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[부동산 가이드] 팜데일, 랭캐스터 <26>

전국 주택 중간값이 4개월째 같은 수준을 유지하고 있다.     부동산 업체 DQ는 지난달 남가주 6개 카운티 중간 주택 가격이 74만달러라고 발표했다. 4개월 연속 주택 가격은 오르지 않았는데 주택 판매는 급감했다. 주택 판매 건수는 지난해 같은 시기에 비해 무려 28.3%나 감소했다. 급등한 주택 모기지 이자율에 바이어들이 사라지고 있다고 분석했다.   수요가 줄면서 주택 가격의 거품도 사라지고 있다. LA와 오렌지카운티 주택 중간값은 각각 82만달러와 98만4000달러로 전달보다 약 2% 정도 떨어졌다. 전국부동산중개인협회는 모기지 금리 인상이 계속되면서 내년 남가주 지역의 중간 주택값이 올해 보다도 약 7% 정도 떨어질 것으로 전망했다.   한편 연방준비제도가 3번째 자이언트 스텝 금리를 인상하면서 모기지 이자율도 거의 6% 대로 상승했고 전국 주택 시장도 본격적으로 타격을 받기 시작했다. 전국부동산중개인협회는 지난달 미국 내 매수 심리가 줄어든 것을 그 주요 원인으로 꼽고 있다. 하지만 이것을 주택 가격 하락으로 판단하면 안되며 단지 팬데믹 이후 과열했던 거품이 꺼지는 현상이라고 봐야 옳을 것이라고 생각한다.   현재 전체 경제 상황은 매우 불확실하지만 가주 경제는 계속 상승세를 유지할 것이라고 UCLA 앤더슨 경제 연구소가 매우 긍정적인 연구 결과를 발표했다. 첨단 과학 분야와 국방 예산 확보에 힘입어 가주 경제는 앞으로 약 2년 동안 지속해서 성장할 것이라는 분석이다. 특히 숙박과 건설, 헬스케어 분야에서 고용이 활발히 이루어지고 있고 이런 추세는 앞으로도 변함이 없을 것이라고 보고서는 관측했다.   UCLA 앤더슨 경제연구소 제리 미켈스버거 소장은 미국 경제가 가주 경제에 변수로 작용할 수 있다는 점도 강조했다. 앞으로 12개월 내에 경기 침체에 빠질 가능성은 더 높아질 거라고 말하면서도 전 세계 경제가 힘들기 때문에 세계 주요 자본이 미국으로 몰려들 수 있다는 점에서 미국은 버틸 수 있을 것으로 분석했다.   하루가 멀다 하고 빠르게 변하는 이 상황에서 사고의 전환이 필요한 때다. 고정 관념과 선입견을 벗어나면 해결책이 보인다. 9월 이후가 여전히 불확실한 상황이지만 바이어나 세입자들이 경제적 부담이 적은 위성 도시나 소도시로 눈을 돌리는 것도 바람직한 대안이라고 생각한다.   여전히 내 집 마련이 가능하거나 혹은 대도시에 비해 렌트비가 저렴한 지역은 여전히 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭 밸리 지역이 여기에 해당 된다. 대면 근무와 재택근무가 가능한 하이브리드 근무자들에게 적합한 지역이라고 볼 수 있다.   ▶문의:  (310)408-9435부동산 가이드 하이브리드 la외곽 앤더슨 경제연구소 오렌지카운티 주택 세계 경제

2022-09-28

[기고] 밖에서 보는 미국, 그 단견

글로벌 금융위기의 뒤끝인 2010년대 초 한국에 들어가 보니 미국이 쇠락의 수렁에 빠져들었다는 공론(空論)이 횡행하고 있었다. 로마 멸망을 예로 들며 미국의 시대가 저물고 있다는 일부의 성급한 판단이 분위기를 부채질하고 있었다. 중국의 서점가에서는 2025년에 중국의 GDP(국내총생산)가 미국을 앞설 것이며, 2050년쯤에는 중국이 G1으로 세계를 이끌 것이라는 서적들이 불티나게 팔린다는 소문도 들렸다. 시진핑 주석은 중화 굴기를 외치며 ‘부추기고 활용하는’ 양수겸장의 전략을 구사하는 듯했다. 미국의 저력과 잠재력은 안중에서 제쳐져 있었다.     미국은 제조산업의 부진과 높은 국가부채, 빈부 격차, 인종갈등, 총기 난사 사건 등과 같은 고질적인 문제로 괴로워하고 있다. 그러나 세계 최강의 엄청난 힘과 장점에 비교하면 그것들은 코끼리 등의 파리떼 정도라고 비유하면 과언일까? 미국의 2021년 명목상 GDP는 23조 달러로 세계총생산의 25%에 달하며, GNI(국민총소득)는 6만9000달러로 일부 작은 선진국을 제외하면 규모로 봐서 비교할 상대가 없다. 미국을 농업국이라고 규정하는 경제학자가 있을 정도로 세계 1위 농산물 수출국이고, 셰일가스 혁명으로 원유 생산국 1위에 올랐으며, 달러화의 기축통화 역할 등으로 인해 미국경제가 재채기만 해도 세계 경제는 감기를 앓을 정도다.     미국은 중국 등에 나가 있던 기업의 국내 회귀(reshoring)와 해외 첨단기업 유치로 제조업도 새 국면을 맞고 있다. 또  IT와 바이오, 우주산업, 서비스업은 일부 정체 현상도 보이지만 전체적으로는 어느 나라의 추격도 불허할 정도이다.     미국은 도전과 창의의 나라답게 시대를 변화시키는 기간산업을 일으키며 지구촌 경제를 이끌어 왔다. 목화와 담배 수출로 시작해 전기와 철강으로, 생산라인의 자동화에 따른 자동차와 기계의 대량 생산으로, 항공과 해운, 영화, 금융 등의 서비스 산업으로 주요 전략 품종의 대변신을 이룩해냈다. 지금의 IT와 생화학, 인공지능 기술 등을 넘어 미래에도 4차, 5차 산업혁명을 주도해 나갈 것이라는 전망에 의심의 여지가 없다. 모방과 표절로 따라오는 후발국이 감히 넘보지 못할 거대한 모함을 보유하고 있다.         미국의 경쟁력은 무엇보다 맨 파워에서 나온다. 유수한 명문 대학에 국내외의 뛰어난 인재들이 모여들고, 졸업한 뒤에도 자유롭고 열린 환경에서 치열한 경쟁을 벌이는 거대한 두뇌집단을 형성하고 있다. 그들은 대학과 연구소, 대기업, 벤처기업 등에서 뛰어난 능력을 발휘하며 세계를 리드한다. 이것이 첨단산업을 낳는 토양이고, 시너지의 원천이 되는 것이다.     자유와 민주라는 가치가 형성하는 사회제도와 체제의 강점이다. 사회는 개인의 자유와 개성을 충분히 보장하며 문제들은 흡수해 주고, 인재들은 기발한 개성과 뛰어난 능력으로 사회발전을 추동하는 시스템이다.  대도시의 다운타운 주변에는 우범지대도 있고 구석구석에 불안과 불만 요인이 없지 않지만, 미국은 밖에서 뉴스로만 접하는 사람들이 생각하는 문제투성이의 나라가 아니고 실제로는 건실하고 친절하며 빠르게 움직이는 거대한 선진사회이다. 자유와 민주가 인류의 최고 가치인 만큼 앞으로도 미국은 수 세기에 걸쳐 더욱 진보하고 팽창할 것이다.  송장길 / 언론인·수필가기고 미국 세계 경제 세계 최강 지구촌 경제

2022-08-23

[브리프] '미국 연착륙해도 세계 경제 위험' 외

미국 연착륙해도 세계 경제 위험   중앙은행이 앞으로 미국 경제를 연착륙시키는 데 성공해도 세계 경제가 위험할 수 있다는 경고가 나왔다. 데이비드 맬패스 세계은행 총재는 “미국이 안정을 찾거나 연착륙하더라도 세계 경제가 약간 위험해질 수가 있다”고 최근 밝혔다. 시장에선 연방준비제도(Fed·연준)의 빠른 금리 인상으로 가계소비와 기업활동이 위축되고, 미 경제가 경착륙할 것이라는 우려가 나오고 있다.     제롬 파월 연준 의장은 지난달 상원 은행위원회에서 “우리는 침체를 유발하려는 게 아니다”라면서도 “그럴 가능성이 분명히 있다”고 말했다. 또한 미국 경제성장률이 1분기(-1.6%)에 이어 이어 2분기(-2.1%)에도 뒷걸음쳤을 것이라는 분석이 나왔고, 연방의회조사국은 미국의 경제 경착륙을 경고하면서 ‘더블딥’ 시나리오마저 제시했다. 그럼에도 조 바이든 행정부는 성장과 고용을 유지하면서 물가를 잡는 연착륙이 가능하다고 강조하고 있다.   크루그먼, 인플레 폭주 공포 과장   노벨 경제학상 수상자인 폴 크루그먼은 인플레이션 기대심리가 통제를 벗어났다는 생각은 잘못된 것이라면서 스태그플레이션(인플레이션+경기침체) 리스크도 일축했다. 비즈니스인사이더(BI)의 최근보도에 따르면 크루그먼은 트위터를 통해 “5년물 손익분기 인플레이션율(BEI)이 2.48%”라고 말했다.     현재 세인트루인스 연방준비은행의 5년물 BEI를 언급한 것으로 이는 단기 국채에 기반해 인플레이션 기대치를 측정한 것이다. 이 지표는 지난 3월 3.34%에서 6일에는 2.48%로 내려 작년 8월 이후 최저치를 나타냈다. 크루그먼은 “사람들이 폭주하는 인플레이션 내러티브가 얼마나 급격하게 붕괴했는지를 깨달았는지 확실하지 않다”면서 “시장의 기대는 이제 크게 내려갔다”고 지적했다. 뉴욕시립대 경제학 교수이자 뉴욕타임스 칼럼니스트인 크루그먼은 시장이 반드시 향후 물가 상승에 대해 바로잡지는 않는다면서도 “인플레이션 기대가 고착화하고 있다는 조짐이 없으며, 이것이 있어야 스태그플레이션이 가능하다”고 말했다.브리프 미국 연착륙해 세계 경제 노벨 경제학상 뉴욕시립대 경제학

2022-07-10

[부동산 이야기] 혼란스러운 경제 상황

 새해에도 여러 가지 경제 상황은 혼란스러운 모습으로 다가오고 있습니다.   전 세계가 극심한 혼란을 겪고 있는 코로나바이러스 사태도 높아진 백신 접종률과 치료제 개발소식에 몇몇 나라들은 위드 코로나로의 정책을 조심스럽게 준비하고 있던 상황에 오미크론이라는 변이 바이러스가 또 한 번전 세계를 혼돈에 빠트렸지만 세계 경제가 조금씩 긍정적인 방향으로 움직일 것에는 걸림돌이 될 수 없을 것으로 예상하였습니다.   하지만 새해의 희망을 얘기할 겨를도 없이 30년 넘게 볼 수 없었던 인플레이션 공포가 세계 경제에 먹구름을 드리우고 있습니다.   과도한 경제 부양책과 공급망 단절 문제가 결국엔 인플레이션이라는 새로운 문제를 야기하였고 이로 인한 급격한 양적 축소 정책으로의 방향전환에 시장은 극심한 혼란을 겪고 있습니다.   인플레이션은 지금 경제 활동을 하는 대부분의 주체가 경험해 보지 못한 새로운 경제 환경이 될 것입니다. 물론 70~80년대에는 한시적으로 세계 경제에 문제를 일으키던 주범이었지만 어느덧 저성장 시대의 디플레이션에 익숙해져 가고 있던 우리에겐 생소한 환경이라 할 수 있습니다.   시장의 예상은 올해 연말까지 기준금리가 현재보다 1~1.5% 이상 상승할 것으로 보고 있으며 시장 상황에 따라선 2%까지도 예측합니다. 이렇게 기준금리가 급격하게 높아진다면 금융비용 상승에 따른 여러 부작용이 부동산 시장에서 나타날 수 있습니다.   우선 소비위축에 따른 경기 하락은 상업용 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있으며 높아진 금융비용까지 뒤따른다면 낮은 수익률에 힘들어하는 매물이 시장에 나올 상황이 늘어날 것 같습니다. 현재 4% 중후반 정도의 상업용 부동산 이자율이 6% 이상으로 높아진다면 4~5% CAP로 형성되어 있는 현재 시장 상황에서 수익률을 기대하기 힘들어지기 때문입니다.   또한 주택담보 대출과 달리 상업용 부동산 대출은 5년 또는 7년 만에 재융자를 하여야 하는 구조이기 때문에 낮은 이자율에 수익을 맞춰서 투자하였던 매물들은 직접적인 타격을 받을 수도 있습니다.     물론 서브프라임 사태 때와 달리 낮은 은행 부채율은 그러한 현상을 늦출 수 있는 요인이지만 더는 정부의 부양책을 기대할 수 없는 인플레이션형 불경기는 장기적으로 상업용 부동산 시장에 악재가 될 수 있습니다.   이에 대한 반론으로 높아진 현금 유동성에 따른 높은 부동산 수요가 앞으로 나올 매물들을 충분히 소화할 수 있으며 이번 인플레이션이 구조적인 것이 아닌 일시적이기 때문에 부동산 가격은 안정적으로 유지될 수 있다고 보는 전문가들도 있습니다.     미국 경제의 기초체력이 얼마나 튼튼한지 시험대에 올라가게 될 듯하며 경제 정책을 입안하는 주체들의 빠르고 정확한 정책이 시장의 신뢰를 받을 수 있을지가 중요한 변수가 될 듯합니다.   이러한 혼란스러운 경제 상황을 고려해 자신의 투자상황에 맞게 유동성 자산을 확보해서 다가올 경제 상황에 대비하는 자세가 필요한 시점이라고 생각합니다.     ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 경제 상황 세계 경제 시장 상황 경제 부양책

2022-02-02

[중앙 칼럼] 고물가 시대를 준비할 때다

 코로나19 팬데믹이 일상 파괴에 이어 물가까지 끌어올리고 있다.     지난 1년 6개월은 재택근무 증가와 더 넓은 주택 공간이 필요한 이주자가 늘면서 교외지역 단독주택을 중심으로 전체 집값이 큰 폭으로 상승했다. 하지만 이제는 팬데믹 영향으로 경제 전반에 걸쳐 모든 가격이 상승 곡선을 그리고 있다.   각종 원자재나 제품 가격 상승의 대부분이 코로나19 발생에 따른 각국의 경제활동 제재나 봉쇄조치에 따른 산물이기 때문이다.   특정 국가의 코로나19 확산은 그 지역에만 영향을 미치지 않는다. 이미 세계는 단일 경제권에 가깝게 글로벌화되어 있다. 한쪽에서 재채기를 하면 금방 여기저기서 재채기를 따라하는 구조다.   세계 경제가 이미 얽히고설켜있다는 말이다. 긍정적이든 부정적이든 하나의 현상이나 사건사고, 기후, 재난 등이 발생하면 그 여파가 세계 구석구석까지 미치는 것이다.   현재 일어나고 있는 물류 대란도 마찬가지다. 남가주나 미국에서만 일어나는 국지적 문제가 아니다. 물류 대란으로 인한 인플레이션 우려는 전 세계적인 골칫거리로 떠오르고 있다.     여전히 코로나19 영향으로 공장을 돌리지 못하는 곳이 있다. 이는 제품 부족을 야기한다. 수요가 없으면 가격은 현재 상태를 유지하거나 오히려 동반 하락할 수도 있다.   하지만 반대로 팬데믹 기간에 억눌려왔던 소비욕구가 분출되면서 제품이나 서비스에 대한 수요는 오히려 더 늘어나는 추세다.   수요공급 법칙에 따라 공급이 줄어드는데 수요가 늘어나면 가격은 오를 수밖에 없다.   여기에 더해 수출입 과정에도 문제가 일어났다. 하역작업이 일정에 맞춰 제대로 이뤄지지 않고 있다. 그러다 보니 컨테이너는 쌓이고 운반선은 해상에서의 대기 기간이 길어진다. 한정된 재화가 원활하게 돌아가지 않으니 이른바 병목현상이 생긴다. 또 컨테이너도 배도 모자라게 된다.     설상가상 육상에서의 물류 처리도 제대로 진행되지 않고 있다. 트럭 운전사가 부족하고 항구 하역장에서 일할 노동자가 모자란다. 사람이 부족하니 임금을 더 주고서라도 사람을 구하려는 기업이 늘어난다. 이는 비용상승으로 이어진다.   수출입업자 입장에서는 각종 비용이 눈덩이처럼 불어난다. 생산가격이 오를 수밖에 없다. 도매상이나 소매업소도 예전 가격을 받으면 이익이 감소하거나 오히려 손해보는 경우도 생긴다. 가격이 동반 상승할 수밖에 없는 시스템이 만들어지는 것이다. 이는 결국 최종 소비자의 지갑이 얇아지는 결과를 초래한다.     이런 가운데 겨울을 앞두고 에너지 대란에 대한 우려까지 터져 나온다. 단기적으로 모든 제품의 가격과 서비스가 고공행진을 이어갈 수밖에 없는 상황이 펼쳐지고 있는 것이다.   그동안은 재정적으로 어려워도 연방 정부를 중심으로 각급 정부에서 코로나19 사태에 따라 시행하는 경기부양책에서 나오는 현금과 다양한 지원 정책으로 버텼다.   그러나 더 이상 그런 지원책을 기대하기는 힘들다. 추가 지원 정책이 마련된다 해도 단발적이고 특정 상태나 계층에 국한할 가능성이 크다.   은행도 대출 기준을 더욱 강화하며 허리띠를 졸라매고 있다. 세계 각국 정부는 자국의 물가 상승세와 전반적인 글로벌 경제의 흐름을 주시하며 대비책 마련에 나서고 있다. 이미 기준금리를 인상하거나 채권 매입을 축소하는 테이퍼링을 시행하고 있다. 한국도 지난 8월에 팬데믹 이후 처음으로 금리를 인상한 데 이어 11월에 추가 금리인상을 예고했다.   연방준비제도(FRB·이하 연준)가 올해 안에 테이퍼링을 시작하는 것도 이제 기정사실로 굳어진 것 같다. 다만 그 시작 시기를 원래 계획대로 12월 중순에 하느냐, 아니면 11월 중순으로 앞당기느냐의 선택만 남은 것 같다.     만약 테이퍼링을 11월 중순으로 앞당긴다면 현재의 인플레이션 상황은 최소 6개월에서 1년은 지속된다고 예상해야 할 것 이다.   따라서 한동안은 고물가 시대를 대비하는 자세가 필요하다. 더 규모 있는 살림을 살아야 한다. 김병일 / 경제부장

2021-10-18

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