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[법 상식] 부동산 관련 분쟁 소송 중 법정관리인의 역할

부동산 투자를 할 때 여러 명의 파트너와 함께 공동 구매하는 경우가 많다. 그러나 동업자가 부동산의 운영과 관리에 있어서 불투명한 의사 결정과 수익에 대한 분배를 거부하는 등의 갈등이 발생할 때 소송이 진행되는 동안 제삼자를 통해 부동산을 관리하는 제도가 있다. 이러한 제도를 법정관리인제도(Receivership)라 한다.     법정관리인제도는 소송 기간 중 분쟁의 원인인 부동산이나 개인 재산을 소송당사자에서부터 관리의 의무를 박탈하고 법원이 임명한 법정관리인에게 부동산이나 개인재산에 대한 관리를 위임하는 것이다.   법정관리인제도는 부동산에 관련된 동업자 간의 분쟁뿐 아니라 법정차압소송을 진행하는 경우, 사기로 인한 부동산 매입, 퇴거명령 소송이나 부동산 분할 소송에서도 법정관리인의 임명을 신청할 수 있다.     예를 들어 부동산에 대하여 담보를 가진 채권자가 차압할 때 4개월 이상 걸리는 절차 동안 부동산에서 나오는 소득이 채무자에게 지급되거나 부동산의 관리가 안 되면서 가치하락에 대한 우려다.     이럴 때 법정관리인을 임명하면 법정관리인은 부동산에 대한 관리를 대신하게 되면서 부동산에서 나오는 소득이 부동산 채권 채무자에게 가지 않고 채권자에게 갈 수 있도록 하고, 부동산을 지속해서 관리함으로써 부동산의 가치를 유지할 수 있다.   법정관리인제도의 목적은 소송당사자가 직접 부동산을 관리하지 못하게 하여 부동산을 실질적으로 운영 및 관리하는 소송당사자가 다른 이로부터의 손해를 볼 가능성을 제한하는 데에 있다.     법정관리인은 소송당사자의 요청으로 법원이 임명하게 되지만, 소송당사자의 어떠한 명령을 받지 않고 오로지 법원이 규정한 권한에 의하여 부동산을 관리한다. 소송당사자 간에서는 중립을 유지하게 되어있고, 부동산의 가치를 유지하고 관리하는 의무만 있다.   법정관리인 임명은 부동산 소유주의 입장에서 매우 엄격한 사법제도이므로 법원에서는 요청이 들어왔을 때 부동산에 관련된 소송당사자들의 권리와 의무를 신중하게 고려한다.     법원이 요청을 받아들이게 되면, 법정관리인은 부동산에 대한 운영 관리의 권한을 갖게 된다. 그러나 법정관리인은 부동산에 대한 법원인 규정한 권한 내에서 운영 및 관리를 할 수 있으므로 부동산에 대한 소유권, 담보권 순위 또는 권한에 관해서는 달라지지 않는다.     법정관리인은 자의적으로 부동산을 처분하거나 매각할 수 없다. 그러나 부동산의 처분이나 매각이 필요할 경우 법원에 매각처분을 요청할 수 있고 법원이 이를 받아들일 경우 매각할 수 있다.   법정관리인은 부동산의 소유주를 대신하여 운영하는 것이므로 법정관리인은 부동산 운영관리에 있어서 부동산의 가치를 유지하고 수익을 증대할 수 있는 경영을 할 의무가 있다. 이러한 의무를 충실히 하지 않거나 불공정하고 사기성의 행동을 했을 경우, 법정관리인은 법적인 책임을 져야 한다.     법정관리인의 임명은 파트너 간의 분쟁에 있어서 매우 효과적인 대안이 될 수 있으나 매우 엄격한 사법제도이므로 전문변호사와 충분히 상의한 후 신중하게 결정해야 한다.   ▶문의:(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh법 상식 법정관리인 부동산 부동산 소유주 부동산 운영관리 부동산 투자

2023-06-04

아시안 주택 소유주 10% 모기지 구제…LA 평균 수령액 3만 달러

LA카운티에서 한인 포함 아시아 태평양계(AAPI) 주택소유주들이 코로나19 모기지 구제를 신청해 평균 3만 달러의 무상 지원을 받은 것으로 나타났다.     가주주택금융국(CalHFA)은 AAPI 문화유산의 달을 맞이해 아태계를 대상으로 지난 1년 이상 운영된 캘리포니아 모기지 구제프로그램 이용 실태를 조사했다.   아태계의 경우 캘리포니아 인구의 15%를 차지하고 62%가 주택소유주다. 반면 세입자는 38% 정도다.   카운티별 조사에 따르면 LA카운티의 가구당 평균 지원금은 3만 달러로  승인받은 총 3702 가구 중 아태계가 10%를 차지했다. 아시아계는 331가구로 약 9%였다. 오렌지카운티의 경우, 가구당 평균 3만4000달러 지원금을 받았고 승인받은 총 733가구 중 아태계는 21%나 됐다. 이중 아시아계는 145가구로 약 20%였다.   캘리포니아 모기지 구제 프로그램은 모기지 연체로 주택 압류 위기에 처한 주택소유주에게 최대 8만 달러의 보조금을 제공해 모기지 상환을 돕는 정부 지원책이다. 지난해 3월 발효된 3차 경기부양법(ARP)에 따라 연방 정부는 100억 달러 규모의 모기지 지원 예산 중 캘리포니아 정부에 10억 달러를 배정한 바 있다.   가주 모기지 구제 프로그램은 2021년 12월 출범한 이후 미납한 모기지와 재산세 납부를 지원하기 위한 4억 달러의 지원금이 팬데믹과 연관된 어려움에 직면한 1만5000명 이상의 주택소유주들에게 지원됐다.     이지락 비영리단체 샬롬센터 소장이자 CalHFA 모기지 구제 프로그램 이사는 “가구당 최대 8만 달러를 지원받을 수 있다”며 “많은 한인을 포함한 아태계 주택소유주들이 지원신청을 망설이지말고 도움이 필요하면 혜택을 활용해야 한다”고 강조했다.     프로그램 주요 골자는 ▶연체한 모기지 납부금 최대 8만 달러 지원 ▶체납 재산세 최대 8만 달러 지원 ▶2020년 1월 중 또는 이후 부분 청구나 상환 연기 융자 최대 8만 달러 지원 ▶리버스 모기지 연체세 및 주택보험 최대 8만 달러 지원 ▶신청자 연체 날짜(2023년 3월 1일) 이전 최소 두 차례의 모기지 납부 또는 한 차례의 재산세 체납, 현재도 연체 상태 등이다.     가주주택금융국(CalHFA)은 “상환할 필요가 없는 무료 그랜트”라며 “신청 마감 기한은 없지만 가능한 한 빨리 신청해야 한다”고 강조했다.     상세한 자격 요건은 CaMortgageRelief.org에서 확인할 수 있고 온라인 포탈을 통해 신청 가능하다. 또 필요한 모든 서류를 제출하면 30분 이내 신청 절차를 완료할 수 있다.     ▶문의: (888)840-2594 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com아시안 소유주 모기지 구제 아태계 주택소유주들 캘리포니아 모기지

2023-05-25

호텔 살게된 홈리스들, 정부 매입…타운 타진

LA시가 한인타운과 다운타운 사이에 위치한 ‘메이페어 호텔(Mayfair Hotel)’을 홈리스 주거지로 매입할 예정이다.   캐런 배스 시장이 지난해 취임과 함께 시작한 ‘인사이드 세이프(Inside Safe)’ 정책의 일환으로 시정부는 관내 주요 지역의 호텔과 모텔에서 객실을 대량 임차해 홈리스 임시 거처로 사용해왔다.     하지만 비용면에서 호텔 시설을 아예 구매하는 것이 낫다는 판단을 한 것으로 보인다. 실제 메이페어 호텔에도 지난해 여름까지 일부 객실을 임대해 사용해왔으며 객실당 월 4000~5000달러를 지급해온 것으로 알려졌다.   총 294개의 객실을 가진 메이페어는 맥아더 공원 인근 윌셔 불러바드 선상에 위치해 있으며 지난해 부동산 시장에 7000만 달러에 매물로 나왔다. 하지만 시청측이 호텔 소유주에 제시한 가격은 정확히 알려지지 않았다.   호텔은 현재 ‘메이페어 로프트’ 소유이며 ‘ICO 그룹’이 관리와 판매 대행을 맡고 있는 것으로 알려졌다. 이 호텔은 현재 연방정부 ‘룸키(Roomkey) 프로젝트’의 일환으로 2025년까지 홈리스 수용 공간으로 계약된 상태이며 ‘하이랜드 가든스 호텔’(객실 72개), ‘LA 그랜드 호텔’(객실 481개)도 같은 방식으로 활용되고 있다.   시청 측은 메이페어를 매입하면 총 1200여 명을 수용할 수 있을 것으로 내다보고 있으며 호텔 로비에는 정신건강과 약물 중독 상담 등 의료서비스 공간을 마련하는 동시에 행정 지원서비스도 제공한다는 계획이다.   시 측은 메이페어가 위치 측면에서도 사우스 LA나 웨스트 LA 보다 주민들 거부감이나 반발이 덜하다는 점을 긍정적으로 평가한 것으로 알려졌다. 홈리스들도 주민들의 반발이 있는 곳은 꺼린다는 점도 반영됐다.   호텔 매입에는 배스 시장이 매우 적극적인데 임시 셸터에 대한 부정적인 생각 때문이다. 그는 평소 “조그만 셸터에서 ‘수용된다’는 생각을 하면 홈리스들이 다시 거리로 나서게 될 가능성이 크다”며 “시정부가 과감하게 투자해 이들의 목숨을 건질 계획이라면 이들이 최장 1년 동안은 지낼 곳을 마련해야 한다”고 말해왔다.   같은 취지로 시청 측은 한인타운 소재 A 호텔 등 3~4개의 호텔과도 매입 여부를 두고 논의를 진행 중에 있다. 〈본지 2월 2일자 A-3면〉   한인 호텔 업계는 불경기와 인플레로 이와 같은 시정부의 매입 활동이 호재가 될 수도 있다는 점에 주목하고 있다.   한 한인 호텔 소유주는 “시정부가 적절한 가격에 매입하고 추후 사정이 개선돼 다시 호텔로 재오픈도 가능할 것으로 보인다”며 “다만 타운을 상징했던 오랜 호텔들이 만약 셸터로 바뀐다면 안타깝게 받아들이는 시민들도 적지 않을 것”이라고 전했다.   시정부의 과감한 투자가 가능한 것은 바로 충분한 예산 때문이다. 인사이드 세이프에는 내년까지 2억5000만 달러가 배정돼있고 호텔 매입 비용은 추가 예산을 책정한다는 계획이다.   배스 시장과 홈리스 문제에 공동 대응해온 케이트 야로슬랩스키 시의원은 “결국 수 천개의 객실이 필요한 상태이며 렌트나 리스 형태로 돈을 쓰기엔 무리가 있다는 판단을 하고 있다”며 “검증된 곳이라면 매입으로 전환한다는 방침”이라고 전했다.   최인성 기자 ichoi@koreadaily.com홈리스 호텔 호텔 소유주 호텔 시설 호텔 로비

2023-05-12

뉴욕주 검찰, 현대·기아차 도난 주의 당부

뉴욕주 검찰이 현대·기아차 도난 사례가 이어지자 27일 도난 주의를 당부하며 소비자 경고를 발령했다.   27일 레티샤 제임스 주검찰총장은 최근 뉴욕주에서도 기승을 부리고 있는 ‘현대·기아차 훔치기 챌린지’에 대해 소비자들의 주의를 당부하는 경고와 함께 도난 방지를 위한 빠른 조치를 촉구했다.     검찰은 도난방지시스템인 이모빌라이저가 장착되지 않은 현대·기아차 2011~2022년 제조제품이 도난에 취약해 주요 타겟이 되고 있다고 설명했다. 이모빌라이저는 차량키에 내장된 암호와 차량 키박스의 정보를 조회해 시동 여부를 결정하는 수단이다.   제임스 총장은 “제조업체는 차량의 안전결함을 해결할 책임이 있다”며 타 17개주 검찰총장들과 함께 연방고속도로교통안전청(NHTSA)에 문제 차량들에 대한 리콜을 촉구, 현대·기아가 도난 방지를 위한 소프트웨어와 도난 방지 스티어링 휠 장치를 제공하기 위한 노력을 가속화할 것을 촉구했다.     전국적으로 지난해부터 틱톡 등 소셜미디어를 통해 현대차와 기아의 차량을 훔치는 방법을 알려주고, 이를 통해 실제로 성공한 경험을 자랑하는 ‘챌린지’가 놀이문화처럼 확산하면서 차량의 절도가 크게 늘었다. 일부 청소년들은 훔친 차량을 재미 삼아 운전하다가 사고를 내기도 했다.     뉴욕시에서는 12월 한 달에만 100건 이상의 현대·기아차 도난 사건이 발생해 큰 우려를 낳고 있다.   검찰은 2011년부터 2022년 사이에 제조된 현대·기아 차량 소유주들에게 도난 방지를 위해 다음과 같은 조치를 즉시 취할 것을 권장했다.   ▶기아차 소유주 또는 리스의 경우 기아 웹사이트(kia.com/us)를 방문하거나 기아에 직접 전화(800-333-4542)해 소프트웨어 업그레이드 또는 무료 스티어링 휠 잠금장치에 대해 문의할 것.   ▶현대차 소유주 또는 리스의 경우 현대 웹사이트(hyundaiusa.com/us)를 방문하거나 기아에 직접 전화(800-498-0390)해 소프트웨어 업그레이드 또는 무료 스티어링 휠 잠금장치에 대해 문의할 것.   ▶인근 현대·기아차 딜러에 차량 소프트웨어 업그레이드에 대해 문의할 것.   ▶소프트웨어 업그레이드를 즉시 받을 수 없을 경우 도난 방지를 위한 스티어링 휠 장치를 요구할 것.   ▶우편물을 정기적으로 확인하고 현대·기아 또는 정부기관에서 발송하는 리콜 통지 또는 추가 안전조치에 대한 통지를 확인할 것.   ▶차량을 도난 당했거나, 누군가 차량을 훔치려 시도했다고 생각될 경우 지역 경찰서에 신고할 것.     심종민 기자기아차 뉴욕주 기아차 도난 기아차 소유주 뉴욕주 검찰

2023-04-28

[부동산 이야기] 투자부동산의 관리

부동산 투자의 또 다른 매력은 구매하고 나서 얼마나 관리를 잘 하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 즉 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산에 투자할 경우, 부동산의 구매만큼이나 구매하고 난 다음의 관리가 중요하다. 그리고 관리에 꼭 필요한 것이 적절한 예산이다.     그러므로 투자부동산을 구매할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.     보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금으로 가지고 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다.     부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 소유한 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하여 관리하는 것도 효과적인 방법이다.     그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 여러 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 그러니 건물 수리나, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 히는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다.     이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의에 따라 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.     ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 투자부동산 관리회사 부동산 관리회사 부동산 소유주 부동산 투자

2023-03-08

주택서 일하던 인부, 맹견 4마리에 물려 숨져

    리버사이드 카운티 후루파 밸리의 한 주택에서 일하던 남성이 그 집에서 키우던 맹견 4마리에 물려 숨지는 사건이 발생했다.   리버사이드 카운티 동물 서비스국 측은 7일 오전 7시30분경 누군가 비명을 지르고 있다는 911 긴급전화 신고를 접수하고 해당 주소지로 출동했다.   사건 현장에는 이미 해당 남성이 온 몸에 치명적인 상처를 입고 숨져 있었다.     주택 소유주는 사건 당시 집에 없었다.   이 주택 소유주는 나중에 사건 소식을 듣고 개들을 모두 동물 서비스국에서 안락사 시키는 것에 동의했다고 동물 서비스국 측은 밝혔다.   사람을 공격한 개 4마리 중 3마리는 벨기에산 셰퍼드이고 다른 한 마리는 이탈리아산 카네코르소로 알려졌다.   숨진 희생자는 이날 주택 소유주의 요청으로 어떤 작업을 했고 이날 사건이 나기 전에도 작업을 한 적이 있는 것으로 전해졌다.    김병일 기자주택 인부 인부 맹견 주택 소유주 이날 주택

2023-03-08

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <31>

지난달 LA 주택 매물이 무려 59%나 쏟아져 나오고 있는 것으로 나타났다. 지난 12월 단독 주택 신규 매물이 1151채 나왔고, 지난달에는 1826 채로 집계되었다. 전문가들은 주택 가격이 하락할 것이라는 전망이 나오면서 주택 매물이 급증하고 있다고 분석하고 있다. 이사철인 봄이 다가오면서 주택 가격이 내려가기 전에 집을 판매하려는 주택 소유주가 많이 증가했다고 전문가들은 분석하고 있다.   하지만, 높은 모기지 이자율이 주택 구입자들의 발목을 여전히 잡고 있다. 6%대를 유지하고 있는 주택 모기지 이자율이 지난해 같은 시기와 비교해 약 두 배 이상 증가했기 때문이다. 오는 하반기 경기 침체가 올 수도 있다는 경고가 잇따라 나오면서 주택 매물은 지속할 전망이다.   새해에는 바이어들도 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 가격 부담이 있는 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다.   LA에서 팜데일까지는 50마일(80km), 랭캐스터까지는 62마일(99km) 정도 된다. 아침 출근 시간에 캐년컨트리까지는 큰 문제가 없지만 5번 프리웨이와 405번 프리웨이로 갈라져서 만나는 곳까지는 밀리는 편이다. 이곳에서 남쪽으로 움직이려면 버겁지만, 북쪽은 상당히 원활한 편이다. 팜데일에서 빅토빌로 이어지는 138번 도로가 현재 구간별로 확장 보수 공사를 하고 있다.   해발 약 3000~ 3500피트(914~1066m)라 맑은 공기를 자랑한다. 그리고 자연이 제대로 보존되어 있다. LA 카운티를 대표하는 야생 파피(Poppy)꽃밭이 앤텔롭밸리에 유명하다. 보통 3월 중순에서 4월 초순까지 피는 이 야생 파피꽃은 양귀비꽃의 일종으로 캘리포니아를 대표하는 주화(State Flower) 꽃이기도 하며 파피꽃 보호 구역으로 지정되었다.   랭캐스터 서쪽 앤텔롭밸리 파피 보호구역은 드넓은 능선과 들판에 해마다 오렌지빛으로 물들어 파피꽃의 향연이 펼쳐지고 있다. 그런데 작년과 재작년에는 코로나19로 인한 자택대피령으로 파피꽃을 보러 가기가 힘들었고, 올해도 통제 안내를 하고 있어 어렵지만, 내년에는 본격적으로 가능할 것을 기대한다.   또한 근처에 라이트닝 볼트 트레일(Lightning Bolt Trail)은 가족 혹은 애인과 수퍼불룸(Super Bloom)을 감상하면서 산행하기에 제격이다. 앤텔롭밸리 비지터 센터(Jane S. Pinheiro Interpretive Center)에 방문하면 다양한 파피꽃들의 정보와 안내를 받을 수 있다.   뚜렷한 사계절이 특징이라고 할 수 있다. 지금은 비바람이 부는 겨울이다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 하이브리드근무 근교 주택 매물 주택 구입자들 주택 소유주

2023-02-15

[부동산 가이드] 대지 경계선(Property Line)

새로 지은 집의 경우 새 건축법의 조항에 따라 엄격하게 지어졌기 때문에 시나 카운티에 등록된 숫자나 퍼밋에 특별한 문제가 없다. 그러나 오래된 집의 경우는 다르다. 수십 년 동안 몇 번 주인이 바뀌면서 실제 주택의 사양과 시나 카운티 정부에 등록된 내용과 일치하지 않을 경우가 비일비재하다. 이럴 경우 잘 추적을 하면 퍼밋이 있는지 없는지를 시청이나 관공서의 도움을 받아서 알아낼 수 있고 없으면 나중에 고치거나 서류를 보완할 기회가 있다. 하지만 대지 경계선에 대한 문제는 좀 더 복잡하다. 법적으로 비화하기도 하고 이를 해결하는데도 상당한 비용이 든다. 그래서 주택을 매매할 때 대지 경계선을  미리 확인해 두면 재산 피해를 피할 수 있다.   대지 경계선은 주택이 들어서 있는 땅의 경계선을 말하는데 바로 인접한 옆집과의 분쟁이 가장 많다. 건물을 인스펙션하는 경우와 달리 대지 경계선의 경우, 맨눈으로 담이 서 있는 위치만 확인하는 경우가 대부분이고, 측량사를 고용하여 어디까지가 내 소유인지 정확히 알아보지는 않는다. 이웃끼리 서로 모르고 있다가 나중에 프라퍼티 라인이 잘못돼 있는 것을 우연히 발견하고서는 법적 분쟁으로 가는 경우가 허다하다. 특히 오래된 주택일수록 이런 문제가 많다.   예를 들면 집을 인스펙션을 할 때, 옆집과 맞닿은 담을 보았을 때는 아주 반듯하고, 일직선이었다. 그런데 타이틀 상에 있는 도면(Plot Plan 또는 Site Plan)의 그림에는 대지 경계선이 톱니바퀴처럼 되어 있었다. 서류상 도면과 실제 대지 경계선이 달랐다. 만약에 두 주택 소유주 중 한쪽이 이것을 문제 삼았다면 기존의 담뿐만 아니라 주택의 일부분들을 부셔야 하는 상황이 될 수도 있었다. 그런데 다행히도 기존의 담벼락으로 대지 경계선이 있는 것을 양자 간 서로 좋아해서 큰 문제가 없었다. 에스크로 중에 다시 측량해서 새로운 대지 경계선을 현재 담과 건물이 들어서 있는 것과 똑같이 맞추어 에스크로 종결할 때 등기를 했다. 즉 대지 경계선에 이상한 점을 발견할 시에는 꼭 Plot Plan을 확인해야 하고 필요하면 측량사를 고용하여 실측하길 권한다.   특별히 이지먼트가 있을 경우에는 더욱 유의해야 한다. 이지먼트란 내 소유의 대지이지만 나뿐만 아니라 제삼자도 사용할 수 있는 권리이다. 한 주택 소유주가 뒷집으로 가는 공간의 일부에 무릎까지 올라올 정도로 벽돌을 쌓고 그 위에 화단을 만들었다. 그리고 뒷집의 사람들이 들어갈 수 있는 충분한 공간의 여유는 두어 출입에 불편함이 없도록 했다. 그런데 그 뒷집에 새 주인이 들어 온 후 측량을 하면서 확인한 결과, 새로 만들었던 화단과 건축물이 이지먼트 공간을 침범했다고 한다. 나의 대지 경계선 안에 내 맘대로 화단과 건축물도 못 만드냐고 버텼지만 결국 원상 복구해야 했다.   오래된 주택을 구매하거나 대지 경계선에 이상한 점이 있다면 에이전트와 꼭 한번 확인을 하는 것이 좋다. 집 자체에 대한 인스펙션뿐 아니라 대지 경계선에도 유의해서 재산 피해를 보지 않도록 하는 것이 필요하다.   ▶문의 : (818) 439-8949    이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 property 경계선 대지 경계선 property line 주택 소유주

2023-02-01

뉴욕시, 소기업 대출 7500만불 공급

 뉴욕시가 골드만삭스 등 민간 금융기관과 손잡고 스몰비즈니스(소기업)를 위한 대출을 제공하기로 했다.   23일 에릭 아담스 뉴욕시장과 케빈 김 스몰비즈니스서비스국(SBS) 국장은 브롱스 신발전문 매장에서 기자회견을 열고, 소기업 소유주가 최대 25만 달러까지 4% 고정금리로 대출받을 수 있는 ‘뉴욕시 소기업 기회 기금’(NYC Small Business Opportunity Fund)을 조성했다고 밝혔다. 총 7500만 달러 규모로, 뉴욕시는 약 1500개 소기업이 대출 대상자가 될 것으로 추정했다.   아담스 시장은 “뉴욕시 소기업들은 코로나19 팬데믹 이후 경제 회복 과정에서 앞장서고 있다”며 “인플레이션·공급난으로 타격이 큰 소기업들이 다시 일어서는 데 이 기금이 힘이 될 것”이라고 밝혔다.     기금은 뉴욕시와 골드만삭스·마스터카드·커뮤니티 재투자 펀드(CRF)·로컬 커뮤니티 개발금융기관(CDFIs) 등의 파트너십으로 조성됐다.   대출 대상 소기업은 ▶저소득 및 중간소득(LMI) 커뮤니티 사업체 ▶이민자·여성·유색인종(BIPOC) 소유 기업 ▶스타트업 ▶2년 이내 초기 사업체 ▶비즈니스 재건 및 복구 중인 사업체 등이다. 최소 및 최대 직원 수 기준은 없지만 매출이 500만 달러 미만이어야 한다.     대출이 승인되면 대출 규모에 관계없이 시장금리보다 낮은 4% 고정금리로 대출받을 수 있으며, 초기 6개월간은 이자만 내도 된다. 이 대출을 활용해 기존 고금리 대출에서 갈아타거나 사업을 확장하고, 고용도 늘릴 수 있다는 게 뉴욕시의 설명이다.     대출을 받기 위한 최소 크레딧 스코어가 필요하지 않고, 대출 신청 수수료도 필요하지 않다.   김 국장은 “팬데믹으로 큰 타격을 입은 소기업과 커뮤니티가 회복하고 성장할 수 있도록 유연하고 저렴한 자금을 제공, 기회를 주는 것이 목표”라며 많은 관심을 당부했다.     대출 신청은 이날부터 온라인(https://sbsopportunityfund.nyc/get-started/)으로 할 수 있으며, 스몰비즈니스서비스국 핫라인(888-SBS-4NYC)에 전화해 세부사항을 알아볼 수 있다.     뉴욕시는 24일부터 신청 절차 등에 대한 웨비나도 열 계획이다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com소기업 대출 뉴욕시 소기업들 소기업 소유주 대출 신청

2023-01-23

아파트서 더위로 숨진 노인 3명 유족에 1600만불 보상

시카고의 한 은퇴자 전용 아파트에서 더위를 견디지 못해 숨진 60~70대 여성 3명의 유가족에게 아파트 소유주 측이 1600만 달러를 보상하기로 했다.   10일 AP통신, 폭스뉴스 등에 따르면 시카고 로저스파크 지구의 '제임스 스나이더 아파트'(JSA)를 소유, 운영하는 '게이트웨이 아파트먼트'와 '히스패닉 하우징 디벨롭먼트' 측은 작년 봄 시카고 지역에 이상고온 현상이 발생한 당시 JSA에서 참변을 당한 돌로레스 맥닐리(76), 그웬돌린 오스본(72), 재니스 리드(68) 세 피해자의 유족에게 총 1600만 달러를 보상하는 데 합의했다고 밝혔다.   보상금은 세 피해자의 유족이 균등히 나눌 예정이다.   피해자들은 작년 5월 14일 12시간 사이 해당 아파트 내 각자의 집안에서 의식이 없는 상태로 발견됐다. 시카고 지역에 30~35℃를 오르내리는 이상고온 현상이 닷새 이상 계속된 때다.   부검 결과 세 사람은 모두 과도한 열에 노출돼 사망한 것으로 확인됐다.   유족 측은 "사고 당일 시카고 기온이 30℃에 육박했으나 아파트 관리사무소 측은 난방 시스템 가동을 멈추지 않았다"며 "실내 온도가 무려 39℃에 달했다"고 전했다.   입주자들은 사고가 나기 수일 전부터 더위를 견디기 힘들다고 호소했으나 관리사무소 측은 난방 끄는 것을 거부했다고 증언했다.   관리업체 측은 "시 조례상 6월 1일 전에 공공주택의 냉방 시스템을 가동할 수 없는 것으로 알았다"고 주장했다.   그러나 시의회 측은 "조례 어디에도 6월 1일까지 난방 시스템을 돌려야 한다는 내용은 없다. 6월 1일까지 최저 20℃를 보장해야 한다고만 되어있다"고 반박했다.   유족들은 아파트 소유주와 관리업체를 상대로 소송을 제기했고, 결국 거액의 보상을 받게 됐다. 유족 측 변호인은 "충분히 피할 수 있고 예방할 수 있었던 비극"이라며 "아파트 소유주, 관리업체 측이 상식에 근거해 난방을 끄고 에어컨을 켰더라면 세 여성은 죽지 않았을 것"이라고 말했다.   사고가 난 아파트는 총 10층 건물로 700여 명이 거주하며 입주자 대부분이 노인 또는 장애인으로 알려졌다.   한편 시카고 시는 이 사고를 계기로 노인 전용 아파트의 경우 실내 체감온도가 26.7℃를 넘으면 공용 공간에 반드시 냉방 센터를 설치하도록 하는 조례를 제정했다. 시카고=연합뉴스 김 현 기자아파트 더위 아파트 소유주 게이트웨이 아파트먼트 아파트 관리사무소

2023-01-11

샴버그 시, 주민들에게 150달러 체크 지급

샴버그 주민들이 곧 시청으로부터 150달러 체크를 받을 예정이다.     시카고 북서부 서버브인 샴버그 시는 지난 20일 열린 시의회에서 톰 데일리 시장이 제안한 주민들에 대한 체크 발행을 승인했다.     다음달 10일 열릴 시의회 전체 회의에서 공식 통과되어야 하지만 큰 이견이 없는 것으로 알려졌다. 안이 최종 승인되면 샴버그에 거주하는 주택 소유주들은 150달러의 체크를 받게 된다.     샴버그 시가 추진하고 있는 체크 지급은 기본적으로 시청 재정이 튼튼하기 때문이다. 내년 4월30일까지인 현 회계연도에만 약 1840만달러의 흑자가 예상되기 때문이다.     또 최근 물가 인상으로 인해 주민들의 부담이 커지는 상황을 고려해 시청이 재정을 풀기로 결정한 것이다.     하지만 체크 지급이 모든 주민들에게 돌아가는 것은 아니다.     일단 샴버그 시는 주택 소유주들로 발송 대상을 제한했다.     주택소유주 중에서도 샴버그를 기본 주소지로 삼고 있다는 소유주 감면 신청(homeowner exemption)을 한 주민들에게만 체크를 지급할 계획이다.     따라서 세입자나 아직 감면 신청을 하지 않은 주민에게는 체크가 지급되지 않는다.     아울러 소득 수준이나 주택 가치에 따라 다른 금액이 아닌 일률적으로 150달러가 지급된다는 게 특징이다.     샴버그 시는 이번 체크 발행에만 예산 280만달러가 사용될 것으로 추정하고 있다.     한편 오헤어공항 인근의 엘크그로브 시는 지난 9월 흑자 재정으로 타운내 1만4000가정에 각 200달러의 상품권을 지급한 바 있다. Nathan Park 기자주민 지급 체크 지급 주택 소유주들 소유주 감면

2022-12-22

샌타애나 임대주택 관리 강화

샌타애나 시가 임대 주택 관리 강화에 나선다.   시 당국은 모든 임대 주택 소유주로 하여금 내년 7월까지 새로운 데이터베이스(DB)에 임대 주택을 등록하도록 의무화할 것이라고 최근 밝혔다.   새 DB 구축의 주 목적은 임대 주택 현황과 렌트비 인상 폭 등을 파악하는 것이다. 임대 주택 소유주는 매년 등록을 갱신하고 등록 수수료도 내야 한다. 수수료 규모는 추후 확정된다.   당국은 또 내년 7월까지 렌트 컨트롤 조례가 제대로 적용되는지 살피고 세입자와 주택 소유주 간 갈등 조정 역할을 담당할 새로운 위원회를 설립하기로 했다. 이 위원회는 총 7명으로 구성된다.   지난해 10월 OC 도시 중 최초로 렌트 컨트롤 조례를 가결, 월세 인상 폭을 연 3% 또는 물가상승률의 80% 중 낮은 쪽으로 제한한 샌타애나 시의회는 지난 10월 조례 일부를 개정해 임대 주택 관리 강화의 법률적 근거를 마련했다.임대주택 강화 임대주택 관리 임대 주택 주택 소유주

2022-12-21

모기지 급등, 집값 급락에 깡통주택 증가

모기지 이자 급등에다 주택가격 급락으로 깡통주택이 늘고 있다.    모기지 데이터 분석업체 블랙나이트는 올해 모기지 대출을 받아 주택을 구매한 신규 주택소유주 25만 명이 깡통주택을 소유하고 있다고 최근 밝혔다.    그들의 주택융자금 규모가 현재 주택 감정가를 웃돌고 있다. 깡통주택은 주택융자금보다 주택 가치가 더 낮은 주택을 가리킨다.      특히 100만 명은 주택 에퀴티(주택 가치에서 주택융자를 제한 집의 순자산가치)가 10% 미만이다. 즉, 집값이 더 떨어진다면 이들도 깡통주택 소유주로 전락할 수 있다는 말이다.     블랙나이트에 의하면 올해 모기지 대출 건수 중 8%, 정부 보증 모기지를 받은 주택 바이어의 약 25%가 주택융자금이 주택가격보다 높은 것으로 드러났다.     부동산 관계자들은 ▶6%대의 모기지 이자율 ▶모기지 페이먼트 부담 증가 ▶주택 가격 급락을 깡통주택 증가의 주요 원인으로 꼽았다.   코로나19 팬데믹 기간 비정상적으로 대폭 오른 지역에서 6% 선의 모기지 이자율로 집을 구매한 주택소유주 중 최근 집값이 대폭 내려가면서 이런 현상이 벌어졌다는 설명이다.     지난 팬데믹 기간 집값은 1970년대 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 주택 바이어들의 수요는 도심을 벗어나 교외의 대형주택으로 옮겨갔다. 코로나19 탓에 아파트 렌트 대신 내 집 마련의 열풍이 불었다. 반면 주택 수급난은 심화하면서 주택시장의 과열로 이어졌다. 이로 인해 일부 주택 바이어들은 주택 감정이나 인스펙션 등을 제대로 하지 않았고 또 셀러 호가의 20~40%까지 웃돈을 주면서까지 매입했다. 이렇게 집을 마련했지만, 인플레이션 심화와 경기침체 우려 확대에다 기준금리 인상 여파에 따른 모기지 이자율 상승으로 인해서 주택 구매 수요가 꺾였고 이는 집값 하락으로 이어졌다. 결국 주택가치가 주택융자금을 밑도는 깡통주택이 양산되고 있다는 게 전문가들의 분석이다.   한편 전문가들은 2023년 모기지 이자율의 추가 상승을 예상하고 향후 1년간 집값이 최대 20%까지 떨어질 것이라는 전망이 제기되면서 깡통주택은 더 늘어날 것으로 보인다.   주택시장은 이미 지난 10월 기존주택 판매량의 9달 연속 감소와 투자용 주택매매 30% 급감을 통해 약세 조짐을 보인 바 있다.   부동산 업계는 인플레이션을 잡기 위한 연방준비제도의 공격적인 긴축 정책의 영향으로 내년 주택시장은 현재보다 더 악화할 것으로 내다봤다.   모기지 대출기관 프레디맥에 따르면 지난주 30년 고정 모기지 이자율은 6.33%로 지난 최고점인 7.08%에서 내려온 수치지만 작년 동기의 3.10%의 두 배를 웃도는 수준이다.  우훈식 기자깡통주택 집값 기준금리 인상 깡통주택 증가 깡통주택 소유주

2022-12-14

[부동산 투자] 부동산, 관리하기에 달렸다.

부동산 투자의 큰 매력 중의 하나는 얼마나 관리를 잘 하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 즉 수동적으로 시장 경기의 흐름에만 의존하는 것이 아니라 능동적인 관리를 통하여 수입을 증가시킬 수 있고, 그에 따라 가치, 즉 가격을 올릴 수 있는 것이다. 아파트같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구입만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 우선 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구입가격의 1.25%에 해당하는 재산세와 유틸리티 비용, 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20%정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구입을 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이 때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집가꾸는 것을 좋아하며 시간 여유가 있는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.       그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내는 것이 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산  소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런 저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다.   그러니  건물수리나, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공 시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산 관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 그러면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고  본인이 부동산 관리에 매달리는 시간을 많이 줄일 수 있다.  특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다.     이 때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데  이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는데 좋은 부동산 관리회사를  선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실율에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 부동산관리 부동산 관리하기 부동산 관리회사 부동산 소유주

2022-11-16

[부동산 투자] 투자부동산의 관리

현재 불경기를 예견하는 전문가들이 많다. 거기에 더해 계속 큰 폭으로 올라가는 이자율 때문에 요즘은 부동산을 매매하기보다는 앞일을 관망하는 투자자들이 많다. 좋은 매물을 저렴한 가격에 구매하는 것이 투자의 기본이지만, 부동산 투자의 또 다른 매력은 관리에 따라 수익을 끌어올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나 상업용 부동산의 경우, 구매한 다음의 관리도 중요하다. 관리에도 예산이 필요하므로 투자부동산을 구매할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트, 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세와 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비 20% 정도의 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다.     유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집을 가꾸는 것을 좋아하며, 특별한 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 수금과 부동산 광고 등의 일상적인 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 가장 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 및 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사들은 이미 임대 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있다. 그러니 건물 수리, 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 동시에 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산 관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 그러면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 소비하는 시간을 크게 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자는 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 위탁하는 것이 바람직하다.       이때 부동산 관리회사의 수익은 수수료인데, 부동산 주인이 받는 렌트의 5~15% 정도 수준으로 큰 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의해 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사게 도와준 에이전트한테 부탁해도 되지만, 적합한 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출하는 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 투자부동산 부동산 부동산 관리회사들 부동산 소유주

2022-10-26

차량 탈취범이 운전하던 차에 매달렸던 차 소유주 사망

살인 용의자가 차량을 훔쳐 경찰에 쫓기는 과정에서 해당 차량 소유주를 1마일 가량 매달아 끌고 가는 바람에 차 주인이 결국 사망하는 사건이 발생했다.   LA경찰국 측에 따르면 이 사건은 13일 오후 5시쯤 77가 지서 소속 경관들이 수배 중인 살인 용의자를 포함해 2명이 타고 있는 한 차량을 추격하면서 시작됐다.   경찰의 추격을 받던 차량은 5900 블록 7가 애비뉴로 도주하던 중 플로렌스와 하스 애비뉴가 만나는 지역에서 사고를 냈다.   사고 직후 조수석 쪽에서 살인 용의자가 뛰쳐나왔고 다른 차량을 탈취했다.   이 과정에서 차량 소유주는 자기 차에 매달렸고 차량 탈취범은 이 상태로 약 1마일을 운전하면서 달아났다. 차량 소유주는 결국 숨졌다.   차량을 탈취한 살인 용의자는 이후 잉글우드 지역 플로렌스와 프레이리 애비뉴가 만나는 곳에서 차량이 뒤집히는 사고를  당했다.   용의자는 사고 차량에서 나오지 않고 경찰과 약 2시간 정도 대치하다 결국 검거됐다. 탈취범 소유주 차량 탈취범 차량 소유주 소유주 사망

2022-10-14

[회계 이야기] 주택 소유와 세금

거주 목적으로 주택을 소유한 납세자가 알아야 할 세금 관련 사항들을 살펴보도록 하자.     모기지 이자, 재산세 등은 소득세 보고 시 항목별 공제를 통해 소득공제를 하게 된다. 2022년도 기준 부부합산 신고 납세자에게는 2만5900달러의 표준공제가 주어진다. 주택을 소유한 납세자는 보통 모기지 이자와 재산세를 합하면 표준공제보다 많게 되고 여기에 의료비용, 자선 기부금 등 다른 항목별 공제를 합하여 표준공제보다 더 많은 소득공제를 받을 수 있으므로 절세에 도움이 된다. 무엇보다 가장 큰 세금 혜택은 2년 이상 거주하고 매각을 하게 되면 매각에 따른 이득에 대해 최대 50만 달러까지 소득에서 제외할 수 있다는 것이다.     모기지 융자금 상환액수 중에 원금을 제외한 이자는 소득공제를 받을 수 있다, 융자회사는 연초에 1098-모기지(mortgage)서류를 통해 채무자가 일 년 동안 지불한  모기지 융자에 대한 이자 금액을 국세청에 보고하고 또한 채무자에게도 보내준다. 이 서류는 세금보고의 중요한 서류이므로 잘 챙겨야 하고 만약 세금보고 전에 받지 못했다면 모기지회사에 요청하여 받아 놓아야 한다.     세법에 따라 2018년 이후의 모기지 이자는 두 번째 주택까지만 허용하며 융자금 총액 75만 달러에 대한 이자만 공제를 받을 수 있고 그 이상의 융자금에 대한 이자는 공제를 받을 수 없다. 예를 들어 융자금이 100만 달러이고 모기지 이자를 4만 달러를 냈다면 지불한 이자 중 75%인 3만 달러까지만 공제가 가능하다. 재융자, 홈에퀴티 융자금에 대해서도 집을 담보로 융자를 받았다면 모기지 이자로 간주한다. 혹시 융자를 받으면서 포인트를 지불했다면 첫 주택 구입의 융자금에 지불한 포인트는 당해 연도에 전액 공제가 가능하고 두 번째 주택이나 재융자에 지불한 포인트는 융자 기간에 나누어서 공제하게 된다.   주택 소유주는 주택이 위치한 카운티 정부에 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 보통 주택 가치의 1%를 조금 넘는데 LA카운티는 10월 말쯤 재산세 고지서를 받아서 일 년에 두 번 납부하게 되어 있다. 주택 구입 연도의 에스크로 클로징 서류를 보면 전 주인과 정산하여 납부된 재산세가 기록되어 있고 주택 구입 첫해에는 카운티 정부로부터 추가 재산세 고지서(Supplemental Property Tax Bill)를 받게 된다. 재산세 공제는 고지서 금액이 아닌 당해 연도에 납부한 금액에 대해서만 공제를 받을 수 있다. 재산세를 포함한 지방정부에 납부한 세금은 최대 1만 달러까지만 소득공제가 가능하다.     리모델링 등 주택 개선(improvement)에 들인 비용들은 당해 연도에 비용 공제를 할 수가 없다. 이들 비용은 주택의 구입 가격에 더해져서 차후에 주택 매각 시 양도소득 산출에 반영이 되니 주택구입 서류와 더불어 주택개선에 들인 비용 영수증 등 증빙서류를 잘 챙겨서 보관하고 있어야 한다. 주택의 개선이 아닌 일반적인 수리비는 비용 공제를 받을 수 없지만 단열창 설치, 단열재, 에어컨 등의 에너지 절약과 관련한 주택 수리에 지불한 비용에 대해서는 최대 500달러까지의 세금크레딧이 주어진다. 또한 태양열, 풍력발전 설치 등 재생산 에너지에 들인 비용은 2022년 기준 비용의 26%까지 세금크레딧이 주어진다.     ▶문의(213) 926-9378 백용현/CPA회계 이야기 주택 소유 주택 소유주 주택 구입 모기지 이자

2022-09-13

북가주 산불 확산 속 피해 주택서 시신 2구 발견

  북가주의 대형 산불 피해가 확산되고 있는 가운데 전소된 주택에서 2명의 사망자가 발견돼 당국이 수사에 나섰다.   현재 매키니 산불은 오리건과 가주의 경계선 남쪽인 유레카 지역 4개 지역에서 진행 중이며, 5번 프리웨이 서쪽에 위치한 96번 국도 인근의 오래된 수목과 주택들을 위협하고 있다.   지난 1일 현재에도 진행중인 산불로 현재까지 약 52만 에이커의 수림이 불에 타 없어졌으며, 아직도 400여 개 주택을 위협하고 있는 것으로 알려졌다. 산불에서 4마일 떨어진 유레카 지역의 거주민은 약 7500명으로 당국은 대규모 대피도 고려 중에 있다.    시신이 발견된 곳은 클라메스 국유림 지역으로 비교적 국도에서 떨어진 곳인데 주택과 집압 차량 모두가 전소됐다. 당국은 주택 소유주와 사망 경위를 수사하고 있다.   한편 가주정부는 산불 피해가 확산되자 비상사태를 선포하고 화재 진압과 대피에 만전을 기하고 있다고 밝혔다.          산불 확산 산불 확산 산불 피해 주택 소유주

2022-08-01

‘스마트홈’ 중년층 집 관리에 도움

LA에서 주택을 소유 중인 시니어 김(65)씨. 김씨 마음은 청춘이지만 몸이 예전 같지 않다. 집을 관리하는 데 시간, 돈, 체력소모까지 신경 쓸 일이 한둘이 아니다. 그렇다고 김씨는 집을 팔 생각을 하지 않는다. 노후에 이사도 귀찮다. 형편이 어려워지는 비상상황 때 집은 든든한 버팀목이 된다. 하지만 나이가 들수록 집 관리는 어렵다. 조명부터 창문과 현관, 각종 가전기기까지 유지보수에 손이 많이 간다. 그때그때 문제점을 직접 점검하기도 벅차다. 방법이 없을까.   시니어 김씨의 고민은 생각보다 쉽게 해결할 수 있다. 단 새로운 걸 배우려는 의지와 주변에 도움도 요청하는 발품은 팔아야 한다. 21세기는 첨단기술의 시대, 정보통신기술(IT)은 고도로 발달했다. 첨단기술이 접목된 가전기기와 정보통신기술을 접목하면 집이 바뀐다.   최근 스마트홈(smart home)은 말 그대로 대세가 됐다. 부동산 시장에서 가장 뜨고 있는 분야기도 하다. 각종 가전제품, 집 안의 창문과 현관, 유틸리티 관리기기까지 첨단기술과 정보통신기술이 접목됐다. 주택 소유주는 집안에서 쓰는 대부분의 기기와 장치를 연결해 손쉽게 조작 및 제어를 할 수 있다.   시니어 김씨가 스마트홈을 구축하면 생활이 바뀐다. 집에서 TV, 에어컨, 냉장고, 냉난방 조절기, 수도 및 전기, 현관 잠금장치, 방범카메라까지… 집안 모니터나 스마트폰으로 확인하고 제어할 수 있다. 인공지능(AI) 스피커에 말을 하면 알아서 자동제어도 해준다. 먼 미래가 아니다. 새로운 문물에 익숙한 일부 시니어는 이미 현실로 즐기고 있다.       ◆55세 이상 ''집 관리 어려워''   전미부동산협회(National Association of REALTORS) 리얼터 매거진은 55세 이상 중장년층은 주택 유지보수 및 안전 관리에 새로운 해결책을 도입하길 원한다고 전했다. 그들은 ‘보다 안전한 집에서 편한 삶을 영위하고 싶다’고 바란다.     리얼터 매거진은 중장년층의 이런 바람은 스마트홈 기술 도입으로 가능하다고 추천했다. 요즘 시중에서 판매하는 최신 가전기기 및 유틸리티 장비는 와이파이(무선인터넷) 기능을 갖춰, 주택 소유주가 손쉽게 생활 속 편의를 도모할 수 있다.     특히 시니어는 스마트홈 기술을 활용할 때 타인의 도움에 의지하지 않고 독립된 생활도 유지할 수 있다.     전미부동산협회 나디아 에반겔로우 수석 이코노미스트는 “‘스마트 베드(smart bed)’처럼 첨단기술을 접목한 침대는 시니어가 침대에서 떨어지는지 여부를 자동 감지할 수 있다”며 “이런 첨단기술을 활용한 스마트홈은 시니어가 집에서 안전하게 생활하고 다양한 옵션을 선택하도록 도울 것”이라고 말했다.       ◆스마트홈 안전도 확보   최근 보험회사 하트포드와 MIT에이징랩이 발표한 공동연구 보고서에 따르면 시니어 주택 소유주의 최대 고민은 ‘주택 유지보수 관리(40%), 안전 및 방범 확보(18%), 일일 생활편의(16%), 저축(8%), 에너지 절약(8%)’ 순으로 조사됐다.   또한 국책모기지회사 프레디맥 통계에 따르면 55세 이상 중장년층 주택 소유주 중 66%는 최대한 오랫동안 현재 거주하는 집에 살 것이라고 답했다. 반면 중장년층이 현재 거주하는 집에서 삶을 영위하기 위해서는 스마트홈 구축도 필수라는 제안이 나왔다. 고령화 시대 기존의 ‘시니어용 계단 손잡이, 미끄럼방지 샤워실’ 등만으로는 장기거주가 어려워서다.   이런 분위기를 반영하듯 중장년층의 스마트홈 기술 도입 거부감도 줄고 있다. 전미은퇴자협회(AARP) 주택 소유주 선호조사에 응한 48%는 시니어 주택관리 편의를 위해 ‘음성인식 주택관리 시스템(voice-activated home assistant), 현관 도어벨 카메라’ 설치를 희망했다.     어반 인스티튜트(Urban Institute)에 따르면 지난 2010년부터 2020년까지 65세 이상 주택 소유주는 3400만 명으로 38%나 늘었다. 어반 인스티튜트 측은 이 기간 시니어 연령에 진입한 이들은 스마트홈 구축에도 적극적이라고 전했다. 또한 향후 20년 동안 65세 이상 주택 소유주는 4800만 명으로 늘어날 것으로 예측, 스마트홈 기술 도입이 시니어 필요에 의해 더 대중화될 것이란 전망도 나왔다.       ◆주요 스마트홈 기술   시니어 주택 소유주에게 가장 도움이 될만한 스마트홈 기술은 무엇일까. 하트포드와 MIT에이징랩은 50세 이상 중장년층 대상 주택 유지보수 및 편의 도모를 위한 스마트홈 기술 10가지를 추천했다.   스마트홈 기술 1위는 화재 및 이산화탄소 감지기가 꼽혔다. 기존 감지와 달리 스마트 감지기는 실시간 실내공기 모니터 결과를 주택 소유주의 스마트폰 등에 알린다. 생명과 직결되는 만큼 바로 기기를 설치해도 좋다.   2위는 현관 무선 도어벨 카메라, 이미 아마존 등에서 저렴한 가격대로 판매하고 있다. 도어벨 카메라는 와이파이를 이용해 언제 어디서든 주택 바깥 상황을 확인할 수 있다. 또한 24시간 녹화기능 등을 통해 절도사건 등이 발생해도 추적이 가능하다.     3위는 무선 잠금장치(Keyless entry), 기존 열쇠 대신 무선 잠금장치는 열쇠 도난 우려 및 무단침입 걱정을 덜어준다. 혼자 사는 시니어일수록 방범기능 개선도 가능하다.   4위는 자동 전등장치, 기존처럼 콘센트를 꼽고 전원버튼을 누르지 않아도 된다. 말 한마디로 조도 및 전원 조절이 가능하다.   5위는 스마트 절수장치, 이 기기를 활용하면 주택 소유주가 집에 없어도 미리 정해놓은 시간에 물 주기 및 절수를 자동으로 할 수 있다.     이밖에 스마트홈 방범시스템(Smart home security systems), 스마트 콘센트 및 플러그, 스마트 자동온도조절기, 누수 및 곰팡이 감지 센서, 자동 윈도우 블라인드 등도 주택 생활의 편의를 돕고 있다.   김형재 기자스마트홈 중년층 스마트홈 기술 최근 스마트홈 주택 소유주

2022-07-06

"세인트빈센트 병원 노숙자 센터 활용을"

2년 넘게 비어있는 LA한인타운 인근의 ‘세인트 빈센트 종합병원’을 노숙자를 위해 개방하자는 내용의 청원이 시작됐다.   이 병원은 지난 2020년 LA타임스 발행인인 패트릭 순 시옹 박사가 매입했으며 380여 개의 병상을 갖추고 있다.   미치 오페럴 LA13지구 시의원은 최근 온라인 청원 사이트 체인지(change.org)를 통해 “현재 비어있는 세인트 빈센트 병원을 시, 카운티 정부 등과 협력해 노숙자를 위한 케어 시설로 활용했으면 한다”며 “순 시옹 박사는 개발을 위해 되팔기보다는 지역 사회와 특히 취약 계층을 위해 병원 건물의 문을 열어줬으면 한다”고 촉구했다.   오페럴 시의원의 청원서에는 1일 현재 616명이 서명을 마쳤다.   1856년에 설립된 세인트 빈센트 병원은 LA에서 가장 오래된 병원이다. 지난 2020년 파산법원이 병원 폐쇄 요청을 받아들인 뒤 순시옹 박사에게 매각(1억3500만 달러)하는 것을 승인했었다.   이후 세인트 빈센트 병원은 문을 닫은 가운데 활용도를 두고 논란이 계속돼왔다. 코로나 확진자 급증으로 의료 시설이 포화 상태로 접어들었을 때 디즈니 등이 드라마 세트장으로 사용해 비난을 받기도 했다.   오페럴 시의원은 “이렇게 큰 병원이 지난 2년간 문을 닫고 있기에는 지금 너무 많은 생명이 위험에 처해 있다”며 “병원과 가까운 스키드로(skid row)에서는 지금도 많은 노숙자가 살아가고 있는데 그들이 죽어가는 것을 두고 볼 수만은 없다”고 말했다.   세인트 빈센트 병원 시설을 활용해야 한다는 목소리는 그동안 계속돼왔다. 약물 중독자나 노숙자용 주거 시설로 재활용해 LA의 취약계층 문제를 해결해야 한다는 주장이 곳곳에서 제기됐었다.     세인트 빈센트 병원 인근 커뮤니티 헬스 센터인 ‘클리니카 로메로’의 카를로스 바케라노 대표는 “병원 소유주가 건물을 그냥 비워두기보다는 시정부 등과 협력 방안을 찾는다면 충분히 활용 방안이 있지 않겠느냐”며 “노숙자 문제 해결을 위해 병원 문을 열어줬으면 한다”고 말했다.   오페럴 시의원은 “LA시는 그동안 순시옹 박사와 협력을 원했지만 원만한 합의에 이르지 못했다”며 “노숙자 위기를 해결하는 동시에 취약 계층을 돌보고 그들에게 거주지를 제공할 기회다. 이제 행동해야 할 때”라고 전했다.   한편, 세인트 빈센트 병원을 소유했던 베리티 헬스 시스템은 지난 2018년 파산 보호 신청을 했다. 이후 LA카운티수퍼바이저위원회가 매입을 원했지만 순시옹 박사의 입찰가보다 낮아 결국 인수하지 못했다. 이 병원은 10에이커에 실내 면적만 30만 스퀘어피트로 LA카운티내 대형 종합 병원 중 하나였다. 장열 기자세인트빈센트 노숙자 병원 소유주 순시옹 박사 병원 건물

2022-07-01

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