가주 다음으로는 뉴욕, 워싱턴D.C, 매사추세츠, 일리노이 순으로 타주 구입 문의가 많은 지역인 것으로 집계됐다. 이들 지역 바이어들이 주택 구입을 알아본 상위 5개주는 플로리다, 텍사스, 애리조나, 메릴랜드, 사우스캐롤라이나 순이었다. 이처럼 타주에 집을 구입해 이주하려는 가주민들이 늘고 있다곤 하지만 가주 부동산은 불패신화를 써내려가고 있다. 여전히 가주는 많은 이들이 가장 살고 싶어하는 도시다 보니 늘 수요가 넘쳐나기 때문이다. ▶향후 집값 이코노미스트들은 내년까지도 경기침체 가능성이 있다면서도 집값 및 임대료의 큰폭 하락은 없을 것이라 내다봤다. 이는 여전히 주택 및 임대주택 공급이 부족하기 때문. 상황이 이렇다보니 일부 지역에선 큰폭은 아니더라도 집값 및 임대료가 지금보다 더 오를 것으로 보인다. CAR 조단 리바인 부회장은 "여전히 높은 인플레이션으로 인해 모기지 금리가 계속 상승할 것으로 보이며 이는 구매자의 구매력 및 구입 능력을 감소시킬 것"이라며 "적어도 향후 1년간은 주택 융자 비용 상승으로 인해 매매 건수가 하락하고 이는 집값 하락으로 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. CAR은 보고서에서 올해 가주 기존 단독주택 판매가 전년대비 7.2% 하락한 33만3450채가 팔릴 것으로 예상하고 있다. 또 올해 가주 주택 중간값은 전년대비 5.7% 상승한 83만1460달러를 기록할 것이며 내년에는 75만8600달러로 8.8% 하락할 것으로 내다보고 있다. ▶전망 가주는 여전히 셀러 마켓이며 LA나 샌프란시스코와 같은 대도시는 더더욱 그렇다. CAR이 발표한 월간 소비자 주택 심리지수(Consumer Housing Sentiment Index)에 따르면 지난 4월 소비자의 59%가 매도 적기라고 응답했는데 이는 전달의 55%보다 증가한 수치다. 반면 잠재 바이어들은 25%만이 집을 구입하기 좋은 시기라 응답해 지난해와 비슷한 수치를 보였다. 이번 조사에서 가주 주택 소유주들은 지속되는 부동산 시장 침체, 이자율 상승, 인플레이션 등으로 인해 올가을 부동산 매각을 고려 중이라 응답했지만 집값 하락, 높은 모기지 등으로 인해 실행에 옮기는 것은 조심스러운 것으로 나타났다. 더욱이 최근 기업 부문의 정리해고가 늘어남에 따라 하반기 부동산 시장 전망은 그리 밝지만은 않아 보인다. 또 주택 소유주 및 임차인, 스몰 비즈니스에 대한 팬데믹 부양책 지급 및 퇴거유예기간 종료는 향후 가주 주택 시장에 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 이에 따라 부동산 전문가들은 앞으로 모기지 대출 상환을 하지 못하는 압류 주택들이 대거 시장에 나올 수 있다고 내다봤다. 이주현 객원기자중간값 주택 주택 중간값 주택 판매 주택 시장

남가주 As-Is 집값 주변 시세와 큰 차이 없다

집 판매를 계획하면서 가장 큰 골치는 리모델링. 집 가치를 높이기 위해서는 물론이고 요즘 같은 시장에서 보다 빠르게 집을 판매하기 위해 리모델링은 필수로 여겨지기 때문이다. 그러나 최근 건축 자재비와 인건비가 크게 오르고 자재 조달도 힘들어지면서 리모델링 자체가 셀러들에겐 큰 부담이 되는 것도 사실. 그래서 많은 셀러들이 고민하는 것이 현재 주택을 수리없이 현 상태 그대로 파는 As-Is 리스팅을 고려하게 된다. 그렇다면 As-Is 주택 판매의 장단점은 무엇이고 As-Is 판매 시 고려해야 할 것은 무엇인지 알아봤다. ▶As-Is 주택 판매란 As-Is로 집을 판매한다는 것은 수리없이 현 상태 그대로 집을 판매하는 것을 말한다. 즉 As-Is 조항이 있는 리스팅에 대해서는 바이어 역시 인스펙션시 문제가 발견되도 셀러에게 수리 요청을 할 수 없다는 것을 인지한 상태로 구입하는 것이다. 그러나 As-Is 주택 판매 시 셀러가 수리의 의무는 없지만 연방 또는 주정부가 법적으로 명시한 특정 주택 정보는 반드시 공개해야 한다. 바이어 입장에서 As-Is 리스팅은 시세보다 값이 싸다는 것이 가장 큰 매력. 그러나 이 As-Is 리스팅은 단순히 외관상 혹은 인테리어가 낡았다는 것만을 의미하는 것이 아니다. 배관이나 지붕 손상, 누수 등 다양한 문제가 있을 수 있고 구입 후 이를 수리하는 데 수천 달러가 소요될 수도 있다. 부동산 중개인들은 "바이어에게 주택의 첫인상은 집값 흥정과 계약까지 걸리는 시간에 큰 영향을 미친다"며 "그러다보니 As-Is 주택의 최대 단점은 리스팅에 흥미를 보이는 잠재 바이가 적고 셀러가 생각한 것보다 집값을 많이 못받을 수 있다는 것"이라고 설명한다. 또 다른 큰 단점은 일부 대출기관에선 대출 승인 전 집 수리를 요청할 수 있다는 것이다. 특히 바이어가 연방주택국 모기지 대출 신청 시 은행에서 구매 전 이를 수리할 것을 요청하기 때문에 거래가 성사되기 힘들 수도 있다. ▶As-Is 집값 As-Is 주택 판매 시 주변 시세보다 얼마나 집값을 손해보게 될지는 주택의 위치, 주택 컨디션, 현 시장 상황과 밀접한 관련이 있다. 한인 부동산 중개인들은 "남가주 일부 지역은 계속되는 재고 부족으로 구입 후 적잖은 비용과 시간이 들어갈 수도 있는 As-Is 주택이라 해도 복수 오퍼가 몰리는 경우도 많다"며 "즉 As-Is 주택 판매 시 얼마나 손해를 보느냐 하는 질문에 대한 답은 로케이션에 달려 있는 셈"이라고 말한다. 일반적으로 지역 부동산 시장이 셀러와 바이어 사이 균형이 잡혀 있거나 바이어에게 유리한 경우라면 As-Is 주택은 시세보다 15~20% 싼 값에 판매된다. 그러나 시세보다 이렇게 싼 값에 판매된다는 것은 해당 매물이 나온 지 오래됐음을 의미해 판매까지 걸리는 시간도 길어짐에 따라 그동안 셀러는 모기지 상환금을 비롯해 각종 공과금 등을 집이 팔릴 때까지 지출해야 함을 의미하기도 한다. 또 투자자가 구매 후 리모델링 또는 플립을 한다고 해도 투자자 역시 투자대비 수익 계산을 해야하므로 오퍼 시 집값을 최대한 낮춰 제안할 수밖에 없다. ▶시장 동향 주별로 시별로 부동산 시장 상황은 다르겠지만 적어도 LA 인근 및 남가주의 경우 재고 부족으로 인해 여전히 셀러 마켓이라는 게 부동산 에이전트들의 전언. 부동산 시장이 뜨거웠던 2021년 기존 주택 판매는 총 612만채였던데 비해 지난해 기존 주택 판매는 503만채로 하락하면서 가격 조정이 이뤄지고는 있다지만 여전히 남가주는 물론 전국 시장에서도 주택 재고가 부족한 탓 잠재 바이어간 경쟁이 치열하다는 것. 뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은"현재 남가주에서는 재고 부족으로 As-Is 리스팅도 많고 바이어들의 관심도 높은 편"이라며 "일부 인기 지역에선 As-Is 리스팅 가격이 시세 대비 크게 떨어지지도 않고 복수 오퍼까지 있는 실정"이라고 전했다. ▶판매시 고려사항 그렇다면 As-Is 리스팅에 관심을 보이고 이를 구매하는 이들은 누굴까. 가장 큰 수요는 첫집 장만 바이어들이다. 예산이 그리 넉넉하지 않은 이들은 일단 주택을 구입 후 천천히 시간을 두고 수리를 계획하는 것이다. 또 전문 부동산 투자자들도 있는데 여기에는 부동산 투자를 전문으로 하는 전문 투자업체도 있다. 이런 부동산 투자 전문 기업으로는 오픈도어(Opendoor)나 위바이하우스(We Buy Houses)가 잘 알려져 있는데 이들 업체는 전액 현금으로 집을 구입하는 경우가 많다. 대신 이들은 수리 견적을 낸 후 계약 진행 시 크레딧 또는 가격 인하를 요청한다. 이렇게 현금 구매를 오퍼하는 투자자들은 빠르게 계약을 진행하길 원하며 셀러의 클로징 비용까지 충당하는 경우도 많다. 그러나 부동산 투자업체의 현금 구매 제안을 받았다면 일단 업체가 믿을 수 있는 회사인지, 오퍼 가격이 적정한지 등을 철저히 조사해야 함은 물론이고 서명 전 구매 계약서를 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요하다. 이주현 객원기자남가주 집값 주택 판매 연방주택국 모기지 지역 부동산

[부동산 가이드] 주택 판매 가이드

보통 팔 때는 큰 준비가 필요 없다고들 생각하지만 그렇지 않다. 주택을 살 때보다 팔 때 더 많은 일을 하게 된다. 내가 살던 소중한 곳이니만큼 떠날 때도 그에 맞는 준비가 필요할 것이다. 주택을 좋은 가격과 조건에 빨리 팔기 위해서는 전문적인 마케팅과 준비가 필요하다. 가장 적합한 마케팅 플랜을 세워 실행한다면 다른 많은 리스팅 중에서 잠재적인 바이어들에게 좋은 인상을 심어 줄 뿐 아니라 좋은 가격에 이른 시일 내에 주택을 판매한다는 셀러의 목적을 달성하는 지름길이 될 것이다. 마케팅 플랜에는 신문 광고, 온라인 매물 등록, 오픈 하우스 계획, 스테이징, 필요한 수리 및 보수 등이 포함되며 셀러와 에이전트의 의견 일치가 중요한 부분이라 하겠다. 셀러는 솔직히 ‘있는 그대로(As-Is)’를 원할 것이다. 이때에는 에이전트가 셀러의 입장을 충분히 고려해서 판매에 좋은 방향으로 어드바이스해야 할 것이다. 집을 판매하는 과정 중에 가장 중요한 것이 판매 가격을 책정하는 것이다. 가격이 너무 낮으면 셀러가 손해를 보게 되고 반대로 너무 높으면 바이어들로부터 외면당하게 되어 빠른 판매가 이루어지기 힘들다. 공개하기 전에는 집 안을 깨끗하게 청소하는 것은 물론이고 불필요한 물건들은 정리해야 한다. 가능하면 실내 페인트나 바닥 정도는 손을 보는 것이 좋다. 주택이 공개되는 시점부터는 항시 쾌적한 실내 환경을 만들어 놔야 내 주택의 가치도 지켜질 수 있다. 주택을 판매하다 보면 가끔 셀러가 뜻하지 않은 피해를 보거나 사기를 당하는 수가 있다. 집을 보려고 하는 바이어들의 신원과 금융 상황은 에이전트의 확인 절차로 해결되지만 뜻하지 않는 불상사를 예방하기 위해서는 ▶귀중품은 안전한 장소에 보관 ▶수상한 사람에게 문 열지 말 것 ▶반려동물에 대한 관리 ▶위험 물건 치우기 등과 같은 안전 대책을 강구하는 것이 좋다. 셀러가 적극적으로 신경을 쓰는 것이 좋다. 계약 체결 일이 다가오면 셀러는 바이어와 합의한 수리나 보수 등의 약속을 이행해야 하며 집안을 깨끗하게 최종적으로 정리해야 한다. 셀러는 공개(Disclosure)해야 할 것들이 꽤 많다. 어떤 것들은 바이어를 찾기 전에 셀러가 미리 작성해 놓을 수 있는 것도 있고, 에스크로를 시작한 후 각기 다른 기관들을 통해서 주문해야 하는 것들도 있다. Disclosure 등의 서류 작업은 셀러가 부동산 에이전트를 고용해야 할 가장 큰 이유 중의 하나다. 매매 계약을 체결할 때는 지방 정부와 주 정부에서 요구하는 모든 서류와 허가들이 완비되었는지 반드시 확인해야 한다. 판매 대금을 받고 셀러와 바이어가 모든 서류에 서명이 끝나면 주택을 새 주인에게 열쇠를 넘겨줌으로써 판매 절차가 완료하게 된다. 모든 단계 단계마다 에이전트의 가이드가 필요하다. 충분한 의사를 전달, 결정 후 진행된다면 목적한 바를 이룰 것이다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 가이드 주택 주택 판매 판매 절차 판매 대금

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <25>

전국적인 주택 판매에 대해서 월스트리트저널과 CNBC 보도를 종합해서 살펴보면 전국적으로 7월 주택 판매가 거의 6% 정도 줄어들었다. 전국부동산중개인협회의 월간 보고서를 기준으로 볼 때 6월에 비해 7월이 약 6%가 감소한 것이다. 2015년 12월 이후에 가장 적은 폭이다. 팬데믹 초기를 제외하고 전년대비 약 20% 정도 주택 판매가 줄어들었다. 주택 경기의 기본이 공급과 수요의 원칙인데 1~2 년 전처럼 주택 과열 현상에서 현재는 안정화 된다고 볼 수 있다. 특히 건설 업체가 인플레이션으로 여러 가지 인건비, 자재 가격의 상승으로 제때 주택을 건설하지 못하기 있어 주택 경기는 침체에 빠졌다고 일부는 분석하고 있다. 하지만 이미 주택을 갖고 있는 셀러나 투자자에게는 아직까지는 좋은 상황이다. 모기지 이자율도 거의 6%대로 상승하다가 이제는 5%대로 안정적인 모습을 보이므로 그동안 바이어가 오퍼를 쓸 때 리스팅가 보다 웃돈(Over price offer)을 얹어 쓰던 상황에서 이제는 리스팅 가격(Full Price offer) 혹은 이하로 쓰는 2~3년 전의 상황으로 돌아가고 있다고 판단하면 된다. 말하자면 주택감정 조건(Appraiser Contingency)을 무시하며 오퍼를 쓰던 셀러 마켓은 이제는 없어졌다고 볼 수 있다. 하지만 이것이 주택 가격 하락으로 판단하면 안되며 단지 그동안 과열했던 거품이 꺼지는 현상이라고 봐야 옳을 것이라고 생각한다. 전국 중간 주택 가격이 40만3800달러로 1년 전에 비해 약 10%도 올랐는데 이제는 상승폭도 작아지면서 안정화를 보인다고 본다. 그런데 판매는 대체적으로 줄어들었으나 가주에서 7월에 주택이 팔리는 기간은 약 14일 정도 걸리는 것은 1년 전에 약 17일 걸린 것에 비하면 빨리 매매 되고 있다는 분석이다. 그만큼 여전히 바이어들이 조건이 좋은 주택들을 찾고 있다는 증거이다. 한편 오를 대로 오른 주택 구입을 피해 렌트로 눈을 돌리는 바이어들도 있는데 치솟은 렌트비에도 불구하고 대도시에서 생활할 수밖에 없는 바이어들은 어쩔 수 없이 공간을 줄여가고 있다. 하지만 재택근무가 일상화 되고 기업체들도 사무실을 줄이며 비용 절감 효과를 얻으면서 재택근무를 선호하는 회사들이 늘어나면서 주택 구입자들이 주택 가격이 여전히 저렴한 중소 도시 혹은 타주로 이주하는 경향이 늘어나고 있다. 따라서 경제적 부담이 적은 위성 도시나 소도시로 눈을 돌리는 것도 바람직한 대안이라고 생각한다. 여전히 내 집 마련 가능하고 혹은 대도시에 비해 렌트비가 저렴한 지역은 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 사계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 여기에 해당 된다. 대면 근무와 재택근무가 동시에 가능한 하이브리드 방식에 적합한 지역이라고 볼 수 있다. ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 la외곽 재택 주택 구입자들 주택 판매 주택 과열

[부동산 가이드] 주택 시장 전환점

8월 주택 시장은 전환점에 있다. 주택을 사거나 팔 생각이라면 다음과 같은 궁금증이 생길 수 있다. 아직도 집을 사기에 좋은 시기인가? 올해는 움직여야 하나? 모기지 금리가 어디로 갈지는 인플레이션에 달려 있다. 모든 구매자의 마음에 있는 큰 질문 중 하나는 앞으로 몇 개월 동안 모기지 이자율이 어디로 갈 것인가 하는 것이다. 주택 시장 전문가들이 확실히 알고 있는 것은 팬데믹 기간 동안 기록적으로 낮은 모기지 이자율이 정상이 아니었다는 것이다. 올해 금리는 인플레이션 상승에 대한 연방 정부의 대응으로 인해 2% 이상 올랐다. 인플레이션이 계속 상승하면 모기지 이자율이 반응할 가능성이 높다. 그레그 맥브라이드 뱅크레이트 최고재무분석가는 “인플레이션이 정점에 도달할 때까지 모기지 금리도 오르지 않을 수 없을 것이다. 인플레이션이 개선되지 않으면 금리 상한선이 어디인지 알 수가 없다.”라고 설명했다. 이사를 하기 위해 첫 주택을 사든, 현재 사는 집을 팔든 오늘날의 모기지 이자율은 고려해야 할 중요한 요인이다. 올해 5월을 정점으로 매매하려는 주택 재고가 증가했다. 더 높은 모기지 이자율이 구매자 수요를 완화하는 데 도움이 되었기 때문이기도 하다. 주택 판매 속도가 느려지고 재고가 계속 증가하고 있다. 최근 리얼터닷컴은 2022년 시장의 재고 예측을 연초에 0.3% 증가에서 2022년 말까지 15.0% 증가로 예측했다. 주택 공급은 여전히 적기 때문에 에이전트와 협력하여 시장에서 구할 수 있는 것을 파악하고 찾을 때 빠르게 움직이기를 조언한다. 코어로직에 따르면 2021년에 주택 가격이 15% 상승했으며 올해도 계속 상승했다. 오늘날 주택 공급이 증가하고 있지만, 여전히 판매되는 주택보다 구매자가 더 많고 이는 주택 가격에 대한 상승 압력을 유지하고 있다. 이것이 전문가들이 가격 하락을 예상하는 것이 아니라 올해 더 완만한 속도로 계속 오를 것이라고 예측하는 이유이다. 평균적으로 주택 가격은 2022년에도 약 8.5% 상승할 것으로 예상하여지고 있다. 셀마 헵 코어로직의 수석 이코노미스트는 주택 시장에서 가격이 하락하지 않는 이유를 다음과 같이 설명했다. “현재 주택 가격 성장률은 지속할 수 있지 않으며, 더 많은 재고와 결합한 더 높은 모기지 이자율은 주택 가격 성장을 더디게 만들지만, 주택 가격의 하락 가능성은 작다.” 판매를 원하는 현재 주택 소유자의 경우 집의 가치가 하락할 것으로 예상하지는 않지만 구매를 기다리는 것은 집값이 계속 상승함에 따라 다음 집에 더 큰 비용이 들 수 있음을 의미한다. 그렇기 때문에 첫 주택 구매를 고려 중이거나 이사할 준비가 되었다면 가격이 더 오르기 전에 지금 사는 것이 합리적일 수 있다. 일단 주택을 사면 가격 상승이 투자 가치를 높이는 데 도움이 될 것이므로 안심할 수 있기 때문이다. ▶문의:(714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 전환점 주택 주택 시장 주택 판매 주택 재고

과도한 리모델링 비용 판매에 오히려 불리

고물가와 모기지 이자율 상승으로 부동산 시장의 셀러스 마켓 상황에도 변화가 생기고 있다. 6~8월은 주택 거래의 성수기고 매물 부족 상황이지만 일부 셀러들은 여전히 집 매매가 여의치 않다. 그 이유는 무엇일까. 다양한 이유가 있겠지만, 현장에서 뛰는 부동산 중개인들이 공통으로 지목한 집 못 파는 셀러들의 9가지 실수를 정리해봤다. 1. 지나친 가격 시장가보다 판매가가 지나치게 높은 가격에 형성돼 있는 게 가장 큰 걸림돌로 지목됐다. 자신의 집과 주변에 있는 유사한 크기와 구조의 집 가격과 비교해 보는 게 바람직하다. 아무리 리모델링을 최근 했고 비싼 자재를 사용했더라도 그 비용을 주택 판매 가격에 고스란히 반영해서 매물로 내놓으면 바이어의 오퍼를 받기가 어렵다고 한다. 보통 시장가의 20~30% 이상이면 거래가 뜸하다는 게 업계의 설명이다. 2. 허술한 리스팅 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 코로나19로 가상현실 투어도 등장한 마당에 볼품없는 사진과 허접한 설명은 바이어의 구매 의욕을 떨어뜨린다. 코로나19로 온라인 리스팅이 대세가 된 지금은 더 그렇다. 바이어의 입장에서 집 구석구석을 보기 좋게 사진을 많이 찍어서 같이 올리고 감성을 터치할 수 있게 집의 장점을 부각하는 설명이 주택 매매를 더 쉽게 할 수 있다는 것이다. 3. 과도한 애착 집에 대한 과도한 애착으로 인해서 가격 협상을 하지 않는 것도 집이 팔리지 않는 주요 이유로 꼽혔다. 셀러 본인 집이 세상에서 가장 좋다고 생각하거나 정성을 쏟아부어 주택을 고쳐서 애정이 쌓일 수는 있다. 하지만 집을 팔아야 한다면 이런 애착은 버리고 현실적으로 생각하는 게 이롭다. 4. 더러운 집 셀러 자신이 주택을 깔끔하게 청소하고 잘 관리했다고 하지만 전문가나 바이어 눈에 거슬리는 부분이 있을 수 있다. 따라서 매물로 내놓기 전이나 리스팅에 올리기 전에 전문가의 도움을 받아 집을 청결하게 해야 한다. 5. 연출 필요 이미 이사한 후 살던 집을 매물로 내놓았을 때, 텅 빈 집은 바이어의 구매욕을 자극하지 못한다. 이럴 경우엔 이삿짐을 옮기고 집의 공간이 넉넉하면서도 안락함을 줄 수 있도록 집을 꾸미는 게 집 매매에 큰 도움이 된다. 부동산 중개인의 도움을 받는 것도 한 방법이다. 6. 불필요한 장식 개인 취향에 맞는 장식을 벽에 걸어 두거나 특정 장식품을 놓는 것은 주택 매매에 좋은 영향을 주지 않는다. 가족사진과 개인 초상화 등은 미리 떼어두는 게 현명하다. 집안에 가구가 너무 많거나 불필요하게 장식품이 많으면 집이 아무리 깨끗하더라도 답답하고 혼란스러운 느낌을 주게 된다. 7. 개인 취향 리모델링 대중적이지 않고 너무 집주인 개성에 맞게 개조한 주택 역시 바이어의 호감을 살 수 없다. 일부 바이어를 내쫓는 부작용까지 생길 수 있어 주의가 요구된다. 바이어는 원하지 않는 집안 디자인이나 개조를 원래대로 복구하거나 개조하는 비용도 생각하기 때문이다. 8. 수리 많은 집 수리해야 할 곳이 많으면 많을수록 집이 팔릴 가능성은 감소한다. 집을 새로 구하는 바이어 입장에서는 수리할 곳이 거의 없는 집을 가장 선호한다. 9. 부동산 중개인 선택 부동산 중개인을 잘 못 선택한 경우도 집 거래에 영향을 준다. 그 이유는 중개인의 조언과 가격 산정 전략이 주택매매를 가르는 요소가 되기 때문이다. 이 모든 실수는 전부 고칠 수 있는 사항이다. 다만 매물로 시장에 내놓은 기간이 길면 길수록 매매 성사 가능성도 작아진다는 점은 명심해야 할 사항이다. 진성철 기자리모델링 과도 취향 리모델링 부동산 중개인들 주택 판매

'플리핑' 비즈니스 비용관리가 관건

서머타임 도입으로 추운 겨울이 지나고 봄이 다가왔음을 알리고 있다. 연말부터 기지개를 켜기 시작한 플리핑(flipping)에 적합한 시기이기도 하다. 코로나-오미크론 바이러스 팬데믹 사태도 진정 기미를 보이며 부동산 시장에 활기를 불어넣고 있다. '뒤집는다'는 의미의 플리핑은 원래 낚시 기술 용어에서 유래했다. 부동산 용어로 '주택개량 판매사업'으로 번역하면 무난하다. 낮은 가격에 매물을 구입한뒤 대대적으로 개조시킨뒤 가장 빠른 기간에 가장 비싸게 되파는 방식을 일컫는다. 자기가 사는 집을 고치는 일은 리모델링으로 표현하며 주택을 여러번 사고팔아 시세 차익을 노리는 투기꾼과는 또다른 개념이다. 전문 플리퍼 투자집단은 대개 1년 이내에 집을 되팔아 단기간에 이익을 실현한다. 케이블 방송 '주택 사냥꾼(House Hunters)'이란 프로그램은 이들의 비즈니스 방식을 생생하게 보여준다. 오래됐거나 관리가 부실한 매물을 싼값에 사들인뒤 몇달안에 새로운 디자인으로 개조해 팔아치우곤 한다. 그렇지만 주택 플리핑은 양날의 검으로 불린다. 항상 돈을 남길수 있는 방법이라고 생각하면 위험하다. 효율적으로 고치지 못할 경우 예산만 낭비한채 큰 손해를 본다. 플리핑 투자 실패가 거듭되면 재정적으로 심각한 타격을 받기도 한다. 또 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때 건축 허가를 받지 못하면 지체될수록 막대한 손실을 초래한다. 업자들은 효율성 극대화를 위해 부동산 회사를 끼고 여러 채의 주택을 한꺼번에 사들여 동시에 플리핑하는 경우가 많다. 이때 가장 어려운 점은 적절한 매물을 찾아내고 구입 자금을 확보하는 일이다. 부동산 데이타베이스 전문 '아톰' 보고서에 따르면 지난해 2분기 전국의 주택 플리핑은 7만9733건에 달했다. 이 가운데 59.2%는 투자자들이 현금으로 40.8%는 융자로 구입했다. 이 기간 전체 주택 매매의 4.9%가 플리핑으로 전년도의 6.8%보다 줄었다. 일반적으로 플리핑 비율이 높아질수록 이익률은 떨어지는 경향을 나타낸다. 드림부동산 윤 김 브로커는 "플리핑 비즈니스는 주택 시세가 급등하거나 급락하는 변환기에 추진해야 수익이 커진다. 팬데믹으로 모라토리엄(퇴거 조치 금지)이 연장된 상황에서 테넌트가 있는 집을 사들이는 것은 금기사항이다. 나중에 법적 분쟁소지가 크기 때문이다. 또 플리핑 후에 팔지 못할 경우에는 렌트로 돌려 기본수입을 보충해야 한다"고 설명했다. 2021년 2분기 기준 전국 플리핑 평균 순이익은 1채당 6만7000달러였다. 순익 기준은 주택 판매 중간값에서 투자자의 구매 중간 가격을 뺀 금액이다. 주택 구매 가격보다 33.5% 높은 이익을 안겨준 것으로 드러났지만 1분기 37.2%보다 소폭 하락하고 1년전의 40.6%보다는 이익률이 상당히 떨어진 셈이다. 이 기간 시장에 나온 플리핑 주택 평균값은 26만7000달러로 사상 최고였다. 시공부터 판매까지 평균 147일이 걸려 11년만에 최단기간이었다. 그러나 물가상승 영향으로 이익은 줄었다. 예전보다 저조한 수익의 또다른 원인은 코로나 영향 때문이다. 투자자들이 집을 샀을 때는 집값이 고공행진을 이어갔다. 비싸게 주고 산뒤 고쳐서 되팔려고 할때 코로나 팬데믹이 악화됐다. 이때문에 주택 시장도 타격을 입어 원하는 가격을 받지 못했다는 해석이다. 아톰 측은 "코로나가 덮치기 전까지 주택거래에서 플리핑이 차지하는 비율은 늘고 있었다"며 "올해부터 오미크론 변이가 진정 조짐을 보이는 등 수익 마진이 올라가고 위축됐던 플립오버(플리핑 활동)가 늘 것"이라고 예상했다. 전문가들은 성공적인 플리핑을 위해서는 다음과 같은 사항에 신경쓰라고 조언한다. ▶사전 시장조사 철저히 할 것 브로커가 파는 부동산을 리스팅하는 MLS에서만 매물을 찾으면 안된다. 오프마켓.숏세일에 밝은 에이전트와 함께 숨은 매물을 찾아야 한다. ▶견적 산정·예산과 기한 설정 주택 거래 관련 비용인 클로징-대출-셀러 에이전트 커미션-보유비-컨틴전시 비용-유틸리티-공사-개축비를 사전에 파악해야 한다. 플리핑 비용은 집 매매 가격의 70%이하로 투자 가치를 높인뒤 팔때는 원래 주택값의 2배 이상이 적당하다. ▶멤버를 관리하라 개축 작업에는 건축가.브로커.컨트랙터.인스펙터.대출기관.CPA.부동산 에이전트.전문 변호사가 모두 동원된다. 항목별로 정확한 업무범위를 지정해야 한다.공사전에 착수금을 10% 이상 지불해서는 안되며 진행과정과 작업을 일일이 살펴야 한다. ▶지나친 개축은 금물 가장 큰 실수 가운데 하나는 부엌 카운터톱을 제일 값비싼 대리석으로 바꾸는 일이다. 튼튼하고 디자인 좋은 것으로 충분하다. 플리핑은 수익을 창출하는 과정이다. 너무 사치스럽게 프로젝트를 진행하면 손해를 본다. 봉화식 객원기자비즈니스 비용관리 주택개량 판매사업 비즈니스 방식 주택 판매

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