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[부동산 가이드] 인스펙션

지난 몇 년 동안 셀러가 유리한 마켓이다 보니 오퍼를 인상적으로 쓰기 위해 인스펙션 조건을 없애고 주택 상태 그대로 사는 경우가 많았다.     지역에 따라 다르겠지만, 요즘 부동산 경기가 주춤해지면서 오퍼를 쓸 때 인스펙션 조건을 다시 넣는 경우가 많아졌다.     어떤 집도 완벽하지 않다. 새집이라도 들어가 살게 되면 크고 작은 문제를 발견하게 된다. 그래서 바이어는 꼭 인스펙션에 참석해 인스펙터로부터 인스펙션 결과를 현장에서 직접 듣기를 조언한다.   인스펙션에서 주로 다루는 요소는 냉난방 시스템, 배관과 전기, 지붕, 인슐레이션, 벽과 천장, 바닥과 창호 및 문짝, 구조와 안전, 수영장 등이다. 하지만 배관, 덕트, 하수도, 지붕, 수영장 등은 접근이 용이하지 않아 별도로 이 분야 전문가로부터 인스펙션을 받기를 권한다. 또한 건축한 지 오래된 주택 경우 납, 석면, 메탄가스가 있는 주택 자재를 사용할 가능성이 있으므로 이를 확인하기 위해서도 전문 회사를 고용해서 조언을 얻어야 한다.   일반적으로 바이어나 에이전트가 발견할 수 있는 것, 가령 주방기구가 잘 작동하지 않거나 카페트와 페인트가 벗겨지는 것처럼 비전문가가 볼 수 있는 것들은 중요하지 않다. 적은 비용으로 간단히 고치거나 리모델링을 할 수 있기 때문이다. 우선주의 깊게 봐야 할 대목이 워터데미지인데 원인과 그 이후 어떻게 고쳤는지를 확인해야 한다.     한편 자세히 집 내부를 살펴보기도 해야 하지만 멀리 떨어져서 주택을 보는 것도 필요하다.     예를 들면 주택이 지진이나 기초 공사 부실로 기울어져 있는지를 확인해야 한다.  주택을 지을 때 그레이딩을 하고 그 위에 집을 짓는데 이것을 제대로 하지 않아 주택이 약간 기운 경우가 종종 있다. 또한 문이나 창문이 제대로 닫히지 않는다든지 또는 주택 외벽의 스타코가 심하게 금이 가 있다든지 하면 집 구조 문제 여부를 판단해야 한다.     이외 마당에 물이 잘 빠지는지, 지붕 상태가 양호한지, 담벼락이 단단히 서 있는지도 확인한다.   방이나 거실을 퍼밋 없이 개축 또는 증축했을 경우 그 이음새를 잘 봐야 한다.     예를 들어 한인타운 유닛 경우 증축, 개축이 많은데 방을 더 늘릴 때 그 이음새 부분에 금이 생겨 물이 새거나 바닥이 서로 수평으로 맞지 않아 재공사를 해야 하는 경우가 있다. 그뿐만 아니라 퍼밋이 없을 경우 철거를 해야 하거나 개축 시 퍼밋 비용으로 상당 금액을 지불해야 하므로 반드시 확인해야 한다.   만약 셀러가 집 고친 것들을 알렸다면 수리한 영수증이나 인보이스를 요청해 받는다. 만약 보험을 통해 고쳤다면 보험회사에서 보내온 서류들을 셀러로부터 받아 에이전트와 잘 살펴야 한다.     인스펙션은 집을 사는 바이어뿐만 아니라 셀러 쪽에서도 필요하다. 주택을 팔기 위해 시장에 내놓기 전 문제 소지가 되어 매매가 어려워지는 것을 막기 위해 미리 인스펙션을 하기도 한다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 데미지 주택 주택 상태 주택 자재 주택 외벽

2022-06-22

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

과거 사례를 보면 인플레이션이 발생하면 집값도 따라서 올랐다.     주택 건축에 필요한 자재비가 들썩거리기 때문에 신규 주택가격 상승에도 직접적인 영향을 미친다.     자재비가 상승하면 건축비 부담도 늘기 때문에 신규 주택가격 상승뿐만 아니라 공급 감소로 이어진다.     주택 매물이 가뜩이나 부족한 상황인데 신규 주택 공급마저 감소할 경우 바이어들의 주택 구입 여건이 더욱 불리해질 수밖에 없다. 인플레이션에 대한 우려가 현실화하면서 이미 주택 건축업계가 몸을 사리는 현상이 나타나기 시작했다.     전국 주택 건설업 협회(NAHB)가 집계하는 주택시장 지수는 5월 69로 5개월 연속 하락세를 이어가며 지난해 9월 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다.   집값 상승과 모기지 이자율 상승이 동시에 나타나면서 내 집 마련은 더욱 힘들어질 전망이다. 특히 저예산으로 낮은 가격대의 주택을 구입하려는 바이어들의 주택 구입 여건이 크게 악화할 것이라는 우려가 나오고 있다.     이자율이 오르면서 재융자 관심도 높아지고 있다. 대부분 재융자는 이자율을 낮춰 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액을 절약이 목적이다. 하지만 이 밖에도 재융자를 하는 목적은 다양하기 때문에 재융자 목표를 먼저 세워야 한다. 요즘처럼 이자율이 오르는 시기에는 기존 변동 이자율을 고정 이자율로 바꾸는 재융자 신청이 늘어난다.     에퀴티가 든든한 주택소유주는 캐시-아웃 재융자를 통해 앞으로 발생할지 모르는 경기 침체를 대비한 목돈을 미리 준비할 수 있다. 그동안 변동 이자율을 적용받은 경우 이자율이 더 오르기 전 고정 이자율로 전환하기 위해 재융자를 하면 안전하다.     지난해 바이어 3분 2가 주택 구입에 실패한 것으로 나타났다. 극심한 경쟁으로 주택 구입에 실패한 바이어가 성공한 바이어보다 훨씬 많았던 해다.     올해도 주택시장 상황이 크게 개선될 것으로 보이지는 않지만 내 집 마련에 대한 바이어의 기대감은 지난해 보다 높아진 것으로 나타났다.     지난해 주택 시장은 약육강식이 지배하는 아마존 정글을 연상케 할 정도로 바이어 간 구입 경쟁이 극에 달했다.     전액 현금 구매인 캐시 오퍼가 주택 시장을 지배한 가운데 크레딧 점수와 소득이 높아도 다운페이먼트 비율이 낮은 바이어는 구입 경쟁에서 뒤쳐지는 사례가 속출했다. 그 결과 주택 구입에 실패한 바이어들이 성공한 바이어 숫자를 크게 앞질렀다. 팔고 싶어도 팔지 못하는 주택소유주도 많다. 현재 주택시장에 나온 매물이 턱없이 부족해 보유 주택을 팔아도 이사 갈 집을 구하기 힘들다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.     지난해 주택 매물은 코로나 팬데믹 이전인 2019년 대비 56%나 줄어들었다. 집을 내놓기를 꺼리는 주택소유주가 많아 극심한 매물 부족 현상은 당분간 계속될 것으로 전망된다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택 건축업계 주택시장 상황 주택시장 지수

2022-06-22

과도한 리모델링 비용 판매에 오히려 불리

고물가와 모기지 이자율 상승으로 부동산 시장의 셀러스 마켓 상황에도 변화가 생기고 있다. 6~8월은 주택 거래의 성수기고 매물 부족 상황이지만 일부 셀러들은 여전히 집 매매가 여의치 않다. 그 이유는 무엇일까. 다양한 이유가 있겠지만, 현장에서 뛰는 부동산 중개인들이 공통으로 지목한 집 못 파는 셀러들의 9가지 실수를 정리해봤다.   1. 지나친 가격     시장가보다 판매가가 지나치게 높은 가격에 형성돼 있는 게 가장 큰 걸림돌로 지목됐다. 자신의 집과 주변에 있는 유사한 크기와 구조의 집 가격과 비교해 보는 게 바람직하다. 아무리 리모델링을 최근 했고 비싼 자재를 사용했더라도 그 비용을 주택 판매 가격에 고스란히 반영해서 매물로 내놓으면 바이어의 오퍼를 받기가 어렵다고 한다. 보통 시장가의 20~30% 이상이면 거래가 뜸하다는 게 업계의 설명이다.   2. 허술한 리스팅   보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 코로나19로 가상현실 투어도 등장한 마당에 볼품없는 사진과 허접한 설명은 바이어의 구매 의욕을 떨어뜨린다. 코로나19로 온라인 리스팅이 대세가 된 지금은 더 그렇다. 바이어의 입장에서 집 구석구석을 보기 좋게 사진을 많이 찍어서 같이 올리고 감성을 터치할 수 있게 집의 장점을 부각하는 설명이 주택 매매를 더 쉽게 할 수 있다는 것이다.   3. 과도한 애착     집에 대한 과도한 애착으로 인해서 가격 협상을 하지 않는 것도 집이 팔리지 않는 주요 이유로 꼽혔다. 셀러 본인 집이 세상에서 가장 좋다고 생각하거나 정성을 쏟아부어 주택을 고쳐서 애정이 쌓일 수는 있다. 하지만 집을 팔아야 한다면 이런 애착은 버리고 현실적으로 생각하는 게 이롭다.   4. 더러운 집     셀러 자신이 주택을 깔끔하게 청소하고 잘 관리했다고 하지만 전문가나 바이어 눈에 거슬리는 부분이 있을 수 있다. 따라서 매물로 내놓기 전이나 리스팅에 올리기 전에 전문가의 도움을 받아 집을 청결하게 해야 한다.   5. 연출 필요   이미 이사한 후 살던 집을 매물로 내놓았을 때, 텅 빈 집은 바이어의 구매욕을 자극하지 못한다. 이럴 경우엔 이삿짐을 옮기고 집의 공간이 넉넉하면서도 안락함을 줄 수 있도록 집을 꾸미는 게 집 매매에 큰 도움이 된다. 부동산 중개인의 도움을 받는 것도 한 방법이다.   6. 불필요한 장식   개인 취향에 맞는 장식을 벽에 걸어 두거나 특정 장식품을 놓는 것은 주택 매매에 좋은 영향을 주지 않는다. 가족사진과 개인 초상화 등은 미리 떼어두는 게 현명하다. 집안에 가구가 너무 많거나 불필요하게 장식품이 많으면 집이 아무리 깨끗하더라도 답답하고 혼란스러운 느낌을 주게 된다.     7. 개인 취향 리모델링   대중적이지 않고 너무 집주인 개성에 맞게 개조한 주택 역시 바이어의 호감을 살 수 없다. 일부 바이어를 내쫓는 부작용까지 생길 수 있어 주의가 요구된다. 바이어는 원하지 않는 집안 디자인이나 개조를 원래대로 복구하거나 개조하는 비용도 생각하기 때문이다.   8. 수리 많은 집   수리해야 할 곳이 많으면 많을수록 집이 팔릴 가능성은 감소한다. 집을 새로 구하는 바이어 입장에서는 수리할 곳이 거의 없는 집을 가장 선호한다.   9. 부동산 중개인 선택   부동산 중개인을 잘 못 선택한 경우도 집 거래에 영향을 준다. 그 이유는 중개인의 조언과 가격 산정 전략이 주택매매를 가르는 요소가 되기 때문이다.     이 모든 실수는 전부 고칠 수 있는 사항이다. 다만 매물로 시장에 내놓은 기간이 길면 길수록 매매 성사 가능성도 작아진다는 점은 명심해야 할 사항이다.  진성철 기자리모델링 과도 취향 리모델링 부동산 중개인들 주택 판매

2022-06-22

[부동산 투자] 부동산 시장의 전환점

모기지 이자율이 6%를 넘나들며 작년 대비 2배 가까이 급격한 상승을 보여주고 있습니다. 부동산 등 자산시장은 이자율에 큰 영향을 받는 관계로 시장은 급속하게 냉각되고 있습니다.     6월 현재 일부 특정한 지역의 주택 시장을 제외하고 모든 시장에서 매물로 나와 있는 주택들의 가격이 소폭 하락하는 모습을 보여 주고 있으며 전월 대비 거래량 또한 줄어드는 추세입니다.   전통적으로 5월에서 7월은 가장 활발한 주택 거래가 이루어지는 시기임에 비추어 볼 때 급속한 이자율 상승과 불확실한 부동산 시장 동향에 바이어와 셀러 모두 향후 시장 방향을 지켜 보고 움직이고 싶어하는 모습으로 해석할 수 있습니다.   5월의 소비자 물가가 8.6%의 상승으로 나오고 연준에서 0.75%포인트 기준금리 인상이라는 이례적인 대처를 보이자 시장은 부동산 경기 침체를 예측하는 의견이 많아지고 있습니다. 더욱 암울한 전망은 연말까지 기준금리가 3%까지 치솟을 수 있다는 시장의 예측이 현실이 되어가고 있다는 것입니다. 이렇게 이자가 급속하게 올라가면 미처 시장이 적응하기도 전에 자본 시장에 영향을 미쳐 경기 침체가 가속되고 고착될 수도 있음을 경고하는 전문가들도 있습니다.   2008년 서브프라임 사태에 따른 마지막 부동산 시장 폭락의 트라우마를 아직 기억하고 있는 많은 분은 이번 불경기의 신호에 민감할 수밖에 없지만, 항상 그렇듯 불경기는 전혀 다른 모습으로 찾아오고 있습니다. 지난 서브프라임 사태 때와 다른 점은 은행 부실화가 동반하지 않는다는 점입니다.   또한 지난 십여년간 상승한 부동산 가격과 엄격한 금융 대출 심사로 인해 대부분의 주택이 충분한 에쿼티가 쌓여있어 일정한 부분의 가격 하락은 버틸 수 있는 여력이 있기 때문에 서브프라임 사태와 같은 대량의 은행 차압 매물이 시장에 쏟아져 나오는 일은 없을 것 같습니다.   시장의 예측과 같이 이자가 지금과 같은 상승세를 유지한다면 부동산 소유주들은 미리 몇 가지 대처를 해 놓는 것이 좋은 것 같아 소개해 드리려고 합니다.   주택담보 대출과 달리 5년에서 7년 정도의 융자 대출 상환 기간을 가지고 있는 상업용 부동산의 경우 이자율 상승에 보다 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 대출 기간이 1년 이하로 남았다면 신속하게 은행 또는 융자 전문가와 재융자를 의논해 보는 것도 좋은 대처 방법입니다.   주택 융자 중에서도 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 프로그램을 가지고 계신 분들 또한 앞으로 상승할 이자율에 대비한 계획을 세우는 것이 현명한 대처가 될 것입니다. 만약 가지고 있는 부동산에 충분한 에쿼티가 쌓여 있는 경우 미리 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC) 프로그램을 준비해 놓는 것도 만약의 상황에 대비하는 좋은 방법이 될 수 있습니다.     현재 가지고 계신 부동산 관련 소비 목록을 점검하셔서 절약할 수 있는 부분들은 교체하는 것도 필요할 것입니다. 인플레이션으로 인한 유틸리티 비용 상승에 대비해 스마트 홈 시스템으로 업그레이드한다면 유틸리티 비용을 절약할 수 있으며 주택의 가치상승에도 도움이 될 것입니다.   지난 십여년간의 부동산 상승 시장이 끝나고 하락장으로 갈 수도 있는 시점에서보다 현명하게 시장 상황을 주시하며 대비해야 하는 시기라고 생각합니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 전환점 기준금리 인상 부동산 시장 주택 시장

2022-06-22

전국 주택 중간값 첫 40만불 돌파…전국부동산협 5월 조사

지난달 전국 기존주택 판매가 넉 달 연속 감소했으나 주택 중간값은 사상 처음으로 40만 달러를 넘어섰다. 이자율 급등으로 향후 거래는 더 줄고 집값 상승세도 다소 둔화할 것으로 전망됐다.   21일 전국부동산협회(NAR)는 5월 기존주택 판매가 전월 대비 3.4% 줄어든 연율 541만 채로 집계됐다고 발표했다.   이는 전년 대비 8.6% 감소한 것으로 당초 전문가 예상치에 부합하는 수준이다.   5월 기존주택 거래 중간값은 40만7600달러로 지난 1999년 관련 통계 작성 이후 처음으로 40만 달러를 돌파했다. 작년 대비 상승률은 14.8%로 주택 중간값은 역사상 최장 기간인 123개월 연속 상승세로 기록됐다. ‘레드핀’ 부동산은 지난달 팔린 주택 중 60% 가까이가 리스팅 가격 이상에 거래됐다고 부연했다.     국책 모기지 기관인 ‘프레디맥’에 따르면 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율은 지난달 5.23%였다. 지난해 한 해 평균 이자율 2.96%를 크게 넘어선 것으로 지난 4월의 4.98%에 이어 수직으로 솟구쳤다.   NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “빠른 속도로 오르는 이자율에 따른 거래량 둔화세가 시간이 갈수록 커지고 있다”며 “금리 급등에 따른 주택시장의 어려움이 향후 수개월에 걸쳐 거래 둔화로 나타날 것”이라고 말했다.   지난달 말 기준 주택 재고는 전년 대비 4.1% 감소한 116만 채였다. 그러나 전월 대비로는 12.6% 증가로 최근 단기간 내 급변하는 시장 분위기를 보여줬다.   또 다른 국책 모기지 기관 ‘패니매’의 더그던컨 수석 이코노미스트는 “이자율 상승에 따른 바이어 부담이 걸림돌이지만 집값은 여전히 상승 모멘텀이 풍부하다”고 전망했다. 그러나 던컨 이코노미스트는 5월 전년 대비 14.8% 상승한 집값이 연말 기준 5%로 상승률이 둔화할 것으로 전망했다.   한편 패니매의 최신 여론조사에서 ‘집 사기에 좋은 시기’라는 응답자는 17%로 사상 최저를 기록했다. 지난해 5월 기록했던 35%의 절반에 못 미친 것으로 2010년 관련 조사를 시작한 이후 최저치였다. 또 주택 건축 업체를 대상으로 한 6월 경기심리지수도 최근 2년 사이 최저를 나타냈으며, 5월 주택 신규 착공 역시 전월 대비 14.4% 감소를 기록하는 등 주택시장을 둘러싼 신중론이 확산 중인 것으로 분석됐다. 류정일 기자전국부동산 중간값 주택 중간값 기존주택 판매가 기준 주택

2022-06-21

LA 주택 중간가 다시 80만불 아래로 하락

지난달 LA의 주택 중간가가 80만 달러 아래로 다시 떨어졌다. OC도 10개월 만에 처음으로 하락해 130만 달러 선이 무너졌다.   가주 부동산중개인협회(CAR)는 ‘5월 주택 거래 및 가격 보고서’를 통해 남가주 6개 카운티 중 5개에서 집값이 전월 대비 하락세를 나타냈다고 17일 발표했다.   이유는 이자율 상승에 경기침체 우려까지 겹쳤기 때문으로 분석됐다. CAR은 “1년 전 2.96%였던 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율이 지난달 5.23%로 치솟았다”며 “동일한 주택을 기준으로 모기지 상환 부담이 1년 만에 40%까지 늘었다”고 설명했다.   기존 단독주택 중간값 기준 LA는 3개월 만에 80만 달러를 회복했던 4월보다 0.4% 하락하며 지난달 79만8720달러로 내려앉았다. 지난해 5월의 72만5680달러보다는 10.1% 올랐지만, 거래량은 11.2% 감소했다. 〈표 참조〉   OC는 4월 132만5000달러에서 2.3% 하락한 129만5000달러를 나타냈다. 전월 대비 기준으로 하락은 지난해 7월 이후 10개월 만에 처음이고 전년 대비 거래 감소 폭은 22.6%로 남가주 최대를 기록했다.   전월 대비 기준으로 리버사이드만 3.2% 집값이 올랐을 뿐 벤투라는 4.2% 최대폭 하락했고, 샌버나디노는 50만 달러 돌파에 실패했으며, 샌디에이고도 97만 달러 선을 넘지 못했다.   가주 전체로는 주택 중간값이 89만8980달러로 전월 대비 1.6%, 전년 대비 9.9% 각각 상승했다. CAR은 “고액 주택 거래가 중간값 상승을 견인했다”며 “100만 달러 이상 주택 거래 비중이 4개월 연속 늘어난 35.3%로 사상 최고였다”고 전했다.   대신 거래량은 연율로 37만7790건을 기록해 전월 대비 9.8%, 전년 대비 15.2% 각각 감소하며 팬데믹 이전 수준으로 줄었다는 평가를 받았다. 특히 연율로 40만건 미만은 2020년 6월 이후 처음이다.   CAR의 오토 카트리나 회장은 “리스팅 가격보다 높은 가격으로 팔린 주택 비중 감소, 거래까지 걸린 기간 연장 등 시장이 균형을 되찾는 모습을 보였다”며 “공급이 소폭 늘었고 비딩 경쟁도 다소 완화된 것으로 파악됐다”고 말했다.   실제로 지난달 가주 전체의 리스팅 매물은 7년래 최대폭인 전년 대비 46.7%, 지난 4월에 비해서는 26.4% 각각 증가했고, 거래까지 걸린 기간은 1년 전 평균 7일에서 9일로 늘었으며, 리스팅 가격 대비 거래가 비율은 1년 전 103.8%에서 103.4%로 소폭 낮아졌다.   CAR의 조던 르빈 수석 이코노미스트는 “5월 잠정주택판매는 30.6% 감소해 팬데믹 이후 가장 큰 폭으로 줄었다”며 “하반기도 연방준비제도(연준)의 긴축이 이어지면 이자율은 6%를 훌쩍 넘어서고 거래 위축도 심해질 것”이라고 전망했다. 류정일 기자중간가 주택 주택 중간가 주택 중간값 주택 비중

2022-06-19

5월 주택 압류 1년 전보다 185% 급증

지난 5월 전국의 주택 압류 규모가 185% 급증하며 3만건을 넘어섰다. 팬데믹 이후 사상 최소에서 벗어나 정상화 단계로 진입 중이라는 평가다.   15일 어바인에 본사를 둔 부동산 정보업체 ‘애텀’에 따르면 사전 압류, 경매 예정 및 은행 재소유를 포함한 전체 주택 압류 건수는 3만881건이었다.   지난 4월에 비해서는 1% 증가에 불과하지만 1년 전과 비교하면 185% 급증한 규모다.   지난해 5월 전체 압류 건수는 1만821건으로 전년 대비 23% 증가했고 2020년 5월은 8767건을 기록, 2005년 4월 관련 통계 작성 이후 최소였다. 애텀의 릭 샤가 수석 부회장은 “주택 압류는 느리지만 점진적인 증가세를 보이며 팬데믹 이전 정상 수준으로 늘어나고 있다”며 “팬데믹 이후 정부 지원으로 사상 최저를 기록했던 기간은 끝났다”고 말했다.   지난달은 압류 절차를 개시한 사전 압류가 2만2099건으로 전년 대비 274% 크게 늘었다. 최대는 플로리다로 2483건이고 뒤이어 캘리포니아 2238건, 텍사스 2019건, 일리노이 1757건, 오하이오 1285건 등이었다.     또 지난달 압류를 완료한 경우는 전국 2857건으로 117% 증가율을 기록했다. 샤가 부회장은 “압류 완료보다 압류 개시가 10배 가까이 많은 것은 이례적”이라며 “홈오너들이 집을 잃는 최악의 상황을 피할 방법을 찾고 있다”고 말했다.   실제 가주주택금융국(CalHFA)은 팬데믹 기간 중 모기지를 연체한 홈오너에게 최대 8만 달러를 그랜트로 지급하는 프로그램(www.CAMortgageRelief.org)의 신청 자격을 완화하며 지원 확대에 나섰다. 〈본지 6월 15일자 미주 5면 참조〉   샤가 부회장은 “다만 돌발변수는 최근 급격히 악화하는 인플레이션으로 압류 규모가 팬데믹 이전 수준을 위협하며 빠르게 늘어날 수도 있다”고 경고했다. 류정일 기자주택 압류 주택 압류 압류 개시가 압류 규모

2022-06-15

시장 읽고 계산기 두드린 뒤 집 내놔야

홈오너는 어느 순간부터 이런 생각이 들 수 있다. “집을 팔아야 하나?”라고.   전국부동산협회(NAR)에 따르면 홈오너는 평균 10년 정도를 살고 집을 판다. 길게 또는 짧게 느껴질 수 있는 기간인데 이는 통계일 뿐 사람에 따라 여러 이유로 이보다 길거나 짧은 기간 내에 집을 내놓는다.   ‘리맥스 부동산’의 브루스 알리온 에이전트는 “집을 파는 갑작스러운 이유로 이직에 따른 이사, 사망, 이혼 등을 들 수 있다”며 “그러나 이보다 더 잦은 이유는 자녀의 출가나 은퇴, 가족과 가까이 살기 위해서거나 또는 집을 줄이거나 넓히거나 새집을 원하거나 다른 동네로 떠나거나 등을 들 수 있다”고 말했다.   이밖에 재정적인 또는 감상적인 이유로 집을 파는 경우도 있는데 본인의 상황이 애매하다면 다음 6가지 신호에 귀 기울여보고 판단할 필요가 있다.   ▶셀러 위주의 시장   현재 가장 분명한 것 중 하나는 아직은 셀러 위주의 시장이란 점이다. 바이어 숫자가 셀러 규모를 압도하면서 파는 입장에서는 가장 높은 가격에, 가장 좋은 조건으로 거래할 수 있다.   온라인 부동산 투자회사 ‘셰어스테이츠’의 앨런 샤얀페커 CEO는 강력한 셀러 위주의 시장인 점을 증명할 수 있는 핵심 지표들에 집중할 필요가 있다고 강조했다.   여기에는 지역 내 주택 스퀘어피트당 가격이 오르고 리스팅 이후 거래까지 걸리는 기간이 짧아지는 것이 대표적으로 꼽힌다. 또 동네에서 부동산 에이전트들의 움직임이 활발해진 것도 긍정적인 지표가 될 수 있다.   샤얀페커 CEO는 “집 파는 것을 돕겠다는 부동산의 우편물이나 연락 등이 늘었다면 시장은 셀러에게 유리한 환경인 셈”이라며 “과거와 비교해서 살펴보고 이런 움직임 등이 있다면 집을 파는 것도 생각해 봐야 한다”고 말했다.   ▶비싸게 팔리는 이웃집   한 번쯤은 인터넷 부동산 웹사이트로 동네를 훑어보는 것도 좋다. 우편함에 오는 부동산 전단 등을 통해 최근에 거래된 주택의 가격이 과거보다 얼마나 바뀌었는지 따져볼 필요도 있다.   샤얀페커 CEO는 “본인의 집과 동일한 숫자의 침실과 화장실을 가진 이웃집인데 본인이 보기에 만족할만한 가격에 최근 팔렸다면 이것도 어쩌면 집을 내놔야 할 신호일 수 있다”고 설명했다.   뜨거운 주택시장을 보여주는 또 다른 지표는 리스팅 가격과 거래 가격의 관계다. 만약 바이어들이 셀러가 내건 리스팅 가격보다 비싸게 오퍼를 제시한다면 해당 지역은 셀러 위주의 시장으로 보면 된다. 바이어는 셀러가 거절하지 못할 높은 금액을 제시할 가능성이 크고 이 점이 마음에 든다면 집을 내놓는 것을 적극적으로 생각해봐야 한다.   ▶재정 스트레스   모든 셀러가 두둑하게 차익을 남기기 위해 집을 파는 건 아니다. 어떤 홈오너는 처음 집을 사면서 가졌던 환상이 깨지고 주택을 보유하면서 드는 막대한 비용 부담 때문에 집을 내놓기도 한다. 또 어떤 경우는 다른 목적으로 돈이 급해서 모기지를 갚으면서 집에 쌓아둔 에퀴티를 이용하기 위해 집을 팔기도 한다.   만약 재산세 또는 모기지 페이먼트가 부담돼 더는 버티기 힘들다면 가장 좋은 방법은 집을 팔고 조금 더 저렴한 주택으로 옮기는 것이다. 엄청난 모기지 대출을 떠안고 압류될지 모르는 힘든 상황을 견디는 것보다는 집을 파는 것이 나은 선택이다.   전문가들은 가장 좋은 비율은 세전 월 소득의 28%를 조언한다. 모기지 원리금 월 페이먼트와 재산세, 집 보험료, 콘도인 경우 HOA 등 주거비를 모두 합해 28%를 넘지 않도록 조절해야 한다.   재정 스트레스를 덜기 위해 집을 판다면 그 전에 28% 룰에 비춰 더 저렴한 주택이나 렌트 아파트를 구해둬야 한다. 또 새로운 모기지를 받는다면 가장 유리한 조건도 찾아내야 한다.   ▶불어난 식구   결혼 후 첫 아이의 출생을 기대하며 얻었던 주택에 어느새 식구가 불어나 10대 자녀가 셋이고 반려동물들까지 줄줄이 있다면 현재 사는 집을 팔아야 할지 진지하게 고민해야 한다. 생애 첫 주택에서 만든 수많은 추억은 아깝지만 지난 세월에 맞춰 늘어난 식구로 북적이는 집은 많은 문제를 유발한다.   동시에 가족의 죽음, 심각한 병 또는 부부의 이혼 등 인생을 바꿀 변수가 생겨도 마찬가지다. 익숙한 대로 살겠다고 고집만 부렸다가는 좋은 타이밍을 놓칠 수 있다. 이때 주의할 점은 집에 얽힌 감상으로 감정의 고리를 끊고 이성적으로 판단해야 집에 관한 문제를 후회 없이 결정할 수 있다.   ▶지겨운 집 고치기   홈오너가 연평균 사용하는 주택 유지비는 2000달러 선이다. 여기에는 중요한 보수는 포함되지 않고 단순한 마당 조경, 눈 치우기, 정화조 청소, 쓰레기 및 재활용 수거, 집 안팎 청소만 따진 것이다.   지붕을 고치거나 에어컨을 교체하는 것도 아닌데 단순히 청소만 하는데 피 같은 돈을 낭비한다는 생각이 들 수 있다. 이런 경우 집을 팔고 유지비가 저렴한 콘도나 신축 주택을 찾으면 된다.   내 집은 가졌지만, 평생 집만 고치면서 살았고 지겨움이 한계에 다다랐다면 렌트 아파트로 가서 문제가 있을 때는 편하게 랜드로드를 부리면서 사는 것도 해결책이다.   ▶주의할 점   개인 재정 웹사이트 ‘프라우드머니닷컴’의 애덤 저스코 설립자는 “집을 산 뒤 너무 일찍 팔면 시장이 아무리 좋아도 많은 이익을 누릴 수 없다”며 “모기지 상환 초기에는 페이먼트의 대부분이 이자일 뿐이기 때문”이라고 말했다.   요즘처럼 엄청난 셀러 위주의 시장이 아니면 집을 팔 때 드는 비용 때문에 오히려 손해를 볼 수도 있다. 실제 셀러는 클로징 비용과 에이전트 수수료 등 상당한 금액을 들여야 집을 팔 수 있다.   이런 이유로 저스코 설립자는 대단히 급한 상황이 아닌 한 최소한 5년 이상 산 뒤에 집을 팔 것을 조언했다. 그는 “바이어 입장에서도 셀러가 사자마자 되팔면 기분이 좋지 않을 수 있다”며 “집에 문제가 있을 것으로 여기기 때문으로 시장에 내놓은 매물이 부정적인 인식이 따라올 수 있다”고 경고했다.   양도세도 생각해야 한다. 보통 2~5년 이상을 산 뒤에 양도차익에 대한 세금이 면제되기 때문에 잘 알아보고 내놔야 한다. 세금은 따져보지 않고 비싸게 팔 수 있다는 꿈에만 젖어 섣불리 나섰다가는 최종적으로 손에 쥐는 금액이 크게 줄어들 수 있다. 류정일 기자계산기 시장 모기지 페이먼트 부동산 에이전트들 주택 유지비

2022-06-15

[아파트 이야기] 유럽의 임대 아파트

새로 개발되는 현대도시의 큰 특징 중 하나는 도시 중심과 연결될 수 있게 교통이 좋은 곳에 모든 편리시설을 갖추고 있는 공동주택인 아파트의 개발이다. 예를 들어 덴마크의 수도인 코펜하겐 외곽, 신도시 개발 지역인 외레스타드에 유명 건축회사인 비야케잉겔스(BIG­Bjarke Ingels Group)가 세 번째로 설계한 ‘8 하우스’가 있다. 이 8 하우스는 위에서 보면 8자를 닮은 건물의 형태도 특이하지만, 공동주택이면서도 모든 주택에 경사로를 도입하여 마치 단독주택단지의 골목길처럼 만든 독특한 건축양식이다.   덴마크의 전통적인 주상복합 주거는 보통 가운데에 중정(Court Yard)이 있는데 이것을 현대화하여 추운 북유럽지역의 환경에 대응하고 보통 다세대 주택에서는 생각하기 어려운 길의 개념을 도입하고 있다. 즉 8자의 건물 안의 동그라미가 중정이 되고 8자로 이루어진 건물의 높낮이가 달라 1층에서 10층까지 자전거를 타고 꼭대기 층의 옥상 파킹장까지 올라갈 수도 있다.   이렇게 독특하고 창의적이며, 친환경적인 8 하우스는 2010년 지어졌는데 당연히 세계적인 큰 상을 여러 번 받았으며 건축가들의 주목을 받고 있다. 빅 하우스로도 알려진 이 건물은 총 476세대이며 저층부의 상점 지역에 카페와 사무실이 있으며 덴마크에서 지금까지 이루어진 프로젝트 중에서 가장 규모가 큰 민간개발단지이다. 이 주변은 대부분 공동주택 건립예정지로서 코펜하겐 도심과는 바로 인접해 있는 메트로와 자전거도로로 연결된다. 이 신도시 개발 지역이 완성되면 약 5000여 명의 주민과 약 2만명의 직장인을 수용할 수 있게 된다.   이렇게 유럽의 주거건축물들은 다양성과 공공성으로 요약할 수 있는데, 단지마다 건축방식에 차이가 있어 개성을 강조하였으며 대부분 높이가 낮고 또한 매우 다양하고 대부분 비싸지 않다. 특히 자연이나 주변과의 조화를 중시하면서 친환경성을 확보하고 있는 데다가 아파트의 브랜드는 건설회사가 아니라 건축가의 브랜드로 받아들여진다는 점에서 우리가 알고 있는 한국의 아파트와 조금 다르다. 그리고 대부분의 단지에는 임대 아파트와 우리가 콘도라고 부르는 각 유닛의 주인이 다른 자기 소유의 유닛이 공존하고 있다.   그러면 유럽의 임대아파트의 주민과 자신의 집을 소유한 사람들의 비율은 어느 정도일까? 가장 큰 특징은 몇십년 전만 해도 공산권이었던 동유럽 국가 주민들의 70%가 넘는 높은 주택소유율이다. 규모가 작아도 테라코타식의 붉은 지붕으로 덮여 있는 동유럽의 주택들은 임대용이 아닌 대부분 집주인이 거주하고 있는 것이 특징이다. 반대로 독일의 주택시장을 보면 자신의 소유한 집에서 거주하는 비율이 43%밖에 안 되어, 유럽연합(EU)의 주 15개 국가의 평균인 63%에 훨씬 못 미친다. 즉 선진국 중에서 임대 주택의 비중이 매우 높은 특별한 사례이다.   특히 독일은 1990년대 후반부터 시작된 전 세계적 주택가격 상승과 뒤이은 큰 폭의 하락과도 상관없이 이 시기에 독일 주택시장은 매우 안정되어 있었다. 그러면 왜 그렇게 자가 비율이 낮으며, 또한 주택가격이 안정될 수 있었는지 하는 의문이 생긴다. 일차적인 이유는 세입자의 안정적 거주를 보장하면서도 임대 사업자를 지원하는 임대차 제도 등 민간임대를 우대하고 자가소유를 권장하지 않는 세법, 보수적인 모기지 제도 등을 들 수 있다. 또한 주택을 단기투자 대상으로 보지 않으므로 저소득층이 무리해서 주택을 소유하지 않기 때문이다.   ▶문의: (213)505-5594   미셸 원 / BEE부동산 부사장아파트 이야기 아파트 유럽 임대 아파트 임대 주택 임대차 제도

2022-06-08

모빌홈 가격도 급등 서민들 울상

집값과 주택임대료가 치솟으면서 저렴한 이동식 주택(mobile home)을 이용하던 서민들까지 곤경에 처하게 됐다고 워싱턴포스트(WP)가 6일 보도했다.   트레일러로도 불리는 이동식 주택은 방과 부엌, 화장실 등을 간단하게 갖춰 차로 이동이 가능하도록 제작된 집으로, 미국에서는 가장 저렴하게 이용할 수 있는 주거 형태 중 하나다.   미국 정부는 집을 살 형편이 되지 않는 서민의 주거 안정을 위해 도시 곳곳에 이동식 주택 주차용 공원을 조성해놨는데, 최근 들어 이동식 주택 가격 자체도 폭등했고 공원 주차 비용도 2∼3배나 뛰었다.   가사도우미로 일하다 은퇴한 버지니아 루비오(75)는 근 30년간 워싱턴주 포크스 지역의 이동식 주택에서 살아왔는데 한 달 350달러 정도였던 주차장 임대료가 1000 달러까지 치솟았다고 전했다.   정부가 주는 식품구입 바우처와 860달러의 생활보조금으로 사는 루비오는 폭증한 임대료를 감당할 능력이 없다고 호소했다.   그는 “이런 상황에서 우리가 무엇을 할 수 있을지 모르겠다”며 “우리는 모두 집을 잃는 것을 두려워하고 있다”고 말했다.   WP는 치솟는 집값이 이동식 주택 수요를 견인하고 있다고 분석했다.   이동식 주택 평균 가격은 코로나19 팬데믹 기간에 8만2900달러에서 12만3200달러로 거의 50% 상승했다. 같은 기간 신규 주택 평균 가격은 22% 상승했다.   케이시 도킨스 메릴랜드대 도시학 교수는 “토지 가격과 주거비용이 상승하면서 (주택수요가) 이동식 주택으로 흘러가고 있다”며 “특히 도시와 그 주변의 교외 지역에는 합리적인 가격의 주택이 전반적으로 부족하다”고 분석했다.   유지비용 상승은 기존 거주자들을 매우 불안하게 만들고 있다.   전문가들은 공공요금, 세금, 인건비 상승으로 공원 운영비용 자체가 올라가고 있어 공원 소유자들이 임대료를 인상하고 있다고 설명했다.   사모펀드와 부동산 개발업자들은 공원 용지를 매입해 리조트나 결혼식장, 콘도미니엄을 개발하려고 하려고 하는데, 이런 개발 움직임도 임대료를 높이는 요인이 되고 있다.모빌홈 급등 이동식 주택 급등 서민들 공원 운영비용

2022-06-07

'주택 구매 적기' 응답자 사상 최저

최근 고공 행진하는 집값, 금리, 물가 등 3대 요인으로 주택 구매 열기가 역사상 가장 차갑게 식은 것으로 나타났다.   국책 모기지 기관인 ‘패니매’의 ‘5월 주택구매신뢰지수(HPSI)’에 따르면 지금이 주택 구매의 적기(Good Time to Buy)라고 응답한 소비자는 17%로 사상 최저를 기록했다.   2010년 6월 이후 월별로 해당 조사를 해온 패니매는 “동반 상승하는 집값과 모기지 이자율에 치인 바이어들이 나가떨어지고 있다”고 표현했다.   첫 조사 이후 바이어들은 주택 구매하기에 좋다는 응답이 나쁘다는 응답보다 대체로 많았지만 지난해 4월 47%대 48%로 한차례 역전한 뒤 지난달까지 비관론이 대세를 이루며 격차를 키워왔다.   실제로 지난달은 집을 사기에 좋은 시기라고 답한 게 17%에 불과하지만, 집을 사기에 나쁜 시기라고 응답한 경우는 79%로 사상 최고치 기록을 세웠다.   패니매의 더그 던컨 수석 이코노미스트는 “소비자의 재정난에 대한 두려움이 많이 늘어난 것으로 분석됐다”며 “집을 사기에 나쁜 타이밍이란 응답이 사상 최고인 것도 같은 맥락으로 모기지를 받기 어려워질 것이란 인식이 모든 계층에서 발견됐다”고 말했다.     조사 대상 1000명을 대상으로 6개 질문을 통해 산출하는 종합 HPSI는 전월보다 0.3포인트 하락한 68.2를 기록했다. 1년 전과 비교하면 11.8포인트 낮아진 결과다.   셀러를 대상으로 한 조사에서 집을 팔기에 좋은 시기라고 답한 경우는 4월 72%에서 지난달 76%로 늘었고, 향후 12개월 뒤 집값 전망에서 오를 것이란 응답은 44%가 47%로 늘었다.   대신 향후 12개월 모기지 이자율 전망에서 오를 것이란 응답자는 73%에서 70%로 줄었고, 실직이 우려된다는 응답자는 11%에서 16%로 늘었다. 이어 12개월 전과 비교해서 가구 소득이 늘었다는 비율은 26%로 전월과 같았다.   던컨 수석 이코노미스트는 “집값, 금리, 물가 등 3대 악재가 주택시장에서 바이어를 보다 더 압박할 것”이라며 “올 하반기는 물론 내년까지도 주택 거래는 눈에 띄게 감소할 것으로 보인다”고 말했다. 류정일 기자응답자 주택 주택 구매하기 응답자 사상 주택 거래

2022-06-07

OC남부에 주택 138채 신축

주택 매물 부족 심화로 OC지역 단독주택 중간가격이 130만 달러를 넘어선 가운데 어바인과 미션비에호에 신축 주택 138채가 들어선다.   북가주 샌라몬에 본사를 둔 개발업체 트루마크홈스가 어바인에 단독주택 47채, 미션비에호에 타운홈과 콘도 91채를 건설하고 있다고 OC레지스터가 보도했다.   어바인 그레이트 파크의 매스터플랜 주택 커뮤니티 솔리스 파크 내 로베(L‘AUBE)에 들어서게 될 단독주택 47채는 1640~2419스퀘어피트 넓이에 3~4개 침실을 갖춘 3층 구조로 신축된다. 인근에는 어바인 스펙트럼센터, 파이브포인트 아레나 아이스링크와 포톨라 고교가 있다.   총 다섯가지 플로어 플랜 중에 4개 플랜이 지난달부터 사전 판매에 들어갔으며 분양가격은 1640스퀘어피트에 침실 3개, 화장실 3.5개인 플랜 1이 116만5855달러부터 시작된다. 2419스퀘어피트에 침실 4개, 화장실 2.5개로 가장 큰 플랜 5는 시작 가격이 145만2380달러부터다.   트루마크홈스는 오는 9월까지 모델 하우스를 준비할 계획이다.   미션비에호에 신축되는 새들백플레이스(Saddleback Place) 단지에는 860~1950스퀘어피트 넓이에 1~3개의 침실을 갖춘 다양한 플랜의 타운홈, 콘도가 들어서게 되며 가격은 50만~70만 달러대가 될 것으로 전해졌다.     지난 2020년 미션비에호 엘토로 로드 인근의 12.6에이커 대지를 구매한 트루마크홈스는 기초 공사에만 1500만 달러를 투입해 16개월 동안 진행했다. 올여름 유틸리티와 도로망 공사가 완료되며 분양은 내년 초 이후 시작될 것으로 예상되고 있다.     추가 정보는 웹사이트(trumarkhomes.com)에서 구할 수 있다. 박낙희 기자OC 주택 신축 단독주택 타운홈 콘도 어바인 미션비에호 집값 분양 NAKI 박낙희

2022-06-07

올해 조지아 집 사려면 연 9만불은 벌어야

올해 조지아주에서 주택을 구매하려면 평균 약 9만 달러 연봉이 필요하다는 보도가 나왔다.   애틀랜타저널(AJC)는 6일 '올해 조지아에 주택을 구입하려면 얼마나 벌어야 할까'라는 기사에서 입수한 자료들을 분석해 이같은 계산이 나왔다고 밝혔다.   먼저, 조지아 부동산협회는 지난 2022년 지난 4월 발표한 주택공급개요에서 4월 기준 조지아주 주택 중간 판매 가격이 전년 대비 21% 상승한 34만 5000달러라고 발표했다.   인터넷 재정 정보 웹사이트'너드월렛'에따르면 지난 3월 조지아주 주택의 평균 계약금은 2만 1880달러로 중간 집값의 약 6%를 기록했다.     이 자료들에 따르면 조지아주의 30년 고정 담보 대출의 이율은 지난 3일 기준 5.38%인데, 신용이 좋고 부채가 없다고 가정할 때 조지아 주택의 월 평균 원금과 이자는 2214달러가 된다.     아울러 스마트 자산(Smart Asset)은 2022년 주택 소유자의 보험 평균 비용은 연간 1445달러이고, 조지아주의 부동산 세금 중간 납부액은 연간 1771달러라고 추산했다.   일반적인 금융격언에 따르면 소득의 30%까지 주택 구입에 사용할 수 있는데, 이 경우라면 연간 약 9만 달러의 가계 수입이 필요한 셈이다.   한편, 조지아주의 주택 비용은 전국 평균보다 훨씬 낮지만 주택 가격은 계속해서 상승하고 있는 추세이다.   미 연방준비제도이사회의 경제 데이터에 따르면 조지아주의 주택 중간 판매가격인 34만 5000달러는 전국 평균 주택 가격인 42만 8700달러 보다 19.52% 낮은 수치이다. 그러나 조지아 부동산협회는 "최근 물가상승률 상승, 금리 급등, 기록적인 높은 분양가로 인해 많은 매수자들이 시장에서 경쟁하기 어렵게 됐다"고 우려를 표명하고 있다. 박재우 기자조지아 조지아주 조지아주 주택 기준 조지아주 조지아 주택

2022-06-07

LA 주택 매물 2년 9개월 만에 첫 증가

극단적인 공급난을 겪어온 LA 주택시장에서 2년 9개월 만에 처음으로 매물이 증가한 것으로 드러났다. 다만 한인타운은 지난해보다 리스팅이 큰 폭으로 줄었다.   부동산 정보 웹사이트 ‘리얼터닷컴’은 지난 5월 LA 권역의 리스팅 매물(액티브 리스팅)이 지난해보다 5.1% 늘어난 1만256건으로 집계됐다고 최근 발표했다.     〈표 참조〉   1만건 이상 기록은 지난해 10월 이후 7개월 만이고 전년 대비 증가한 것은 2019년 8월 이후 2년 9개월 만이다.   전국 기준으로도 매물은 전년 대비 8%, 약 3만8000건 증가한 51만6362건으로 2019년 6월 이후 처음 증가했다. 지역별로는 서부가 33.6% 증가로 가장 컸고 남부 18.3%, 중서부 5.8%, 북동부 1.1% 각각 늘었다.   50개 대도시의 매물 증가율은 14.9%로 전국 기준보다 더 컸고 42개 도시에서 증가가 감지됐다. 이중 최대는 오스틴 85.8%, 피닉스 67.1%, 새크라멘토 54.6% 등의 순이었다.   리얼터닷컴의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “2019년 이후 가장 많은 셀러가 집을 내놓고 있다”며 “집값과 금리가 동반 상승하며 수요가 주춤한 것도 주된 이유”라고 설명했다.   은퇴 정보업체 ‘리타이어먼트 스트래티지스’의 스티브 레시 부사장은 “최고가에 집을 팔 수 있는 마지막 기회라고 생각하는 홈오너가 늘고 있다”며 “인플레이션을 압도한 집값 상승률로 이미 재미를 봤다고 판단한 시니어 등이 행동에 나서고 있다”고 말했다.   공급 증가 움직임에 리스팅 가격에도 변화가 보였다. 지난달 LA의 리스팅 중간값은 97만2000달러로 1.4% 올랐지만 50개 대도시 중 마이너스를 기록한 7개 도시와 볼티모어(+0.7%)를 제외하고 가장 낮았다. 또 리스팅 가격을 하향 조정한 건수는 3276건으로 1년 전보다 83% 이상 늘었다.   한편 LA 한인타운에 해당하는 7개 집코드의 리스팅 매물은 반대로 30~60% 줄어든 것으로 조사됐다. 서쪽으로 윌셔 컨트리클럽에서 동쪽으로 램파트 빌리지에 이르는 집코드 90004는 29건으로 매물이 가장 많았지만 지난해 5월 48건보다 40% 가까이 감소했고, 페어팩스에 해당하는 90036은 26건에서 9건으로 65% 이상 급감했다.   한인 부동산 업체 한 관계자는 “한인타운의 리스팅 가격은 여전히 오르고 있지만 일부 지역은 거래까지 걸리는 기간이 길어지는 등 변화가 감지된다”며 “매물로 오르는 기간이 늘어나면서 리스팅 가격을 낮추는 셀러들도 나타나고 있다”고 전했다. 류정일 기자주택 매물 매물 증가율 리스팅 매물 공급 증가

2022-06-05

LA '전기 주택' 의무화 추진…신축시 개스 가전제품 금지

전기차에 이어 ‘전기 주택(All-Electric Building)’ 의무화가 LA 시에서 추진된다.   LA 시의회는 새로 짓는 주택 등에 개스로 작동하는 가전기기 설치를 금지하는 조례안을 최근 통과시켰다.   스토브를 예로 들면 지금까지는 개스식이든 전기식이든 정부가 관여하지 않았지만, 조례가 확정되면 개스식은 쓸 수 없다.   즉, 스토브, 의류 건조기, 온수기, 난방기 등 주거용 및 상업용 부동산의 신축 빌딩에는 의무적으로 전기식 가전만 설치해야 한다.   가주 정부가 순차적으로 신차 판매 중 전기·수소차의 비중을 늘려 2035년 이후 100% 친환경 차만 팔도록 규제한 탄소 중립 정책을 부동산 부분에도 도입한 것이다.   가주 내 주택과 비즈니스에서 배출되는 온실가스 배출량은 전체의 10%가량으로 전기식 가전을 통해 이를 줄이겠다는 의도다.   이번에 통과된 조례안의 세부 사항은 LA 시가 추가로 검토해 올해 연말까지 완성, 다시 시 의회에 제출될 예정이다. 이에 따라 세칙을 포함한 조례안 최종 통과와 발효는 내년 이후 가능할 것으로 보인다.   다만 세칙에는 개스로 작동하는 가전이 필수인 경우 등에 대한 예외 조항이 포함될 전망이다. 실제 지난 1월 1일부터 신축 빌딩에 대해 전기 가전 설치를 의무화한 샌타바버라 시는 식당에 대해서는 개스 스토브 등의 설치를 인정했고, 새크라멘토 시는 3층 이하 빌딩에만 관련 조례를 적용하는 등 예외를 인정했다.   조례안을 최초 발의한 니티아 라만 시의원은 “갈수록 심해지는 파괴적인 산불, 강렬한 가뭄과 치명적인 폭염을 막자는 의미”라며 “가주에서만 이미 50개 이상의 카운티와 시 정부가 유사한 조례를 채택했는데 LA는 뒤늦은 편”이라고 말했다. 류정일 기자가전제품 의무화 의무화 추진 가전기기 설치 전기 주택

2022-06-02

주택 소유 10명 중 7명 "매각보다 리모델링"

매물부족이 눈에 띄게 개선되지 않는 가운데 주택소유자 과반이 집 매각보다는 고쳐서 살 생각인 것으로 나타났다.     온라인 대부업체 렌딩트리닷컴이 주택소유자 1000명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자 10명 중 7명이 넘는 72%가 집을 파는 대신 주택 개보수(home improvements)를 하겠다고 밝혔다. 응답자의 절반가량인 48%는 이번 봄과 여름에  주택 업그레이드 프로젝트를 시작하겠다고 했다. 34%는 고려 중이었다. 밀레니얼세대(26세~41세) 10명 중 6명이 주택 개량 프로젝트 시작 계획을 올봄과 여름으로 잡고 있다. 33%의 응답률을 보인 베이비부머보다 거의 2배나 많았다.   다수의 집주인들이 주택 리모델링을 계획하고는 있지만 높은 비용은 걸림돌이 되고 있다.   집주인 3명 중 2명인 64%는 경제 불안과 공급망 차질로 야기된 리모델링 비용 상승과 건축자재 품귀현상에 타격을 받은 것으로 조사됐다. 36%는 건축자재 가격과 인건비가 올라서 주택 개보수 프로젝트를 연기했으며 16%는 공급망 차질 때문에 리모델링 계획을 미룬 것으로 밝혀졌다. 젊은층일수록 타격이 더 컸다. 세대에 따른 응답률을 살펴보면 밀레니얼세대가 72%, X세대(42~56세)는 67%였다. 반면, 베이비부머세대는 51%로 15%포인트 이상 낮았다.   개보수의 주요한 이유는 편의성 향상(62%)이었다. 주택 가치를 높이기 위해서라고 한 응답자 비율은 37%였으며 집의 기능성 개선이라고 한 비율도 27%였다. 안전 때문이라고 답한 비율도 19%로 집계됐다.   주택소유자가 가장 원하는 리모델링 프로젝트는 키친 업그레이드였지만 비싼 비용이 걸림돌이었다. 응답자의 62%는 원하는 주택 개보수 프로젝트를 하지 못하는 원인으로 비용을 꼽았다. 만약 예산의 제약이 없다면 키친 리모델링을 하고 싶다고 한 주택소유자는 18%나 됐다. 또 13%는 화장실이라고 답했다. 수영장과 핫터브라고 한 응답자가 8%였으며 7%는 새로운 지붕을 설치하겠다고 말했다.   올봄과 여름에 리모델링 계획을 가진 응답자의 47%는 인테리어 페인팅을 새로 칠하겠다고 했으며 30%는 실외 조경을 업그레이드하겠다고 답했다. 화장실 리모델링은 27%, 픽스처 개량이 26%였다. 바닥재 교체와 실외 페인팅이 각각 25%로 나타났다. 이외에도 키친 업그레이드(22%), 창문 교체(17%), 데크(deck) 또는 패티오 설치(16%), 침실 리모델링(16%), 펜스 추가(16%) 순으로 응답률이 높았다.     부담스러운 비용 때문에 주택소유자들은 DIY(Do It Yourself)로 선회하고 있다.   올봄과 여름에 주택 개보수에 나서겠다고 밝힌 주택소유자의 77%는 DIY로 진행할 의사가 있다고 했다. 특히 44%는 전문가 도움 없이 주택 리모델링을 하겠다고 밝혔다. 이런 현상은 나이가 어릴수록 더 뚜렸했다. 밀레니얼세대와 X세대는 각각 53%와 39%였지만 베이비부머세대는 34%에 그쳤다. 또한 DYI 계획을 생각하는 절반은 1만 달러 미만으로 지출 계획을 유지하길 바랐다.   그러나 렌딩트리 한 관계자는 “주택 리모델링을 어설프게 했다간 또 다른 문제나 더 큰 문제를 키울 수 있다”며 “문제를 고치느라 돈이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다”고 조언했다.   주택소유자 10명 중 6명은 리모델링 비용 조달 방법으로 저금이라고 했으며 32%는 현금이나 체킹계좌라고 했다. 크레딧카드로 결제하겠다고 한 응답 비율은 25%였다. 개인 대출과 홈에퀴티론(HEL)이 각각 12%와 7%로 그 뒤를 따랐다. 선구매후결제(BNPL)가 6%였고 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)은 5%, 캐시아웃재융자는 3%로 조사됐다.   HEL과 HELOC은 모두 주택 담보 융자다. 최근 수년간 집값이 오르면서 에퀴티가 쌓여서 좋은 옵션이 될 수 있지만 채무를 상환하지 못하면 집을 잃을 수 있는 위험도 있어서 신중하게 결정해야 한다는 게 업계의 조언이다. 진성철 기자리모델링 주택 주택 리모델링 주택소유자 1000명 가운데 주택소유자

2022-06-01

[부동산 스토리] 차압 진행 절차

각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다.  가주(California) 주택 차압법에 대해 알아보자.   가주에서는  주택 차압법 즉 은행이 집 문서- ‘deed of trust’를 이전하는데 따른  복잡한 규정들을 적용하고 있다.   주택 차압 이란 페이먼트 지불을 제대로 갚지 못할 때,  은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다.  이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 갚을 수 있는 시간을 준다. 하지만 집 주인이 아무것도 할 수 없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며  그 후 집은 경매로 넘어간다.   일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될 것이고  이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 되고 집이 팔리면 그것으로 끝이 난다.   하지만 가주 법은 재판 없이 주택 차압이  진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압 절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 오는 피해를 막고 있는 상황이다.   가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자.   먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무 불이행(default)이 됐다는 뜻이다.   이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify)하라고 권고한다.  이 시기가  하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다.   하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 미룰 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 페이먼트를 연체한 기록 없이도 합당한 하드십, 즉 경제적 어려움만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다.   다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면  ‘Notice of Default’ 라는 통보가 집 주인과 County Recorder's Office 로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빚을 해결할 수 있다. 만약 파산(뱅크럽시)을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다.   마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후, Notice of sale 이 나간 후 20일 안에 융자 회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게 된다.   차압으로 집이 팔린 후에도 누구든 새 집 주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀 순 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게 되며 이 과정은 30~45 일이 걸린다. 이 기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도 있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수가 있다.   차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다.   정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고 되고 있는 실정이다.   지금 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고 있다. HUD 인증된 전문 카운슬러의 도움을 받아 신청하는 것이 권유된다. 신청한다고 무조건 승인되는 것이 아니기 때문이다.   전혀 도움을 받고 집을 유지할 수 있는 형편이 못 되는 상황이라면 희생을 각오하며 현명한 선택을 통해 차후(3년)를 대비하며 정부에서 보조해 주는 다운페이 보조금을 통해 내 집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다.   ▶문의: (213)380-3700  이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 차압 진행 주택 차압법 차압 진행 차압 절차

2022-05-31

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