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[부동산 투자] 주택 보유 통한 절세

모기지 융자의 이자율이 많이 올랐지만 주택구매에 대한 열기는 여전하다. 새롭게 내 집 장만을 하려는 바이어들은 이자율 상승 때문에 월 페이먼트가 좀 올라서 어려움이 있어도 주택구매를 멈추지 않고 있기 때문이다. 이유는 앞으로 월 렌트도 같이 올라갈 것이고 주택을 소유했을 때의 세금 혜택이 다양하기 때문이다. 그러면 주택을 소유한 납세자들이 누릴 수 있는 세금 혜택을 알아보자.   우선 주택 구매 시 융자를 하였다면 매달 하는 페이먼트 중에 많은 비중을 차지하고 있는 모기지 대출 이자가 세금 공제항목에 포함된다. 2018년 개정된 세법에 의해 공제 한도가 축소됐지만, 여전히 최고 75만 달러에 해당하는 모기지 대출 이자를 소득 공제 항목으로 보고할 수 있다. 특히 융자를 받은 초기일수록 월 상환액에서 원금보다 이자가 차지하는 비율이 높다. 그리고 홈오너들이 납부하는 보통 연 1.25%에 해당하는 재산세도 1만 달러까지 소득 공제 항목에 포함된다.   한편 지난 2년 이상 코로나19 펜데믹으로 인하여 많은 사람이 재택근무를 하고 있다. 그중에 자영업자의 경우 자신의 주택에서 주로 일을 하고 있다면 ‘홈 오피스’로 소득 공제 항목을 적용받을 수 있다. 그러나 급여를 받아 W-2를 발급받는 주택 소유자는 홈 오피스 소득 공제 대상에서 제외된다.   또 신축 주택일 경우 의무적으로 설치해야 하는 태양열 발전과 같은 에너지 효율 관련 시설도 세금 공제 혜택을 볼 수 있다.     주택을 살 때 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때는 바이어는 모기지 보험(PMI)에 가입해야 한다. 모기지 보험료가 대출액의 약 0.3%에서 1.15%까지 높은 경우도 있어 융자 금액이 많은 경우 비용 부담이 아주 높아진다. 하지만 모기지 보험료 액수가 소득 공제 항목으로 활용되는 장점도 있다. 위의 모기지 보험에 적용되는 소득 공제 규정은 2020년 종료될 예정이었으나 다행히 지난해 마련된 ‘모기지 보험 세금 공제 법안(Mortgage Insurance Tax Deduction Act of 2021)'에 의해 시행 기간이 연장됐다. 모기지 보험료 액수가 높은 주택 보유자는 올해도 세금 보고 시 소득 공제 항목으로 활용할 수 있어 몇천 달러 이상의 절세 효과가 있다.   마지막으로 고령 인구가 점점 늘어가고 있어 상대적으로 집안에 노인용 시설을 설치해야 하는 경우도 많아졌다. 그런데 주택에 노인용 시설을 설치하면 이것도 소득 공제 대상이다. 노인이 거주하는 주택에 휠체어 통로, 미끄럼 방지 욕실 손잡이 등을 설치했을 경우 관련 설치비가 공제 대상에 해당한다. 공제액은 ‘조정 후 총소득(Adjusted Gross Income)'의 7.5%를 초과하는 금액이다. 예를 들어 연 소득이 5만 달러인 주택 보유자가 노인용 시설을  설치하느라 1만 달러를 지출하였다면 소득의 7.5%에 해당하는 3750달러를 뺀 6250달러가 소득 공제 대상이다. 담당 의사로부터 의료용 설치 확인서를 받아야 하는 노인용 시설로는 출입문 확장 공사, 계단 승강기 설치, 캐비닛 높낮이 공사 등이 있다. 노년층에 접어든 베이비 부머 세대가 자신의 필요에 따라 주택을 개조할 때 유효한 세금 공제 항목인데 세금 법이 개정된 이후에도 여전히 유효하여 다행이다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택 보유 주택 보유자 세금 공제항목 주택 소유자

2022-04-27

갑자기 목돈 지출 필요할 때 매우 유용

집값 상승이 가파르게 진행되면서 집을 팔지 않고 에퀴티만 꺼내 쓰는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧에 대한 정보가 주목을 끌고 있다. 장단점을 알아봤다.   부동산 전문가들에 따르면, 최근 수년간의 부동산 붐 덕분에 주택 가격은 2021년 2월에서 2022년 2월 사이 평균 20% 가량 상승했다. 또 플로리다나 애리조나와 같이 따뜻한 지역은 전년 대비 평균 가격 상승률이 훨씬 더 높아 각각 29.1%와 28.6% 올랐다. 이는 시장 가치에서 모기지융자를 뺀 금액인 주택의 에퀴티도 증가했음을 의미한다.     주택 소유자가 소유한 에퀴티는 35% 급증해 평균 18만 5000달러에 달한다. 하지만 에퀴티 증가는 40년 만에 가장 높은 인플레를 기록한 시기에 이뤄져 빛을 바랜다. 또한 주식 시장의 약세 때문에 은퇴자들이 현금을 인출하는데 어려움을 겪고 있다. 그래서 주목을 끄는 것이 집을 팔지 않고도 자산을  꺼내 쓸 수 있는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Home Equity Line of Credit: HELOC, 이하 에퀴티라인)이다.     ▶언제 필요한가   현금이 필요한 비상 상황이나 은퇴계좌 유지를 어렵게 할 수 있는 큰 규모의 지출에 대비해서 크레딧 한도를 마련해 놓는 것이 좋다. 전문가들은 "에퀴티라인이 없는 경우 급전이 필요할 때 난감한 경우를 겪을 수 있다"며 "이상적인 것은 평소에 에퀴티라인을 얻어 놓는 것"이라고 조언한다.     ▶기본 사항   일반적으로 변동 이자율을 갖고 있는 주택 담보 대출의 한 유형인 에퀴티라인은 연방준비제도(Fed)가 이자율을 인상하면 함께 이자율이 올라간다. 에퀴티라인은 마치 크레딧카드처럼 작동하며 언제나 사용할 수 있는 크레딧 한도를 가진 2번째 모기지(주택담보대출)다. 수표를 쓰거나 대출기관에서 발급한 데빗카드를 사용해 이용한다.   대출 기관은 일반적으로 주택 가치의 최대 80%까지 대출할 수 있도록 허용하지만 일부는 더 높은 비율까지 허용하기도 한다. 대부분의 에퀴티라인은 주택을 소유하는 동안 쓸 수 있는 것이 아니고 원칙적으로 10년의 인출기간이 있다. 이 경우 원금 상환없이 사용 금액에 대해 이자만 지불할 수 있는 옵션도 있다. 그 후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다.     에퀴티라인은 일반적으로 주택 담보 대출, 개인 대출 및 크레딧 카드보다 이자율이 낮다. 최근 평균 이율은 3.95%이다. 그러나 연준은 올해 6차례의 추가 금리인상을 시사하고 있으며 차입 비용은 앞으로 몇 개월 동안 더 높게 조정될 것으로 보인다.   에퀴티라인을 이용하면서 가장 큰 위험성은 빚을 지불하지 않으면 채무 불이행 및 압류로 주택을 잃을 수 있다는 점이다.  그러나 금융 전문가들은 제한된 상황에서 좋은 금융 옵션이라고 말한다. 원래 에퀴티 라인은 주택을 소유한 채로 큰 금액의 리모델링 비용을 사용할 수 있는 용도였다. 아니면 주택을 통해서 높은 이자율로 크레딧 카드 부채를 상환하거나 예상치 못한 비용으로 인해 단기 현금 부족문제를 해결하는 비상 자금으로 용이하게 사용할 수 있다.     ▶열기 어려워져   웰스파고, 모건체이스, 시티를 포함한 다수의 대형 은행들은 코로나 팬데믹으로 인한 경제적 불확실성 때문에 2020년에 HELOC 승인을 중단했으며 아직 다시 재개하고 있지 않다.  또한 일부 승인이 가능한 은행들도 주택 소유주가 꾸준한 급여가 없는 은퇴자들에게는 대출 자격을 갖추지 못한 것으로 간주한다. 그럼에도 승인을 받는 것이 가능하다. 다시 말해서 크레딧 점수가 양호하고 에퀴티가 넉넉한 경우 소셜 시큐리티, 은퇴 저축 등 같은 수입 출처가 확실한 경우 가능하다고 전문가들은 설명했다.     ▶장점   홈에퀴티라인은 다음과 같은 장점이 있다.   첫째, 큰 금액을 사용할 수 있다. 예상치 못한 주택 수리를 해야 하는 경우로 큰 돈이 들어가게 될 경우 퇴직자들에게는 어려움이 클 수 밖에 없다. 기본적인 수리 비용은 최대 4만 달러, 지붕 전체 교체는 1만1000달러 이상이 될 수 있으며 새로운 에어컨 시스템은 1만2500달러가 들어간다. 수십만달러를 체킹 계좌에 쌓아놓고 있지 않는 이상 큰 부담이다. 2020년 평균적인 가정에서는 주택 수리에 1만3138달러를 지출했다.     에퀴티라인은 또한 번거롭게 재융자를 하지 않고도 에퀴티를 통해 현금을 사용할 수 있어 새로운 모기지 클로징 비용을 내지 않을 수 있다.     둘째, 퇴직 자금이 고갈되지 않을 수 있다.  백세시대를 맞아 401(k)나 IRA와 같은 퇴직 저축 계좌가 은퇴후 수십 년 동안 필요한 소득을 충분히 제공하지 못할 수 있다. 특히 주식투자를 하는 경우 시장 하락기 동안에는 현금 확보가 어려울 수 있다. 그래서 에퀴티라인의 역할이 주목을 끈다. 또 401(k)에서 돈을 인출하는 것보다 나을 수 있다.   셋째, 절세 혜택을 제공한다. 59.5세 이상인 경우 기존 401(k)에서 인출하는 모든 현금에는 소득세율이 적용된다. 반면 에퀴티와 관련된 인출은 다양한 절세를 이끌어 낼 수 있다.   넷째, 보다 유연한 상환 옵션을 제공한다. 필요한 만큼만 빌릴 수 있고 빌린 것에 대해서만 이자를 지불하면 된다. 이자를 갚거나 자신의 일정에 따라 이자와 원금을 갚을 수 있다. 더 중요한 것은 빌린 돈을 상환하기 위해 은퇴 자산을 언제 인출할 것인지에 대한 추가적인 통제력을 확보할 수 있다. 예를 들어, 주식시장이 반등할 때 융자금을 에퀴티라인으로 상환하는 이점이 크고 쉽다. 하락 장세에서 빚을 갚기 위해서 처분해야 했을 주식보다 더 적은 숫자를 처분하면서 지출을 줄일 수 있다.     ▶위험성   다른 대출과 마찬가지로 에퀴티라인도 이자와 함께 상환해야 한다. 주택은 크레딧 한도에 대한 담보물이기 때문에 상환 계획이 어떤지 확인해야 한다. 그냥 이자만 갚다가 끝나는 것이 아니라는 것이다. 또한 이자율 변동성에 따른 위험은 에퀴티라인을 선택할 때 가장 고려해야할 사항이다. 대부분의 에퀴티라인에는 변동 이자율이 있기 때문에 이자율이 상승하는 기간에는 상환액도 증가한다. 지금 4%로 빌린 돈이 향후 1년에 5% 또는 6%가 될 수 있다.   전문가들은 "에퀴티라인은 절대 현금 인출기가 아니라"며 "감당할 수 있는 만큼만 빌려야 한다"고 조언했다. 장병희 기자목돈 지출 이하 에퀴티라인 변동 이자율 주택 소유자

2022-04-24

은퇴한 시니어들을 위한 '리버스 모기지'란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 '리버스 모기지'란 무엇인가요?   ▶답= 은퇴 준비가 되어 있지 않은 중산층 시니어들이 은퇴를 하면서 시니어들에게 제공되는 임대 주택에도 들어가지 못하고 남아 있는 모기지 페이먼트를 계속하면서 더욱 어려운 상황에 빠지게 됩니다.   이때 이같은 상황에 있는 주택을 소유한 시니어들이 사용할 수 있는 좋은 방법이 리버스 모기지입니다. 예전에는 많은 시니어 분들이 자신의 집을 자녀들에게 물려주기 위해 집 페이먼트를 하면서 페이오프 하려고 하셨지만 최근에는 자신이 소유한 주택을 통해 남은 여생을 안정적이고 풍요롭게 살기 위해서 리버스 모기지를 선택하는 분들이 많습니다.   리버스 모기지를 한다고 해서 리버스 모기지가 종료될 때 그 주택의 모든 에큐티가 없어지는 것이 아니라 리버스 모기지가 종료되는 시점에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 됩니다.   리버스 모기지는 62세 이상으로 자신이 소유한 주택이 에큐티를 가지고 있을 때 이용할 수 있습니다. 즉 자신이 소유한 주택 가치를 이용해서 일시불이나 월 고정 지불금 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 현재 자신이 소유한 주택이 모기지 페이먼트를 내고 있더라도 리버스 모기지를 이용하면 주택 소유자가 대출금을 지불하지 않고 오히려 주택을 통해서 일정 금액을 받을 수도 있습니다.   리버스 모기지의 작동 방법은 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불하고 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액에 반영되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.   리버스 모기지를 사용하시는 분은 62세 이상으로 주택 자산이 가장 큰 자산이고 주택을 유지하면서 기본적인 생활비를 충당하기 힘들 때 리버스 모기지로 현금을 얻고 생활비를 충당하기에 좋은 방법입니다. 즉 리버스 모기지를 통해서 재산세 유지비 및 보험을 유지하고 12개월 이상 집을 비우지 않고 살아간다면 리버스 모기지를 통해서 현금을 받을 수 있는 것입니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 주택 소유자 모기지 페이먼트

2022-03-08

지난 2년새 덴버 집값 25.7% 올랐다

 덴버가 지난 2년 사이 미국에서 가장 집값이 많이 오른 도시 전국 10위에 이름을 올렸다.부동산중개업체인 질로우닷컴(Zillow.com)이 최근 공개한 미국에서 가장 주택가격이 많이 오른 도시 톱 10 조사에 따르면, 덴버는 지난 2년 사이에 집값이 25.7%나 올라 전국에서 10번째를 기록했다.1위는 텍사스주 오스틴으로 41.1%에 달했으며, 이어 노스캐롤라이나주 랄리가 33.1%로 2위를 차지했다. 이밖에 유타주 솔트레이크시티가 32.1%가 상승해 3위, 플로리다주 잭슨빌이 30.7%로 4위, 플로리다주 탬파가 30.4%로 5위, 애리조나주 피닉스가 30.1%로 6위, 캘리포니아주 샌디에고가 27.3%로 7위, 노스캐롤라이나주 샬럿이 26.6%로 8위, 네바다주 라스베가스가 26.35%로 9위에 각각 랭크됐다. 질로우는 미국의 주택 자산 총액이 지난 10년 사이에 2배로 늘어나 2021년 기준으로 43조 4,000억 달러에 달했다고 밝혔다. 질로우에 따르면, 지난해에만 강한 수요에 비해 공급량이 부족해 미국내 주택 가격이 평균 19.6%가 올랐다. 이에 따라 주택 자산이 한해 동안 6조 9,000억 달러가 증가했다. 미국의 지난해 주택 자산 증가액은 지난 20년 사이의 최고치다. 질로우는 올해에도 미국내 주택 가격 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 제프 터커 질로우 선임 이코노미스트는 “주택 가격이 폭등하고 있어 주택 소유자는 환영하고 있지만 주택을 사려는 사람들은 심각한 어려움에 봉착했다. 올해에는 집을 매입하기가 지난해에 비해 다소 나아질 수 있으나 여전히 판매자가 우위를 점한 ‘셀러스 마켓’(seller’s market)이 계속될 것”이라고 말했다. 미국에서는 주택 가격 상승, 모기지 이자 상승, 낮은 소득으로 인해 주택 구매가 갈수록 어려워지고 있다. 주택 모기지 기관인 프레디맥은 최근 보고서에서 “올해 인플레이션이 내려갈 것이나 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 이전 수준보다 높을 것이고, 주택 시장에도 ‘뉴노멀’이 나타날 것이다. 이 뉴노멀은 비축한 현금이 없는 사람이 미국에서 집을 사기가 어렵다는 것”이라고 강조했다. 한편, 전미부동산중개인협회(NAR)는 2021년 기존주택 매매 건수가 전년보다 8.5% 증가한 612만 건으로 집계됐으며 이는 2006년 이후 최다 건수라고 전했다.      이은혜 기자덴버 집값 기존주택 매매 주택 자산 주택 소유자

2022-02-08

[부동산 투자] 부동산 뉴스

 오늘은 1월 가주 부동산협회(CAR)의 뉴스 레터를 간추려 옮겨본다.     먼저 모기지 융자의 이자율이 몇 차례에 걸쳐 상승할 것이다. 국책 모기지 기관인 프레디 맥이 매주 보고한 평균 30년 고정 모기지 이자율은 1월 둘째 주에 이미 2020년 3월 이후 최고 수준으로 올라갔으며 향후 추가 인상이 이어질 것이라고 한다.   여전히 높은 인플레이션으로 촉발된 통화 정책의 긴축 속도가 예상보다 빨라질 것이라는 전망이 단기적으로 금리를 인상하게 한다고 한다. 그러나 현재의 상승 추세에도 모기지 이자율은 역사적 기준으로 여전히 낮고 평균 30년 고정 이자율은 연말까지 4% 이하로 유지될 것이다. 1월 첫 2주 동안에도 모기지 신청은 증가하고 있고 특히 FHA 융자 신청은 거의 9%나 증가했다. 이것은 올해도 주택 수요가 계속될 것을 예상하게 하며 시장의 지속적인 경제 회복을 보여주게 될 것이다.   주택의 차압도 2005년 이후 최저 수준에 도달해서 부동산에 대한 압류 신청은 2020년과 비교하여 3분의 1 정도이고 서브 프라임 사태 이후인 2010년의 거의 290만 건에서 95%가 감소했다.     원인은 몇 년간 미국 전역의 주택 가격이 두 자릿수 이상 상승하면서 압류된 주택 소유자의 87% 이상이 주택에 충분한 에퀴티를 가지고 있었고 이는 주택의 페이먼트를 할 수 없게 된 대부분의 홈오너들이 집을 팔아서 융자를 상환할 수 있어 압류 경매 절차를 거칠 필요가 없었기 때문이다.   그러나 기록적인 인플레이션과 COVID 사례 급증으로 소매 판매가 감소했다. 지난 12월의 소매 판매는 COVID 사례의 증가와 인플레이션이 최고치로 급등하면서 12월에 1.9%가 하락했다. 연말의 감소는 부분적으로 조기 쇼핑과 소비자들이 공급 제약에 대해 우려하면서 수요가 앞당겨졌기 때문이기도 하다. 실제로 12월의 하락은 10월에 전월 대비 1.8% 증가한 기록적인 소매 판매의 영향으로 보인다. 소매 판매가 이번과 같은 추세를 따른다면 앞으로 오미크론 파동이 가라앉으면 2022년 1분기에 강력한 반등을 보게 될 것이다.     그러나 소비자 심리는 10년 만에 두 번째로 낮은 수치로 하락하였다. 인플레이션의 가속화가 지수 하락의 주요 원인이었다. 설문조사를 통한 응답자의 75%가 인플레이션을 실업보다 더 심각한 문제로 꼽았는데 높은 인플레이션으로 인해 가장 큰 타격을 입은 연 소득 10만 달러 미만 가구에서 더욱 심각했다.   한편 주택 가격이 두 자릿수까지 오르면서 주택 구매 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 재무부는 11월 신규 주택의 중간 판매 가격이 거의 19% 상승했다고 보고했으며, 전미부동산협회(National Association of REALTORS)는 지난달 미국의 기존 주택 가격이 연평균 13.9% 상승했다고 보고했다.   최근 주택 거래의 많은 부분이 고급 주택에 집중되어 있어 평균 모기지 융자금액의 평균이 더 높게 나온 영향도 있다. 다행히 주택 가격이 상승함에 따라 주택 구매자가 주택 구매 비용을 지불하기 위해 대출하는 금액도 올라간다.     급등한 집값을 반영하여 2022년 모기지 대출 한도가 18% 인상된다. 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 ‘컨포밍론’의 올해 대출 한도가 전국 기준치 54만8250달러에서 64만7200달러로 올라 예비 바이어들이 같은 조건으로 거의 10만 달러 정도를 더 빌릴 수 있게 되었다.   하지만 많은 금융 전문가들은 모기지 월 페이먼트, 재산세, 보험 및 기타  주택의 유지 비용을 포함한 주택에 들어가는 모든 비용이 월수입의 30%를 초과하지 않도록 권장하고 있다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 뉴스 소매 판매가 주택 수요 주택 소유자

2022-01-26

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